Решение № 502 от 11.05.2026, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 502 гр. Варна, 11.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, III СЪСТАВ ТО, в публично заседание на петнадесети април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Светлана Т.а

Членове:

Цветелина Г. Хекимова

Десислава Г. Жекова при участието на секретаря Нели П. Катрикова Добрева като разгледа докладваното от Светлана Т.а Въззивно гражданско дело № 20263100500577 по описа за 2026 година за да се произнесе взе предвид следното :

Производството е образувано по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на „ГЕККО ХОУМ“ ЕООД ЕИК 206288547 със седалище и адрес на управление гр. Варна бул. Осми Приморски полк 60, ап. 2, представлявано от управителя Д. Е., чрез пълномощник адв. И. И. ВАК срещу Решение № 4506/12.12.2025г., постановено по гр.д.№ 5330/2025г. по описа на ВРС, с което е ПРИЕТО ЗА УСТАНОВЕНО в отношенията между ищеца И. Л. А. ЕГН ********** от **** и ответника „Гекко хоум“ ЕООД ЕИК 206288547, че ответното търговско дружество дължи на ищеца сумата от 4000лв. предадена му като гаранция по договор за намерение с купувач от 6.08.2024г., заедно със законната лихва от датата на сезиране на съда-7.02.2025г. до окончателното изплащане на сумата, на основание чл.422 от ГПК, присъдена по Ч.гр.д. № 1600/2025г. на ВРС, 31 състав.

В жалбата се излага, че решението на ВРС е неправилно и незаконосъобразно, при допуснати съществени нарушения на процесуалния закон, без да се кредитират изложените от ответника доводи и ангажирани писмени доказателства. Конкретно се твърди неправилно разпределение на доказателствената тежест, доколкото съдът е приел, че твърденията на ищеца представляват „отрицателни факти“, а именно, че не е постигната уговорената цена, както и че посредникът не е изпълнил задълженията си. Въззивникът счита, че това са положителни факти, от които ищецът черпи права, и подлежат на доказване съгласно чл. 154, ал. 1 ГПК. На следващо място се твърди неправилно приложение на материалния закон – чл. 20 ЗЗД и чл. 55 1

ЗЗД. Оспорва се извода на първоинстанционният съд, че самото непостигане на уговорената цена автоматично поражда задължение за връщане на гаранцията, без да изследва, наведените от ответното дружество възражения, а именно: поведението на възложителя; дали неизпълнението не се дължи на самия ищец; дали посредникът е изпълнил задълженията си добросъвестно.

Счита се, че тълкуването на чл. 3 от договора е изолирано, без съобразяване с общата воля на страните. Сочи, че гаранцията по договора не е неустойка, нито авансово платена цена, а обезпечение на сериозността на намерението и при поведение на възложителя, което осуетява посредничеството, връщането не се дължи. На трето място, се сочи, че съдът не е изяснил виновното поведение на възложителя, който с действията си, а и от заявеното от ищеца в о.с.з. е установено, че единствената причина да се стигне до сделка на желаната цена са действията на А., който се е свързал с управителя на дружеството – продавач, вместо това да стори посредника по сделката.

Поддържа се, че ищецът е влязъл в директен контакт с продавача, заобикаляйки посредника и е поискал забавяне на преговорите без основание, нарушавайки принципа на лоялност в посредническите отношения. Като се позовава на съдебна практика /Решение № 244/19.12.2016 г. по гр.д. № 1436/2016 г., ВКС, IV г.о./ сочи, че обичайно възприето е възложителят да дължи лоялно съдействие на посредника; при негово виновно поведение последиците не могат да се вменят във вреда на посредника. Искането е за отмяна на първоинстанционното решение и отхвърляне на предявения иск.

В срока по чл.263 ГПК въззиваемата страна не представя писмен отговор.

ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, като взема предвид оплакванията по въззивната жалба, събраните по делото доказателства и съобрази закона счита, че жалбата Е НЕОСНОВАТЕЛНА по следните съображения :

Правомощията на въззивният съд съобразно разпоредбата на чл.269 от ГПК са да се произнесе служебно по валидността на първоинстанционното решение и допустимостта в обжалваната му част, а по останалите въпроси – ограничително от посоченото в жалбата по отношение на пороците, водещи до неправилност на решението.

Постановеното решение е издадено от надлежен съдебен състав, в рамките на предоставената му правораздавателна власт и компетентност, поради което е валидно. Наличието на всички положителни и липсата на отрицателните процесуални предпоставки във връзка със съществуването и упражняването правото на иск при постановяване на съдебното решение, обуславя неговата допустимост, поради което въззвивният съд дължи произнасяне по съществото на спора.

В исковата молба се твърди че на 06.08.2024г., ищецът в качеството си на възложител е сключил с ответното дружество „Гекко Хоум" ЕООД, в качеството му на посредник, Договор за намерение с купувач, по силата на който е гарантирал своето намерение да закупи апартамент № 9, находящ се в гр.Варна, бул."Осми приморски полк" №284, сграда 9, вх .Б, ет.1, с външно паркомясто № 92 и подземни паркоместа № 7 и № 8, находящи се на същия административен адрес. Възложил, а посредникът приел да договори с продавача на имотите продажна цена в размер на 285 000 EUR /апартамент + паркоместа/ и сключване на предварителен договор за покупко-продажба до 31.10.2024г. За обезпечаване на намерението си да закупи имота при посочените условия предал в брой на посредника сумата от 4000лв.

2

Твърди се, че няколко дни след сключването на договора се оказало, че цената от 285 000 евро не е приета от продавача и на 12.08.2024г. А. направил ново предложение за покупка на имотите за цена от 314 000 евро, но и това предложение не е прието, тъй като продавачът предлагал апартамента с трите паркоместа за сумата от 330 000 евро. На 21.08.2024г. ответникът уведомил брокера Г., че приема посочената цена, но при последваща промяна желае преговорите да се прекратят. Според ищеца и тази цена не била приета, съотв. преговорите били преустановени.

Ищецът се позововава на уговореното в чл.3 от договора от 06.08.2024г., че при непостигане на посочените в него условия посредникът следва да върне предадената като гаранция сума от 4000 лева, в което бил уверен от представителите на ответното дружество. Впоследствие същите отказали да върнат сумата. Ищецът се усъмнил, че е била водена редовна кореспонденция с продавача и потърсил директен контакт с него като се свързал с управителя на фирма MEN AT WORK в началото на м.септември и установил, че посочените от „Гекко Хоум" продажни цени никога не са били реални и поточно, че още към момента на подписване на договора за намерение с купувач посредникът е знаел, че действителната цена на имота е била доста над посочената в самия договор, както и над коригираните от ответника контраоферти. С нотариална покана рег.№5333, том II, акт №78 на Нотариус Ж. К., връчена на управителя Д. Е. на 12.11.2024г., ищецът поканил дружеството в 7 дневен срок от получаването й, да върне полученият депозит от 4000 лв., което не е сторено и към подаване на исковата молба сред заповедното производство. Настоява за уважаване на иска и присъждане на съдебно-деловодни разноски.

В срока по чл.131 от ГПК ответникът подава писмен отговор, с който оспорва иска като неоснователен. Оспорва, че ищецът е изправна страна по договора за намерение с купувач, както и че ответното дружество не е изпълнило задълженията си към ищеца.

Пояснява, че ищецът е посетил офиса на „Гекко Хоум" ЕООД като е заявил, че желае да закупи недвижим имот, който ответното дружество е предлагал, и да му посредничи директно с продавача - собственикът на имота, с цел постигане на предложената от А. цена.

Твърди, че ответното дружество започнало преговори с продавача за исканата от А. цена, като от страна на продавача била изпратена контра оферта, която е съобщена на А. и ден по-късно А., направил ново предложение, което посредникът изпратил до продавача.

