Определение № 3294 от 24.06.2025, Върховен касационен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 3294 гр. София, 24.06.2025 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 2-РО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 2-РИ СЪСТАВ, в закрито заседание на четвърти юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Пламен Стоев

Членове:

Здравка Първанова

Розинела Янчева като разгледа докладваното от Розинела Янчева Касационно гражданско дело № 20248002104194 по описа за 2024 година

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба вх. № 4892/31.07.2024 г., подадена от Община Добрич срещу решение № 182 от 01.07.2024 г. по гр. д. № 211/2024 г. на Окръжен съд – Добрич, с което е отменено решение № 633 от 07.08.2023 г., поправено с решение № 125 от 06.02.2024 г., по гр. д. № 1504/2022 г. на Районен съд – Добрич, като вместо него въззивният съд е признал за установено по отношение на Община Добрич, че Р. Й. В. и К. Ж. В. притежават върху поземлен имот с идентификатор *** правото на строеж за собствените им, построени в имота, сграда с идентификатор **** (индивидуализирана погрешно в решението като такава с идентификатор ****) със застроена площ от 70 кв.м, с предназначение – жилищна, и сграда с идентификатор **** на площ от 42 кв.м.

Въззивният съд е съобразил, че с исковата молба и две допълнителни за отстраняване на нередовности Р. Й. В. и К. Ж. В. са предявили срещу Община Добрич искове за установяване по отношение на ответника, че ищците притежават върху находящия се в [населено място], [улица], поземлен имот с идентификатор *** правото на строеж за собствените им сграда с идентификатор **** със застроена площ от 70 кв.м, с предназначение – жилищна, и сграда с идентификатор **** на площ от 42 кв.м, с предназначение - друг вид производствена, складова. Претенциите са обосновани със следните обстоятелства: въз основа на договор за покупко-продажба, сключен с нотариален акт № 101, т. V, рег. № 9227, д. № 668/2021 г., ищците са собственици на посочените сгради, които придобили от продавачите И. П. Д. и Д. П. Г., законни наследници на П. Г. П., който завладял имот - бивш парцел *, посочен в акт за частна общинска собственост № 3043/27.01.2006 г. като стар идентификатор на процесния имот, което завладяване станало 1 по силата на частен писмен договор за продажба от 22.07.1968 г., сключен между П. Г. П., като купувач, и Д. Г. С., като продавач. Последната била законен наследник на И. Г. С., на която с позволителен билет № 164/ІІ от 16.09.1954 г. било разрешено изграждане на жилище, съгласно представен типов план. Разрешението било дадено на основание Указ № 115/01.04.1954 г. на Президиума на Народното събрание за насърчаване и подпомагане на кооперативното и индивидуално (групово или единично) жилищно строителство и било индиция за разрешаване на строеж в полза на праводателя на праводателя на ищците, а съгласно чл. 1, ал. 2 от Указа построените жилищни сгради в изпълнение на отстъпеното право на строеж върху държавна земя стават собственост на строителите, които придобиват и правото на ползване върху отстъпената им държавна земя. Ответникът Община Добрич съставил акт за частна общинска собственост № 3043/27.01.2006 г. за поземлен имот с идентификатор ***, със стар идентификатор кв. 571, парцел *. В акта не било отбелязано правото на строеж върху имота и ответникът отказвал да зачете, че ищците, като собственици на построените в имота сгради, притежават и правото на строеж върху него. От своя страна, ответникът Община Добрич е оспорил исковете. Посочил е, че имотът с идентификатор ***, преди държавна собственост, на основание № 42 ПЗР на ЗИДЗОС преминал в собственост на общината. Върху този имот нямало учредено право на строеж.

Право на строеж върху държавен имот винаги се учредявало с формален акт на надлежен орган, съобразно предвиденото в действащата към съответния момент правна норма, какъвто акт за процесния поземлен имот не съществувал. Представеният от ищците позволителен билет не съставлявал и не доказвал издаването на такъв акт, а доказвал единствено законността на извършеното в имота строителство. Че сградите в общинския имот с идентификатор *** били построени без учредено право на строеж, било посочено и в договора, с който ищците ги закупили, както било отбелязано и в констативния нотариален акт № 3, т. IV, вх. рег. № 6207, д. № 445/2021 г. на нотариус с рег. № 535 и район на действие ДРС, съставен в полза на праводателите на ищците.

