Решение № 663 от 22.05.2026, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 663 гр. София, 22.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 14-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на дванадесети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Ася Събева

Членове:

Елена Тахчиева

Кристина Филипова при участието на секретаря Таня Ж. Петрова като разгледа докладваното от Кристина Филипова Въззивно гражданско дело № 20251000503185 по описа за 2025 година

С решение № 1326 от 7.03.2025 г., по гр.д. № 4193/23 г., СГС, І-26 с-в, поправено с решене № 3671/12.06.2025 г., ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения между А. С. Ф. и „Грийнлайф Пропърти“ ЕООД, предварителен договор от 5.03.2020 г. по отношение на ателие 33, находящ се във вход "В", на седми етаж, кота +18.82 метра, с чиста застроена площ 51,54 кв.м., при описани помещения и съседи, заедно с идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 9,51 кв.м., с обща площ 61,05 кв.м., заедно с припадащите се към апартамента идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата, представляващ поземлен имот с идентификатор ***, с адрес гр. София, ***, с площ 10 611 кв.м., с описани съседи.

ОТХВЪРЛЯ предявения от "Грийнлайф Пропърти" ЕООД срещу А. С.

Ф. насрещен иск с правно основание чл. 307 ТЗ за постановяване на изменение на сключения предварителен договор от 5.03.2020 г., в частта му относно увеличение продажна цена от 55 900 евро на 72 670 евро като неоснователен.

Срещу решението е депозирана въззивна жалба от ответника

1

"Грийнлайф Пропърти" ЕООД. Твърди, че падежът по предварителния договор още не е настъпил, тъй като уговорката била за покупко-продажба на имот в изцяло завършен вид, а според приетата СТЕ това не е изпълнено.

Соченото според дружеството прави иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД неоснователен.

Счита обаче за основателен предявения от дружеството насрещен иск по чл.

307 ТЗ, като се основава на специфичните икономически условия, предизвикани от ковид-пандемията и трудностите по движението на стоки.

Сочи, че били оскъпени не само строителните материали, но се повишила и цената на труда. Основава се на съдебна практика, според която запазването на правоотношението е противно на справедливостта и изпълнението от страна на строителя е обременително и разорително. Оспорва извода на съда, че дружеството като неизправна страна не може да се позовава на търговска непоносимост. Моли да се отмени решението на СГС, да се отхвърли иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, респ. да се уважи този по чл. 307 ТЗ.

В писмен отговор от А. С. Ф. оспорва въззивната жалба. Счита, че задължението за прехвърляне на собствеността е падежирало и ателието, изградено до степен на груб строеж може да бъде прехвърлено. Твърди, че въпреки обявеното извънредно положение през 2020 г. строежът не е спиран, а продължителността на нетипичната ситуация от 2 месеца не е довела до увеличение на цената на стоки и услуги и не е оскъпило строежа. Сочи, че към 2022 г. средната пазарна цена на процесното ателие № 33 е 39 000 евро, а към 2024 г. - 44 500 евро. Намира за правилен извода на съда, че дружествотовъззивник е неизправна страна (не е изпълнил в срок) и не може да претендира правата по чл. 307 ТЗ. Твърди, че към датата на предявяване на насрещния иск – 16.06.2023 г., ателието е завършено според изискванията на Приложение № 1 към предварителния договор. Сочи, че жалбоподателят не прави разлика между себестойност на обекта и пазарна стойност на същия. Отделно от това изтъква, че пазарната цена на ателието може да е 57 201 евро, но пазарната му стойност „на зелено“ е 44 500 евро. Поддържа извода на съда, че пазарната стойност на имота две години след изтичане на срока на предварителния договор е ирелевантна. Сочи, че уговорената между страните продажна цена от 55 900 евро надхвърля цените „на зелено“ от 44 500 евро за сходни обекти, следователно няма несправедливост на престациите на страните. Поддържа, че ищецът не е доказал в настоящия процес увеличение на цените на строителните материали. Счита, че е установено увеличение от 1,35 %, което е 2 пренебрежимо малко. Моли решението да се потвърди и да се присъдят разноски.

Въззивната жалба е подадена в срок, срещу валидно и допустимо съдебно решение, преценено като такова в съответствие с чл. 269 ГПК.

Софийски апелативен съд при преценка на доводите на страните и доказателствата по делото намира следното:

Предявени са иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД и насрещен иск с правно основание чл. 307 ТЗ.

