Решение № 12111 от 18.06.2026, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 12111 гр. София, 18.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 26 СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: РАДОСЛАВ Р. АНГЕЛОВ при участието на секретаря НИКОЛЕТА СТ. И. като разгледа докладваното от РАДОСЛАВ Р. АНГЕЛОВ Гражданско дело № 20251110118854 по описа за 2025 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на Глава XXXI Г П К (Обявяване на предварителен договор за окончателен)

Производството е образувано по искова молба с вх. № 114495/01.04.202 г., уточнена с молба с вх. № 51952/30.04.2025 г. от Б. М. Я., с ЕГН **********, с адрес: гр. София, ж.к. „Б* и А. А. Я., ЕГН **********, с адрес: гр. София, ж.к. „Б* срещу "Д*" ООД, ЕИК *, със седалище и адрес на управление: град София, Столична община, район „Възраждане", бул. "В* с която е предявен конститутивен иск с правна квалификация по чл.19 ЗЗД, с който иска да бъде

ОБЯВЕН ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН Предварителен договор, обективиран в т. 7 от Нотариален акт, вписан в Агенция по вписванията/Служба по вписванията гр. София с вх. № 52831/27.07.2023 г., Акт № 141, том СХХХ, дело 40493/2023 г., който възпроизвежда и допълва чл. 1, ал. 1, във вр. с чл. 2, ал. 1 от Предварителен договор за изграждане и покупко-продажба и строителство на недвижим имот от 05.06.2023 г., съобразно площоразпределение на обект - „МНОГОФАМИЛНА ЖИЛИЩНА СГРАДА С ПОДЗЕМНИ ГАРАЖИ, АТЕЛИЕТА И ДОПЪЛВАЩО ЗАСТРОЯВАНЕ

ИЗГРЕБНА ЯМА" върху ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор * по КККР на гр. София, с адрес на поземления имот: град София, район „Витоша", улица „Ла*", за прехвърляне в полза на Б. М. Я., ЕГН ********** и А. А. Я., ЕГН 1

**********, на право на собственост върху общо 17.95% идеални части от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор * по кадастралната карта и кадастралните регистри на град София, община Столична, област София (столица), одобрени със Заповед № РД-3/11.01.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. София, район „Витоша", ул. „Ла*", с площ от 1791 кв.м., трайно предназначение на територията:

Урбанизирана, начин на трайно ползване: Ниско застрояване до 10 (десет) метра, стар идентификатор: *, номер по предходен план: квартал 103, парцел XXI-129, XXVIII-129,30, ХХ-130, при съседи по КККР поземлени имоти с идентификатори: *, които идеални части са прилежащи към собствените на ищците самостоятелни обекти както следва:

2,14% идеални части прилежащи към Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *.1.3 /АТЕЛИЕ № 2-Б/, на полуподземен етаж, на кота 3,00 метра, със застроена площ от 162,28 кв.м.;

0,90% идеални части прилежащи към първа Тераса на кота терен с площ от 16,07 кв.м., която тераса е неразделна част от Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *.1.3 /АТЕЛИЕ № 2-Б/, но площта й е извън площта на ателието;

1,53% идеални части прилежащи към втора Тераса на кота терен с площ от 27,17 кв.м., която тераса е неразделна част от Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *.1.3 /АТЕЛИЕ № 2-Б/, но площта й е извън площта на ателието;

3,60% идеални части прилежащи към трета Тераса на кота терен с площ от 64,03 кв.м., която тераса е неразделна част от Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *.1.3 /АТЕЛИЕ № 2-Б/, но площта й е извън площта на ателието;

8,45% идеални части, които съгласно одобрения архитектурен проект и ситуация към него отговарят и ще се ползват като Реално обособена част от дворно място, представляваща открита озеленена тераса на терен с площ от 150,54 кв.м., прилежаща към Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *.1.3 /АТЕЛИЕ № 2-Б/;

0,97% идеални части, които съгласно одобрения архитектурен проект и ситуация към него отговарят и ще се ползват като Реално обособена част от дворно място, представляваща открита озеленена тераса на терен с площ от 17,33 кв.м., прилежаща към Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *.1.3 /АТЕЛИЕ № 2-Б/;

0,36% идеални части прилежащи към Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *.1.31 /ГАРАЖ № 12/, на подземно ниво /сутерен/, на кота - 6,15 метра, със застроена площ от 33,77 кв.м.

