Решение № 226 от 07.04.2026, Върховен касационен съд

РЕШЕНИЕ

№ 226 гр. София, 07.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 1-ВО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 2-РИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и шести март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Светлана Калинова

Членове:

Гълъбина Генчева

Наталия Неделчева при участието на секретаря Нели Й. Първанова като разгледа докладваното от Светлана Калинова Касационно гражданско дело № 20258002103111 по описа за 2025 година

Производството е по чл. 290-293 ГПК.

Образувано е по касационна жалба с вх. № 5548 от 15.05.2025г., подадена от „Ставен“ АД, [населено място], чрез процесуалния представител адвокат Р. Т. от АК София, срещу решение № 137 от 03.04.2025г. по в. гр. д. № 913/2024г. на Плевенския окръжен съд, с което като е потвърдено първоинстанционното решение № 281 от 15.09.2024г., по гр.д. № 522/2023г. на Районен съд Червен бряг, са отхвърлени предявените от касатора срещу П. Л.

П. при условията на евентуалност положителни установителни искове за собственост с правна квалификация чл. 124, ал. 1 ГПК - за приемане за установено между страните, че ищецът е собственик на основание добросъвестно давностно владение и изтекъл в негова полза на 01.10.2016г. пет годишен давностен срок, на ПИ с идентификатор [№] по КККР, одобрени със Заповед № РД-18 48/15.09.2015г. на Изпълнителния директор на АГКК, находящ се в [населено място] бряг, местност „Б. бара“, площ 3500 кв.м., трета категория, начин на трайно ползване - нива, номер по предходен план 012013, при съседи: [№], [№], [№], [№], [№] и евентуален иск за признаване за установено, че ищецът е собственик на основание недобросъвестно давностно владение и изтекъл в негова полза на 01.10.2021г. десет годишен давностен срок, на процесния ПИ с идентификатор [№] и са присъдени сторените по делото разноски.

Касаторът поддържа, че въззивното решение е неправилно поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и 1 необоснованост.

Моли обжалваното решение да бъде отменено и вместо това предявеният от него иск бъде уважен. Претендира присъждане на направените по делото разноски за производството в трите инстанции.

Допълнителни съображения излага в проведеното по делото открито съдебно заседание.

В писмен отговор в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК ответникът П. Л. П., чрез процесуалния си представител адвокат Д. Ж. Т. от АК-П., изразява становище, че касационната жалба е неоснователна по изложените в отговора съображения. Претендира присъждане на направените по делото разноски.

Върховният касационен съд, като разгледа касационната жалба при съобразяване на поддържаните касационни основания, оплаквания и правни доводи, приема следното:

Производството пред първата инстанция е образувано по предявени от „Ставен“ АД искове за признаване за установено по отношение на П. Л. П., че дружеството е собственик поради изтекла в негова полза 5-годишна давност, евентуално при условията на изтекла в негова полза 10-годишна придобивна давност, на процесния недвижим имот с твърдението, че на 31.08.2010г. дружеството е придобило правото на собственост върху нива, която понастоящем представлява ПИ с идентификатор [№], чрез договор за покупко-продажба, сключен със С. М. В. и С. С. М.. В края на 2022г. установило, че праводателите му С. В. и С.

М. на 09.07.2010г., т.е. близо 2 месеца преди „Ставен“ АД да закупи имота от тях, прехвърлили същия имот на „Ню вижън мениджмънт“ АД, което от своя страна продало имота на П. Л. П. на 21.07.2015г. Поддържа, че считано от 01.10.2011г. е започнало да владее имота чрез трети лица-наематели, с които е сключвало последователно през годините договори за наем и въз основа на така установената и упражнявана фактическа власт придобило правото на собственост върху имота по давност.

В писмен отговор в срока по чл. 131 ГПК ответникът П. Л. П. е оспорил така предявения иск с твърдението, че след като придобил собствеността върху имота през 2015г., започнал да го използва по предназначение като за целта сключил договор за аренда на земеделска земя на 24.08.2015г., вписан в Службата по вписванията на 24.09.2015г. и именно арендаторът по този договор е обработвал земята.

