Решение № 117 от 12.02.2024, Районен съд - Стара Загора

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 117 гр. Стара Загора, 12.02.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – СТАРА ЗАГОРА, I-ВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети януари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Генчо Атанасов при участието на секретаря Ж. М. Димитрова като разгледа докладваното от Генчо Атанасов Гражданско дело № 20235530101651 по описа за 2023 година

Предявен е иск с правно основание чл.307 ТЗ.

Ищецът „ЕВРОПЕТРОЛ” ЕООД, гр.Бургас твърди, че на 26.08.2021 г. закупил с Нотариален акт № 32, том I, рег. № 11993, нот. дело № 525 от 2021 г. на нотариус В.ия Дралчева, с район на действие PC - Бургас недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, с площ от 73.87 квадратни метра, с административен адрес: гр. Бургас, ..., партер. След сключване на договора с изненада установил, че в деня на вписването му, но с по-предходен пореден номер в АВп., бил вписан договор за наем от 30.11.2020 г. със срок на действие до 31.11.2027 г. и при наемна цена от 1200 лева. Наемател по този договор било ответното дружество. За наличието на вписан договор за наем на закупения имот ищецът не бил уведомен от продавачите, въпреки декларацията им в нотариалния акт, че липсвали неупоменати документи, касаещи сделката.

Към датата на сделката ищецът направил всички необходими проверки за наличие на вписани тежести върху закупувания имот - нотариусът по сделката се снабдил с удостоверение за тежести, актуално към 17.08.2021 г., и в самия ден на сделката извършил две компютърни справки за наличие на последващи удостоверението тежести върху имота, при които не се открили тежести. Ищецът не бил съгласен с условията на договора за наем, които били нереалистични и явно неизгодни за наемодателя, какъвто се явявал той към момента, поради придобиването на имота и действието на вписването му и спрямо него. С цел постигане изгодно за двете страни решение на проблема, с писмена покана до ответника, му предложил на основание чл. 4.2. от договора да сключат допълнително споразумение към него, с което да потвърдят действието му между страните, да продължат срока му на действие на 10 години, считано от датата на подписване на допълнителното 1 споразумение и да коригират наемната цена по следния начин: за 2023, 2024 и 2025 г. наемната цена да била 2650 лева или съответната й равностойност в евро, ако същото бъде прието за официално разплащателно средство; за 2026, 2027 и 2028 г. - 3150 лева или съответната й равностойност в евро, ако същото бъде прието за официално разплащателно средство и за 2029, 2030, 2031 и 2032 г. - 3650 лева или съответната й равностойност в евро, ако същото бъде прието за официално разплащателно средство в страната. Ищецът предложил и алтернативен вариант с алеаторен елемент - наемната цена за 2023 г. да бъде в размер на 2800 лева, а всяка година същата да бъде коригирана с годишната инфлация за предходната година. На така отправеното предложение ответното дружество изрично отказало с писмена покана с писмо. При така очертаната фактическа обстановка и предвид поведението на ответника бил приложим чл. 307 от ТЗ в отношенията между страните предвид качеството им на търговци и предвид предмета на договора, те можели да поискат от съда да прекрати договора изцяло или да измени същия по отношение на наемната цена поради настъпили такива обстоятелства, които страните не могли и не са били длъжни да предвидят, и обстоятелството, че запазването на договора в настоящия му вид противоречило на справедливостта и добросъвестността. Ищецът нямал представа как била уговорена наемната цена, но към момента и занапред наемна цена от 1200 лева за процесния обект, който се намирал в идеалния център на гр. Бургас, на изключително комуникативно място, се явявала изключително ниска и не отговаряла на пазарните цени на наемите за сходни обекти, които били в размер на около 3000 - 3100 лева месечно. За периода от 30.11.2022 г. до момента била налице и осезателна инфлация, която значително обезценявала стойността на парите и се отразявала на цените на наемите на търговските обекти. Действието на договора до 13.11.2027 г. при тази наемна цена противоречило на справедливостта и добросъвестността, тъй като ответникът заплащал наем, двойно по-нисък от пазарния, а ищецът не можел да ползва закупен от него имот и да извлича от него граждански плодове, двукратно превишаващи наемната цена. Ответникът изрично отказвал да предоговори наемната цена и другите условия на договора с ищеца, разчитайки на действието на вписването му и уговорената с праводателите на ищеца изключително ниска наемна цена. Ищецът моли съда да постанови решение, с което на основание чл. 307 от ТЗ да прекрати, считано от влизане в сила на съдебното решение Договор за наем на недвижим имот от 30.11.2020 г., респективно да измени чл. 4.1. от същия като определи наемна цена от 3100 лева месечно, считано от датата на подаване на исковата молба, респективно от датата на постановяване на съдебното решение. Претендира разноски. С допълнителна молба от 29.05.2023 г. ищецът прави следните уточнения. Формулира искането към съда, като моли последния да постанови решение, с което на основание чл. 307 от ТЗ да измени чл. 4.1. от Договор за наем на недвижим имот от 30.11.2020 г., като определи наемна цена от 3100 лева месечно, считано от датата на влизане в сила на съдебното решение, а при условията на евентуалност, да прекрати договора, считано от влизане в сила на съдебното решение, както и да му бъдат присъдени направените разноски. Датата на изменението/прекратяването на договора се явявала тази на влизане в сила на съдебното решение. Размерът на сумата, с която се искало да бъде увеличена наемната цена, била 1900 лева, представляваща разликата 2 между наемната цена, която ищецът счита за справедлива - 3100 лева и уговорения такъв от праводателите му в размер на 1200 лева.

