Решение № 41 от 10.04.2024, Районен съд - Омуртаг

РЕШЕНИЕ

№ 41 гр. Омуртаг, 10.04.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ОМУРТАГ, IV СЪСТАВ, в публично заседание на шести юли през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Невяна П. Захариева при участието на секретаря Стела Викторова като разгледа докладваното от Невяна П. Захариева Гражданско дело № 20223510100020 по описа за 2022 година за да се произнесе взе предвид следното:

Искът е с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

Ищцата С. О. А., с адрес: ***, твърди в исковата си молба, че с предварителен договор от 04.01.2021г. закупила от ответника 1/6 идеална част от следния недвижим имот, находящ се в с. ***, общ. Омуртаг, обл. Търговище, а именно: УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ І-141 в кв.32 по плана на селото, с площ от 3 700 кв.м., ведно със съответната идеална част от построените в жилищна сграда и стопански сгради, при граници: край на регулация, улица, ПИ № 143, за сумата в размер на 5 000.00 лева, която сума била заплатена напълно, в брой на продавача от купувача, при подписване на договора. Описано е в молбата, че имотът бил закупен през 1988 г., при равни квоти, от ответника и неговите родители – Е. А. М. и А. А. М., като сделката била обективирана в Нотариален акт № 170; том I, дело № 418/1988г. на РС – Омуртаг. Сочи се в молбата, че родителите на ответника починали през 2014 г. и 2020 г. и че техни законни наследници били ответникът, Ж. Е. А., П. Е. А. и О. Е. А. – баща на ищцата.

Посочено е, че ответникът по силата на описания по – горе договор бил собственик на 2/6 идеални части от имота, а след смъртта на наследодателите им М. и М., той и останалите наследници придобили по наследство по 1/6 идеална част от същия имот. Уточнено е, че след сключване на предварителния договор били направени постъпки за разделянето на имота, предмет на същия договор, като имотът бил разделен на два имота, а именно: 1. УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ ХШ-141 в кв.32 по плана на селото, с площ от 750 кв.м., ведно с построените в него НАВЕС с площ от 21 кв.м., НАВЕС с площ от 24 кв.м. и 1

НАВЕС с площ от 32 кв.м., при граници: от две страни улица, УПИ XIV-141; 2.

УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ XIV - 141 в кв. 32 по плана на селото, с площ от 1050 кв.м., ведно с построение в него МАСИВНО ЖИЛИЩЕ - КЪЩА с площ от 50 кв.м., НАВЕС с площ от 35 кв.м. и НАВЕС с площ от 20 кв.м., при граници: от две страни улица, УПИ XI-143, УПИ II-143. Сочи се в молбата, че на 12.01.2022 г. бащата на ищцата – О. А. и леля й – П. А. й прехвърлили собствените си идеални части от двата новообразувани имота, а ответникът отказал да изпълни задължението си по договора. Тъй като сделката не била изповядана по нотариален ред ищцата моли съда да постанови решение, с което да обяви предварителния договор за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, в частта му по отношение на притежаваната от ответника С. Е. А. 1/6 ид.ч. от описаните по – горе имоти, която ответникът се задължил да прехвърли на ищцата. В съдебно заседание ищцата се явява лично и с адв. Н. С. от АК – Търговище и поддържа иска.

Ответникът С. Е. А., с адрес: ***, редовно призовани не се явява, представлява се от адв. С. А. от АК – Търговище, който оспорва иска. В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК ответникът е подал писмен отговор, в който излага съображения за недопустимост на иска, които са счетени за неоснователни, като съдът е приел, че същите касаят произнасяне по същество на спора и съответно преценката относно основателността, респективно неоснователността на иска.

