Решение № 1655 от 05.12.2024, Районен съд - Русе

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1655 гр. Русе, 05.12.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, V ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на шести ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Татяна Т. Илиева при участието на секретаря Миглена Ц. Кънева като разгледа докладваното от Татяна Т. Илиева Гражданско дело № 20244520103006 по описа за 2024 година

Предявени са обективно съединени искове за собственост, с правно основание чл.124, ал.1 ГПК и ревандикационен иск по чл.108 от ЗС.

Ищецът „ВЕНДАР“ ЕООД твърди, че е собственик на 497/1167 идеални части от дворно място, находящо се в гр. Р., по ул.“К.“ № 3-5, представляващо поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.

Русе, с адрес: град Р., улица „К.“ № 3-5, цялото с площ 1167 кв.м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: средно застрояване /от 10 до 15 метра/ предишен идентификатор ***, *** и ***, с номер по предходен план квартал 421, парцел 11 - 4690, 4691, 4696, 4697, със съседи: П И ***, ПИ ***, ПИ

***, ПИ

*** и ПИ ***, на основание прехвърлителна сделка, обективирана в Нот.акт за замяна на недвижими имоти № 32, акт 2, рег.№ 2473/18.04.2016 г. на Нотариус Любен Шилков, с рег.№ 634 на НК.

С нот. акт за учредяване на право на строеж № 80, том, 1, рег.№ 346, дело 66/08.03.2017 г. на Нотариус Любен Шилков, съсобствениците на останалите идеални части от същия имот учредили на „ВЕНДАР“ ЕООД право на строеж за построяване на шестетажна многофамилна жилищна сграда със застроена площ не повече от 250 кв.м., която да се намира в северозападната част на поземления имот. На 25.05.2017 г. с нотариална сделка, обективирана в Нот.акт за прехвърляне право на собственост 1 върху недвижим имот и право на строеж № 124, том 2, peг.№ 6450, дело 257/25.05.2017 г. на нотариус Георги Георгиев, с рег.№ 221, вх. рег.№ 6473, акт 13, том 15, дело 2915, „ВЕНДАР“ ЕООД прехвърлило всички притежавани от него 497/1167 ид. части от поземления имот с идентификатор *** в гр. Р., ул.“К.“ № 3-5, описан по-горе и учреденото право на строеж от всички други съсобственици върху същия поземлен имот на първия ответник „МИГЕТИ ИНЖЕНЕРИНГ“ ЕООД, което се задължило в замяна, със собствени сили и за своя сметка, да изгради в полза на прехвърлителя „ВЕНДАР“ ЕООД в бъдещата сграда, гараж и три броя жилищни обекти с обща застроена площ не по-малко от 200 кв.м., с включени идеални части от общите части на сградата, които да са разположени на втори, трети и четвърти етажи на сградата, в срок 18 месеца от датата на издаване на протокол за строителна линия и ниво за строителния обект във вид, годен за приемане, съобразно изискванията на ЗУТ и наредбите по прилагането му.

След тази сделка „МИГЕТИ ИНЖЕНЕРИНГ“ ЕООД следвало да се снабди с необходимите строителни книжа и да започне строителството на сграда. По жалби на М.Г.М. и Д.Г.М. - и двамата съсобственици на поземления имот и учредители на правото на строеж в полза на ищеца, срещу нотариално изповяданата сделка за учреденото правото на строеж, обективирана в Нот.акт № 80, том 1, рег.№ 1346, дело 66/08.03.2017 г. на нотариус Любен Шилков, било образувано досъдебно производство - пp.пp.№ 1615/2017 г. по описа на РП - Русе. След приключване на същото било повдигнато обвинение на нотариуса, изповядал нотариално сделката. Съдебното производство приключило със споразумение между прокуратурата и нотариуса, с което същият се признал за виновен в това, че в качеството си на длъжностно лице по смисъла на чл.93, ал. 1, т. 1 б.„б" от НК, като нотариус с рег. № 634 от НК, извършил престъпление по чл. 311, ал. 1 от НК, изразяващо се в съставяне н а неистинско нотариално удостоверяване, че на 08.03.2017 г. в кантората му М.Г.М. и Дамянка Геориева Маринова са се явили за изповядване на нотариален акт за учредяване на право на строеж № 80, том 1, рег № 1346, дело 66 на Нотариус Любен Шилков и с номера акт 95, том 5, дело 927, ДВР 2339/08.03.2017 г. на СВ-Русе.

