Решение № 586 от 23.04.2026, Районен съд - Русе

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 586 гр. Русе, 23.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, III ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на девети април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Майя Й. Йончева при участието на секретаря Емилия Д. Добрева като разгледа докладваното от Майя Й. Йончева Гражданско дело № 20244520104518 по описа за 2024 година

Искът е с правно основание по чл.233, ал.1, изр.1 ЗЗД.

Ищецът Етажна собственост на сграда в гр. Русе, ул. *****, вх.А, представляван от управителя Б. И. Г., чрез пълном. адв. К. П. С. твърди, че на 01.01.2009г. е сключил с ответника “Сдружение Деми” ООД договор за наем, по силата на който му е предоставил за временно и възмездно ползване помещение на партера, отляво на северния вход А на блок “*****”, представляващо обща част на собствениците на самостоятелни обекти.

Наетото помещение представлява обособено пространство с площ около 10-12 кв.м., което е част от изградената във входа сметосъбираща система, нефункционираща към момента. Съгласно уговореното в чл.4 от договора за наем, са били извършени конструктивни промени, в резултат на които наетото помещение е било свързано със съседния магазин за хранителни стоки, понастоящем собственост на ответника, представляващ самостоятелен обект с идентификационен №*** и намиращ се в същата сграда в режим на ЕС. Уговорената в договора наемна цена за помещението е 110 лв, но от месец март 2023г. ответникът спрял да я плаща. С нотариална покана рег.

№5373, том 2, №162/20.06.2024г. по описа на русенския нотариус Иглика 1

Кирилова, ответникът бил предупреден, че ако в определения му срок не плати пълния размер на дължимата сума, договорът за наем следва да се счита развален и не по-късно от 24.07.2024г. следва да освободи и да му предаде държането на помещението във вида, както му е било предоставено.

Ответникът продължава да ползва наетия имот и към настоящия момент без основание поради едностранно прекратяване/разваляне на договора от наемодателя на основание чл.87, ал.1 ЗЗД. Моли съдът на основание чл.233, ал.1, изр.1 ЗЗД да осъди “Сдружение Деми” ООД да предаде на собствениците на самостоятелни обекти в сградата в режим на ЕС, намираща се в гр. Русе, ул.

*****, вх.А, държането на наетото помещение на партера, отляво на северния вход А на блок “*****”, част от изградената във входа сметосъбираща система и представляващо обща част по см. на чл.38 ЗС. Претендира за разноски по делото.

Ответникът “Сдружение Деми” ООД гр. Русе, представляван от управителите Валери Денев Денев и Стоянка Тодорова Денева чрез пълном. адв. В. М. В. заявява, че исковата молба е нередовна поради несъответствие във вида и описанието на недвижимия имот в исковата молба и вида и описанието на същия в приложения договор за наем, както и че така описания в исковата молба имот не съществува. По същество на делото счита предявеният иск за неоснователен. Прави възражение, че наемният договор от 01.01.2009г. е нищожен поради невъзможен предмет – чл.26, ал.2 ЗЗД.

Описаното помещение, предмет на твърдяното наемно правоотношение, не е съществувал фактически и ищецът не му го е предал фактически. В условия на евентуалност заявява, че договорът за наем от 01.01.2009г. е прекратен на 01.01.2010г. с изтичане на уговорения в чл.8.4 срок, както и че описаното в наемния договор помещение не съществува нито реално, нито като обща част на сградата. Заявява, че в периода 2005г.-2022г. е ползвал по силата на наемен договор с “Банка ДСК” АД недвижим имот в гр. Русе, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр. Русе, кв. “Възраждане”, ул. *****, вх.А, описан подробно, че на 30.08.2022г. е придобил собствеността върху същия имот с нотариален акт вх. рег. №11161/30.08.2022г., акт №57, том 32, дело 6570 по описа на СВ-Русе и го е използвал за търговска дейност. Претендира за разноски по делото.

По делото са представени писмени доказателства и е назначена техническа експертиза.

