Решение № 47 от 17.12.2021, Окръжен съд - Добрич

РЕШЕНИЕ

№ 47 гр. гр. Добрич, 17.12.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ДОБРИЧ в публично заседание на деветнадесети ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Павлина Н. Паскалева при участието на секретаря Билсер Р. Мехмедова Юсуф като разгледа докладваното от Павлина Н. Паскалева Търговско дело № 20213200900091 по описа за 2021 година

Производството по делото е образувано по предявени от „Задължителен универсален пенсионен фонд Алианц България" с код по БУЛСТАТ 130477720, със седалище и адрес на управление гр.София, район Красно село, бул."Цар Борис III" №19Б, учреден и управляван от „Пенсионно осигурително дружество Алианц България“ АД, ЕИК 121050885, със седалище и адрес на управление гр.София, район Красно село, бул."Цар Борис III" №19Б, срещу Д. Ж. М., ЕГН ********** от гр.Д. искове, както следва: за осъждане на ответника да предаде на ищеца държането на недвижим имот, представляващ апартамент №15, находящ се в гр.Д., обект с идентификатор ***, в сграда с идентификатор ***, в поземлен имот с идентификатор *** по КК на град Добрич, предоставен му по силата на сключен между страните договор за покупко-продажба на изплащане от 28.05.2018г.; за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 17733,80 лв., представляваща сбора от неплатени месечни вноски за ползването на горепосочения недвижим имот за периода 20.07.2019г. – 25.01.2021г., ведно със законната лихва за забава от подаване на исковата молба до окончателното плащане;

1 за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 2828,79 лв., представляваща обезщетение за ползването на горепосочения недвижим имот след прекратяването на сключения между страните договор за покупкопродажба на изплащане от 28.05.2018г. за периода 25.01.2021г. – 23.04.2021г., ведно със законната лихва за забава от подаване на исковата молба до окончателното плащане; за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 470,61 лв., представляваща неплатени разходи във връзка с ползването на горепосочения недвижим имот – данък „недвижим имот“ и такса „битови отпадъци“ за 2018г., 2019г. и 2020г., ведно със законната лихва за забава от подаване на исковата молба до окончателното плащане.

Претендира се присъждане и на всички сторени в настоящото производство съдебно-деловодни разноски, вкл. адвокатско възнаграждение.

Претенциите на ищеца се основават на следните, изложени в исковата молба обстоятелства:

Съгласно постановление за възлагане на недвижим имот от 15.12.2010г., издадено по изп.д.№234 по описа за 2009г. на ЧСИ с рег.№810 в КЧСИ и с район на действие ДОС, вписано с вх.рег.№ 13593 от 29.12.2010г., акт 127, том XXXII, им.партида №7596 в Службата по вписванията - Добрич, ищецът „Задължителен универсален пенсионен фонд Алианц България" придобил правото на собственост върху недвижим имот, представляващ апартамент №15, находящ се в гр.Д., с идентификатор ***, в сграда с идентификатор ***, в поземлен имот с идентификатор ***, състоящ се от дневна с лоджа, спалня, кухня, баня-тоалетна, две антрета, със застроена площ 77.99 кв.м., заедно с прилежащо избено помещение с площ 7.08 кв.м., при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж ***.14, ***.43, под обекта ***.12, над обекта ***.18, ведно с 98825% ид.ч. от общите части на сградата и отстъпеното право на строеж върху мястото.

На 28.05.2018г. ищецът сключил договор с ответника Д. Ж. М. наименован като договор за покупко-продажба на недвижим имот на изплащане. В чл. 1 от договора е определен неговия предмет - собствения на дружеството недвижим имот. Страните се съгласили, ответникът да придобие собствеността върху имота след окончателното плащане на цената му (всички месечни вноски в уговорените размери и срокове), като сключат окончателен договор във формата на нотариален акт за покупко-продажба (така и чл.8, 2 чл.9, чл.12-чл.15 и чл.54-чл.60). Уговорено било в чл.5.7, че до момента на прехвърляне правото на собственост върху имота на ответника, ищецът да остане изключителен собственик на имота, като той се предоставя за ползване от ответника (така и чл.5.2 и чл.7).

