Решение № 286 от 18.01.2023, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 286 гр. София, 18.01.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-20 СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети декември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Албена Ботева при участието на секретаря Екатерина К. Тодорова като разгледа докладваното от Албена Ботева Гражданско дело № 20211100114095 по описа за 2021 година

Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.

Образувано е въз основа на искова молба с вх. № 28818/23.11.2021 г., предявена от Ю. А. М., с ЕГН: **********, с адрес: гр. София, ж.к. „*******, против Д. Е. Б., с ЕГН: **********, с адрес: гр. София, ул. „*******.

С определение № 721/30.01.2022 г., като трето лице помагач на страна на ответника е конституиран П. С. Д., с ЕГН: **********, с адрес: гр. София, ж.к.

„*******, ап. 43. Със същото определение, е приет за съвместно разглеждане в производството, обратният иск, предявен от Д. Е. Б. против П. С. Д..

Ищцата твърди, че на 31.07.2019 г., между Д. Е. Б., от една страна, като продавач, и от друга страна: П. С. Д. и Ю. А. М., като купувачи, е бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на: ИГРАЛНА ЗАЛА/КАЗИНО, преустроено в МАГАЗИН за промишлени стоки № 3, както и на МАГАЗИН за промишлени стоки № 1, и МАГАЗИН за промишлени стоки № 2, и трите разположени на първия етаж в „Офис сграда с ателиета и магазини, сградни „ВК“ връзки и външно електрозахранване с кабели Н.Н.“, находяща се в гр. София, СО - район „Слатина“, ул.

„Слатинска“ № 1, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху което е построена сграда.

Уговорената продажна цена на имотите била в общ размер на 260 000 евро, равняващи се на 508 515.80 лева.

Съгласно чл. 2.6 от договора, купувачите се задължили да платят авансово на 1 продавача, част от продажната цена в размер на 50 851,58 лева, която сума била уговорена и като задатък.

Между купувачите не било уговорено друго и те сключили предварителния договор с намерение да придобият всеки по ½ ид.ч. от правото на собственост, като поели и разделно задължението за заплащане на продажната цена.

На 31.07.2019 г., Ю. М. платила на продавача Д. Е. Б., сумата от 50 851,58 лева, представляваща целия задатък по предварителния договор, т.е. нейното задължение за заплащане в размер на 25 425,79 лева и задължението на другия купувач - П. Д. в размер на 25 425,79 лева.

В исковата молба се твърди, че на 10.10.2019 г., между Д. Е. Б. и П. С. Д., бил сключен окончателен договор за покупко-продажба на описаните по-горе недвижими имоти.

С нотариална покана, връчена на ответника на 27.10.2021 г., ищцата развалила предварителния договор и поканила ответника да й върне частта от платения от нея задатък по предварителния договор от 31.07.2019 г. Ответникът, обаче, не върнал платения от ищцата задатък.

Предвид изложеното, ищецът моли, да бъде постановено решение, с което ответникът да бъде осъден да й заплати сумата от 50 851.58 лева - главница, представляваща двойния размер на дадения задатък по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 31.07.2019 г., ведно със законната лихва, считано от предявяване на исковата молба до окончателното плащане, сумата от 240.15 лева – обезщетение за забава в размер на законната лихва, върху главница от 50 851.58 лева, за периода от 07.11.2021 г. до 23.11.2021 г.;

Ищецът претендира и направените по делото разноски.

В срока по чл. 131 ГПК, ответникът е депозирал отговор на исковите молби.

Ответникът не оспорва сключването на предварителния договор с посоченото от ищцата съдържание, че на 31.07.2019 г., Ю. М. му е платила сумата от 50 851,58 лева, представляваща целия задатък по предварителния договор, както и че на 10.10.2019 г., между него и П. С. Д., е бил сключен окончателен договор за покупко-продажба на описаните по-горе недвижими имоти.

Ответникът оспорва исковете с възражението, че са неоснователни.

