Решение № 582 от 31.07.2026, Районен съд - Перник

РЕШЕНИЕ

№ 582 гр. Перник, 31.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЕРНИК, IX ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети юли през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Татяна Ив. Тодорова при участието на секретаря АДРИАНА В. КОЧАРКОВА като разгледа докладваното от Татяна Ив. Тодорова Гражданско дело № 20261720100965 по описа за 2026 година за да се произнесе взе предвид следното:

Предявени са искове с правно основание чл.79, ал.1, вр. чл.228 и сл. от ЗЗД и чл.86 от ЗЗД.

Производството по делото е образувано въз основа на искова молба от Е. А. И., ЕГН **********, с адрес: гр. **** чрез адв. М. Г. - ПАК, срещу И. И.

А., ЕГН **********, с адрес: гр.****.

В исковата молба се твърди, че на 05.05.2025 г. между страните бил сключен Договор за наем на недвижим имот, представляващ апартамент от 60,78 кв.м., находящ се в гр. ****, за срок от 24 месеца, при месечна наемна цена от 700,00 лева. Сочи, че в т.5.6 от Договора страните постигнали съгласие договорът да влезе в сила след като наемателя заплати на наемодателя, на сумата от 1400,00 лева, представляваща гаранция, поради което и договорът породил своето действие, считано от 10.05.2025 г.

Твърди, че с предизвестие и нотариална покана – получени от ответника, ищецът прекратил процесния договор за наем, считано от 10.01.2026 г., като на 10.01.2026 г. бил съставен Приемо – предавателен протокол подписан от двете страни, съгласно който наетия недвижим имот бил върнат без забележки. Сочи, че ответникът отказал да върне заплатената от 1 ищеца сума в размер на 1400,00 лева, представляваща гаранция по договора, независимо от връщане на наетия имот в добро състояние, и липсата на задължения от ищеца към ответника, без да има липси, повреди, щети.

Твърди, че ответникът отказвал да върне на ищеца процесната сума, като твърдял, че същата се била връщала само при спазване срока на договора от 24 месеца.

Искането към съда е да постанови решение, с което ответникът да бъде осъден да заплати на ищеца на сумата от 715,81 евро, равняваща се на 1400,00 лева, ведно със законната лихва за забава върху главницата, считано от датата на предявяване на иска – 27.01.2026 г. до окончателното и изплащане.

В законоустановения срок ответникът И. И. А. чрез адв. И. Ю. – САК е подал отговор на исковата молба, с който е оспорил предявения иск. В отговора е заявил, че не оспорва твърдението на ищеца за сключен на 05.05.2025 г. между страните на Договор за наем, но оспорва твърдението ищецът да е заплатил процесната сума в размер на 1400,00 лева, представляваща гаранция по т.5.6 от Договора. В тази връзка в отговора е изложил обстоятелства за нередовност на исковата молба, тъй като ищецът не сочел обстоятелства – кога, къде и по какъв начин е заплатил на ответника процесната сума, и моли производството по делото да бъде оставено без движение, като на ищеца се дадат указания за отстраняване на тази нередовност.

В отговора ответникът твърди, че не е получавал приложеното към исковата молба предизвестие, но е заявил изрично, че не оспорва получаването на представената от ищеца покана, получена от него на 22.12.2025 г., и в тази връзка излага доводи, че процесният договор би могъл да бъде прекратен на 22.01.2026 г., съгласно раздел V, т.6.4 от процесния Договор.

Ответникът в отговора твърди, че няма задължение да върне на ищеца сумата от 1400,00 лева, и в тази връзка излага доводи, че сумата не е получена от него, а от друга страна излага доводи, че съгласно т.5.6 от Договора сумата има гаранционна функция като депозит, и служи за обезпечаване грижлИ.то и добросъвестно ползване и стопанисване на наетия имот, което включвало и заплащането на консумативните разходи за неговото ползване, в съответствие с уговореното в т.4.4 от Договора. Сочи, че съгласно т.5.6 от Договора между 2 страните изрично била уговорена възможността за прихващане от депозита на дължими суми, като твърди, че изрично е посочено депозита да бъде върнат след „приключването на договора, при условие, че наемателят е изряден платец и няма задължения към наемодателя след изтичането на договора“. В тази връзка твърди, че в изразът „приключване и изтичане на договора“, се имало предвид изтичане на неговия договорен срок, но не и при предсрочно прекратяване, каквото било налице в случая, а уговореното между страните в договора намаляване на наемната цена, имало за цел да компенсира депозита, което също гарантирало изпълнението на договора в пълния му срок.