Уговорени са цена и начин на плащане, съгласно чл.4, в размер на 61 200.00 лева, платима като задатък в размер на 10 000,00 лева, в срок до 2 дни от подписване на договора (така и чл.10) и равни месечни вноски от остатъка на цената всяка в размер на 942.93 лева, намалена с капарото, и с начислена лихва от 4% годишно за целия срок на договора, платими в срок от 60 месеца, до 20-то число на месеца, за който се отнася, считано от 20.06.2018г., съгласно погасителен план (приложение №1). Според чл.4.8, при забава на дължимите плащания ответникът ще задължи обезщетение в размер на законната лихва за срока на договора, върху сумата на забавата.

Страните приели в чл.11, че ако ответникът просрочи дължимото месечно плащане с над 90 дни, ищецът има право да развали договора по реда на чл.26.3.1 от същия, съответно да продаде имота, като задържи задатъка и платените до този момент суми. В този смисъл се приела и клаузата на чл.16, според която, ако ответникът се откаже от покупката на имота независимо в кой момент след подписване на договора, ищецът има право да запази платените до този момент суми, като наем за ползване на имота. Същото съгласие страните изразили и в чл.28, според който, във всички случаи на прекратяване или разваляне на договора, поради действия и/или бездействия на ответника, ищецът запазва платените месечни вноски в своя полза, както и правото да претендира неустойка и обезщетение за причинени вреди и пропуснати ползи. Според същата клауза, ответникът се задължил да плати и месечните вноски до връщане на имота. В тази връзка, страните приели в чл.21, задължението на ответника да издаде в полза на ищеца запис на заповед за сума, равняваща се на 5 броя месечни вноски, платим на предявяване без разноски и протест, със срок на предявяване не по-късно от 01.07.2023г. (приложение №4 договора). Съгласно чл.26, ответникът е длъжен да информира ищеца за всяка вероятност или предпоставка, които биха довели до невъзможност за изпълнение на задълженията му по договора.

Според чл.17 от договора ответникът, като ползвател се съгласил да заплаща за своя сметка всички данъци и такси за имота, ведно със санкции на контролни органи и консумативни разходи, както и застрахователната премия 3 за застраховка на имота по реда на чл.19 - чл.20 и чл.30 - чл.39 от договора. В същия смисъл се приела и клаузата на чл.58, според която от датата на предаване на владението, ответникът дължи данък сгради и такса битови отпадъци, които ищецът му фактурира.

Страните приели последиците при неизпълнение на договорните задължения. Така, според чл.26.3.1, ако ответникът е в забава на плащането на три месечни вноски или в забава с повече от един месец на плащането за данъци, такси, застрахователни премии за имота, включително такива, платени от ищеца, или съгласно чл.26.3.2., ако не изпълнява системно (повече от три пъти) свои задължения, установени в договора, ищецът има право: 1) едностранно, без предизвестие да прекрати договора, като може да отправи известие до ответникът с даване на подходящ срок на изпълнение, по реда на връчване на съобщения по чл.50 - чл.53 (чл.27 от договора); 2) да предприеме законните мерки за възстановяване държането си върху имота, ако ответникът не изпълни задължението да освободи имота в срок до 10 дни от прекратяване на договора или на неговото разваляне, освен в случаите, когато му бъде прехвърлена собствеността, като разходите за връщането са за негова сметка (чл.22 от договора). В същия смисъл е и чл.27, според който, при настъпване на всяко от предвидените в раздел IV, т.26.3 основания, ищецът има право по свое усмотрение да развали едностранно договора и да си върне държането върху имота. В тази връзка се приел и чл.29, съгласно който, при прекратяване на договора без прехвърляне правото на собственост върху имота, ако ответникът откаже да предаде имота на ищеца, последният има право да си възстанови държането на имота принудително, със съдействието на компетентните органи в страната, като предприеме предписаните от закона мерки в защита на правата си; и 3) да иска плащане на месечните вноски до връщане на имота, като наем за ползване на имота, на основание чл.28 и чл.16 от договора.