Сочи, че в предварителния договор не е посочено каква част ще придобие всеки от продавачите. Фактът, че само единият от купувачите по предварителния договор бил страна по окончателния договор и самостоятелно придобил правото на собственост върху имотите, било в резултат от договореност между двамата купувачи, страни по предварителния договор. По тяхно съвместно решение имотите били 2 закупени само от П. Д.. Ищцата дори присъствала при подписване на окончателния договор на 10.10.2019 г. в нотариалната кантора на нотариус Д. Ж., но не пожелала да бъде страна по окончателния договор и до придобие правото на собственост върху идеална част от недвижимите имоти. Непридобиването на идеална част от имотите от страна на ищцата било резултат от нейно лично решение, за което не можело да бъде търсена отговорност от ответника.

Поради изложеното, Д. Е. Б. счита, че не са налице всички елементи от фактическия състав на чл. 93, ал. 2, изр. ІІ ЗЗД, тъй като нито било налице неизпълнение на договора, нито същият бил развален. Излага съображения, че не може да бъде прекратена една несъществуваща правна връзка, тъй като със сключване на окончателния договор, предварителния договор е бил прекратен.

При условията на евентуалност – в случай, че предявеният против него иск бъде уважен, Д. Е. Б. е предявил обратен иск против конституирания в процеса като трето лице - негов помагач П. С. Д..

Ищецът по обратния иск твърди, че в случай, че първоначалният иск бъде уважен и бъде осъден да заплати на Ю. М. сумата от 50 851.58 лева, то продажната цена на описаните недвижими имоти няма да бъде заплатена в пълен размер, поради което и претендира от ответника сумата от 50 851.58 лева, представляваща разликата между получената от Б. цена и пълният размер на продажната цена.

С оглед на изложеното, Д. Е. Б. моли, да бъде постановено решение, с което в случай, че предявеният против него иск бъде уважен, П. С. Д. да бъде осъден да му заплати сумата от 50 851.58 лева – непогасен остатък от договорената продажна цена по договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 10.10.2019 г. Претендира и направените по делото разноски.

В срока по чл. 131 ГПК, третото лице помагач и ответник по обратния иск П.

С. Д. е депозирал отговор на исковата молба. П. С. Д. не оспорва сключването на предварителния договор с посоченото от ищцата съдържание, че на 31.07.2019 г., Ю.

М. е платила сумата от 50 851,58 лева, представляваща целия задатък по предварителния договор, както и че на 10.10.2019 г., между него и Д. Е. Б., е бил сключен окончателен договор за покупко-продажба на описаните по-горе недвижими имоти.

Ответникът оспорва иска с възражението, че е недопустим, евентуално – неоснователен.

Сочи, че плащането на цялата продажна цена в размер на 260 000 евро е факт от обективната действителност, който не се оспорвал от страните, вече се е осъществил и не можел заличен с обратната сила и под условие, че искът срещу него бъде уважен.

Излага съображения, че са налице две различни облигационни вземания: 1) вземане на продавача за продажната цена от купувачите по предварителния договор, което е 3 погасено чрез плащане и собствеността е прехвърлена и 2) вземане на изправния купувач за задатък в двоен размер, което е санкция за неизправния продавач и има за цел да обезщети изправната страна. Счита, че не съществува законово или договорно основание, по силата на което сумата, за която Б. евентуално щял да бъде осъден за задатък, да бъде „извадена” от продажната цена. Това би означавало, че неизправната страна нямала да понесе санкцията за неизпълнението си. Сочи, че няма вина за неизпълнението на задължението на другия купувач да придобие собствеността, както и за неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли собствеността на недвижимите имоти на другия купувач. След като уважаването на иска срещу ответника Б. не можело да има за последица възникване на вземане за цената в размер, равен на обезщетението за купувача - задатъка в двоен размер, предявеният обратен иск бил неоснователен.

Страните са представили по делото писмени бележки (съответно на 29.12.2022 г., на 19.12.2022 г. и на 20.12.2022 г.), с които са изложили подробни съображения в подкрепа на своите искания и възражения.

Съдът приема следното от фактическа страна:

На 31.07.2019 г., между Д. Е. Б., като продавач, и П. С. Д. и Ю. А. М., като купувачи, е бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имот. Този факт е отделен, като безспорен и ненуждаещ се от доказване в отношенията между страните по делото (с определението от 10.09.2022 г.), а и се установява от представения предварителен договор (л. 7 и сл.).

