Решение № 4982 от 31.07.2025, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 4982 гр. София, 31.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Б СЪСТАВ, в публично заседание на десети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Станимира И.

Членове:

Райна Мартинова

ПЕТЪР М. МИЛЕВ при участието на секретаря КРАСИМИРА Б. Г. като разгледа докладваното от Райна Мартинова Въззивно гражданско дело № 20231100513883 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл. 258 - 273 ГПК.

С Решение № 20106873/30.10.2023 г. по гр. д. № 56271/2020 г. по описа на СРС, 140 състав Г. И. Ч. е осъдена да заплати на Г. И. М. сумата от 1084,47 лева, представляваща платени разходи, свързани с ползване на имот – ап.

****, отдаден под наем с договор за наем от 04.07.2019 г., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба – 12.11.2020 г. до окончателното плащане на сумата. С Решението е отхвърлено заявеното възражение за прихващане с насрещни вземания срещу Г. И. М. с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД за следните суми: 500 лева, заплатен депозит при сключване на договора, 550 лева – заплатен положен труд и материали за осъществяване на необходим и неотложен ремонт в жилището (100 лева – демонтиране на осветителни тела, 50 лева – нов сифон за кухненска мивка, 100 лева – боядисване на една от стаите, 200 лева – шпакловане и измазване на кухнята на два пъти по време на наемния период поради мухъл), 31 лева – приспадани след корекция на „Топлофикация София“ ЕАД, 80 лева – закупуване на ключалка и труд по поставянето й като неоснователно.

Отхвърлен е и предявения от Г. И. Ч. срещу Г. И. М. насрещен иск с правно 1 основание чл. 82 ЗЗД за заплащане на сумата от 5500 лева, представляваща претърпени неимуществени вреди вследствие на неизпълнение на задължения по договор за наем от 04.07.2019 г., ведно със законната лихва от 17.12.2020 г. до окончателното изплащане на сумата. Г. И. Ч. е осъдена да заплати на Г. И.

М. 1614 лева – разноски по делото в размер на 1614 лева.

Срещу решението е постъпила въззивна жалба вх. №

25040690/13.11.2023 г., подадена от Г. И. Ч., в която са изложени съображения за неговата недопустимост и неправилност. Въззивникът поддържа, че решението е недопустимо, тъй като не е спазен принципът на случайно разпределение на делото при определяне на съдия – докладчик. Делото било разпределено на съдия В.Г., но впоследствие без обяснения делото е разпределено на съдия Й.С., която преди да бъдат отстранени констатирани нередовности на исковата молба от съдия Г. се е произнесла по направено искане за обезпечение на исковете. След излизане в отпуск по майчинство на съдия С., бил назначен съдия М.С., който бил командирован и се отвел от разглеждане на делото след две искания за отвод, а производството било приключено от съдия Й.Г., която един ден след изготвяне на решението била командирована в СГС. Решението било и неправилно, тъй като първоинстанционният съд е уважил изцяло предявения осъдителен иск без да съобрази направеното възражение за прихващане. По отношение на предплатения депозит, въззивникът поддържа, че неправилно районният съд е приел, че при напускане на имота е причинила вреда. Посочва, че с електронно писмо от 30.10.2019 г. е уведомила в писмен вид наемодателя, че осветителните тела били смъкнати от техник и за това била заплатена сума от 100 лева, както и че била заплатила сумата от 50 лева за ремонт на банята, изразяваща се във фугиране на плочките, за да няма теч. Към писмото била представена и фактура. Сумата от 150 лева не била приспадната от наема, а след телефонен разговор с наемодателя, била доплатена на 01.11.2019 г.