Наред с това ответникът е изложил становище, че искът е неоснователен, като посочва, че окончателен договор не бил сключен единствено по вина на ищцата, която не го потърсила нито веднъж преди 31.12.2021 г. Оспорва и твърдението, че ищцата му е заплатила сумата от 5 000.00 лева. В подадения отговор ответникът е направил „възражение за разваляне на процесния договор, поради неизпълнение от страна на купувача“, като се основава на чл.87, ал.1 във връзка с ал.2 и ал.3 от ЗЗД, но не е предявил насрещен иск на посоченото основание. С оглед изложеното в отговора ответникът счита, че искът следва да бъде оставен без уважение като неоснователен. Алтернативно, в случай, че искът бъде уважен, прави искане да бъде осъдена ищцата да му заплати продажната цена – сумата от 5 000.00 лева, ведно със законната лихва, считано от 01.01.2022 г. до окончателно заплащане на сумата, както и сумата в размер на 1000.00 лева – неустойка по чл.4.3 от процесния договор. В съдебно заседание последното искане е оттеглено.

Съдът като прецени изложените твърдения във връзка със събраните по делото доказателства, приема за установено следното:

С писмен предварителен договор от 04.01.2021 г. ответникът и лицата О. Е.

А. и П. Е. А. се задължили да прехвърлят на ищцата собствените си 3/6 идеални части от описания в договора недвижим имот, находящ се с. ***, общ. Омуртаг, обл. Търговище, а именно: УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ № І-141 в кв.32 по плана на селото, с площ от 3 700 кв.м., ведно със съответната идеална част от построените в него жилищна сграда и стопански сгради, при граници: край на регулация, улица, ПИ № 143, за сумата общо в размер на 15 000.00 лева, която сума следвало да бъде заплатена на същия ден, като купувачът следвало да заплати на всеки от продавачите сумите в размер на по 5 000.00 лева. В договора е посочено – чл. 4.1, че страните се задължават да сключат окончателен договор в срок до 31.12.2021 г. В чл. 4.3 от договора било уговорено, че ако продавачите 2 виновно не изпълнят което и да е от задълженията си по договора, следва да възстановят на купувача платената сума и да му заплатят неустойка в размер на 1000.00 лева, както и всички виновно причинени вреди и загуби, които са пряка и непосредствена последица от неизпълнението. Договорът е подписан от страните по същия, като подписите са нотариално заверени – рег. № 19/04.01.2021 г. на нотариус С. Й., с рег. № 674 по регистъра на НК, с район на действие района на РС - Омуртаг.

С оглед доказване на основната предпоставка за прехвърляне на собствеността - притежаването на право на собственост върху прехвърляния имот от страна на продавачите, в хода на съдебното дирене са събрани писмени и гласни доказателства. Приложен е Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 170 от 28.12.1988г., том І, дело № 418/1988г. на РС – Омуртаг, от който се установява, че Д. Р. Д. и Ж. Д. Р. – двамата от гр. Търговище, продали на Е. А. М., А. А. М. и С. Е. А. от с. ***, общ. Омуртаг собствения си недвижим имот, а именно: Дворно място, представляващо парцел І, пл. № 141, в кв. 32 по плана на с. ***, общ. Омуртаг, състоящ се от около 4 100 кв. м., заедно с построените в него къща - състояща се от четири стаи и салон, и стопански сгради, при граници на парцела: улици от три страни, за сумата в размер на 6 900.00 лева, която била платена напълно в брой от купувачите на продавачите. Видно е от приложените удостоверения за наследници – изх. № 9400-02/04.01.2021 г. и изх. № 940002/11.01.2022 г., двете издадени от Кметство с. ***, общ. Омуртаг, че Е. А. М. и А.

А. М. са починали – на 19.08.2020 г. и на 09.1.2014 г., и техни законни наследници са: С. Е. А. – син, Ж. Е. А. – дъщеря, П. Е. А. – дъщеря и О. Е. А. – син. От приложеното Удостоверение изх. № 1/10.01.2022 г., издадено от Община Омуртаг, се установява, че с изменение на ПУП, одобрен със Заповед № 53/12.02.2021 г. на кмета на Община Омуртаг в кв. 32 по плана на с. ***, общ .

