Решение № 3163 от 22.06.2025, Районен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 3163 гр. Пловдив, 22.06.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и втори май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Петър М. Милев при участието на секретаря Катя Г. Грудева като разгледа докладваното от Петър М. Милев Гражданско дело № 20245330119342 по описа за 2024 година за да се произнесе, съдът взе предвид следното:

Делото е образувано по искова молба на „Леонел“ ООД, ЕИК 204706745, със седалище и адрес на управление в гр. Варна, район Приморски, ул. „Д. Икономов“ № 17, против А. И. Б., ЕГН **********, с адрес в гр. .............., с която се иска да се осъди ответника да заплати на ищеца сума в размер на 13 377,23 лв. с ДДС, представляваща дължимо възнаграждение по т. 3.4., т. 3.2. и т. 3.5. от Договор за поръчка от 25.01.2024 г., ведно със законната лихва върху главницата от датата на исковата молба – 08.11.2024 г., до датата на окончателното плащане.

Ищецът твърди, че на 25.01.2024 г. дружеството, действащо професионално като посредник при сделки с недвижими имоти под търговското наименование „ЕРА“ и ответницата сключили Договор за поръчка, по силата на който последната е възложила на търговското дружество да посредничи при закупуването на имот, представен от ищеца срещу възнаграждение, определено в т. 3.4 от договора. Сочи се, че съгласно тази точка възложителят по договора се задължава да заплати на изпълнителя еднократно възнаграждение в размер на 3% без ДДС от продажната цена на имота, но не по малко от 1 000 евро без ДДС, при подписване на предварителния договор за покупко-продажба или окончателния договор, което от двете се осъществи по-рано. Излага се, че на същата дата представителя на дружеството в лицето на Х.К. е предложил на А. Б. имот, отговарящ на посочените от нея параметри, находящ се в .......... Изтъква се, че ответницата е осъществила оглед на имота на 25.01.2024 г., на който оглед са присъствали Х.К. и г-жа А. Б. (като представители на ищеца), ответницата и представител на собственика на горепосочения имот, а именно: г-жа Е. Г..

1

Наведени са твърдения, че непосредствено след извършения оглед, ответницата е подписала регистър на предложените имоти, с което е удостоверила, че на 25.01.2024 г. изложения имот е предложен от ищеца на продажна цена от 195 000 евро. Ищецът е на мнение, че ответницата харесала имота и искала да даде стоп капаро на следващия ден, но тъй като представителите на ищеца били ангажирани, се уговорили на 29.01.2024 г. да се срещнат в офиса на ищеца, за да подпишат договор за гаранция. Твърди се, че на 27.01.2024 г. ответницата отново направила оглед на апартамента.

Сочи се, че на 29.01.2024 г. страните подписали договор за гаранция, по силата на който ответницата предала на ищеца 2 000 лв. като гаранция за закупуването на апартамент ., разположен на етаж .., в сграда в гр. П., ул. „К Ч“ № .. като ответницата е изразила желание да купи имота, но на по-ниска цена – на 190 000 евро. Излага се, че ответницата е поискала да купи имота при определени условия, като ищецът е посредничел с продавача и е договорил тези условия – особено за продажната цена за 190 000 евро, като се разбрали в едноседмичен срок да се сключи предварителен договор.

Изтъква се, че след тези разговори ответницата спряла да отговаря на ищеца, който е останал с впечатление, че тя се е отказала от имота. Наведени са твърдения, че малко повече от три месеца след гореизложените събития ищецът е установил, че на 28.02.2024 г. процесният имот е придобит от И. Г.

Б., който е с. на ответницата. Ищецът е на мнение, че съгласно чл. 3.2. от договора между страните по делото възнаграждението по чл. 3.4. от договора се дължи и в случаи, при които възложителят (т.е. ответницата) или негов близък, респ. свързано лице станат собственици на имота, който е бил предложен от изпълнителя (т.е. ищеца). Изложено се, че съгласно чл. 3.5. от договора възнаграждението по същия се дължи и в случай, че възложителят, негов близък или друго свързано с него лице по смисъла на пар. 1, ал. 3 от ДР на ДОПК придобие право на собственост или друго вещно право върху имот, предложен от ЕРА, когато окончателният договор за придобиване на имота е сключен: а) след сключване на договора за поръчка, дори в случаите на неговото прекратяване; б) след сключване на договор за депозит; в) след сключване на предварителен договор.