ОБЯВЕН ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения Предварителен договор, обективиран в точка 7 от нотариален акт за покупко-продажба от 27.07.2023 г.

2

№ 8, том IX, рег. № 22127, дело № 1823/2023 г. по описа на нотариус М*, с рег.

№ 622 на НК, с който да се продадат прилежащите към

САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор *.1.3 /АТЕЛИЕ № 2Б/ и към САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор *.1.31 /ГАРАЖ № 12/ съответните идеални части от правото на собственост от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор * по кадастралната карта и кадастралните регистри на град София, община Столична, област София (столица), одобрени със Заповед № РД-3/11.01.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. София, район „Витоша", ул. „Ла*“, с площ от 1791 кв.м., трайно предназначение на територията:

Урбанизирана, начин на трайно ползване: Ниско застрояване до 10 (десет) метра, стар идентификатор: *, номер по предходен план: квартал 103, парцел XXI-129, XXVIII-129,30, ХХ-130, при съседи по КККР поземлени имоти с идентификатори: *, както следва:

2.14% идеални части, равняващи се на 38,12 кв.м. (припадащи се към АТЕЛИЕ № 2-Б);

0.90% идеални части, равняващи се на 16,07 кв.м. (припадащи се към Тераса към АТЕЛИЕ № 2-Б на кота терен);

1.53% идеални части, равняващи се на 27,17 кв.м. (припадащи се към Тераса към АТЕЛИЕ № 2-Б на кота терен);

3.60% идеални части, равняващи се на 64,03 кв.м. (припадащи се към Тераса към АТЕЛИЕ № 2-Б на кота терен);

8.45% идеални части, равняващи се на 150,54 кв.м. (припадащи се към Открита тераса към АТЕЛИЕ № 2-Б на кота терен);

0.97% идеални части, равняващи се на 17,33 кв.м. (припадащи се към Открита тераса към АТЕЛИЕ № 2-Б на кота терен);

0.36% идеални части, равняващи се на 6,35 кв.м. (припадащи се на ГАРАЖ № 12),

В исковата молба се твърди, че страните са сключили предварителен договор на 13.09.2024 г. за покупко-продажба на имоти в груб строеж ведно с идеалните части от поземления имот (ПИ), прилежащи към съответните обекти в сградата. Твърди, че с н.а. от 27.07.2023 г. ответникът е прехвърлил на ищците съответни обекти от построената сграда, като се е задължил да прехвърли и съответните идеални части от правото на собственост върху ПИ върху който е построена сградата. Твърди, че уговорката в този н.а. има характер на уговорка по предварителен договор. Сочи, че за всеки обект, който е получил има припадащи се части от правото на собственост от ПИ.

Твърди, че отлагателното условие по двете уговорки в предварителния договор е настъпило и ответника е следвало да изпълни задължението да прехвърли идеалните части. Твърди, че е изпратил покана до ответника за изпълнение на задължението.

С допълнителна молба с вх. № 151952/30.04.2025 г. уточнява, че претендира сключването на окончателен договор, въз основа на 3 предварителен договор, обективиран в т.7 от нотариален акт, вписан в АВ с вх. рег. № 52831/27.07.2023 г., Акт № 141, том CXXX, дело 40493/2023 г.

Моли съда да постанови решение, с което да уважи иска. Претендира разноски.

В срока по чл.131 ГПК, ответникът подава отговор. Изцяло оспорва исковата претенция:

1. Оспорва да е налице договорка за продажба на посочените ид. ч. от ПИ, тъй като посочените пет имота не са индивидуализирани. Не е ясно описанието на предмета. Налице е липса на съществува уговорка за продажба, а именно индивидуализация на неговия предмет. (Възражение за индивидуализация).

2. твърди, че уговорката да бъде прехвърлена на купувачите посочените ид. ч. без да дължат заплащане на допълнителни услуги представлява обещание за бъдещо сключвано на договор за дарение, което е нищожно, на основание чл.226, ал.1 ЗЗД (Възражение чл.226, ал.1 ЗЗД).

3. липсва уговорка за прехвърляне на ид. ч. от петте броя тераси. Признава, че е налице уговорка за прехвърляне на ид. ч. от ПИ само на приспадащите съм към Ателие 2-3 и Гараж 12 идеални части (Възражение, че тераси не са самостоятелен обект ).