Неправилно обаче, съдът в решението е приел, че сумата вече е приспадната от наемна цена. Поддържа, че осветителните тела били свалени по искане и със знанието на наемодателя, за което бил уведомен с електронно писмо от 18.10.2019 г., с което той бил уведомен също, че те са оставени на междинна тераса, заедно с пуричките и щори. Поддържа, че неправилно съдът е приел, че е била перфорирана входната врата, тъй като там била поставена допълнителна трета ключалка от майстор на 23.07.2020 г., само две седмици 2 преди получаване на предизвестието за прекратяване на договора. Посочва, че причината за монтирането й било арогантното и агресивно поведение на наемодателя, и желанието му да изготви снимки на жилището. Във връзка с тези твърдения, посочва, че платеният депозит е следвало да бъде прихванат с претендираните суми за консумативни разходи. По отношение на направените разходи за ремонт в наетия имот, изводите на съда били неправилни, тъй като това не са били дребни поправки, а ставало въпрос за скрити дефекти на отдадената по наем вещ, за които наемодателят знаел, но прикривал. В банята имало непрекъснат теч, което наложило да бъдат фугирани плочките. Замазана била стената в кухнята, която граничела с банята, тъй като от просмуканата влага се образувал мухъл. За течовете бил уведомен домоуправителя на блока с електронно писмо от 05.08.2019 г. Наложило се също така да бъде отпушен каналът, в който имало огромни количества пясък и чакъл, което не бил отпадък от обикновеното ползване на имота от наемателя. Поддържа, че извършените ремонти били неотложни и се извършвали с устното съгласие на наемодателя, което се установявало от разпитаните свидетели. По отношение на предявения насрещен иск, въззивникът поддържа, че в обжалваното решение не били изложени мотиви. Основанието, посочено то съда било неприложимо, тъй като не бил даден отговор на въпроса налице ли било некоректно поведение и отношение от страна на наемодателя спрямо наемателя. Поддържа, че възражение за неизпълнение на сключения договор било направено с депозираното електронно писмо до наемодателя от 05.08.2019 г., където ясно било написано, че не е посочил банкова сметка, по която да превежда сумите, както и не били предоставени абонатните номера на ток, вода, парно, както и че не били заплатени предходни сметки за парно в размер на 540 лева. Не била сменена и ключалката на входната врата и не било оказано съдействие за отстраняване на теч в банята. Поддържа твърденията си, свързани с натиск да бъдат направени снимки в имота, в който се намирали вещи на въззивника, както и доводите, че в резултат на това неизпълнение на договорни задължения на ответницата са причинени неимуществени вреди в претендирания размер. Моли обжалваното решение да бъде отменено изцяло, да бъде отхвърлен предявения иск като погасен чрез прихващане с депозита и разходите за извършени ремонтни дейности в имота, както и да бъде уважен насрещния иск като ищецът бъде осъден да заплати сумата от 5500 лева, представляващи неимуществени вреди, настъпили в резултат на неизпълнение 3 на договорни задължения. Претендира направените по делото разноски.

В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба вх. № 25043063/06.12.2023 г., подаден от Г. И. М., в който са изложени съображения за неоснователност на въззивната жалба. Моли обжалваното решение да бъде потвърдено изцяло и претендира направените по делото разноски.

СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Производството по гр.д. № 56271/2020 г. по описа на СРС, 31 състав е образувано по искова молба, подадена от Г. И. М. срещу Г. И. Ч., с която е предявен иск с правно основание чл. 232, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите.

Ищецът твърди, че на 04.07.2019 г. с ответницата договор за наем, по силата на който й предоставил за временно и възмездно ползване собствен имот – апартамент, а тя следвало да заплаща в уговорените срокове наемна цена и консумативни разходи за наетия апартамент. Твърди, че наетият апартамент бил предоставен необзаведен, което изрично било посочено в договора, но иначе напълно завършен и функционален, включително с монтирани навсякъде осветителни тела. Договорът бил сключен за срок от една година – от 05.07.2019 г. до 05.07.2020 г., но наемателят продължил да ползва имота и след тази дата, а наемателят не възразил, поради което и на основание чл. 236 от ЗЗД договорът за наем се трансформирал в безсрочен. С предизвестие от 03.08.2020 г. наемателят прекратил договора с едномесечно предизвестие към 03.09.2020 г. и на тази дата владението било върнато на наемодателя, но поради възникнал спор за нанесени вреди от ответницата Г.