Ищецът А. С. Ф. твърди, че сключил с „Грийнлайф Пропърти“ ЕООД предварителен договор от 5.03.2020 г. за покупка на следния недвижим имот: ателие 33, находящ се във вход "В", на седми етаж, кота +18.82 метра, с чиста застроена площ 51,54 кв.м., при описани помещения и съседи, заедно с идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 9,51 кв.м., с обща площ 61,05 кв.м., заедно с припадащите се към апартамента идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата, представляващ поземлен имот с идентификатор ***, с адрес гр. София, ***, с площ 10 611 кв.м., с описани съседи. Твърди, че крайният срок за подписване на окончателния договор бил 31.07.2022 г. или друга дата след посочената по изрично писмено съгласие. Ищецът твърди, че заплатил вноска за имота, той бил изграден до степен груб строеж, но ответникът отказал да му връчи акт обр. 14 за да може да се заплатят останалите вноски. Моли да се обяви за окончателен предварителния договор за цена от 55 900 евро, от която ищецът да доплати на ответника остатъка.

Ответникът „Грийнлайф-пропърти“ ЕООД оспорва иска, като сочи, че за сградата все още няма издадени акт обр. 16. Твърди, че ищцата не е изправна страна, тъй като не е заплатила цената. В условията на евентуалност предявява насрещен иск като претендира да се постанови изменение на сключения предварителен договор в частта му относно продажната цена, която да се увеличи от 55 900 евро до 72 600 евро, или с 16 770 евро, поради икономическите последици от разразилата се пандемия и обявеното извънредно положение в РБ.

От събраните доказателства, преценени в съответствие с доводите на страните във въззивното производство, се установява следната фактическа обстановка:

3

Страните не спорят, че са сключили предварителен договор за покупкопродажба на процесното помещение на 5.03.2020 г., при срок на изпълнение до 31.07.2022 г., за цена от 55 900 евро, платима на пет вноски - първа вноска от 13 975 евро при подписването на договора като капаро, втора - от 13 975 евро - в срок до 7 дни след изпращане на уведомление от продавача, че е получил Акт образец 14 за сградата, трета вноска от 13975 евро - в срок до 7 дни след изпращане на уведомление от продавача, че е монтирана дограма на имота, четвърта вноска от 8 385 евро - в срок до 7 дни след изпращане на уведомление от продавача, че е получил Акт образец 15 за сградата, и пета вноска от 5 590 евро - в срок до 7 дни след изпращане на уведомление от продавача, че е получил Акт образец 16 за сградата. Според чл. 16 от договора, съглашението влиза в сила и поражда правно действие с постъпване по сметката на продавача на капарото. Видно от платежни нареждания, представено по делото (от 02.12.2019 г. за 9 779,15 лв., от 12.03.2020 г. за 17 553,57 лв. и от 06.04.2023 г. за 9 781,11 лв.), към 12.03.2020 г. ищецът е заплатил в полза на ответника общо 18 869, 87 евро. Страните не спорят, че така задължението за първа вноска е изпълнено. Няма спор също и относно факта, че до пълния размер на цената от 55 900 евро е извършено плащане от Ф. в хода на съдебното производство.

Няма спор, че до изтичане на срока до 31.07.2022 г. дружеството не е изпълнило задължението си да построи със собствени сили и материали имота и да прехвърли правото на собственост на купувача - ищец.

Приетата СТЕ е дала становище, че от 03.02.2025 г. стойността на 1 кв.м. от процесния недвижим имот, определена на база продажните цени, при които ответното дружество е прехвърлило собствеността върху обекти в същата сграда е в размер на 934 евро, като средната пазарна цена на "зелено" на сходни имоти към м.07.2022 г. е 39 000 евро, а към м.08-09.2024 г. е в размер на 44 500 евро. Посочено е, че имотът при завършен вид е със стойност 57 201 евро с вкл. ДДС, или 934 евро на кв.м.

Правото на собственост на дружеството се установява от служебно изискани от настоящата инстанция (поради спецификата на предявения иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД) писмени доказателства – н.а. № 125 от 2018 г. (приложени и към исковата молба) и н.а. № 31 от 2019 г. (л. 37).

Няма спор, че за обекта е издадено разрешение за ползване № СТ-054 488/19.09.2024 г. (относно целия строеж, съставляващ „Жилищна сграда с магазини и подземни гаражи: Първи етап – вход А, вход Б, вход В, сутерен 1 и помещение за трафопост, в ПИ с идентификатор ***, представляващ УПИ IV-449,450 – за ЖС, ПГ и ТП“).