Според ищеца, неистинското нотариално удостоверяване, установено с влязла в сила присъда за нотариуса, било нищожно по смисъла на чл.576 от ГПК, пр.2, поради нарушаване разпоредбата на чл. 578, ал. 4 ГПК, лицата да се явят лично пред нотариуса. Щом нотариалният акт бил нищожен, т о сделката, обективирана в него, с ъ щ о била нищожна на това специално основание, предвидено в закона, поради неспазване на предписаната от закона форма. Сделката се явявала нищожна и по смисъла и на чл. 26, ал. 2, изр.първо, пр.3 ЗЗД. По тази причина правото на строеж не било възникнало в полза на „ВЕНДАР“ ЕООД, за да се осъществи реално. Съответно и „ВЕНДАР“ ЕООД не го е прехвърлило валидно на „МИГЕТИ ИНЖЕНЕРИГ“ ЕООД, тъй като не гo е притежавало.

2

С прехвърлителната сделка от 25.05.2017 г. ищецът прехвърлил на първия ответник идеални части от поземления имот и право на строеж върху същия срещу правото на собственост на обекти в бъдещата сграда. Предвид нищожността на предходната сделка, с която другите съсобственици са учредили право на строеж на „ВЕНДАР“ ЕООД, по смисъла на чл. 576 ГПК, за неспазване предписаната от закона форма, представляващо и основание по чл. 26, ал. 2 ЗЗД, ставало ясно, че за „МИГЕТИ ИНЖЕНЕРИНГ“ ЕООД е налице невъзможност да реализира строителството на сградата, поради липсата на валидно прехвърлено право на строеж. По тази причина сделката по прехвърляне на идеалните части от поземления имот била нищожна, поради невъзможен предмет, по смисъла на чл.26, ал 2, изречение първо, предложение първо З3Д, тъй като дружеството не можело да реализира правото на строеж и да построи сграда, следователно било невъзможно „ВЕНДАР“ ЕООД да получи договорените в замяна самостоятелни обекти на собственост.

Алтернативно ищецът твърди, че сделката по прехвърляне на идеалните части от поземления имот е нищожна поради липсата на основание, по смисъла на чл. 26, ал. 2, изр.първо, пр.4 ЗЗД, тъй като типичната и непосредствена правна цел, която преследвал ищецът, била в замяна да получи право на собственост върху новопостроени обекти от сградата, което обаче „МИГЕТИ ИНЖЕНЕРИНГ“ ЕООД било в невъзможност да реализира, да построи сградата и съответно да предаде на „ВЕНДАР“ ЕООД.

Алтернативно счита, че извършената на 25.05,2017 г. разпоредителна сделка с право на собственост върху недвижим имот и право на строеж била нищожна, поради липсата на изрично изразено съгласие, по смисъла на чл. 26, ал. 2, изр.първо, предл. второ ЗЗД от страна на задължилия се приобретател „МИГЕТИ ИНЖЕНЕРИНГ“ ЕООД за приемане на прехвърляните идеални части от поземления имот и правото на строеж срещу задължението да построи обектите. При този вид сделки страните трябвало да постигнат съгласие за приемане и изпълнение на предоставените блага и права и поетите задължения, което в случая не било постигнато, предвид липсата на изразено такова от „МИГЕТИ ИНЖЕНЕРИНГ“ ЕООД. Отсъствиет о на насрещни съвпадащи волеизявления на страните относно същественото съдържание на договора и неговите правни последици било липса на съгласие, което представлявало основание за нищожност на договора.

На 26.05.2022 г. „МИГЕТИ ИНЖЕНЕРИНГ“ ЕООД вместо да върне на „ВЕНДАР“ ЕООД прехвърлените 497/1167 идеални части от поземления имот, се е снабдило с констативен нотариален акт за собственост № 139, дело 300/26.05.2022 г. на нотариус Иглика Кирилова, като собственик по замяна на прехвърлените от „ВЕНДАР“ ЕООД идеални части от поземления имот, въпреки че не е престирало обектите от сградата, с които се е задължило на „ВЕНДАР“ ЕООД.

3

На 24.06.2022 г. „МИГЕТИ ИНЖЕНЕРИНГ“ ЕООД се разпоредило в полза на „МИГЕТИ ИНВЕСТ“ ЕООД с прехвърлените от ищеца идеални части от поземления имот чрез Нотариален акт за замяна на недвижими имоти № 28, том 3, рег.№ 5259, дело 366/24.06.2022 г. на нотариус Иглика Кирилова. Според ищеца, тази сделка не е породила вещноправни последици, предвид твърдяната нищожност на предходните сделки и транслативния й ефект не е осъществен. През септември на 2023 г. „МИГЕТИ ИНВЕСТ“ ЕООД променило фирменото си наименование на „ЕМ ТИ ДЖИ ИНВЕСТ“ ЕООД.