Омуртаг, от УПИ І-141 са образувани два нови имота – УПИ ХІІІ-141 и УПИ ХІV141, с отреждане за жилищно строителство. Налице са скици изх. № 80/10.03.2021г. и изх. № 81/10.03.2021 г. издадени от Община Омуртаг, в които са отразен двата новообразувани имота и построените в тях сгради и е посочено, че имотите са собственост на Е. А. М., А. А. М. и С. Е. А. по силата на Нотариален акт № 170, том І, дело № 418/1988г. Приложени са по делото удостоверения за данъчни оценки на имотите. Установява се от приложения по делото Нотариален акт за дарение на недвижим имот № 10/12.01.2022 г., том І, рег. № 192, дело № 10/2022 г. на нотариус С. Й., с рег. № 674 по регистъра на НК, с район на действие района на РС – Омуртаг, че О. Е. А. и П. Е. А., са прехвърлили на ищцата своите идеални части от двата новообразувани имота, а именно: 1. УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ ХШ-141 в кв.32 по плана на селото, с площ от 750 кв.м., ведно с построените в него НАВЕС с площ от 21 кв.м., НАВЕС с площ от 24 кв.м. и НАВЕС с площ от 32 кв.м., при граници: от две страни улица, УПИ XIV-141; 2.

УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ XIV - 141 в кв. 32 по плана на селото, с площ от 1050 кв.м., ведно с построение в него МАСИВНО ЖИЛИЩЕ - КЪЩА с площ от 50 кв.м., НАВЕС с площ от 35 кв.м. и НАВЕС с площ от 20 кв.м., при граници: от две страни улица, УПИ XI-143, УПИ II-143. По делото са разпитани като свидетели О. Е. А. и М. О. А. – баща и брат на ищцата, съответно брат и племенник на ответника. Свидетелите посочват, че първият от тях, ответникът и 3 сестра им П., сключили с ищцата предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, с който се задължили да й прехвърлят по предвидените законов ред и форма собствените си 3/6 идеални части от имота описан в процесния предварителен договор, а ищцата се задължила да заплати на всеки от тях сумите в размер на по 5 000.00 лева. Свидетелите заявяват, че договорът бил подписан пред нотариус, както и че ищцата искала в негово присъствие да им заплати уговорената цена, но нотариусът заявил, че следва да уредят сметките си извън кантората, поради което те излезли и тогава ищцата заплатила в брой сумите от по 5 000.00 лева на всеки от продавачите, като заплащането било осъществено преди подписването на договора, а след това пред нотариуса и тримата заявили, че са получили сумите. Св. О. А. уточнява, че тъй като никой от тях нямал банкова сметка сумите били заплатени в брой. От свидетелските показания се установява, че впоследствие страните по предварителния договор отново посетили нотариус, за сключване на окончателен договор, но ответникът се явил в кантората с адвокат, отказал да подпише такъв, изявил желание да върне дадените му 5 000.00 лева от ищцата, но тъй като тя претендирала и уговорената в договора неустойка, която ответникът отказал да заплати, не се стигнало до връщане на сумата.

С оглед родствените връзки на свидетелите със страните по делото съдът прецени показанията им като взе предвид възможната им заинтересуваност от изхода на спора съгласно чл. 172 ГПК. Тъй като показанията на свидетелите са логични и последователни, кореспондират помежду си и макар и косвено се подкрепят от събраните писмени доказателства, а и свидетелите дават тези показания под страх от наказателна отговорност, съдът им даде вяра.