Твърди, че ищецът не бил добросъвестен при ползването на наетия имот, тъй като създавал конфликтни ситуации със съседите, имало многократни оплаквания от съседи за силен шум, спиране на парното от страна на ищеца и напрежение, което той предизвиквал.

В отговора ответникът твърди, че ищецът не бил заплатил дължимите от него разходи за ел.енергия и топлоенергия, а именно: не била заплатена сумата от 27,34 лева, представляваща ел.енергия за периода от 17.11.2025 г. до 16.12.2025 г.; сумата от 24,78 лева, представляваща ел.енергия за периода от 17.12.2025 г. до 16.01.2026 г.; сумата от 89,71 лева – топлофикация за м.12.2025 г. и сумата от 89,71 лева – за топлофикация за м.01.2026 г., като ищецът не бил платил и наемната цена за последните два месеца в размер на 1300,00 лева.

С оглед изложеното, в условията на евентуалност, в случай, че се докаже платен гаранционен депозит, ответникът е протИ.поставил възражение за прихване на задълженията на ищеца към ответника, посочени в отговора на исковата молба.

По подробно изложените в отговора доводи и аргументи моли съда да отхвърли предявения иск, като му се присъдят сторените по делото разноски.

В съдебно заседание ищецът се представлява от адв. Г., който поддържа предявения иск и моли съда да га уважи, като се присъдят сторените по делото разноски.

Ответникът в съдебно заседание лично и чрез адв.- Ю. оспорва иска и моли съда да го отхвърли като му се присъдят сторените по делото разноски.

След като прецени събраните по делото доказателства по реда на 3 чл.235 ГПК, Пернишкият районен съд приема за установено от фактическа и правна страна следното:

По допустимостта:

Съдът намира, че предявения иск е допустим и следва да бъде разгледан.

По основателността:

Между страните не спори, че по между им е подписан Договор за наем на недвижим имот от 05.05.2025 г., за имот, представляващ апартамент от 60,78 кв.м., находящ се в гр. ****, за срок от 24 месеца, при месечна наемна цена от 700,00 лева. Поради това и съдът намира, че между страните е било налице валидно облигационно правоотношение. Няма спор, че процесния договор е бил прекратен предсрочно с едномесечно предизвестие, отправено от ищеца до ответника, като договора е прекратен предсрочно, считано от 10.01.2026 г., за което по между им бил съставен Приемо – предавателен протокол подписан от двете страни.

Спорно по между им е обстоятелството дали уговорената в т.5.6 от Договора за наем гаранция е платена от ищеца и подлежи на връщане.

Договорът за наем представлява консенсуален, двустранен, възмезден, комутативен и неформален договор, като за пораждане на правните му последици е достатъчно между страните да бъде постигнато съгласие.

Предаването на вещта, предмет на договора и заплащането на уговореното наемно възнаграждение не се включват във фактическия състав на договора, а представляват изпълнение на породените от него договорни задължения.

Основното задължение на наемодателя е да предаде наетата вещ на наемателя и да му предостави свободното ползване на обекта на наема в рамките на уговорения срок, а за наемателя се пораждат следните правни задължения: да заплати уговореното наемно възнаграждение, както и да върне вещта след изтичане на уговорения срок на ползване.

Видно от съдържанието на Договора за наем, в т.5.6 от същия, страните постигнали съгласие договорът да влезе в сила след заплащане на сума в размер на 1400,00 лева, като гаранция за ползване на имота, като депозитът обезпечава грижлИ.то и добросъвестно ползване и стопанисване на имота и оборудването му от страна на наемателя, както и за покриване на разходи за 4 възстановяване на липси, отстраняване на големи повреди и други щети на имота (ако има такива), причинени виновно от наемателя към датата на освобождаване на имота.