2

За да се произнесе, съдът съобрази следното:

Няма спор по делото, че ищците са собственици на самостоятелни обекти в сграда в режим на Етажна собственост с адрес гр. Русе, ул. *****, вх.А.

С Договор за наем от 01.01.2009г. етажните собственици, представлявани от управителя В Д Б, понастоящем Б. И. Г. (Протокол на Общо събрание на собствениците от 15.07.2024г.), са предоставили на ответника “Сдружение Деми” ООД гр. Русе за временно и възмездно ползване за срок от една година, считано от 01.01.2009г., за търговска цел помещение, намиращо се до задния вход – северната страна на блок “*****”, вх.А, срещу месечна наемна цена 110.00 лв, платима от 28 до 31 число на предходния месец.

Няма спор, че и след изтичане на наемния срок, т.е. след 01.01.2010г. ответникът-наемател е продължил ползването на наетото помещение със знанието и без противопоставянето на наемодателя, поради което и на основание чл.236, ал.1 ЗЗД договорът се счита продължен за неопределен срок. С нотариална покана, рег. №5373/20.06.2024г., том 2, №162, връчена на 02.07.2024г. лично на управителя на ответното дружество, ищецът чрез процесуалния си представител, са прекратили едностранно наемното правоотношение с ответника-наемател поради неплащане на наемната цена, на основание чл.9 от наемния договор. Заявили, че не по-късно от 10.07.2024г. от получаване на нотариалната покана следва да освободи наетото помещение и да го приведе н първоначалния му вид.

Безспорно е, че след изтичане на отправеното писмено предупреждение, както и понастоящем, ответникът не е предал наетия обект на наемодателите.

От представените нотариален акт №117/30.08.2022г., том ІІ, рег. №4196, дело №234/2022г. на русенския нотариус Албена Александрова и Справка по кадастрална карта на самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** от 17.06.2022г. се установява, че “Банка ДСК” АД, представлявана от изп. директори Доротея Николаева Николова-Илчева и Юрий Благоев Генов, продало на “Сдружение Деми” ООД и то е придобило собствеността на описания в нотариалния акт недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по кадастралната карта на гр. Русе с адрес на имота гр. Русе, кв. “Възраждане”, ул. “****** ет.0, в сграда с идентификатор ***, с предназначение жилищна сграда, разположена в ПИ с идентификатор ***, 3 предназначение на самостоятелния обект: за търговска дейност, състоящ се от предверие, оперативен салон, помещение за архив, три помещения и санитарен възел, с площ 100.30 кв.м., прилежащи части 0.94 % ид.ч. от общите части на сградата и от отстъпеното право на строеж.

Тъй като помещението, предмет на наемния договор не е индивидуализирано, не е посочена площта му и няма данни дали представлява обща част на собствениците на самостоятелни обекти, както и че представлява обособено пространство с площ около 10-12 кв.м., което да е част от изградената във входа сметосъбираща система, съдът е назначил техническа експертиза, която е представила основно заключение и две допълнения към техническата експертиза, приложени в писмен вид по делото. В съдебно заседание на 09.04.2026г. вещото лице инж. В. С. К. заявява, че поддържа второто допълнение към техническата експертиза от 10.02.2026г.

От заключението на техническата експертиза, потвърдено и допълнено устно от вещото лице инж. В. в съдебно заседание на 09.04.2026г., се установява, че към датата на огледа

- 10.09.2025г., в процесния недвижим имот, представляващ търговски обект, стопанисван от “Сдружение Деми” ООД, няма обособени части от сметосъбираща система. В стълбищната клетка към жилищната част на вход “А” на блок “*****”, на междуетажните площадки има помещения, в които съществуват сметопроводи. Към датата на огледа в процесния недвижим имот стените и таваните в складовите помещения са измазани и боядисани и не личат следи от отвори в тях. Няма съответствие между стопанисвания от “Сдружение Деми” ООД обект и описания в нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти №117, том II, рег.