Съдът е приел за установено по делото със заключение на вещо лице, че недвижимият имот в [населено място], [улица], съставляващ по сега действащата кадастрална карта поземлен имот с идентификатор ***, по изработения преди 1958 г. и по одобрения през 1958 г. регулационен план на [населено място] попада в кв. 214 и съставлява парцел *, отреден за индивидуално жилищно строителство. В онзи период за територията, в която попада имотът, не е имало одобрен кадастрален план. През 1987 г. е одобрен кадастрален план и изменение на регулационния план; в кадастралния план бившият парцел * е заснет с пл. № *, който заедно с други имоти е включен в парцел * - за център на градски район. В одобрения със заповед № 591/21.07.1997 г., действащ и понастоящем, регулационен план имотът с пл. № * е урегулиран в парцел * в кв. 271 и за него е предвидено малкоетажно жилищно строителство.

Представен е позволителен билет № 164/ІІ от 14.09.1954 г., с който на И. Г. С. е било разрешено да построи жилище в „новия квартал“, съгласно представения типов проект.

Представен е и „прегледан“ (одобрен) на 07.09.1954 г. типов план за жилище на И. Г. С..

Според даденото от вещото лице заключение, визираният в позволителния билет „нов квартал“ е район (описан) от [населено място], именуван така в средата на миналия век и 2 съставляващ в регулационния план кв. 214, а строителството е разрешено в парцел *.

Съгласно отбелязаното в т. 1 и т. 4 от позволителния билет, той е издаден по заявление на лицето с вх. № 3120/30.03.1954 г. и за започване на строителството е съставен строителен протокол № VI-2286/13.10.1954 г. В позволителния билет е извършено отбелязване още и за това, че строителството се „освобождава от такси съгласно Указ № 115 на Президиума на Народното събрание от 01.04.1954 г.“. В одобрения през 1958 г. регулационен план в парцел *, кв. 214 е нанесено ново застрояване - полумасивна жилищна сграда, чиито общи външни размери съответстват на типовия проект, разрешен на И. Г. С.. Изградени са били две стаи с предверие, към които е приобщена и една стая от заварената в мястото сграда. На 22.07.1968 г. е сключен договор, с който Д. Г. С. е продала на П. Г. С. собствения си недвижим имот нова масивна жилищна сграда, незамазана отвън, от три стаи, антре и асма, построена върху общинско място, върху което има отстъпено право на строеж. Дворното място е обозначено като парцел *, не е посочен квартал, но са описани границите му със съседи, от което описание, след съпоставка със записванията в разписния лист към кадастралния план от 1987 г., вещото лице дава заключение, че е налице грешка и се касае за парцел * в кв. 217 по регулационния план към датата на сключване на договора. В договора е посочено, че продавачката има сградата по наследство от майка си И. Г. С., която я е построила с редовно издадено разрешително № 164/ІІ от 14.09.1954 г. От представените по делото удостоверения се установява, че П. Г. С. е починал, като децата му И. П. Д. и Д. П. Г. са негови законни наследници. На 28.07.2021 г. е съставен констативен нотариален акт № 3, т. IV, вх. рег. № 6207, д. № 445/2021 г., с който по реда на чл. 587, ал. 2 ГПК е удостоверено придобитото от И. П. Д. и Д. П. Г., на основание давностно владение и наследство, право на собственост върху недвижим имот в [населено място], [улица], а именно: сграда с идентификатор **** със застроена площ от 70 кв.м, с предназначение - жилищна сграда, и сграда с идентификатор **** със застроена площ от 42 кв.м, построени върху общинско дворно място с идентификатор ***. С договор от 27.10.2021 г., сключен с нотариален акт № 101, т.