При така установената фактическа обстановки се налагат следните правни изводи:

Предявеният в настоящото производство иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е насочен към обявяването за окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен между страните. За да се уважи искът, следва да се извърши служебна проверка от съда (имащ в специалното производство и нотариални функции – чл. 363 ГПК) и да се установи, че съществува валидно правоотношение по предварителния договор, съдържащ уговорки относно съществените условия на окончателния договор за прехвърляне на правото на собственост върху процесния недвижим имот, изпълнение на задълженията на ищеца-купувач по предварителния договор, падежиране на насрещното задължение на ответника-продавач и право на собственост на продавача върху недвижимия имот.

Страните не спорят и от представените писмени доказателства (посочени по-горе) се установява, че „Грийнлайф-пропърти“ ЕООД е собственик на процесното ателие № 33 с идеални части към него. Няма спор, че изпълнението за прехвърляне на собствеността не е било сторено в срок по договор до 31.07.2022 г. Установява се, че понастоящем сградата е въведена в експлоатация, считано от 2024 г. Не се спори, че цялата цена по предварителния договор в размер на 55 900 евро е заплатена от купувача.

Предвид казаното изводите за основателност на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД в първоинстанционното решение следва да се възприемат изцяло.

Страните спорят дали цената на продажбата следва да бъде увеличена, като в тази насока е предявена насрещната искова претенция. Няма пречка, при това да бъде сторено при наличие на предпоставките на чл. 307 ТЗ (определение № 4868 от 29.10.2024 г. по ч. гр. д. № 3730/2024 г., Г. К., ІІІ Г. О. на ВКС).

Относно естеството на предявения насрещен иск (обект на разглеждане в множество типизирани дела на „Грийнлайф-пропърти“ ЕООД (или свързани с него дружества) е налице противоречива практика – съгласно определение 5

№ 6004 от 22.12.2025 г. по к. гр. д. № 3418/2025 г., Г. К., ІІІ Г. О. на ВКС, до касация не е допуснато решение № 720/28.05.2025 г., постановено по в.гр.д. № 1029/2024 г., САС, в което е прието, че насрещният ищец заявява претенции срещу купувачите по предварителните договор с иск по чл. 266, ал. 2 ЗЗД. В същото време в други актове на ВКС – напр. определение № 1228 от 16.04.2025 г. по к. т. д. № 2382/2024 г., Т. К., І Т. О. на ВКС, определение № 414 от 11.02.2026 г. по к. т. д. № 2499/2025 г., Т. К., І Т. О. на ВКС, върховните съдии са счели за правилно субсумирането на иска под хипотезата на чл. 307 ТЗ. Настоящият състав след дискутиране на противоречивите разрешения приема, че следва да възприеме преобладаващата практика, която се възприема и в по-новите актове на ВКС и да разгледа насрещния иск като такъв по чл. 307 ТЗ насочен към установяване на стопанска непоносимост.

Както се приема във влязло в сила решение № 152 от 27.03.2026 г., САС, ТО, т.д. № 635/2025 г., по сходен казус, институтът на стопанската непоносимост е способ за изменение или прекратяване на двустранни договори, който „регламентира правното значение на непредвидената и непредвидима промяна на обстоятелствата, настъпила след сключването на договора, която прави запазването му в неговия първоначален вид и съдържание несъвместимо с повелите за справедливост и добросъвестност в частноправните отношения“. При него, по изключение, ако страните не могат да постигнат съгласие, е позволена съдебна намеса в частноправните отношения, които могат да бъдат изменени или прекратени. Целта е „да се приведе правното положение в съответствие с промените на икономическите обстоятелства, настъпили в периода между сключването на договора и завършване изпълнението на задълженията по него“. (Русчев, И. Приложно поле и правни последици на стопанската непоносимост. News lex.bg, 17 март 2021 г.). С предявяването на конститутивния иск по чл. 307 от ТЗ може да се постигне съдебно изменение или прекратяване на облигационната връзка при 1) липсва съгласие на страните за това и 2) установяване на промяна на обективната икономическа ситуация, която води до изключителна несправедливост в отношенията между страните ако правоотношението им се запази при първоначалните условия. Предпоставките за уважаване на иска са наличието на валиден договор с възможно изпълнение, настъпили драстични обективни и непредвидими изменения в обстановката, при която е сключен договора, които изменения ще наложат изпълнение, противоречащо на 6 справедливостта и добросъвестността. Както се приема от ВКС, необходимо е страната, която иска изменение или прекратяване на договора да е изправна, т.е. да не е изпаднала в забава. (Определение № 1228 от 16.04.2025 г. по т. д. № 2382/ 2024 г. на ВКС, І т.о.).