№4196, дело №234 от 2022г., вписан в СВ Русе с вх. рег. №11161 от 30.08.2022г., Акт №57, том 32, дело №6570/2022г. По кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Русе Склад 1 е включен в имот с идентификатор ***, а Склад 3, разположен източно от търговската зала и функционално свързано с нея чрез врата, не е включен в него - представлява част от два съседни самостоятелни обекта с идентификатори *** и ***. При огледа на процесния обект е измерена площта му, която е по-голяма от посочената в издадения нотариален акт №117/30.08.2022г. Застроената площ на търговския обект, стопанисван от 4

“Сдружение Деми” ООД, е 108.95 кв. м. Склад 1 е със застроена площ 11.30 кв. м. Към складовата част на обекта има два отвора, на които не са монтирани врати. През тях се зарежда със стока търговската зала. Целият обект е захранен с ел. енергия от обща инсталация.

Вещото лице е описало наетия имот и е изготвило ориентирана скица на същия. Заключава, че процесният търговски обект се състои от търговска зала, три склада и WC за персонала. Входът за клиенти е от улица “Плиска”.

Търговската зала се зарежда със стока от складове - два от западната и един от източната страна на търговската зала. Зареждането със стока на складовете става през врата от северната страна на обекта. Като Приложение №1 към експертизата е изготвен чертеж - Разпределение на недвижим имот с идентификатор *** по КККР на гр. Русе. На него са отбелязани помещенията в търговския обект. В червено е защрихована частта от него, посочена като “помещение за смет”, а в синьо е защрихована частта от търговския обект, отговаряща на бившия клон на ДСК (занималня).

Устно в съдебно заседание вещото лице пояснява, че в Приложение №1 към второто допълнение на експертизата е дадено разпределение на недвижим имот с идентификатор *** на блок “*****” и в червено е защриховано помещението, което е било помещение за сметосъбиране, предмет на договора за наем и е обозначено №1, а в съдебно заседание вещото лице го обозначава с буквите АБВГ. Заключава, че това е помещението, което е отдадено под наем с договора и отговаря на ръчната схема в прозрачния плик при ценообразуването. Същото това помещение не фигурира в кадастралната карта и в документите, които се съхраняват в Община Русе. В Община Русе няма запазени чертежи на това помещение, вкл. и на търговския обект, за който е получено разрешение за търговска дейност, има само удостоверение за регистрация на търговския обект - магазинът на ответника, без да има налична графична част. В момента ответникът “Сдружение Деми” ООД ползва цялото помещение, защриховано в синьо и червено.

Помещението, което е отразено в червено на ръчната скица към идейния проект, не е самостоятелен обект в сграда, не е заснето и няма идентификатор.

Помещението за смет и занималнята имат един идентификатор, който е *** по КККР на гр. Русе. Всички други помещения са обособени като самостоятелни обекти и имат идентификатори, само помещението за смет, оградено в червено няма идентификатор. Склад №1 е с площ 11.30 кв. м.

5 и по кадастрална карта не е самостоятелен обект. Площта на склад №1 по таблицата за ценообразуване е 12.25 кв. м., вещото лице е измерило 11.30 кв. м., има 0.95 кв. м. разлика. По време на огледа вещото лице е констатирало, че сметосъбиращата система е неизползваема, не функционира, изградена е и е прекъсната на междуетажната площадка между първия жилищен етаж и партера.

Заключението на техническата експертизата е прието от съда.

Съдът намира предявения иск за неоснователен и съображенията за това са следните:

При предявен иск по чл.310, ал.1, т.2 ГПК в тежест на ищеца е да докаже по делото, че между него и ответника е налице договор за наем на процесния имот, както и съществените елементи на договора. Обект на защита с иска по чл.233, ал.1 ЗЗД е индивидуално определена вещ (недвижим имот).

В случая спорното помещение, предмет на договора за наем, не е индивидуализирано, не са посочени площ и граници, няма точно местоположение, не е отразено в кадастралната карта, няма идентификатор, т.е. няма характеристиките на самостоятелен обект. В т.см. е и заключението на техническата експертиза.

Разпечатката съдържа 37 от 50 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/a07f1db6-bfe8-4644-9b45-ab9d66705023