Решение № 627 от 21.07.2025, Районен съд - Благоевград

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 627 гр. Благоевград, 21.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, III ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на девети юли през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател:

Татяна Д. Богоева Маркова при участието на секретаря Миглена Ант. Каралийска като разгледа докладваното от Татяна Д. Богоева Маркова Гражданско дело № 20251210100711 по описа за 2025 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството по делото е образувано по искова молба, подадена от К. И. Й., ЕГН **********, с адрес: обл. *****, против: „БОЛКЪН КЪНСТРАКШЪН" ООД, регистрирано в ТР с ЕИК 200194183, седалище и адрес на управление: обл. ****, представлявано от ***** управител.

Иска се от съда да осъди „БОЛКЪН КЪНСТРАКШЪН" ООД, с ЕИК 200194183, със седалище и адрес на управление: обл. ****, представлявано от ***** - управител да заплати на ищеца К. И. Й., ЕГН **********, с адрес: обл. *****, сумата от 1 000,00лв. /хиляда лева/, представляваща част от дължим задатък, целият в размер на 213 185.47лв. /левовата равностойност на 109 000,00 евро, съгласно фиксирания курс на БНБ/, предоставен в изпълнение на поето задължение по Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и договор за извършване на строителство на недвижим имот от 24.08.2020г.

Претендират се и сторените в производството разноски.

Твърди се в исковата молба, че на 24.08.2020г. между ,,LE CONCIEGGE TRAVEL“ LTD - дружество, регистрирано съгласно законите на Щата Илинойс, САЩ, с № 70059355, адрес на управление ****, представлявано от ****, в качеството на купувач-възложител, и „БОЛКЪН КЪНСТРАКШЪН" ООД, в качеството на продавач-изпълнител, е сключен Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и договор за извършване на строителство на недвижим имот, по силата на който страните са се задължили да сключат окончателен договор за покупко-продажба, с който продавачът-изпълнител да прехвърли на купувача-възложител, правото на собственост върху следните недвижим имоти, предвидени за изграждане в гр. Благоевград и които да бъдат построени от продавача, а именно:

АПАРТАМЕНТ №11 /единадесет/, на кота + 9,00 м., с площ от 106,90 кв.м., състоящ се от дневна с кухненски бокс, две спални, баня с тоалетна, две терас и антре, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата, които, към момента на подписване на този договор се равняват на 11,58 кв.м. или обща площ от 118,48 кв.м., ведно с МАЗЕ № 11, на кота -2,60. м., с площ от 2,18 кв.м., АПАРТАМЕНТ № 19 /деветнадесет/, на кота + 17,40 м., с площ от 178,90 кв.м., състоящ се от дневна, кухня, спалня, две бани с тоалетниу тераса и антре, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата, които, към момента на подписване на този договор се равняват на 17,99 кв.м. или обща площ от 1

196,89 кв.м., и ГАРАЖ № 11, на кота -2,60 м., както и съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, които имоти ще бъдат изградени в „ЖИЛИЩНА СГРАДА в УПШУ, кв. 57", предвидена за построяване в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Благоевград, община Благоевград, одобрени със Заповед РД- 18-32/10.05.2006 г. на Изпълнителния директор на АГКК.

Посочва се, че съгласно член 2 от Договора продавачът се задължава да изгради и продаде, а купувачът - да закупи правото на собственост върху гореописаните недвижими имоти, срещу обща цена в размер на 289 833,00 евро като цената е окончателна и плащането е разделено на 4 вноски - 1) в срок до 7 /седем/ дни, считано от подписване на Договора, капаро/ задатък, по смисъл на чл. 93 от ЗЗД, в размер на 109 000,00 /сто и девет хиляди/ евро; 2) в срок до 31.12.2020г. - втора вноска в размер на 50 000,00 /петдесет хиляди/ евро; 3) в срок до 30.06.2021г. - трета вноска в размер на 50 000,00 /петдесет хиляди/ евро и 4) окончателно плащане в размер на 80 833,00 /осемдесет хиляди осемстотин тридесет и три/ евро, дължимо в деня на подписване на окончателния договор за покупко-продажба във формата на нотариален акт.