С оглед чл.9 от договора, ищецът предоставил за ползване от ответника собствения си недвижим имот. В изпълнение на чл.4 от договора и видно от извлечение от сметка с част от платени суми от ответника, последният по банков път изплатил от цената на имота задатъка в размер на 10 000,00 лева (на 29.05.2018г. - 9 500.00 лева и на 04.06.2018г. - 500.00 лева) и 13 месечни вноски от остатъка, с различен размер суми и на различни дати от посочените в погасителния план по приложение №1. Четиринадесетата вноска от цената 4 на имота с дата на плащане 20.07.2019г., ответникът погасил частично със сумата от 300 лева, на 11.02.2020г. С последно внесената сума е покрит остатъка от вноската за м.юни 2019г. в размер на 118.14 лева и част от вноската за м.юли 2019г. в размер на 45.34 лева за главница и 136.52 лева за лихва, като последната останала дължима в размер на 761.06 лева.

Поради неизпълнение и на задължението на ответника за заплащане на данък недвижими имоти (ДНИ) и такса битови отпадъци (ТБО) за 2018г., 2019г. и 2020г., определено в чл.17 и чл.58 от договора, ищецът заплатил същите, съгласно извлечение от сметка - транзакции, както следва: №77 от 23.04.2018г. относно ДНИ за 2018г. в размер на 43.68 лева и №77 от 23.04.2018г. за ТБО за 2018г. в размер на 117.61 лева; №67 от 09.04.2019г. относно ДНИ за 2019г. в размер на 41.89 лева и №67 от 09.04.2019г. за ТБО за 2019г. в размер на 112.76 лева; №69 от 09.04.2020г. относно ДНИ за 2020г. в размер на 41.90 лева и №69 от 09.04.2020г. за ТБО за 2020г. в размер на 112.77 лева. От всички суми е приспадната нормативно определената отстъпка от 5%, при плащане до 30 април на съответната година.

Въпреки, че ответникът не изпълнил и задължението си да информира ищеца за всяка вероятност или предпоставка, които биха довели до невъзможност за изпълнение на задълженията му по договора (чл.26 от договора), последният предоставил време за изпълнение, като направил и неуспешни опити да получи доброволно изпълнение. След изтичане на повече от година и два месеца, ищецът изпратил на ответника уведомление - покана с изх.№2-101-6104-4254 от 28.10.2020г., чрез куриер за прекратяване на договора със следващите от това последици. Последното не е получено, поради заявление на ответника, че „е в 14 - дневна карантина".

Идентично по съдържание уведомление - покана с изх.№2-101-1204-5870 от 10.12.2020г. ищецът изпратил на ответника чрез ЧСИ с рег.№901 на КЧСИ и район на действие ДОС. Видно от протокол за извършено уведомление с изх.№768 от 01.02.2021 г. по описа на същия съдебен изпълнител, след неуспешен опит за връчване на уведомлението - покана на 18.01.2021 г., поради изявление на ответника, че „е в 14-дневна карантина", на 25.01.2021г., същото е връчено лично, за което е съставена и разписка за връчване от 25.01.2021г. Съгласно уведомлението - покана, ответникът е уведомен за прекратяване на договора, едностранно, без предизвестие, на основание чл.26.3.1. и чл.26.3.2. от договора, поради забава на плащания на месечни 5 вноски, данъци и такси и системно неизпълнение на задължения, установени в договора, описани по-горе. Като договорна последица от разваляне на договора, и на основание чл.28, във вр. с чл. във вр. с чл.26.3.1. и чл.26.3.2., във вр. с чл.11, във вр. с чл.17 и чл.4 от договора, ответникът е уведомен за размера на дължимите суми за: месечни вноски от месец юли 2019г. до датата на поканата 10.12.2020г., лихвата за забава на месечните вноски и неплатените ДНИ и ТБО за 2020г., както и за срока за доброволно изпълнение от 20 работни дни от получаването и (т.е. до 22.02.2021г.). С оглед развалянето на договора и на основание чл.27, във вр. с чл.22, във вр. с чл.26.3.1. и чл.26.3.2., ищецът поискал от ответника в срок от 10 дни от прекратяване на договора (т.е. от получаване на уведомлението - покана на 25.01.2021г. до 04.02.2021г.), да освободи имота, като върне неговото държане на ищеца.