Предвид изложеното, моли да бъде постановено решение, с което да се признае за установено по отношение на двамата ответници, че ищецът е собственик на 497/1167 идеални части от гореописания имот, както и да се осъди втория ответник да предаде владението им на ищеца. Претендира и направените разноски в производството.

Първият ответник „МИГЕТИ ИНЖЕНЕРИНГ“ ЕООД в срока по чл.131 ГПК депозира отговор, в който оспорва допустимостта и основателността на предявените искове. Заявява, че ищецът се позовава на нищожност на договора за учредяване право на строеж, по който ответното дружество не е страна и поради причини, за които не отговаря. Не б и л о представено съдебно решение, нито се твърдяло, че такова производство е инициирано от „ВЕНДАР" ЕООД. Освен посоченото, в настоящото производство не били призовани като страни и страните по нотариалния акт учредители на право на строеж, по който ищецът цели да бъде признат и прогласен за нищожен. Въпросът относно действителността на договора, сключен с трети лица, които не са страни по делото, се явявал преюдициален по отношение оспорването действителността на договор от 25.05.2017 г., с който това право е прехвърлено на „МИГЕТИ ИНЖЕНЕРИНГ" ЕООД, обективиран съгласно т.1 от нот.акт за прехвърляне право на собственост върху недвижим имот и право на строеж № 124 том II, peг.№ 6450, дело 257/25.05.2017 г. на нотариус Георги Георгиев. Това навеждало на извод за недопустимост на исковете до произнасяне по съдебен ред по въпроса за действителността на договора за учредяване право на строеж.

При условията на евентуалност, моли претенциите да бъдат отхвърлени като неоснователни и недоказани. Оспорва всички факти и обстоятелства, изложени в исковата молба. „МИГЕТИ ИНЖЕНЕРИНГ" ЕООД валидно придобило право на собственост по силата на нот.акт от 25.05.2017 г., дело № 257/25.05.2017 г. на нотариус Георги Георгиев, защото този договор не страдал от релевираните от ищеца пороци н е бил нищожеи на нито едно от наведените основания за нищожност - порок на формата му, липса на основание, на несъгласие или невъзможен предмет, поради което неоснователна и недоказана била претенцията за предаване на владението върху имота от „ЕМ ТИ ДЖИ ИНВЕСТ" ЕООД. Договорът за замяна, сключен между страните, бил 4 действителен, породил вещноправни последици и валидно прехвърлял правото на собственост върху 497/1167 ид.чаасти от недвижимия имот на втория ответник.

На 25.05.2017 г., при прехвърляне правото на строеж и правото на собственост върху дворното място, се явил действащият управител на дружеството Янко Маринов Христов. Управителят и собственик на „МИГЕТИ ИНЖЕНЕРИНГ" ЕООД н и т о е знаел, нито е предполагал, че е възможно в нотариалния акт да бъде вписано лице, което не се е подписало на акта. Съгласно чл.293, ал.3 от Т3, страната не може да се позовава на нищожност, ако от поведението й може да се заключи, че не е оспорвала действителността на изявлението, т.е. „ВЕНДАР" ЕООД с бездействието си, в период от повече от седем години от подписването на нотариалния акт до предявяване на иска, неоспорване действителността на изявлението, потвърждавал учредяването на правото на строеж и не можел да се позовава на нищожност поради липса на форма.

Липсата на форма можело да бъде преодоляна с последващо действително изповядване на сделката, за което „ВЕНДАР" ЕООД не сочел данни да е предприел дължимите действия, призтичащи от дължимата грижа като прехвърлител на правото на строеж.

Въпросът за действителността на договора за прехвърляне правото на строеж се отнасял не до нищожността на последващата сделка, а единствено до последиците от извършено строителство при частична нищожност, поради липса на съгласие от страна двамата съсобственици, изразено в нот.акт и собствеността на построеното при липса на валидно учредено право на строеж от тях. При положение, че първият ответник бил собственик на имота, в негова полза можело да бъде учредено право на строеж от двете лица. Още повече, че в настоящия случай била възможна конверсията на нотариалния акт за учредяване правото на строеж в предварителен такъв.