Решение № 2235 от 16.06.2025, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 2235 гр. Варна, 16.06.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 18 СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Йоана Н. Вангелова при участието на секретаря Антоанета Ив. Димитрова като разгледа докладваното от Йоана Н. Вангелова Гражданско дело № 20243110107831 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Ищецът Н. Й. Н. твърди, че на 28.03.2024 г. с ответника С. С. Д. подписали предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. По силата на последния Д. се задължила да му продаде поземлен имот с идентификатор ******* по КККР на гр. Варна, одобрени със Заповед № РД**-**/23.06.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на КККР, засягащо поземления имот от 28.03.2024 г., с адрес: гр. Варна, район *******, кв. „*******“, местност *******, с площ от 1011 кв. м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване /до 10 м/, номер по предходен план: *******, съседи:

*******, *******, *******; ведно с построената в имота сграда с идентификатор *******.* по КККР на гр. Варна, одобрени със Заповед № РД**-**/23.06.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на КККР, засягащо сградата от 28.03.2024 г., с адрес: гр. Варна, район *******, кв. „*******“, местност *******, със застроена площ от 28 кв. м., брой етажи: 1, предназначение: друг вид сграда за обитаване.

Сочи, че ответницата е придобила имотите по наследство от своите родители, които са ги купили през 2002 г.

Уговорената цена била в размер на 189 716 лева, като при подписване на предварителния договор ищецът заплатил задатък в размер на 16 816 лева.

Остатъкът от продажната цена следвало да бъде заплатена по банков път, посредством банков ипотечен кредит, след подписване на нотариален акт за покупко-продажба, вписване на същия и издаване на удостоверение за тежести 1 от Служба по вписванията. За тази сума следвало да бъде издадено писмо от банката-кредитор, което да бъде предадено на продавача преди сключване на окончателния договор в нотариална форма. Съгласно чл. 3 от предварителния договор страните се задължили да сключат окончателен договор за покупкопродажба в нотариална форма в срок не по-късно от 30.05.2024 г. Съгласно чл.

3.1 в случай че до тази дата страните не са подписали окончателен договор в нотариална форма, те следвало да се явят в кантората на нотариус Ж. Т., рег.

№І *** на НК, за сключването му.

Ищецът поддържа, че в уговорения срок станало ясно, че страните не могат да организират изповядването на сделката по нотариален ред, поради което брокерът на купувача на 27.05.2024 г. се свързал с продавача с предложение за продължаване на срока. Ответната страна се съгласила и поела ангажимент на 31.05.2024 г. да се яви в офиса на агенцията за недвижими имоти за подписване на допълнително споразумение към предварителния договор. Тъй като Д. не се явила на уговорената дата, брокерът на ищеца се обадил в нотариалната кантора на нотариус Т.** и установил, че същата е там за съставяне на констативен протокол. Последният уведомил купувача и представител на кредитиращата банка, като тримата се явили при нотариуса, където се осъществила среща с продавача. За последната бил съставен констативен протокол, в който било отразено изявлението на ответницата, че счита за неизпълнени условията по предварителния договор и желае да го развали. Купувачът, от друга страна, изразил готовност за сключване на окончателния договор, потвърдена и от представителя на банката. При тази среща Д. заявила, че не е готова за изповядване на сделката и не носи необходимите документи, тъй като намерението й било да развали договора.

Сезира съда с искане за обявяване на сключения предварителен договор за окончателен.

Претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответната страна С. С. Д. е депозирала писмен отговор, с който навежда доводи за недопустимост и неоснователност на предявения иск.

Счита, че искът е недопустим, тъй като е развалила сключения с ищеца предварителен договор. Заявява, че към 30.05.2024 г. /уговореният между страните краен срок за сключване на окончателния договор/ е била готова да изпълни поетото задължение за прехвърляне на собствеността върху недвижимите имоти, предмет на предварителния договор – легитимирала се е като собственик на същите и била набавила всички нужни документи за нотариалното изповядване на сделката. Тъй като купувачът не бил готов да заплати остатъка от продажната цена, на 31.05.2024 г. се явила в нотариалната кантора и заявила, че разваля сключения предварителен договор, като с платежно нареждане от същата дата върнала на ищеца платеното от него капаро.