Ч., тя отказала да подпише приемо-предавателен протокол. Протоколът бил подписан от наемодателя и домоуправителя на сградата. Посочва, че имотът бил върнат с изкубнати осветителни тела и повредена (перфорирана) входна врата и ищецът поддържа, че стойността на тези повреди е 500 лева, поради което и е задържал платения депозит. Твърди, че след възстановяване на владението върху имота, наемодателят установил, че в не били заплатени разходи в размер на общо 1084,47 лева, от които към Софийска вода – 43,61 4 лева, към ЧЕЗ – 39,53 лева и към Топлофикация София - 1001,33 лева. Моли ответницата да бъде осъдена да заплати сумата от 1084,47 лева, ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба и направените по делото разноски.

В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор от Г. И. Ч., с който заявява, че оспорва предявения иск. Не оспорва твърденията, свързани със сключване на договора за наем, както и че е предала владението на 03.09.2020 г. Оспорва обаче, че е причинила вреди на имота в посочения в исковата молба размер от 500 лева. Твърди, че не е подписала приемо-предавателния протокол, тъй като е имала възражение по неговото съдържание. Твърди, че в протокола е отразила възраженията си, като е посочила, че на входната врата е поставена трета ключалка на 23.07.2020 г., от която ключовете са предадени на наемодателя. Оспорва твърдението, че е отскубнала осветителни тела, тъй като в имота имало монтирани неонови лампи, които се закрепвали на специални платформи, забити дълбоко в таваните. Демонтажът на тези лампи било извършено от техник и твърди, че премахването на тези лампи било инициатива на наемодателя, като в телефонен разговор в началото на м. октомври 2019 г. предложил лампите да бъдат демонтирани и изхвърлени.

Твърди, че със свои средства – 100 лева платила на техник, който ги е демонтирал, за което уведомила наемодателя с писмо от 18.10.2019 г и 30.10.2019 г. Твърди, че демонтираните осветителни тела били оставени за съхранение. Във връзка с неоснователността на претенциите на ищеца за заплащане на вреди, прави възражение за прихващане на сумата от 500 лева – платен депозит при сключване на договора за наем, а освен това с останалата част от сумата прави възражение за прихващане със следните суми: 100 лева – заплатена сума за демонтиране на осветителни тела, 50 лева – за фугиране на баня, 50 лева – отпушване на канал в банята, 50 лева – поставяне на нов сифон на кухненската мивка, сумата от 100 лева – за боядисване на една от стаите със съгласието на собственика, сумата от 200 лева – шпакловане и измазване на кухнята – в резултат на теч от банята поради скрити дефекти, сумата от 80 лева – поставяне на трета ключалка и сумата от 31 лева от извършено прихващане след намалението на топлинна енергия, видно от официалната страница на Топлофикация София.

С Определение от 02.02.2021 г. е приет за съвместно разглеждане насрещен иск с правно основание чл. 82 от Закона за задълженията и 5 договорите от Г. И. Ч.. Ищцата по насрещния иск поддържа, че след сключване на договора за наем Г. М. не е изпълнил задължения по него, а именно да предостави банкова сметка за превод на месечния наем, непредставяне своевременно на абонатни номера на парно, ток, вода, получена сметка за парно в размер на 540 лева от предходен период, въпреки уверенията, че имотът не е ползван, непредставяне на информация относно собствеността, неизпълнено задължение за смяна на патроните на входната врата, неизпълнение на задължение имотът да бъде предоставен без функциониращ СОТ, неизпълнено задължение за регистрация на наемателя в процесния имот и психически тормоз, във връзка с изискване да бъдат направени снимки от банка – кредитор на апартамента, в който са се намирали вещи на Г. Ч..