Посочва се, че в чл. 4 от Договора страните са предвидили, че следва да сключат окончателен договор и да изповядат сделката пред Нотариус с район на действие БлРС в срок до 30 дни, считано от издаване на Удостоверение за въвеждане в експлоатация /Акт обр. 16/ на описаната жилищна сграда, което продавачът се е задължил да осигури в срок до 30.06.2024г.

Твърди се, че дружеството ,,LE CONCIEGGE TRAVEL“ LTD е изпълнило своето задължение по Договора, като е заплатило на „БОЛКЪН КЪНСТРАКШЪН" ООД уговореното капаро в съответния срок, но ответното дружество не е изпълнило задължението си да сключи окончателен договор в уговорения срок.

Предвид гореизложеното се твърди, че за ,,LE CONCIEGGE TRAVEL“ LTD е възникнало вземане в размер на 213 185.47лв. /левовата равностойност на 109 000,00 евро съгласно фиксирания курс на БНБ/, представляващо заплатения задатък по Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и договор за извършване на строителство на недвижим имот от 24.08.2020г., който подлежи на връщане поради неизпълнение, от страна на продавача, на задължението за сключване на окончателен договор за покупкопродажба на процесните недвижими имоти.

Твърди се, че на 25.02.2025г. между ,,LE CONCIEGGE TRAVEL“ LTD, като цедент и К. Й., като цесионер, е сключен Договор за цесия, по силата на който цесионерът е придобил в пълен обем правата на цедента като кредитор на „БОЛКЪН КЪНСТРАКШЪН" ООД, за описаното по-горе вземане, като в тази връзка се представя Уведомление от цедента до длъжника - ответното дружество, като е направено искане да бъде връчено на ответника с изпращане на исковата молба и да се счита от този момент, че договорът за цесия е породил ефект и за длъжника.

С оглед на горното се твърди, че към момента, легитимен кредитор на ответното дружество за сумата от 213 185.47лв. /левовата равностойност на 109 000,00 евро съгласно фиксирания курс на БНБ/ се явява именно ищецът, с произтичащите от това законови последици.

От правна страна се излага, че според практиката на ВКС задатъкът е самостоятелна форма на договорна отговорност, той представлява вещ или парична сума, която се дава като доказателство за сключване на договора и като обезпечение на кредитора.

Излага се, че с исковата молба може да бъде развален всеки двустранен договор, независимо от това дали с нея е посочен подходящ срок за изпълнение, не е посочен никакъв срок или посоченият е недостатъчен, като договорът се счита развален с исковата молба, ако 2 длъжникът не изпълни в хода на процеса по делото до изтичането на обективно подходящия с оглед на обстоятелствата срок, в каквато насока се цитира съдебна практика /Решение по гр.д. №920/2009г., 4-то гр. отд.. ВКС, постановено по реда на чл. 290 ГПК. В този смисъл и Решение по гр.д. №1769/2009г., 3-то гр. отд., ВКС, с което е прието, че исковата молба, с която се претендират последици от развалянето на договор, съдържа имплицитно предупреждение и волеизявление за разваляне на договора/.

Сочи се, че с така депозираната искова молба следва да се приеме за изрично заявление за разваляне на сключения на 24.08.2020г. между „LE CONCIEGGE TRAVEL“ LTD, в качеството на купувач-възложител, и „БОЛКЪН КЪНСТРАКШЪН" ООД, в качеството на продавач-изпълнител, Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и договор за извършване на строителство на недвижим имот.

С разпореждане № 1043/21.03.2025г. съдията докладчик след като е извършил проверка за редовност на исковата молба /чл. 129 от ГПК/ и допустимост на предявения с нея иск, в съответствие с чл. 130 от ГПК, на основание чл. 131 от ГПК е постановил препис от исковата молба и доказателствата към нея да се изпратят до ответното дружество с указание, че в едномесечен срок може да подаде писмен отговор, отговарящ на изискванията на чл. 131, ал. 2 от ГПК.

Преписи от исковата молба и приложенията са редовно връчени на ответника на 11.04.2025 година. В законоустановния срок, на 09.05.2025 година ответното дружество е депозирал писмен отговор, с който се оспорва предявения иск, като неоснователен и недоказан.