Ответникът в отговора на исковата молба оспорва твърдението на ищеца да е заплатил сумата за депозит в размер на 1400,00 лева. В тази връзка следва да се има предвид, че в раздел ІV, т.5.1 от Договора, страните са постигнали съгласие наемът да бъде заплатен в брой, като не е предвидено задължение за наемодателя да издава разписка за извършеното в брой плащане, което поставя ищецът в невъзможност да докаже извършено от него плащане. Тъй като в процесния договор липса уговорка, респ. постигнато между страните съгласие, как да бъде извършено плащането на депозита – в брой, или по банков път, то при тълкуване на договора при условията на чл.20 от ЗЗД, съдът приема, че и депозита е следвало да бъде платено в брой, с оглед постигнатата между страните уговорка за заплащане на наемната цена в брой.

Няма спор, че между страните е постигнато съгласие договорът да влезе в сила, респ. да породи своите правни последици, едва след заплащане на депозита. Правните последици по договора, настъпили за изпълнение на всяка една от страните е за наемодателя при заплащане на уговорения депозит да предаде имота на наемателя за ползване, а за наемателя да го ползва и стопанисва с грижата на „добрия стопанин“, като заплаща и дължимия месечен наем, както и консумативите за неговото ползване.

От показанията на разпитаните по делото свидетели - Т.Г.И., Р.З. и П. Д.

Ш., се установява, че недвижимия имот предмет на процесния договор за наем, е бил предаден за ползване от ответника на ищеца, от където и следва извода, че след като наемодателя – ответник е пристъпил към изпълнение на договора чрез предаване на наетия от ищеца недвижим имот, то и последният е заплатил дължимия депозит в размер на два месечни наема.

За да се установи при какви обстоятелства наемодателя следва да върне платения от ищеца депозит, то и съдът следва да тълкува волята на страните, в съответствие с чл.20 от ЗЗД, като тълкува отделните уговорки във връзка една с друга и в смисъла на целия договор.

От уговореното в т.5.6 от Договора се установява, че страните са постигнали съгласие депозита в размер на 1400,00 лева, да бъде гаранция за ползване на имота, като обезпечи грижлИ.то и добросъвестно ползване и 5 стопанисване на имота и оборудването му от страна на наемателя, както и за покриване на разходи за възстановяване на липси, отстраняване на големи повреди и други щети на имота (ако има такива), причинени виновно от наемателя към датата на освобождаване на имота. В същата точка от договора, страните са уговорили възможност наемодателят да може да прихваща от депозита дължими суми, като ще върне депозита след приключването на договора, при условие, че наемателят е изряден платец и няма задължения към наемодателя след изтичането на настоящия договор.

В т.5.7 от договора страните са постигнали съгласие за условията при които наемодателят може да задържи платения от наемателя депозит, а именно: при установени материални щети или преждевременно напускане, при неспазване на точките, на срока на сключване на договора. Тълкувана клаузата в т.5.6 от договора във връзка с клаузата на 5.6 от договора, страните са постигнали съгласие депозита да бъде върнат на наемателя при приключване на договора.

От съдържанието на договора и предвид постигнатата уговорка в т.5.6 от договора, съдът намира, че следва да се издири смисъла, който страните са вложили при подписване на договора в израза „след приключването на договора“. В тази връзка като се вземе предвид, че страните са сключили договора за срок от 24 месеца, и като се вземе предвид, че в т.5.7 са постигнали съгласие наемодателя да задължи депозита при преждевременно напускане, съдът намира, че страните са се съгласили платения от наемателя ищец депозит да му бъде върнат едва при изтичане на уговорения в договора срок от 24 месеца. С оглед на това, че наемателя е прекратил предсрочно договора, с едномесечно предизвестие, то и се е осъществила една от предпоставките, при които страните са постигнали съгласие платения от ищеца депозит да бъде задържан от наемодателя. След като при предсрочното прекратяване на договора наемодателят може да задължи платения от наемателя депозит, то искът като неоснователен и недоказан, следва да бъде отхвърлен.