Сочи се, че продавачът и А., благодарение на посредника, сближават позициите си относно цената на имота и всеки един от тях заявява, че ще обмисли предложението на другия. В отговора се твърди, че внезапно А. поискал посредникът да забави преговорите, без да съобщава причина за това.

Собственикът на имота се обадил на представител на посредника и му заявил, че А. се е свързал директно с него и е искал да си организират среща, на която лично да уговори цената на имота. Продавачът бил заявил на А., че иска да е коректен към фирма „Гекко хоум" ЕООД и не желае да преговаря директно с А., тъй като подходът му е бил неприемлив за продавача.

Ответникът счита, че именно поведението на И. А. е причината да не бъде реализирана сделката с посредничеството на „Гекко Хоум“ ЕООД.

Твърди се, че въпреки усилията на „Гекко Хоум" да постигне цената, която А.

3 и продавачът са обмисляли, до сделка не се е стигнало, тъй като А. е влязъл в директни преговори с продавача и е станал причина да бъдат провалени преговорите. Цените които са били договорени, са били реални и постижими, но поведението на А. е осуетило бъдещата сделка.

Настоява се за отхвърляне на иска и за присъждане на сторените в производството съдебно-деловодни разноски.

В открито съдебно заседание пред исковия съд ищецът представя рекламна брошура на процесния имот с архитектурен проект, данни за имота и цена, издадена от собственика на жилищния имот.

Не е било спорно между страните, че между тях е сключен писмен договор, по силата на който възложителят И. А. е възложил на изпълнителя „Гекко Хоум“ ЕООД да посредничи при закупуването на подробно описан недвижим имот при изрично въведени в договора параметри, а именно : при продажна цена в размер на 285 000 евро със срок на сключване на предварителен договор до 31.10.2024г. (чл. 2). Не се спори, че като гаранция за намерението на възложителя за покупка на имота при посочените условия, същият е предал на изпълнителя сумата от 4 000 лева (чл.1).

Съгласно разпоредбата на чл. 3 от договора страните са се съгласили, че при подписване на предварителен договор или нотариален акт за покупкопродажба параметрите по договора ще се считат постигнати, а при непостигане на договорените параметри изпълнителят „Гекко Хоум“ ЕООД се задължава да върне на възложителя сумата, предадена като гаранция.

Не се спори, че с приетата по делото нотариална покана рег. № 5333 том II акт 78 по нот.книги на нотариус Ж. К., връчена на представляващия ответното дружество на 12.11.2024г., възложителят е поканил изпълнителя да му възстанови сумата от 4 000 лева в 7-дневен срок от получаването, предвид настъпването на прекратителното условие на неизпълнение на договора с оглед несключване на предварителен договор до указания в договора срок и на посочената в него цена.

Не са доказват възраженията на ответника, сега въззивник, че с поведението си, а именно осъществяването на личен контакт между възложителя и продавача, тоест по вина на ищеца като възложител, е осуетено постигането на параметрите, предвидени в чл. 2 на договора.

Самият ищец в исковата молба и открито съдебно заседание признава, че е осъществил среща с представляващия дружеството – продавач в хода на действие на договора по време на оглед на имота, но по какъв начин това е попречило на посредника да постигне параметрите на договора от ответното дружество не установява и не се доказва.

По делото липсват твърдения, както и данни и доказателства за хода на провеждане на преговорите между посредника и продавача на имота с оглед постигане на търсените (с процесния договор) параметри, но се установява от неоспорената Вайбър кореспонденция между посредника и купувача, че предложенията на купувача в диапазона 285 хил.-330 хил. евро не са били приети от продавача, както и че до сключването на предварителен договор в уговорения срок и след него не се е стигнало.

Ответникът не е доказал да е водил по такъв начин преговорите с купувача, че единствено поведението на възложителя да е препятствало постигането на параметрите, което по силата на договореностите да даде 4 право на изпълнителя да задържи гаранцията. Не се доказва представляващият дружеството-продавач да е отказал воденето на преговори по отношение на имота с посредника по договора от 06.08.2024г. предвид действия на купувача.