Претендират се сторените по делото разноски.

Не се оспорва фактическата обстановка в исковата молба, относно сключения на 24.08.2020г. между ,,LE CONCIEGGE TRAVEL" LTD - дружество, регистрирано съгласно законите на Щата Илинойс, САЩ, с № 70059355, адрес на управление ****, представлявано от ****, в качеството на купувач-възложител и „БОЛКЪН КЪНСТРАКШЪН" ООД, в качеството на продавач- изпълнител, Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и договор за извършване на строителство на недвижим имот, по отношение на подробно описаните в исковата молба недвижими имоти.

Не се оспорва, че между страните, е уговорено,,LE CONCIEGGE TRAVEL" LTD да заплати на „БОЛКЪН КЪНСТРАКШЪН" ООД уговореното задатък /капаро/, в размер на 213 185.47лв. /левовата равностойност на 109 000,00 евро съгласно фиксирания курс на БНБ/, в съответния срок.

Оспорва се твърдението на ищеца, че ответното дружество не е изпълнило задължението си да сключи окончателен договор в уговорения срок, като се посочва, че до сключването на окончателен договор не се е достигнало в следствие поведението на дружеството-купувач.

Излага се, че въпреки многократните напомняния и телефонни обаждания, както и опити за комуникация под всякаква форма от страна на „БОЛКЪН КЪНСТРАКШЪН" ООД, ,,LE CONCIEGGE TRAVEL" LTD не е заплатило нито една от последващите вноски, поради което според ответника следва да се приеме, че купувачът-възложител е единствената виновна страна за неизпълнението на договора.

От друга страна, се посочва, че в чл. 9 /2/ от Договора страните предвидили, че в случай, че купувачът забави изплащането на която и да е от дължимите вноски, съгласно чл.

3 от договора с повече от един месец, то договорът се прекратява автоматично, за което не е необходимо изявление от страна на продавача, като в този случай купувачът губи внесения задатък/капаро, като тази сума остава в полза на продавача.

С оглед на горното, се твърди, че към настоящия момент Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и договор за извършване на строителство на 3 недвижим имот, сключен на 24.08.2020г. е прекратен автоматично, като „БОЛКЪН КЪНСТРАКШЪН" ООД е задържало дадения по договора задатък в размер на 109 000,00 евро, на основание чл. 9 /2/ от Договора във вр. с чл. 93, ал.2 от ЗЗД.

В случай, че се приеме, че процесният Предварителен договор не е бил прекратен автоматично, то от името на ответното дружество се прави изрично изявление за разваляне на сключения на 24.08.2020г. Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и договор за извършване на строителство на недвижим имот.

Излага се, че съгласно константната съдебна практика, каква ще бъде функцията на капарото решават страните при сключването на договора, като при липса на специална уговорка се прилагат диспозитивните правила на чл.93 ЗЗД. Ако в предварителния договор страните изрично са уговорили, че определена парична сума или вещ се предава от едната страна на другата като задакът/капаро, то волята на страните е, че задатъкът/капарото изпълнява обезпечителна и обезщетителна функция (така Решение №220 от 18.12.2023г. по гр.д. №1513/2023г. на Върховен касационен съд. IV-то гр. отд.).

С оглед на горното и доколкото е налице неизпълнение на задълженията на ,,LE CONCIEGGE TRAVEL" LTD в уговорения срок, се твърди, че ответното дружество валидно е упражнило правото си по чл. 9 /2/ от Договора във вр. с чл. 93, ал. 2 от ЗЗД като е избрало да задържи дадения задатък вместо да иска изпълнение на договора и обезщетение за вреди.

С определение № 1079/03.06.2025 г. на основание чл. 140, ал. 1, ал. 3 от ГПК делото е насрочено за разглеждане в открито съдебно заседание, като съдът се е произнесъл по доказателствените искания на страните, съобщил им е проект на доклада по делото и ги е напътил към процедура по медиация или друг способ за доброволно решаване на спора.

В съдебно заседание ищецът, редовно призован, не се явява, не се явява и процесуален представител. Не е депозирана и молба, в която да се изразява становище по същество на делото.