От фактическа страна въззивният съд е приел за безспорно установено, че процесният недвижим имот е продаден два пъти от С. М. и С. М., като с първия договор за покупкопродажба, обективиран в н.а.№170, том ІІ, рег.№1952, дело №208/2010г. от 09.07.2010г. имотът е бил продаден на „Ню вижън мениджмънт“ АД и този нотариален акт е вписан в Службата по вписванията на датата на сключване на сделката, след което с втори договор за покупко-продажба от 31.08.2010г. имотът е бил продаден при същия нотариус на „Ставен“ АД, който договор също е вписан в Службата по вписванията на датата на сключване на сделката.

Изложени са съображения, че с оглед разпоредбата на чл. 113 ЗС втората сделка няма вещнопрехвърлителен ефект и не може да бъде противопоставена на първия приобретател.

За безспорно е прието също така, че с договор за покупко-продажба от 21.07.2015г., обективиран в н.а.№77, том ІV, рег.№2276, дело №490/2015г. приобретателят по първата 2 сделка „Ню вижън мениджмънт“ АД е продало на П. Л. П. процесния недвижим имот, който нотариален акт е вписан в Службата по вписванията на датата на сделката.

Прието е за установено, че за период от 01.10.2011г. до 30.09.2021г. „Ставен“ АД е отдавал имота под наем на различни лица, както и че през отделните стопански години по предвидения в ЗСПЗЗ и ППЗСПЗЗ ред с подаване на декларации по чл. 70 ППЗСПЗЗ, за имота е признавано право на ползване на различни наематели/арендатори.

Прието е за установено също така, че на 24.08.2015г. П. Л. П. е сключил аренден договор с ЕТ“Агро-Н. Н.“ за 20 стопански години, като този договор е с нотариална заверка на подписите и е вписан в Службата по вписванията.

Изложени са съображения, че „Ставен“ АД е придобил процесната нива от несобственик, без да знае, че праводателите му вече не са собственици на този имот, като сделката е сключена в предвидената от закона форма за действителност, поради което на дружеството следва да бъдат признати права на добросъвестен владелец.

Прието е, че владението може да бъде упражнявано както лично, така и чрез другиго, вкл. чрез наемател/арендатор, който държи имота за владелеца. При това са изложени съображения, че за да бъде уважен иск за собственост, предявен при позоваване на предвиденото в чл. 79 ЗС придобивно основание, ищецът следва да докаже по несъмнен и категоричен начин, че е осъществявал непрекъснато владение, упражнявайки фактическа власт лично или чрез другиго, в случая чрез своите наематели.

При съобразяване на данните, съдържащи се в представените от ответника доказателства за обстоятелството на кои от наемателите/арендаторите е било признато право на ползване върху процесната нива от ОбСЗ, въззивният съд е приел, че за периода от 01.10.2011г. до 01.10.2014г. право на ползване въз основа на сключените от „Ставен“ АД договори за наем е било признато само на неговите наематели, но за периода 01.10.2014г. - 01.10.2015г. право на ползване върху имота е било признато както на лицето, което е сключило договор за наем със „Ставен“ АД, така и на лицето, което е сключило договор за наем с „Ню вижън мениджмънт“ АД, а за периода след 01.10.2015г. чрез сключването на договор за аренда приобретателят П. П. като собственик е изразил несъмненото си намерение да ползва имота, отдавайки го под аренда.

При тези данни въззивният съд е приел за доказано, че „Ставен“ АД е владял имота като добросъвестен владелец само за период от 3 години (от 01.10.2011г. до 01.10.2014г.), докато за следващите периоди упражняването на фактическата власт върху имота не е доказано, тъй като за същия имот е имало регистриран и друг наемател. Изложени са съображения, че за периодите, през които за имота е имало регистриран повече от един наемател, не може да се определи кой именно от наемателите и арендаторите реално е ползвал процесната нива и в този смисъл няма категорични доказателства в подкрепа на изложените от ищеца доводи, че именно той чрез своите наематели е осъществявал владение върху имота през изискуемия от закона период от време. И тъй като периодът от 3 години не е достатъчен за придобиване по давност на правото на собственост, както по реда на чл. 79, ал. 1 ЗС, така и по реда на чл. 79, ал. 2 ЗС, е прието, че предявените искове са неоснователни.

