Решение № 1013 от 17.03.2026, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 1013 гр. Варна, 17.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 18 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Йоана Н. Вангелова при участието на секретаря Антоанета Ив. Димитрова като разгледа докладваното от Йоана Н. Вангелова Гражданско дело № 20243110114092 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД и чл. 88, ал. 1 ЗЗД.

Ищецът К. Г. М. твърди, че на 22.02.2024 г. с ответника Л. Н. М. сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ поземлен имот с идентификатор ******* по КККР, одобрени със Заповед № РД-**-** от 14.10.2008 г. на ИД на АГКК, ведно с построената в поземления имот сграда с идентификатор *******.*, ведно с всички подобрения, трайни насаждения и приращения в поземления имот.

Уговорената с чл. 2 от договора продажна цена била в общ размер на 95 000 евро. В деня на сключване на предварителния договор ищецът, в качеството му на купувач по предварителния договор, заплатил по банков път на ответника, в качеството му на продавач, сумата от 9500 евро, представляваща дължимото съгласно чл. 2.1 от договора капаро. В чл. 2.2 било предвидено остатъкът от 85 500 евро да бъде заплатен по банков път на продавача в деня на подписване на окончателния договор и преди вписването му в Агенция по вписванията. Уговорен бил срок за подписване на окончателния договор 22.03.2024 г.

Излага, че към момента на подписване на предварителния договор ответникът представил ръчна скица на имота, видно от която сградата и поземленият имот били нанесени грешно - нанесената застроена площ на сградата била 63 кв. м. вместо 68 кв.м, броят на етажите бил 1, а не 2, както било по документите за собственост, конфигурацията на сградата била 1 нанесена грешно; посочената площ на поземления имот била 533 кв. м., а съгласно действащия кадастрален план площта била 543 кв. м. Установило се също, че 17 кв. м. от застроената площ на сградата попадали в съседния поземлен имот, както и че поземленият имот нанесен в КК не отговаря на действащия план.

Поради така констатираните несъответствия, съгласно чл. 6 от договора, ответникът поел задължение в срок до 19.03.2024 г. да представи ново геодезическо заснемане на имотите, съпътствано от техническа експертиза и комбинирана скица с оглед извършване на промяна в кадастралната карта и кадастралните регистри.

Тъй като промяната в кадастралната карта не била извършена в горепосочения срок, на 22.03.2024 г. страните сключили анекс към предварителния договор, с който срокът за подписване на окончателен договор бил удължен до **.**.2024 г. В анекса било отбелязано, че на 13.03.2024 г. е внесен проект за изменение на имота в СГКК- Варна. В чл. 6 от Анекса било посочено, че продавачът поема задължение в срок до 19.05.2024 г. да извърши промяна в кадастралната карта, както и да представи геодезическо заснемане на имотите, съпътствано от техническа експертиза и комбинирана скица.

Ищецът посочва, че след подписването на анекса се запознал с внесения от ответника проект за изменение на кадастралната карта, който също бил сгрешен и не отговарял на действителността. Твърди, че по негова инициатива били проведени разговори с единия от съсобствениците на поземления имот, в който попадали 17 кв. м. от застроената площ на сградата, но същият категорично отказал да подпише декларация, че няма да има претенции в тази връзка. Поради изложеното ответникът оттеглил внесения проект за изменение. Впоследствие Л. М. подал ново заявление на база първичните документи за собственост, но сградата била отбелязана погрешно като местоположение и квадратура.

Твърди, че до 19.05.2024 г. - предвидения в анекса срок за представяне на изискуемите документи, такива не били представени.

На **.**.2024 г. ищецът се явил в кантората на нотариус Д. В., съобразно уговорката с анекса. Ответникът обаче не се явил. Бил съставен констативен протокол от нотариуса, в който било отразено изявлението на К. М. за разваляне на предварителния договор поради неизпълнение задълженията на продавача по чл. 6 от същия. Ищецът предявил претенции към ответника за възстановяване на платеното капаро в размер на 9500 евро, заплащане на неустойка в същия размер, както и на заплатения комисион в размер на 3420 евро и на сторените разходи за адвокатски услуги. Поддържа, че ответникът бил уведомен устно за съставения протокол. След подписване на констативния протокол били проведени многократни разговори между страните с цел уреждане на отношенията им, в които ответникът не отрекъл, че му е известно изявлението на ищеца за разваляне на договора.

Ищецът сочи, че на 26.06.2024 г. пълномощникът му получил писмо от Л. М., съгласно което последният признава, че е уведомен за развалянето на 2 договора и заявява, че е съгласен да върне незабавно полученото капаро, при условие че ищецът няма други имуществени претенции. Със същото писмо уведомил ищеца, че получил съгласието на собствениците на съседния имот, с което отпаднали пречките да бъде извършена корекция в кадастралната карта.

На същата дата му било изпратено и копие от покана, адресирана до дружеството-посредник „Я.-В.“ ООД, с която ответникът уведомява последното, че предварителният договор е развален, разваля договора с дружеството поради неизпълнение на неговите задължения и го кани да възстанови заплатеното и от двете страни възнаграждение.

Ищецът твърди, че на 08.07.2024 г. ответникът го уведомил, че му е превел сумата от 10 000 евро, представляваща заплатеното по договора капаро и законна лихва.

Излага, че на 16.02.2024 г. е сключил с дружеството „Я.-В.“ ООД, договор за посредничество при покупка на недвижим имот, по който заплатил сума в размер на 3420 евро, представляваща възнаграждение в размер на 3 % без ДДС. Във връзка с подписването на предварителния договор на 22.02.2024 г. сключил договор за правна помощ, по който заплатил възнаграждение в размер на 1000 лева.

