Решение № 909 от 06.07.2026, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 909 гр. София, 06.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 1-ВИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на четвърти декември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Катерина Рачева

Членове:

Здравка Иванова

Михаил Малчев при участието на секретаря Таня Ж. Петрова като разгледа докладваното от Катерина Рачева Въззивно гражданско дело № 20241000503386 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

С решение № 260369 от 19.06.2024 г. по гр.д. 439/2019 СГС Първо ГО 15 състав:

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения иск с правно основание чл. 108 ЗС по отношение на Ц. П. Д., Е. В. Д. и И. В. Д., последните двама конституирани по делото на основание чл. 227 ГПК като наследници по закон на мястото на починалия ищец В.

Д. К., че ищците са собственици на основание влязло в сила решение № 2712 от 02.05.2018 г. по гр. д. № 6685/2014 г. по описа на СГС, I-6 състав, предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж и строителство на недвижим имот от 22.06.2004 г., сключен между В. С. П. и Ц. П. Д., на самостоятелен обект /апартамент № 3/ с идентификатор *** по КК и КР, одобрени със Заповед № РД-18138/24.07.2017 г. на Изпълнителния директор на АГКК, находящ се на ет. 1, с площ от 95.61 кв.м., заедно с мазе № 5 с площ от 4.13 кв.м., при съседи на обекта по КК: на същия етаж – самостоятелен обект с идентификатор ***, под обекта – самостоятелни обекти с идентификатори ***, ***,

***, ***, ***, над обекта – самостоятелен обект с идентификатор ***, който обект е част от жилищна сграда с идентификатор *** по КК и КР, одобрени със Заповед № РД-18138/24.07.2017 г. на Изпълнителния директор на АГКК, застроена в поземлен имот с административен адрес в гр. София, район „***“, ул. „***“ *, с идентификатор *** по КК и КР, одобрен със Заповед № РД-18-138/24.07.2017 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с площ от 466 кв.м., съставляващ предходен имот 211 от кв. 201, парцел XIX, при съседи по кадастрална карта, утвърдена със Заповед № РД-18-138/24.07.2017 г. на Изпълнителния директор на АГКК: поземлен имот с идентификатор ***, поземлен имот с идентификатор ***, поземлен имот с идентификатор *** и поземлен имот с идентификатор 1

***, и ОСЪЖДА „Естием-Билд“ ЕООД, да предаде на ищците владението на гореописания недвижим имот.

ОТХВЪРЛЯ предявения от „Естием-Билд“ ЕООД против Ц. П. Д., Е. В. Д. и И. В. Д. насрещен иск с правно основание чл. 72, ал. 1 ЗС за осъждане на ответниците да заплатят на ищеца по насрещния иск сумата от 60 427.32 лв., с която се е увеличила стойността на процесния имот вследствие направените от ответника подобрения, ведно със законната лихва, считано от 23.12.2019 г. /дата на предявяване на иска/ до окончателното плащане.

ОСЪЖДА Ц. П. Д., Е. В. Д. и И. В. Д. да заплатят на „Естием-Билд“ ЕООД на основание чл. 74, ал. 1 ЗС вр. чл. 73, ал. 2 ЗС сумата от 37 455.28 лв. във връзка с извършените в процесния недвижим имот необходими и полезни разноски, ведно със законната лихва върху тази сума от деня на предявяването на иска /23.12.2019 г./ до окончателното й плащане, като ОТХВЪРЛЯ останалата част от претенцията до пълния предявен размер от 60 427.32 лв.

ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ възражението по чл. 72, ал. 3 ЗС на ответника „ЕстиемБилд“ ЕООД за задържане на процесния имот до заплащане дължимата сума по чл. 72 ЗС, ведно със законната лихва върху тази сума от деня на предявяване на иска до окончателното й изплащане.

Срещу решението е подадена въззивна жалба от „Естием-Билд“ ЕООД чрез адв. М. К., на която е подаден отговор и насрещна въззивна жалба от ищците чрез адв. В.. На насрещната въззивна жалба е подаден отговор от „Естием-Билд“ ЕООД.

От третото лице-помагач на страната на „Естием-Билд“ ЕООД по първоначалния иск „Мерт Форт“ ЕООД не е постъпвал отговор.

Исканията на „Естием-Билд“ ЕООД във въззивната жалба са да бъде отменено решението в частта по иска по чл. 108 ЗС. Ако бъде уважен този иск, да бъде уважен насрещният иск с правно основание чл. 72, ал. 1 ЗС, евентуално чл. 74, ал. 1 ЗС в цялост. Ако бъде прието, че дружеството е недобросъвестен владелец, насрещната претенция да бъде уважена в цялост. Юмоли да бъде признато право на задържане на имота.