Ответникът „АЛБА Д“ ЕООД, гр. Стара Загора не оспорва обстоятелството, че на 26.08.2021 г. ищецът закупил недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, с площ от 73.87 квадратни метра, с административен адрес: гр. Бургас, ..., партер. Невярно било твърдението на ищеца, че след сключване на сделката установил, че в деня на вписването му, но с по-предходен пореден номер в АВп бил вписан договор за наем от 30.11.2020 г. със срок на действие до 31.11.2027 г. и при наемна цена от 1200 лева. Действително наемател по този договор бил ответникът, но процесният договор бил сключен на 30.11.2020 г., с нотариално удостоверяване подписите на страните, извършено от нотариус Марияна Анастасова-Тумбакова, рег.

№8195/30.11.2020 г. по описа на същия нотариус, като нотариусът удостоверил подписите на наемодателите и на управителя на дружеството наемател - С.А.С.; както и че този договор за наем бил вписан в имотния регистър по надлежния ред, като вписването на процесния договора за наем от 30.11.2020 г. било извършено преди вписването на нотариалния акт, с който дружеството ищец придобило наетия имот. Това не се оспорвало от ищеца, фактите се интерпретирали субективно, с цел домогване обосноваването на неправилни изводи. Невярно било и твърдението на ищеца, че не бил уведомен от продавачите за наличието на вписан договор за наем на закупения имот, защото в нотариалния акт продавачите декларирали, относно продавания имот и сделката с него: „... продава същия свободен от вписани ипотеки, не е обременен с чужди вещни права, не му е известно да има вписани възбрани или искови молби, не е съдебно оспорен и не е предмет на договори за учредено право на ползване или предварителни договори за продажба с трети лица. Същите декларират, че нямат други документи касаещи настоящата сделка ...“, като така декларираното било вярно, защото процесният договор за наем бил облигационен, не създавал вещни тежести върху имота и не касаел предмета на договора за покупко-продажба на имота, след като не влияел на вещнопрехвърлителния му ефект. Това твърдение било неотносимо към предмета на спора. Необосновано било и твърдението, че към датата на сделката направил всички необходими проверки за наличие на вписани тежести върху закупувания имот, защото бил публично известен е фактът, че процесният имот се ползвал от ответника като аптека. Имотът бил обозначен като аптека по смисъла на Закона за лекарствените продукти в хуманната медицина, на фасадата му имало поставена огромна рекламна табела на веригата аптеки „Фрамар“, под чиято марка ответникът извършвал дейността търговия на дребно с лекарствени продукти. Имотът бил брандиран с рекламни материали на продаваните на дребно лекарствени продукти и медицински изделия, на видно място в аптеката било поставено, съгласно изискванията на чл. 2, ал. 3 от Наредба №28 от 09.12.2008 г. за устройството, реда и организацията на работата на аптеките и номенклатурата на лекарствените продукти, издаденото разрешение за търговия на дребно №АП-2178/31.03.2021 г., издадено от Изпълнителната агенция по лекарствата на дружеството ответник „Алба Д“ ООД, при което ищецът премълчавал факта, че бил наясно със състоянието на имота, с начина му на ползване и че се ползвал