Предвид изложените данни и обсъдените доказателства съдът намира, че искът е основателен. Процесният договор съдържа изискуемите от закона реквизити и е сключен в необходимата писмена форма. Налице е съгласие между страните за сключването на договора и подписите положени от тях са нотариално заверени. От приложените по делото Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 170 от 28.12.1988г., том І, дело № 418/1988г. на РС – Омуртаг и удостоверения за наследници – изх. № 9400-02/04.01.2021 г. и изх. № 940002/11.01.2022 г., двете издадени от Кметство с. ***, общ. Омуртаг по безспорен начин се установява, че ответникът А. е собственик на 2/6 идеални части от имота описан в процесния предварителен договор, придобити по силата на договор за покупко – продажба и на 1/6 идеална част от същия имот придобита по наследство. Относно възражението на ответната страна, че в процесния договор не било ясно посочено какви идеални части продава всеки от тримата продавачи съдът счита следното: Видно е от процесния договор, а и от материалите по делото се установява, че уговорката между страните по договора е била продавачите да прехвърлят на купувача собствените си 3/6 идеални части от имота описан в договора, които са придобити по наследство от общите им наследодатели, за сумата общо в размер на 15 000.00 лева, като всеки от тримата продавачи е следвало да получи сумата в размер на 5 000.00 лева от така уговорената продажна цена. Предвид изложеното и с оглед обстоятелството, че съгласно чл. 5, ал. 1 от ЗН, децата на починалия наследяват по равни части, както и с оглед уговорената обща продажна цена и сумите, които всеки от продавачите е 4 следвало да получи, то в случая е достатъчно ясно, че всеки от продавачите по предварителния договор се е съгласил да прехвърли на ищцата собствеността си върху получената от него в наследство 1/6 идеална част от имота описан в договора, за сумата в размер на 5 000.00 лева. Относно възражението за неспазване на изискването на чл. 33, ал. 1 от ЗС, съдът счита следното: В случаите, в които правото на собственост върху определена вещ принадлежи на две или повече лица, всяко от тях разполага с правомощие да се разпорежда със своята идеална част от нея, но договорната му свобода е ограничена от изискването на чл. 33, ал. 1 от ЗС. Това изискване се простира само върху продажбата на идеална част от недвижимия имот на външно за съсобствеността лице. Цитираната разпоредба позволява на съсобственика да продаде дела си от недвижим имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение. Разпоредбата на чл. 33, ал. 2 от ЗС предвижда, че ако декларацията е неистинска или ако третото лице купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици, заинтересованият съсобственик може да изкупи тази част при действително уговорените условия, като искът следва да се предяви в двумесечен срок от продажбата. Следователно нарушението на чл. 33, ал. 1 от ЗС не опорочава осъществения от продавача разпоредителен акт, а поражда в полза на останалите съсобственици субективно потестативно материално право да изкупят продадената идеална част, което се упражнява по съдебен ред с конститутивен иск по чл. 33, ал. 2 от ЗС. В случай, че този иск бъде уважен съответното съдебното решение води до правна промяна, при която ищецът встъпва и замества трето лице купувач в правоотношението по сделката за покупко - продажба при идентични условия и придобива правата и задълженията му по него. Съгласно задължителната съдебна практика – ТР № 5/28.11.2012 г. на ОСГК на ВКС, нарушаването на задължението по чл.33, ал. 1 от ЗС, от страна на съсобственика, желаещ да продаде своята идеална част от имота, има за правна последица само възникването на преобразуващото право на останалите съсобственици за изкупуване при същите условия, но не създава правно задължение за изкупуване. В същото ТР е прието, че дори при даряването само на част от идеалната част на съсобственик на трето за съсобствеността лице и продажба впоследствие на останалата част от идеалната част на съсобственика на това трето лице без частта на дарителя да е предложена за изкупуване на първоначалните съсобственици съгласно чл. 33, ал. 1 ЗС, няма заобикаляне на закона по чл. 26, ал. 1, предл. второ ЗЗД. В подадения отговор ответникът е направил „възражение за разваляне на процесния договор, поради неизпълнение от страна на купувача“, като се основава на чл.87, ал.1 във връзка с ал.2 и ал.3 от ЗЗД, но не е предявил иск на посоченото основание, поради което съдът не следва да се произнася по същото, а и в съдебно заседание процесуалният представител на ответника не е заявил, че поддържа това възражение. Възражението на ответника, че не бил сключен окончателен договор единствено по вина на ищцата и че същата не била спазила уговорения в предварителния договор срок за изповядване на сделката по нотариален ред, се опровергава от събраните по делото доказателства – гласни и писмени. От събраните по делото гласни доказателства се установи, че ответникът всъщност е бил наясно, че ищцата има 5 желание да уредят отношенията си по законов ред и дори е посетил кантора на нотариус в тази връзка, но е отказал да сключи окончателен договор и е искал да върне дадените му от ищцата при подписването на предварителния договор и получени от него 5 000.00 лева, но поради това, че не е заплатил дължимата по чл.