Исканията на Ц. П. Д., Е. В. Д. и И. В. Д. в насрещната въззивна жалба са решението в осъдителната част в частта за насрещния иск да бъде отменено за разликата от 10 796,70 лева до 37 455,28 лева.

Във връзка с отправените във въззивната жалба доказателствени искания съдът е приел, че доколкото всички те са направени своевременно пред първата инстанция, не са преклудирани. Уважено е искането за издаване на съдебно удостоверение, което да послужи пред СГС за снабдяване с информация за заведени граждански дела от Ц. П.

Д. срещу В. С. П.. Уважено е искането за издаване на съдебния удостоверения, които да послужат пред Камарата на строителите и пред УАСГ за информация относно актуалните цени на СМР. На въззивния жалбоподател следва да бъде указано да представи проекти на съдебните удостоверения.

Назначена е повторна СТЕ по задачите на първоначалната и допълнителната СТЕ, които са оспорени своевременно и обосновано със следните задачи: 1. Съществуват ли в процесния имот описаните в насрещната искова молба подобрения и в какъв вид се намират в момента? 2. Каква е сумата, с която се е увеличила стойността на имота в резултат на направените подобрения? 3. Увеличената стойност да се определи към датата на изготвяне на заключението, като се представи и вариант, в който бъдат посочени и изключени от претенциите движимите вещи, които могат да бъдат отделени, без да бъде увреден съществено имота? 4. Каква е стойността на 2 направените подобрения и необходими разходи за запазване/възстановяване на имота?

5. Каква е стойността на направените полезни разноски за подобряване на имота? 6. Да отговори на въпросите, като вземе предвид пълната площ на жилището с включени прилежащи общи части, както и при определяне на увеличената стойност на имота да вземе предвид каква би била пазарната му Ц. към настоящия момент, като се отчете състоянието, в което се е намирал при придобиването му от „Естием-Билд“ ЕООД, а именно че е бил в незавършена сграда, чието строителство е било замразено, с акт обр.

14, с компрометиран покрив, общи части и външна изолация, незавършена вертикална планировка.

Заключението на СТЕ е изготвено от инж. Й. Н., изслушана в съдебно заседание от 25.09.2025 г. и 04.12.2025 г., като в последното заключението е прието.

По повод довода за непълен доклад по възражението за разкриване на прикритото правоотношение по нотариален акт от 12.05.2004 г. не са давани допълнителни указания от въззивния съд.

В съдебно заседание на 15.05.2025 г. във връзка с исканията на страните в жалбите, отговорите и уточненията в указания на съда е посочил следното. Във връзка с договора за цесия от 14.05.2009 г., е приел, че доколкото съществуването на този договор не е оспорено от „Естием-Билд“ ЕООД по гр.д. № 6685/2014 г., ответник по делото и същият е бил приет като доказателство по делото в съдебно заседание от 02.05.2017 г., л. 336 от делото, приложено към настоящото, счита, че следва да бъде приет като доказателство и по настоящото дело, поради което съдът е уведомил страните, че независимо от изключването му от първоинстанционния съд, настоящият състав ще съобрази това доказателство при постановяването на крайния си акт. Във връзка с договора за лизинг от 12.05.2004 г., съдът съобразява, че същият е представен с исковата молба по гр.д. № 6685/2014 г. и е приет като доказателство по делото в съдебно заседание от 02.05.2017 г., л. 335 - гръб от делото, поради което е уведомил страните, че това доказателство ще бъде съобразено при постановяване на крайния акт на съда.

С определение от з.з. на 10.11.2025 г. съдът е приел като доказателство представеното от адв. К. от името на „Естием-Билд“ ООД определение от 02.04.2007 г. по гр.д. № 4538/2007 г. на СРС, 61 състав. Със същото определение е задължил на основание чл.

190 от ГПК Ц. П. Д. документа, въз основа на който е издаден по нейна молба изпълнителен лист съобразно приетото определение от 02.04.2007 г. по гр.д. № 4538/2007 г. на СРС. Посочил е, че при непредставяне на документа съдът може според обстоятелствата да приеме за доказани фактите, относно които страната не е оказала съдействие.

В съдебно заседание и в писмени защити страните чрез процесуалните си представители поддържат тезите си и развиват аргументи в тяхна подкрепа.

При извършената служебна проверка на основание чл.269 от ГПК, съдът намира, че обжалваният съдебен акт е постановен от законен състав на родово компетентния съд, в изискуемата от закона форма, по допустими искове, предявени от и срещу процесуално легитимирани страни, поради което е валиден и допустим.

Разглежданият иск е с правно основание чл. 108 ЗС за апартамент № 3 с идентификатор ***, находящ се на ет. 1, с площ от 95.61 кв.м., заедно с мазе № 5 с площ от 4.13 кв.м., част от жилищна сграда с идентификатор *** по КК и КР, построена в поземлен имот с административен адрес в гр.

София, район „***“, ул. „***“ *.