Излага, че така направените разходи следва да му бъдат възстановени съгласно предвиденото в чл. 12 от предварителния договор.

Отправя искане до съда за осъждане на ответника да му заплати следните суми:

1) сумата от 9500 евро /равняваща се на 18 580.39 лева/, представляваща неустойка за разваляне на Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 22.02.2024 г., ведно със законната лихва върху сумата от датата на предявяване на иска - 14.10.2024 г. до окончателното й изплащане;

2) сумата от 3931.29 евро /равняваща се на 7688.94 лева/, представляваща обезщетение за имуществени вреди, причинени вследствие на неизпълнение на предварителния договор, ведно със законната лихва върху сумата от датата на предявяване на иска - 14.10.2024 г. до окончателното й изплащане.

Претендира присъждане на извършените по делото разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът е депозирал писмен отговор, с който оспорва предявените искове по основание и размер.

Признава изложените в исковата молба фактически твърдения.

Не оспорва, че на 22.02.2024 г. между страните е сключен предварителен договор за покупко-продажба на описаните в исковата молба недвижими имоти, както и че на 22.03.2024 г. е подписан анекс към него.

Твърди, че до сключването на предварителния договор за нито една от страните не съществувал проблем, свързан разминаване между кадастралните граници на имота и фактическото положение, различието в отбелязванията досежно броя на етажите на сградата и нейната площ. Счита, че изложеното не съставлява пречка за изповядването на покупко-продажба.

3

Посочва, че от момента на констатиране на така посочените несъответствия способствал за отстраняването им и дори е успял да отстрани част от тях.

Не оспорва, че се задължил съгласно чл. 6 от договора да направи необходимото, за да се стигне до сключване на окончателен договор. Излага, че в изпълнение на поетите задължения ангажирал геодезист, който да заснеме имота и намиращата се в него сграда и да подготви проект за промяна в кадастралната карта. Твърди, че така изготвеният проект бил весен в СГККВарна, заплатени били дължимите такси, но проектът бил изтеглен поради временен отказ от тримата собственици на съседния имот да подпишат представените декларации-съгласие. Изтъква, че на 24.06.2024 г. последните дали съгласие, но поради разваляне на предварителния договор от страна на ищеца сделката не се осъществила. Поддържа, че през цялото време държал купувача в течение за всички предприети действия.

Твърди, че едностранното разваляне на договора от страна на купувача, обективирано в констативния протокол от **.**.2024 г., представлява нарушение на чл. 20 от предварителния договор, съгласно който спорове между страните следва да се разрешават чрез писмени споразумения.

В случай че съдът приеме исковата претенция за основателна, моли размерът на неустойката да бъде намален съразмерно на неизпълнените задължения. В тази насока посочва, че към **.**.2024 г. проблемът с етажността на сградата е разрешен, а искането за промяна в кадастралната карта било оттеглено поради несъгласието на трети неучастващи в спора лица.

Моли за присъждане на разноски.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и обсъди доводите на страните, приема за установено следното от фактическа страна:

С доклада по делото съдът е приел за безспорно и за ненуждаещо се от доказване в отношенията между страните по делото наличието на валидно възникнало облигационно отношение между К. Г. М. и Л. Н. М. по предварителен договор от 22.02.2024 г. за покупко-продажба на подробно описаните по-горе недвижими имоти, изменен с анекс от 22.03.2024 г.; че към момента на подписване на предварителния договор са констатирани несъответствия между отразените в кадастралната карта данни за имотите, от една страна, и фактическото положение и документите за собственост, от друга; че съгласно чл. 6 от договора ответникът е поел задължение да подаде необходимите документи за отстраняване на така констатираните несъответствия; че на **.**.2024 г. ищецът е направил пред нотариуса изявление за разваляне на предварителния договор, което е достигнало до знанието на ответника.

Сключеният между страните предварителен договор е приобщен към доказателствата по делото /л. 11-13 от гр. д. № ****/2024 г. на ВОС/. Съгласно същия Л. Н. М. се е задължил да продаде на К. Г. М. поземлен имот с идентификатор ******* по КККР на гр. Варна, както и построената в него 4 сграда с идентификатор *******.1 за сумата от 95 000 евро, платима, както следва: капаро в размер на 9500 евро – при подписване на предварителния договор, сума в размер на 85 500 евро – при подписване на окончателния договор. Страните са се задължили да сключат окончателен договор във формата на нотариален акт в срок до 22.03.2024 г. /чл. 3/. Съгласно чл. 6 продавачът се е задължил да се снабди и да представи в оригинал всички документи, удостоверяващи правото му на собственост, както и геодезическо заснемане на парцела и сградата, съпътствано с техническа експертиза и комбинирана скица в срок до 19.03.2024 г. Наред с това същият се е задължил да внесе изискуемите документи във връзка с промяна в кадастралната карта на площта и етажността на жилищната сграда съгласно издадения акт за узаконяване. В чл. 12 от предварителния договор е предвидено, че при неизпълнение на задължението за продажба на имота при уговорените условия продавачът връща на купувача капарото и заплаща неустойка в същия размер, като се задължава да му възстанови всички виновно причинени вреди и пропуснати ползи, които са пряка и непосредствена последица от неизпълнението на договора.

С анекс от 22.03.2024 г. /л. 14-15 от гр. д. № ****/2024 г. на ВОС/ страните са констатирали, че е изготвено геодезическо заснемане на поземления имот и сградата в него, като продавачът очаква удостоверение за приемане на проект за изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, входиран на 13.03.2024 г. Поради изложеното са постигнали съгласие за удължаване срока за сключване на окончателния договор до **.**.2024 г.