В условията на евентуалност поддържа, че искът се явява неоснователен поради гореизложените съображения. Изтъква, че предварителният договор е 2 с фиксиран срок за изпълнение, поради което не е била нужна изрична покана от страна на продавача. Твърди, че купувачът е допуснал виновно неизпълнение на задължението си да заплати уговорената продажна цена, поради което е развалила предварителния договор.

Моли предявеният иск да бъде отхвърлен.

В открито съдебно заседание ищецът поддържа предявения иск.

Ответникът оспорва иска, като поддържа наведените с отговора на исковата молба доводи.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и обсъди доводите на страните, приема за установено следното от фактическа страна:

С доклада по делото съдът е приел за безспорно и ненуждаещо се от доказване в отношенията между страните по делото, че на 28.03.2024 г. между тях е сключен предварителен договор за покупко-продажба на процесните недвижими имоти, че е настъпил уговореният падеж на задължението за сключване на окончателния договор, както и че ответникът е собственик на описаните в предварителния договор недвижими имоти, на осн. чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК.

Сключеният между страните предварителен договор е приобщен към доказателствата по делото /л. 6-7/. Съгласно чл. 2 уговорената продажба цена за процесните имоти е 189 716 лева, платима както следва: сума в размер на 16 816 лева, представляваща задатък – в срок до 29.03.2024 г., остатъкът в размер на 172 900 лева – чрез ипотечен кредит, след подписване на нотариален акт за покупко-продажба, вписване на същия и издаване на удостоверение за тежести от СВ-Варна. Изрично в чл. 2.2. е предвидено за посочената сума да бъде издадено писмо /гаранция/ от банката кредитор, което да бъде представено преди подписването на нотариалния акт. В чл. 3 от предварителния договор е уговорен краен срок за изповядване на окончателния договор по нотариален ред до 30.05.2024 г. Съгласно чл. 3.1 от предварителния договор в случай че до 30.05.2024 г. страните не са подписали окончателен договор в нотариална форма, те се задължават да се явят в 10:00 часа на 31.05.2024 г. в кантората на нотариус Ж. Т., подготвени за подписване на окончателен договор за покупко-продажба.

Видно от преводно нареждане от 28.03.2024 г. /л. 26/, купувачът е превел на продавача задатъкът в размер на 16 816 лева по посочената в предварителния договор банкова сметка.

По делото е представен констативен нотариален акт, по силата на който ответникът С. С. Д. е призната за собственик на поземлен имот с идентификатор *******, ведно с построената в него друг вид сграда за обитаване с идентификатор *******.* /л. 8/.

Ищецът е представил две писма за ангажимент от 31.05.2024 г., издадени от „Б. Д.“ АД /л. 15/, с които банката удостоверява, че на основание договор за ипотечен кредит от същата дата е поела задължение да предостави 3 на Н. Й. Н. сума в размер на 172 900 лева, която ще бъде предоставена след прехвърляне на собствеността и вписване на ипотека в полза на банката на процесните недвижими имоти.

На л. 16 и следващите от делото са приложени самият договор за кредит, общите условия и погасителния план към него.

Гореописаните документи са представени и в оригинал в първото по делото заседание /л. 109-122/.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът е оспорил автентичността на договора за кредит и писмата за ангажимент, с твърдението, че същите не са подписани от лицата, посочени като представители на „Б. Д.“ АД. Поради горното и предвид изявлението на процесуалния представител на ищеца, че ще се ползва от оспорените документи, по реда на чл. 193 ГПК е открито производство за проверка на автентичността на положените подписи за представителите на банката.

