Решение № 97 от 13.07.2023, Апелативен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 97 гр. Бургас, 11.07.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на седемнадесети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Събина Н. Христова Диамандиева

Членове:

Кирил Гр. Стоянов

Веселка Г. Узунова при участието на секретаря Марина Д. Димова като разгледа докладваното от Кирил Гр. Стоянов Въззивно гражданско дело № 20232000500127 по описа за 2023 година и за да се произнесе взе в предвид следното:

Постъпила е въззивна жалба от Д. Я. К., ЕГН ********** и Ж. Л. К., ЕГН **********, и двамата от гр.Бургас против решение № 186/10.02.2023г., постановено от Окръжен съд – Бургас по гр.д. № 2167/2021г., с което е отхвърлен предявения от тях иск с правно основание чл.33 ал.2 от ЗС за признаване на правото им на изкупуване на 2869.25 кв.м от площта на поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр.Созопол, м.Буджака, целия с площ от 2888 кв.м., при условията и цената, на която е продаден от съсобственици на трето лице. Твърди се, че ответниците П. Я. и Т. Я. са продали процесните идеални части от имота на „Гардения 2016“ ООД.

Обжалваното решение се оспорва като неправилно, постановено в противоречие с материалните и процесуални норми и при игнориране на събрания доказателствен материал по делото.

На първо място се оспорва извода на съда досежно узнаването промяната в съсобствеността - съдът е приел, че след като е подадено възражение срещу протокола на ОСЕС на 03.08.2020г., то от тази дата тече двумесечния срок по чл.33 ал.2 от ЗС. БОС не е ценил представените доказателства в т.ч. и писмено становище с вх. № 2438/24.02.2022г. и е кредитирал само тези поставящи претенцията извън срока по чл.33 ал.2 от ЗС.

На въпросната дата, а и след това страната сочи, че не са били налице данни 1 за извършената промяна в собствеността.

На следващо място - оспорва се наличието на воля на съсобствениците терена на поземления имот /дворното място/ да е обща част към етажна собственост. Издаденото разрешение за строеж и удостоверението за въвеждане в експлоатация касаят „Вилни сгради с открит басейн и гаражи“.

Поради и това са сключвани индивидуални договори за стопанисване и поддръжка между „Геоплам“ ООД и ищците, имота им не е част от етажна собственост, а от „Ваканционно селище Гардения“ – представляващ комплекс от отворен тип по смисъла на чл.2 от ЗУЕС.

На трето място се оспорват като неправилни изводите на ОС досежно неприложимостта на разпоредбата на чл.33 от ЗС – че тя се прилага единствено при възмездни разпореждания. В процесния случай съдът приема и кредитира обратно писмо между страните по прехвърлителната сделка – че е налице безвъзмездно разпореждане, а не покупко-продабжа.

Това обратно писмо страната сочи, че е съставено за целите на делото.

Доказателствата в процесния случай не са ценене в съвкупност – платежни нареждания, предварителен договор, обратното писмо.

На 03.08.2016г. ответниците Я.и са апортирали в капитала на „Гардения 2016“ ООД имущество срещу определена цена. Оспорва се и обратното писмо като подписано не от надлежната страна – „Гардения 2016“ ООД, което дружество се представлява само заедно от двамата си управители и то не носи подписите и на двамата. Моли се за отмяна на обжалваното решение и преразглеждане на спора. Претендират се разноските пред двете инстанции.

Депозиран е отговор на въззивна жалба от П. Г. Я., ЕГН ********** и Т.

Б. Я., ЕГН **********, и двамата от гр.Бургас – ответници по предявения иск. Въззивната жалба на ищците се оспорва като неоснователна. Поддържа се атакуваното решение като правилно и законосъобразно. Оспорват се възраженията на ищците в жалбата им: - на първо място досежно момента на узнаване и предявяване на иска. На проведеното събрание на ЕС на 01.11.2019г. изрично е заявено от страна на „Гардения 2016“ ООД, че е собственик почти изцяло на терена, върху който е построен комплекса.

Ищците са узнали за изявлението впоследствие, същите са подали възражение срещу протокола на 03.08.2020г. – т.е. – към тази дата са били наясно със съдържанието му вкл. и факта, че е налице промяна в собствеността, респ. – от този момент за тях вече тече срока за предявяване на иска по чл.33 ал.2 от ЗС, който към момента на предявяване – 12.11.2021г. е вече изтекъл.