Твърди се, че ищецът е поканил ответника да заплати, като последният е отказал. В тази връзка ищецът претендира от ответника за плащане възнаграждение в размер на 3% без ДДС от продажната цена на имота, предложен на ответника, или 3% от 190 000 евро са 11 148,23 лв. без ДДС или 13 377,23 лв. с ДДС.

Отправено е искане за присъждане на разноски.

В срока за отговор по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор на исковата молба, с който ответникът оспорва исковата молба като неоснователна и недоказана. Оспорва се действителността на сочените доказателства „договор за поръчка“ от 25.01.2024 г. и „договор за гаранция“ от 29.01.2024 г., като са наведени твърдения, че са подписани от лица без представителна власт, както и че в договора за поръчка не е конкретизиран процесния имот. Възразява се, че ищецът може да действа като посредник на продавача на имота – „Балканика“ ЕООД.

Ответникът е на мнение, че по обява в интернет се предлагал процесния имот от агенция ERA. Твърди се, че след среща в офис, оглед на имота и разговор с представили се като брокери на ERA се стигна до покана от тези 2 брокери ответникът да подпише договор за поръчка. Сочи се, че едва тогава е установил, че има и дружество „Леонел“ ООД, от името на което по неизвестни за ответника причини влязоха в преговори с нея, вместо това да бъде осъществено от агенция ERA.

Изложено е, че представителите на агенция ERA поискали от ответницата да подпише договор за стоп капаро, но според ответницата този договор се оказал договор за гаранция за покупка на недвижим имот, като първоначално щял да бъде подписан от едно лице, а впоследствие дошъл друг – П. А., който го подписал за агенцията. Изтъква се, че след подписването на този документ обявата за имота не била свалена от интернет.

Наведени са твърдения, че на 29.01.2024 г. след разговор по телефона с Л. Д., посочен като у. на „Леонел“ ООД, ответницата поискала да уреди взаимоотношенията си с ищеца, като заплати дължимото за извършеното от фирмата до момента – един оглед на недвижим имот. Сочи се, че Л. Д. заплашил ответницата, че ще я съди и тя преустановила всякакви контакти с ищцовото дружество.

При условията на евентуалност, в случай че съдът приеме, че договорите са действителни, то ответникът оспорва твърденията в исковата молба за изпълнение от страна на ищцовото дружество на тези договори, като твърди, че единственото свършено от името на това дружеството е оглед на апартамент на посочения адрес. Излага се, че ищцовото дружество няма никакво участие в преговори за закупуване на имота, нито за определяне на цената, нито за други реквизити на продажбата, не са снабдявали ответницата с никакви документи за имота необходими за продажбата му, не са изготвяли предварителен договор за покупко-продажба на имота, не са координирали извършването на сделка с нотариус, не са съдействали за влизането във владение на имот и т.н.

Ответникът оспорва размер на възнаграждението, понеже в т.нар договор за поръчка, т.3.4 е записан размер на комисионната 3 % от продажната цена на имота без уточнение с или без ДДС, т.е. следва да се приеме с ДДС.

Изложено е, че продажната цена на имота е посочена в нотариален акт № .............................и тя е 137 000 евро.

Оспорва се клаузата на чл.6 от процесния договор, предл. последно като нищожна поради противоречие с добрите нрави и като неравноправна.

Ответникът отправя и възражение за прихващане. Твърди се, че в случай, че искът е основателен в даден размер при условията на евентуалност е отправено възражение за прихващане на размера на исковата претенция със сумата 2 000 лева, дадена от ответницата по договор за гаранция от 29.01.2024 г. до размера на по-малката от двете суми, тъй като т.нар „гаранция“ подлежи на връщане съгласно т.6 от същия договор.