Ищците твърдят, че с решение от 02.05.2018 г., постановено по гр. дело № 6685/2014 г. по описа на СГС, І-6 състав, е обявен за окончателен сключеният между Ц. П. Д. и В.

3

С. П. и Е. Р. П. предварителен договор от 22.06.2004 г. за покупко-продажба на недвижим имот, изменен с анекс от 07.04.2006 г., а именно: апартамент № 3, находящ се в гр. ***, ул. „***“ № *, на първи жилищен етаж в сграда, предвидена за построяване в УПИ с площ 477,40 кв. м., представляващ парцел XIX-221 от кв. 201 по плана на гр. София. Апартаментът е със застроена площ от 95,61 кв. м., при съседи: ул.

„Юндола“, стълбище, апартамент № 2, двор и калкан, заедно с мазе № 15 и 4,83 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място.

Посочва се, че първоначалните ищци са сключили граждански брак на 26.12.1965 г., поради което процесният недвижим имот, придобит възмездно по време на брака, е станал съпружеска имуществена общност между двамата. Със същото решение е обявен за нищожен договорът за покупко-продажба на право на строеж от 12.05.2004 г., обективиран в нотариален акт № 13, том I, рег. № 1477, дело № 122/2004 г. на нотариус А. Г., с район на действие Софийски районен съд, рег. № ***, но само в частта, с която В. С. П. и Е. Р. П. продават на „Прайвът Файнънс Юниън“ АД правото на строеж за апартамент № 3 на първия жилищен етаж с площ 95,61 кв. м., заедно с мазе № 5 с площ 4,13 кв. м. и 4,83 % идеални части от общите части на сградата, с административен адрес: ***. В тази връзка ищците поддържат, че правото на собственост не е преминало в патримониума на „Прайвът Файнънс Юниън“ АД (с последващо наименование „АФО“ АД), нито в патримониума на „ЗЕЛДА“ ЕООД (с последващо наименование „БЕДРАЙВ“ ЕООД), нито в този на последващия приобретател – „КОРЕНТИН БЪЛГАРИЯ“ ЕООД, купувач по нотариален акт № 4/09.12.2010 г., с последващо наименование „ЕСТИЕМ-БИЛД“ ЕООД. Ответникът не е придобил вещни права нито на деривативно основание, нито по силата на изтекла в негова полза кратка, респективно обща придобивна давност. Ищците твърдят, че ответникът владее имота без правно основание.

Ответникът „ЕСТИЕМ-БИЛД“ ЕООД оспорва собствеността на ищците и твърди, че той е собственик на основание договор за продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 4, том II, рег. № 12173, дело № 180 от 09.12.2010 г., сключен от „КОРЕНТИН БЪЛГАРИЯ“ ЕООД – предишно наименование на ответното дружество.

Излага доводи за недействителност на различни основания на предварителния договор от 22.06.2004 г., сключен между ищцата Ц. П. Д. и В. С. П. и Е. Р. П.. Поддържа, че предмет на договора е право на строеж, а не право на собственост върху апартамент № 3. Твърди още, че договорът е развален по право поради настъпила обективна невъзможност за продавача да изпълни задължението си. Според ответника искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, разгледан в производството по гр. дело № 6685/2014 г. по описа на СГС, І-6 състав, е бил погасен по давност. Строителството в сградата е било изоставено.

Поддържа, че договорът за продажба между В. П. и „Прайвът Файнънс Юниън“ ЕООД е действителен и че решението на СГС по гр. дело № 6685/2014 г. няма сила на пресъдено нещо спрямо праводателя на ответника. Според ответника правата на „ЗЕЛДА“ ЕООД като добросъвестен приобретател се запазват. Правото на строеж е преминало в полза на дружеството-приобретател още от момента на сключване на договора и впоследствие не е било загубвано. При евентуалност противопоставя възражение, че е придобил имота въз основа на добросъвестно владение, а евентуално недобросъвестно владение, което е присъединил към владението на праводателя си – „Афо“ АД (предишно наименование „Прайвът Финанс Юниън“ АД) „ЕСТИЕМ-БИЛД“ ЕООД е предявил и насрещен иск за сумата от 60427,32 лева със законната лихва от датата на иска до плащането, частично от сумата с която се е увеличила стойността на имота, с правно основание чл. 72, ал. 1 ЗС, като е направил и 4 възражение за задържане на имота. Предявил е също и евентуален насрещен иск, ако се приеме, че е недобросъвестен владелец, с правно основание чл. 74, ал. 2 вр. чл. 72 ЗС с твърдение, че е извършвал подобрения в имота при знание и без противопоставяне на ищците. Ако не бъдат установени предпоставките на чл. 74, ал. 2 ЗС, посочената сума като по-малката между стойността на подобренията и увеличената стойност в резултат на подобренията със законната лихва от датата на иска до плащането.