На следващо място – според страната е безспорно установено, че в ПИ има самостоятелни сгради в режим на ЕС – собственост на собствениците на терена, като няма сграда в режим на индивидуална собственост. При наличие на сграда в режим на индивидуална собственост ВКС приема, че специалните правила за разпореждане със земята като обща част не могат да намерят 2 приложение, тъй като мястото обслужва не само сградата в режим на ЕС, но и друг обект, чийто собственик не може да бъде подчинен на този режим.

По-нататък се сочи, че приобретателя по оспорваната покупкопродажба /прехвърлителна сделка/ „Гардения 2016“ ООД е имал качеството на съсобственик въз основа на апорта от 21.06.2016г. – 25 апартаменти и гаражи в имота.Акцентира се, че правата върху терена на съсобствениците са принадлежност към обект в режим на ЕС съобразно документите за собственост – терен и обекти в режим на ЕС. Въз основа на това – налице е и съдебна практика, на която се позовава страната, че етажен собственик не може да предяви иск по чл.33 ал.2 от ЗС. Моли се за оставяне на жалбата без уважение като неоснователна. Претендират се разноски.

Депозиран е и отговор на въззивната жалба и от втория ответник „Гардения 2016“ ООД, ЕИК *********. Жалбата се оспорва като неоснователна. Излагат се подробни съображения. Според страната съдът правилно е възприе, че нормата на чл.33 ал.2 от ЗС е неприложима и иска е неоснователен тъй като в дворното място е налице хоризонтална етажна собственост и представлява обща част – страната се позовава на съдебна практика, според която когато в съсобствено дворно място съществуват отделни самостоятелни жилища, принадлежащи на различните групи съсобственици за всяка от тези сгради и дворното място, на което са построени същите не се прилага чл.33 ал.2 от ЗС. Правилно според страната е прието от съда, че срокът за предявяване на иска по чл.33 от ЗС е изтекъл, тъй като същият е започнал да тече на 03.08.2020г. Изразява се становището, че ищците са узнали за прехвърлянето и преди тази дата. Твърдението, че едва на 01.10.2021г. по повод преписка в полицията са разбрали за прехвърлянето е недоказано.До прехвърлянето на 03.08.2016г. комплекса е бил менажиран от ответниците Я.и. С отчуждавене на собствеността им те спират това менажиране и то се поема от приобретателя „Гардения 2016“ ООД, органидирано е било и събрание през 2017г. за определяне на такси за поддръжка. Сочат се факти в насока, че това е било известно на ищеца К..

Като правилно се преценява и посоченото от съда липса на право на изкупуване по л.33 ал.2 от ЗС за ищците К.и поради безвъзмездния характер на прехвърлителната сделка. Продажната цена по сделката касае само стойността на апартамента, не и на терена. Налице е и оценъчна експертиза, която показва действителната стойност на поземления имот. Същевременно в предварителния договор за продажба на апартамента е фиксирана цена 34540 лв., както и е такава цената на прехвърлителната сделка от 03.08.2016г. за този апартамент, но и за терена. Моли се за отхвърляне на жалбата на ищците като неоснователна и недоказана. Претендират се разноските за двете инстанции.

След преценка на доказателствата по делото, съдът приема за 3 установено следното:

Производството по делото е било образувано по исковата молба на Д. и Ж. К.и против П. Я. и Т. Я. и „Гардения 2016“ ООД за признаване на основание чл.33 ал.2 от ЗС правото на изкупуване на 2869.25/2888 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор *** с площ от 2888 кв.м с административен адрес – гр.Созопол, м.Буджака при условията и за цената, на която П. Я. и Т. Я. са продали съответните идеални части от имота на „Гардения 2016“ ЕООД съгласно нотариален акт №184 от 03.08.2016г. на нотариус с рег.№ 464.

Иска е бил оспорен от ответниците Я.и, както и от ответника „Гардения 2016“ ООД.