Предвид особеностите на настоящия случай и установените по делото факти, относими към 3 начина на ползване на процесния имот през исковия период (чрез участие в споразумение за ползване на земеделски земи по предвидения в ЗСПЗЗ и ППЗСПЗЗ ред с подаване на декларации по чл. 70 ППЗСПЗЗ), с определение №5763/10.12.2025г., постановено по настоящето дело, въззивното решение на Плевенския окръжен съд е допуснато до касационно обжалване по реда на чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по въпроса осъществява ли наемател фактическа власт върху земеделски имот на основание сключен договор за наем/аренда, ако е заплащал наемната цена/арендно плащане по този договор на наемодателя/арендатора и на основание сключения договор за наем/аренда е заявил имота за ползване до съответната Общинска служба „Земеделие“, ако ползването не е било предоставено от ОСЗ поради наличие на по-ранен договор за наем, по който за съответната стопанска година е било заявено ползване, което е било и потвърдено по предвидения в ППЗСПЗЗ ред.

По така поставения въпрос настоящият състав приема следното:

В хипотеза, при която се поддържа, че ползването на земеделска земя се е осъществявало чрез участие в споразумение за ползване по чл. 37в ЗСПЗЗ, сключването на договор за наем/аренда на определен земеделски имот само по себе си не установява фактическата власт върху имота да е осъществявана чрез наемател, респ. арендатор. Необходимо е въз основа на договора по реда на чл. 37б ЗСПЗЗ от ползвателя (наемател или арендатор) да е заявено желание за участие в споразумение за създаване на масиви за ползване по чл. 37в ЗСПЗЗ и по предвидения в ЗСПЗЗ и ППЗСПЗЗ ред да е била извършена регистрация за участие в масиви за съвместно ползване за съответната стопанска година при определяне на дължимото рентно плащане.

Посредством представяне на декларация за начина на трайно ползване на земеделските земи по чл. 37б, ал. 1 ЗСПЗЗ съответният правен субект заявява правата си върху имота, вкл. за неговото ползване било лично, било чрез включване в споразумение за създаване на масиви за съвместно ползване чрез трето лице - наемател/арендатор. В хипотеза като настоящата представянето на такава декларация при сключен договор за наем или аренда и подписването на споразумението от ползвателя (наемател или арендатор) удостоверяват намерение за своене от лице, на което съответният имот е бил продаден от несобственик. За целия период, през който едно лице заявява желание за участие в споразумение за ползване по чл. 37в ЗСПЗЗ, основано на регистриран в ОСЗ договор, сключен с лице, легитимиращо се като собственик на този имот, следва да се приеме, че това лице-ползвател упражнява фактическата власт върху имота реално от името и за сметка на легитимиращия се като собственик негов съконтрахент по отношение на конкретния имот, посочен в декларацията, ако е било включено в списъка на участващите в споразумението. Обстоятелството, че за определена стопанска година две лица са представили декларация по чл. 37б, ал. 1 ЗСПЗЗ за един и същи имот и в споразумението по чл. 37в ЗСПЗЗ са участвали двама ползватели, представили договори за наем или аренда за този имот, сключени с деклариралите имота различни лица, не обосновава извод за прекъсване на владението, доколкото правото на съвместно ползване е признато и на двете лица, които са подписали споразумението без взаимно да оспорват правата си.

4

Този отговор се налага в конкретния случай предвид поддържаната и от двете спорещи страни теза, че именно чрез участие в споразумението по чл. 37в ЗСПЗЗ се е осъществявало фактическото ползване на имота, т.е. осъществяването на фактическата власт върху него.

Предвид именно това естество на начина, по който се упражнява фактическата власт, доказването на извършването на непосредствени действия по обработването на имота в неговите реални граници е практически невъзможно.