V, вх. рег. № 9227, д. № 668/2021 г. И. П. Д. и Д. П. Г. са продали на К. Ж. В. и Р. Й. В. сградите с идентификатори **** и ****, построени върху общинско дворно място с идентификатор ***. И в двата нотариални акта, констативния и за договора за покупкопродажба, нотариусът е отбелязал, че сградите са построени без учредени вещни права върху поземления имот. С акт № 3043/27.01.2006 г. поземлен имот с идентификатор *** е актуван от Община Добрич като частна общинска собственост; в забележка е отбелязано, че имотът съставлява парцел *, пл. № * в кв. 571 по подробния устройствен план. В акта липсва записване за принадлежащо на друг правен субект вещно право на строеж върху поземления имот, но построените в него сгради не са актувани като частна общинска собственост.

Страните не спорят, че със сключване на писмения договор за покупко-продажба от 22.07.1968 г. наследодателят П. Г. С. на праводателите на ищците е завладял недвижимия имот, жилищната сграда, предмет на покупко-продажбата, осъществявал е това до смъртта си, а после то е продължено от наследниците му. Това следва и от факта на извършените пристроявания на закупената жилищна сграда от три стаи и антре до сега съществуващия, по-голям обем на застрояването в поземления имот, заснето като сгради с идентификатор 3

**** и идентификатор ****. От заключението на вещото лице и приложенията към него се установява още, че с вх. № 4202/26.05.1963 г. е била приета подадената от И. Г. А. данъчна декларация за собствената й полумасивна къща, построена от нея по суперфиция, а на основание договора от 22.07.1968 г. същата тази декларация после е изменена на името на П.

Г. С.; след неговата смърт наследниците му са декларирали, като придобити по наследство, сградите в имота в [населено място], [улица]. При одобряване на кадастралната карта сградите с идентификатори **** и ***** са записани като собствени на П. Г. С. на основание договор от 22.07.1968 г. В производството по чл. 587 ГПК за издаване на констативния нотариален акт в полза на праводателите на ищците е удостоверено от областната администрация, че двете сгради не са държавна собственост. В съдебно заседание пред първоинстанционния съд процесуалният представител на ответника е извършил изявление, че ответникът не владее имота, а той се владее от ищците.

При така установената фактическа обстановка въззивният съд е намерил следното от правна страна:

Ищците Р. Й. В. и К. Ж. В. претендират да притежават върху общинския поземлен имот с идентификатор *** правото на строеж за построените в този имот сгради с идентификатори **** и ****, в качеството си на собственици на самите сгради, придобити от тях на основание договора за покупко-продажба, сключен с нотариален акт № 101, т. V, вх. рег. № 9227, д. № 668/2021 г. на нотариус с рег. № 535. Следователно, ищците считат, че на същото договорно основание, на което са придобили правото на собственост върху сградите, ведно с него са придобили и правото на строеж върху поземления имот, в който те са построени.

Правото на строеж по смисъла на чл. 63 ЗС съставлява правото на едно лице да построи сграда в чужд поземлен имот и да стане неин собственик, а след като сградата е построена, правото на строеж е правото на едно лице да държи своя сграда върху чужд поземлен имот.

В съответствие с чл. 85, във вр. с чл. 77 ЗС правото на строеж се придобива, като бъде отстъпено, учредено (със сделка, съответно предвиден в правната норма акт на държавен или общински орган) от собственика на земята, но може да се придобива и чрез давностно владение. Във всички случаи придобиването на сграда, отделно от земята, върху която тя е построена, е неразривно свързано с придобиване на правото на строеж - правото на придобилия сградата да я държи върху земята, принадлежаща на друг собственик.

Юридическият факт, съставляващ основание за придобиване на построената сграда (отделно от земята), води до придобиване и на правото на строеж, т.е., дори и да не е посочено изрично в съответния акт, сградата се придобива ведно с правото на строеж и правото на строеж се придобива на същото основание, на което е придобита построената сграда.

Разпечатката съдържа 26 от 51 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/a108772a-0c17-4017-bccc-9ddb27d580a3