Съгласно чл. 1.1 от предварителния договор, продавачът се задължава да прехвърли на купувачите чрез договор за покупко-продажба, собствеността върху подробно описаните недвижими имоти: ИГРАЛНА ЗАЛА/КАЗИНО, преустроено в МАГАЗИН за промишлени стоки № 3, както и на МАГАЗИН за промишлени стоки № 1, и МАГАЗИН за промишлени стоки № 2, и трите разположени на първия етаж в „Офис сграда с ателиета и магазини, сградни „ВК“ връзки и външно електрозахранване с кабели Н.Н.“, находяща се в гр. София, СО - район „Слатина“, ул. „Слатинска“ № 1, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху което е построена сграда.

Уговорената продажна цена на имотите е била в общ размер на 260 000 евро, равняващи се на 508 515.80 лева.

Съгласно чл. 2.6 от договора, купувачите са се задължили при подписване на договора да платят на продавача като капаро (задатък) сумата от 26 000 евро, или левовата им равностойност от 50 851.58 лева, представляваща част от продажната цена 4 на имота.

На 31.07.2019 г., ищцата е платила на ответника, сумата от 50 851,58 лева, представляваща целия задатък по предварителния договор. Този факт също е отделен за безспорен (с определението от 10.09.2022 г.), а и се установява от представеното платежно нареждане от 31.07.2019 г. (л. 12).

На 10.10.2019 г., между Д. Е. Б. и П. С. Д., е бил сключен договор за покупкопродажба на недвижимите имоти, предмет на предварителния договор. Договорът е сключен във формата на нотариален акт № 173, том IV, рег. № 8395, дело № 550 от 2019 г. по описа на нотариус, с рег. № 101 от РНКРБ (л. 13 и сл.).

Не се спори по делото, че ищцата е била в кантората на нотариуса и е присъствала при съставянето на нотариалния акт и изповядването на сделката (Този факт също е отделен за безспорен, с определение от 12.12.2022 г.).

В нотариалния акт е посочено, че имотите се продават за обща продажна цена от 260 000 евро, с левова равностойност 508 515.80 лева, от която цена сума в размер на 26 000 евро, купувачът е платил на продавача по Б. път преди подписване на нотариалния акт, а останалата част от продажната цена в размер на 234 000 евро, купувачът ще осигури с Б. кредит, и ще заплати на продавача по описания в нотариалния акт начин (116 000 евро – по сметка на „ИСП И.“ ЕООД и 118 000 евро – на продавача).

На 10.10.2019 г., П. С. Д. е наредил в полза на „ИСП И.“ ЕООД, сумата от 116 000 евро, а на 05.11.2019 г., П. С. Д. е наредил в полза на Д. Е. Б., сумата от 230 787 лева, равняващи се на 118 000 евро – видно от платежните нареждания на л. 86 и л. 87.

На 18.10.2019 г., ищцата е представила при нотариус с рег.№ 074 от РНКРБ, нотариална покана, адресирана до ответника, с която е заявила, че не е страна по договора, сключен на 10.10.2019 г., между Д. Е. Б. и П. С. Д., и е налице неизпълнение на задължението на ответника по предварителния договор от 31.07.2019 г. Ищцата е заявила, че поради това разваля предварителния договор от 31.07.2019 г. и кани ответника, в 10-дневен срок от получаване на поканата, да й върне половината от платената от нея сума в размер в размер на 50 851,58 лева, а именно: 25 425.79 лева, като я преведе по посочената в поканата Б.а сметка (л. 19).

Видно от извършеното от нотариуса отбелязване, нотариалната покана е била връчена лично на Д. Е. Б., на 27.10.2021 г. (за което е съставена и представената разписка (л. 21).

С влязло в сила решение № 2829/20.10.2022 г. по гр.д. № 14094/2021 г. по описа на СГС, ГО, 22 състав, П. С. Д. е осъден да заплати на Ю. А. М., сумата от 25 425.79 лева, представляваща платена от ищеца, но дължима от ответника част от цена, 5 представляваща и задатък по предварителния договор от 31.07.2019 г., както и сумата от 1490.24 лева – обезщетение за забава, в размер на законната лихва, както и разноски по делото.