4. Посочените пет броя тераси не са самостоятелен обект, а са част от общата част на сградата, тъй като представляват покривна плоча на помещенията под тях в сутерена на сградата по смисъла на §59, т.5 ДР на ЗУТ. Твърди, че тези пет тераси са обща част по смисъла на чл.38, ал.1 ЗУ и не могат да бъдат обект на самостоятелно придобиване. На това основание прави възражение за нищожност на договора за покупкопродажба на петте тераси, поради противоречие със закона, заобикаляне на закона и невъзможен предмет (Възражение за нищожност на договора, поради противоречие със закона, заобикаляне на закона и невъзможен предмет). Твърди, че ищците не са станали собственици на процесните пет обекта, защото не общи части, а не индивидуални. Ето защо прави възражение, че ищците не са собственици, поради което не е възникнало задължението за прехвърляне на каквито и да е било техни припадащи им се идеални части от ПИ (Възражение, че ищците не са собственици на процесните имоти ). Прави искане съдът да приложи ТР 1/2020 на ОСГТК на ВКС. Твърди, че страните са се договорили, че открита озеленена тераса с площ от 150.54 кв. м. и 17.33 кв. м. не са били обект на продажба, тъй като за тях има разпределено право на ползване по чл.32 ЗС, поради което не могат да се продават, нито да се прехвърля облигационното право на ползване (Възражение по чл.32 ЗС).

5. Твърди, че ищците са извършили незаконно строителство на Първа тераса и открита озеленена тераса с площ от 150.54 кв.м. Същото се изразява в остъкляване на първата тераса и преустройството и 4 приобщаването й като помещение към Ателие № 2-Б. Откритата озеленена тераса е преустроена на помещение с изпълнение на стоманобетонни елементи и изграждане на електрическа и ВиК инсталация в същото помещение. Като незаконни строежи не могат да се прехвърлят по смисъла на § 16, ал.1 и §127, ал.1 ЗУТ (Възражение за незаконен строеж).

6. Твърди, че ищците не са изпълнили задължение за заплащане на продажната цена от 37 005.08 лева. Твърди, че възражението по чл.102 и чл.103 от ищеца Б. Я. не е породило спрямо другия купувач - съпругата му А. Я.. А направеното такова възражение в това производство е недопустимо съгласно Решение № 50143 от 04.07.2023 г. по т. д. № 1707/2020 г. на ВКС. Ето защо твърди, че не са извършили плащане на продажната цена в размер на 18 920.40 евро или 37 005.08 лева (Възражение за неплащане на продажната цена).

7. Твърди, че ищците са нямали право да получат неустойката по договора за забавено строителство, тъй като забавянето се дължало по обективни причини - отказ от трети за делото лица - суперфициарите. Твърди, че е извършена административна процедура, която да замести волеизявлението на тези трети по делото лица, затова имало забавяне.

Твърди, че забавянето на ответника да построи сградата и да я въведе в експлоатация са налице форсмажорни обстоятелства по смисъла на чл.2, ал.2 от Предварителния договор от 05.06.2023 г. Твърди, че отказът на учредителите на суперфицията напълно е такова обстоятелства (Възражение, че няма право на прихващане, тъй като забавянето е заради форсмажорни обстоятелства - Липса на неустойка по чл.92 ЗЗД). Налице са били предпоставките по чл.81 ЗЗД ( Възражение по чл.81 ЗЗД).

8. Твърди, че неустойката следва да се намали. Твърди, че ако има вреди, то те не са в размер на 37 005.08 лева, тъй като сградата е довършена в срок, ищците са били в имота, ползвали са го, извършвали са допълнителни СМР. Твърди, че вредите не са в този размер (Възражение за намаляване на неустойката).

9. Твърди, че не е извършено прихващане по чл.103 и чл.104 ЗЗД, тъй като вземането не е ликвидно, поради което не може да има прихващане.

Твърди, че ответникът изрично е оспорил дължимата неустойка, поради което не може да се извърши прихващане с нея. Прави възражение, че това прихващане не може да се извърши съдебно в настоящото производство, съгласно Решение № 50143 от 04.07.2023 г. по т. д. № 1707/2020 г. на ВКС (Възражение за липса на прихващане, поради липса на ликвидност), (Възражение за недопустимост на съдебно прихващане в производството по чл.362 ГПК).

10. С отговора на ИМ прави изявление за разваляне на Предварителен договор за покупко-продажба на припадащи се на продаваемите обекти идеални части от ПИ *, обективирани в т.7 от н.а. № 8, том XI, рег. № 5