Съдът се е произнесъл с решение №186/10.02.2023г. – предмет на обжалване пред настоящата инстанция. Установена е фактическата обстановка по делото: ответниците П. Я. и Т. Я. са собственици на УПИ в гр.Созопол, м.Буджака с площ от 2888 кв.м През 2005г. учредяват право на строеж върху имота в полза на „Геоплам“ ЕООД – с едноличен собственик на капитала и управител - ответницата Т. Я. за изграждане на две сгради, подземни гаражи и басейн. За себе си Я.и запазват апартамент № 6 в сграда А и апартамент № 6 в сграда Б, а „Геоплам става собственик на всичко останало – апартаменти, гаражи, басейн, кафе, фитнес. През 2006г. ответниците Я.и продават на ищците К.и 18.75 кв.м дворно място, а „Геоплам“ – един апартамент в сграда А с нот. Акт №90/2006г. на нотариус с рег. № 248. През 2016г. е създадено търговско дружество „Гардения 2016“ ООД като на 21.06.2016г. е осъществен апорт на притежаваните от „Геоплам“ ЕООД имоти в процесния УПИ. През м.август ответниците Я.и продават на „Гардения“ ООД притежавания от тях апартамент № 6 в сграда А ведно с 2869.25 кв.м от поземления имот за сумата от 34 540 лв. За този имот страните са сключили предварителен договор за прехвърляне на собствеността с.г. м.април. По повод прехвърлителната сделка по делото е представено обратно писмо, разкриващо действителната воля – че се извършва продажба на апартамента и безвъзмездно дарение на терена от 2869.25 кв.м., като за този имот не се дължат пари, посочено е, че имота е застроен и е в подчинено положение спрямо изградените постройки. Установява се безспорно, че няма изпратена нотариална покана за изкупуване на посочените идеални части до ищците.

По делото е прието експертно заключение относно имотите, предмет на прехвърлителната сделка – апартамента – 78 610 лв., а терена от 2869.25 кв.м – 138 097 лв. Приложен по делото е и протокол от 01.11.2019г. от общо събрание на етажните собственици в сграда А – по т.2 от дневния ред е записано изказване на Георги Я., в което предлага за управител собственикът на „Гардения“ ООД, тъй като има най-голям дял в сградата и едновременно с това е собственик на почти 100 % от земята. Сочи се в решението на 4 първоинстанционния съд, че при извършена справка в ЕИСС се установява, че на 03.08.2020г. ищците са депозирали възражение по чл.16 ал.9 от ЗУЕС срещу този протокол от 01.11.2019г.

Въз основа на установените факти по делото и становищата на страните, първоинстанционният съд с постановеното си решение е отхвърлил предявения иск. Прието е, че дворното място случая е обща част към етажната собственост: в съсобственото дворно място съществува хоризонтална етажна собственост , дворното място представлява обща част на основание чл.38 ал.1 от ЗС, поради което не се прилага чл.33 ал.2 от ЗС като съдът е цитирал и решения на ВКС в този смисъл: - Решение № 45 от 01.04.1960, ОСГК, Решение № 101 от 11.02.2009г. на ВКС по гр.д. № 461/2008г. Посочено, че в конкретния случай не е налице възмездно разпореждане и оттам – че не е налице право на изкупуване за другия съсобственик, тъй като видно от действителната воля на страните разпореждането с терена е безвъзмездно – приложеното обратно писмо.

Недоволни от постановеното решение са останали ищците, които са изложили оплакванията си във въззивната жалба: на първо място - според тях неправилно съдът е приел, че те са узнали за факта, че „Гардения 2016“ООД е собственик на земята на 03.08.2020г. – когато е подадено възражението срещу протокола от ОС на ЕС от 01.11.2019г. и поради това към датата на предявяване на иска по чл.33 ал.2 от ЗС – 12.11.2021г. срокът за предявяването е изтекъл; във връзка с разпоредбата на чл.38 от ЗС ищците излагат становището си, че дворното място не следва да се счита за обща част към изградените сгради в режим на етажна собственост; - досежно установената неприложимост на чл.33 от ЗС въз основа изводите на съда за безвъзмездност на разпореждането ищците оспорват същото.

Въззивната жалба на ищците по гр.д. № 2167/21г. по описа на ОС Бургас Д. К. и Ж. К. съдът намира за редовна и допустима: подадена е от страна с право на жалба в рамките на предвидения от закона преклузивен срок и пред надлежната по правилата на функционалната подсъдност инстанция – следователно – същата е допустима и следва да бъде разгледана.