Съдът, като прецени доказателствата по делото и доводите на страните съгласно чл. 12 и чл. 235, ал. 2 от ГПК, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявен е осъдителен иск с правно основание чл. 280 във връзка с чл.

286 във връзка с чл. 79, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД.

В тежест на ищеца е разпределено да докаже, че е сключен договор за поръчка, условията на договора и задълженията на всяка от страните, условия, размер и падеж на задължението за заплащане на възнаграждение, както че 3 ищецът е изпълнил своите задължения по договора.

В тежест на ответника е разпределено да проведе насрещно доказване, както и да установи такива положителни факти, които да изключват, унищожават или погасяват претендираното вземане, включително възраженията за недействителност на договора за поръчка и на договора за гаранция, както и възражението си за прихващане – наличието на изискуемо и валидно вземане спрямо ищеца, а при установяване наличието на дълг, следва да докаже, че е погасил.

Съдът е отделил като безспорни следните факти и обстоятелства: че И.

Г. Б. е с. на А. И. Б. и същият е закупил процесния имот в ................. с нотариален акт от 28.02.2024 г.

Установява се, че страните са в договорни правоотношения. Договорът за поръчка от 25.01.2024 г. е подписан от Х. Д. К. като представител на ищеца.

Съгласно Търговския регистър и РЮЛНЦ това лице няма представителна власт да представлява ищеца, нито е приложено по делото пълномощно за него. В приобщения Договор за посредническа дейност от 12.05.2023 г. има клауза за представителство на ищеца пред трети лица с оглед сключване на договори за посредничество – чл. 3, ал. 2. Следователно облигационните правоотношения са възникнали законосъобразно и Х. Д. К. е имал право да представлява ищеца в правоотношенията му пред трети лице. Ерго, неоснователни са възраженията на ответника за недействителност на Договора за поръчка.

Страните са уговорили правата и задълженията си в Договора за поръчка – като ищецът има задълженията по раздел II от договора за поръчка, а ответникът – тези по раздел III.

В чл. 3.4. от Договора за поръчка от 25.01.2024 г. е уговорен размер на възнаграждението като 3% от продажната цена, като не е посочено дали в тази сума се включва ДДС, или не. Дори би следвало да се счита, че не се включва ДДС, понеже е направено уточнение за минимално възнаграждение в размер на 1 000 евро без ДДС, т.е. съгласно клаузите на договора ДДС не е част от възнаграждението на изпълнителя. Макар и ищецът да е регистриран по ДДС, същият като икономически по-силната страна (посредник в сделки с недвижими имоти, които извършва по занятие) следва да представи по разбираем начин на съдоговорителя си физическо лице (който е потребител), че възнаграждението на изпълнителя включва ДДС, което в случая се добавя.

Това не може да бъде извлечено от договора за поръчка, поради което съдът намира, че възнаграждението е уговорено по договора без ДДС. Аргумент в подкрепа на това, че цените по договора са уговорени без ДДС е и уговорката на чл. 8 от договора за поръчка, където е записана неустойка, чийто размер отново е посочен без ДДС. Никъде в договора не е уговорено, че върху възнаграждението се дължи ДДС, поради което потребителят не да бъде изненадан накрая при самото плащане, че трябва да заплати и още 20% от посоченото в договора възнаграждение като ДДС. В допълнение, следва да бъде отбелязано, че в тези 3% по договора за поръчка би следвало да се включва ДДС, понеже продажната цена на недвижимия имот е с включено ДДС – няма логика възнаграждението на брокера да не е с включено ДДС, при условие че в продажната цена е с включено ДДС.

Под „продажна цена“ по смисъла на договора страните са уговорили тази в подписан предварителен договор или ако такъв не е подписан, то тази в 4

Регистъра (по арг. от чл. 6 от договора за поръчка). Съгласно подписания от ответника Регистър на предложените имоти се установява, че на 25.01.2024 г. имот на адрес К. Ч. №.. е предложен от ищеца на ответника за сумата от 195 000 евро. Въпреки това ищецът търси с исковата молба 3% от цената, посочена в Договора за гаранция от 29.01.2024 г., а именно 190 000 евро.