Във връзка с предприетото оспорване и по искане на ищеца е допуснат до разпит един от представителите на банката – Р. Ф., който в проведеното на 16.05.2025 г. съдебно заседание е потвърдил, че е положил подписите както в договора за кредит, така и в двете писма-ангажимент. Конкретно за приложеното на лицевата страна на л. 122 от делото писмо уточнява, че в него е допусната техническа грешка, като са вписани имената на съставилия документа служител К. К., но самият той е изпълнил подписа, тъй като именно той е упълномощен да подписва документи и да поема кредитен риск.

Сключването на договора за ипотечен кредит и издаването на писмоангажимент на 31.05.2024 г. се потвърждава и от представеното от ищеца удостоверение, приложено на л. 108 от делото.

С оглед горното съдът приема, че оспорените документи следва да бъдат ценени като автентични документи, подписани от представител на „Б.

Д.“ АД.

Видно от съдържанието на констативен протокол от 31.05.2024 г., съставен от нотариус Ж. Т., в 10:00 часа на 31.05.2024 г. в нотариалната кантора от страните по процесния предварителен договор се явил само продавачът С. Д., която заявила, че тъй като не са изпълнени условията по предварителния договор, желае да го развали. На същата дата в 11:05 часа в нотариалната кантора се явил купувачът Н. Н., представил договор за ипотечен кредит от 31.05.2024 г. и гаранционно писмо, издадено от „Б. Д.“ АД, и заявил готовност за подписване на окончателен договор за покупкопродажба. Заедно с него се явил и представител на „Б. Д.“ АД – Р. В. Ф., който заявил, че е готов да подпише ипотека в полза на банката.

На 31.05.2024 г. С. Д. е върнала на Н. Н. заплатения задатък по предварителния договор /л. 91/.

От показанията на разпитаните по делото свидетели, преценени съобразно правилото на чл. 172 ГПК, се изясняват следните обстоятелства:

Свидетелят Р. В. Ф., излага, че заема длъжностите мениджър на Ф.ц. *** и мениджър на *.*. - в „Б. Д.“ АД, като е упълномощен да подписва 4 договори за кредит до неограничен размер и да подписва ипотеки. Заявява, че познава ищеца Н. Н. като клиент на банката. Със същия бил подписан договор за ипотечен кредит, но кредитът не бил усвоен поради неосъществяване на прехвърлителна сделка за имота.

Като свидетел по делото е разпитан К. И. Д., който е съдействал на страните за сключване на предварителния договор и при подготовката за сключване на окончателната сделка в нотариална форма в качеството си на брокер на недвижими имоти и кредитен консултант. Св. Д. уточнява, че ищецът се свързал с него по повод желанието си да закупи имот, като му възложил както търсенето на имот, така и организиране на кредита за закупуване на имота. Пояснява, че срокът за сключване на окончателния договор бил съобразен с обстоятелството, че покупката се финансира с банков кредит. Заявява, че с ищеца веднага предприели действия за сключване на договора за кредит. Самият той поддържал връзка със служителите на банката, като се очаквало процедурата по отпускане на кредита да приключи около края на м. май 2024 г. Тъй като доходите на ищеца били от две търговски дружества, процедурата по одобряване на кредита била по-сложна и се забавила. Това наложило св. Д. да се свърже с продавача С. Д. с предложение за продължаване на срока за сключване на окончателен договор.

Последната се съгласила, като следвало на 31.05.2024 г. да се яви в офиса на Д. за подписване на анекс към предварителния договор. Когато в Д. не се явила в уговорения час, свидетелят я потърсил по телефона и установил, че се намира в нотариалната кантора за съставяне на констативен протокол. След като узнал това, св. Д. веднага се свързал с ищеца и служител на банката, като заедно се организирали и също се явили в кантората на нотариус Т.**.

Разпечатката съдържа 41 от 76 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/a0ad2603-5602-4f97-83d9-a108fbe7d78a