от ответника. Ищецът 3 бил търговец - търговско дружество, при което законът му възлагал значително по-висока степен на отговорност при участието му в гражданския и търговския оборот, в сравнение с физическите лица — нетърговци. В този смисъл необосновано и спекулативно било заявеното от дружеството ищец, че не било съгласно с условията на договора за наем, които били нереалистични и неизгодни за наемодателя, поради придобиването на имота и действието на вписването му, защото дружеството ищец не било наемодателят, с когото бил сключен договора за наем. Неотносимо за действителността на договора било съгласието на ищеца с условията на договора за наем. Необосновано било становището му, че намирал условията на договора за наем за нереалистични и явно неизгодни за наемодателя, тъй като това доколко били изгодни или не уговорките по един договор бил въпрос, който се преценявал от страните по договора при сключването му. Ответникът, като страна по наемното правоотношение, бил принуден да търпи настъпилото правоприемство и поведението на новия собственик, в лицето на дружеството ищец, в т.ч. и недобросъвестните му действия, свързани с опитите му да накара ответника да промени условията на договора по начин, който той едностранно решил, че се явявали изгодни за него. Направеното предложение от страна на ищеца било проява на явна недобросъвестност, тъй като то игнорирало действащия договор за наем, който бил в сила между страните предвид разпоредбата на чл. 237, ал. 1 от ЗЗД, като се предлагало новирането му при явно неизгодни за ответника условия - при значително завишен размер на наема, в сравнение с дължимия от по действащия договор. Било вярно, че на отправеното предложение ответното дружество изрично отказало с писмена покана. При направеното от ищеца неприемливо предложение, ответникът провел с ищеца преговори, установени с водена кореспонденция между дружеството ищец, от една страна - в лицето на адвокат Х.М., вписан в Адвокатска колегия — Бургас, и управителя Ж.М., и от страна на ответника - прокуриста на дружеството Д.К.Д. и адвокат С. А., при които преговори се постигнало съгласие помежду им, че договорът оставал в сегашния му вид, срок и наемна цена. Това се установявало от изявлението на пълномощника на дружеството ищец - адвокат Х.М., в електронното му писмо от 20 Септември 2021 г., 13:15 ч., изпратено от електронния му адрес [email protected], съгласувано с управителя на дружеството ищец г-н Ж.М., с електронен адрес europetrol@,abv.bg, адресирано до ответника, в лицето на прокуриста на дружеството Д.К.Д., а именно - „В случай, че не приемете горното предложение, договорът остава в сегашния му вид, срок и наемна цена.“. Недобросъвестното поведение на ищеца било видно от факта, че въпреки проведените преговори, година и половина по-късно ищецът подновил претенциите си. Твърдените от ищеца факти и обстоятелства не попадали в хипотезата на чл. 307 от Търговския закон, при което не могли да породят правните последици на стопанската непоносимост, уредена в текста на закона. Ищецът не твърдял да били настъпили такива обстоятелства, които страните не са могли и не са били длъжни да предвидят, и запазването на договора противоречи на справедливостта и добросъвестността.