Решение № 377 от 20.03.2024, Окръжен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 377 гр. Пловдив, 19.03.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, X СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Пламен П. Чакалов

Членове:

Румяна Ив. Андреева Атанасова

Бранимир В. Василев при участието на секретаря Бояна Ал. Дамбулева като разгледа докладваното от Румяна Ив. Андреева Атанасова Въззивно гражданско дело № 20245300500274 по описа за 2024 година Постъпила е въззивна жалба от „ПИМК Билд“ ЕООД - Пловдив чрез адв. Б. А. против решение № 4157 от 19.10.2023 г., постановено по гр.д. № 2138/2021 г. на Районен съд - Пловдив, Х гр. състав, с което е признато за установено на основание чл. 422 ГПК, вр. чл. 55, ал. 1 ЗЗД съществуването на вземането на Д. Т. К. с ЕГН ********** против „ПИМК Билд“ ЕООД относно заплащане на сумата 4 000 лв., представляваща платено на 10.09.2019 г. капаро, получено с оглед неосъществено основание /сключване на предварителен договор за покупко-продажба на имот в жилищна сграда, предвидена за застрояване в УПИ VI – 513.211; УПИ VII - 513.212, УПИ VIII513.213, УПИ IX –513.214 в кв. 10 – нов по плана на ****/, ведно със законната лихва, считано от 17.09.2020 г. до окончателното изплащане, за която е издадена заповед за изпълнение по ч.гр.д. № 11816/2020 г. по описа на Пловдивския районен съд. Жалбоподателят поддържа, че така постановеното решение е неправилно и незаконосъобразно. Поддържа, че правоотношението между страните е породено от класически случай на така наречения договор „Стоп-капаро“, при сключването на който продавачът се задължава да преустанови предлагането на имота на трети лица и се задължава да не сключва предварителни договори с трети лица за договорения период, а последният е срокът от времето от сключване на договора за стоп капаро и датата, на която страните уговарят сключването на предварителния договор.

1

За купувача възниква задължението да заплати гаранция – договорената сума пари, в случая 4 000 лв., при условието, че ако се постигне съгласие по всички точки и параметри, които той предлага, а откаже да сключи предварителен договор на уговорената дата, ще изгуби гаранцията, която се превръща в неустойка и се осчетоводява като такава. Заявява, че на 05.09.2019 г. негов представител е изпратил на ищеца К. схема на апартамента и проект на предварителен договор и пет дни след това - на 10.09.2019 г. ищецът е превел на дружеството сумата от 4 000 лв. капаро, като през тези пет дни ищецът е имал достатъчно време, за да се запознае с изпратените документи и с факта на плащане на сумата ги е одобрил. Поддържа, че е бил изправна страна и е изпълнил задължението си да не предлага процесния имот на други потенциални купувачи и затова счита, че формираните от първостепенния съд изводи за дължимост връщането на сумата са неправилни. Жалбоподателят моли съда за отмяна на решението и за постановяване на друго решение по същество, с което искът да се отхвърли. Не търси разноски.

Въззиваемата страна Д. Т. К. чрез адв. Г. Б. оспорва жалбата като неоснователна, поддържа, че обжалваното решение е правилно и закотосъобразно и моли за потвърждаването му. Претендира присъждането на направените от него разноски пред въззивната инстанция.

Пловдивският Окръжен съд, след преценка на събраните по делото доказателства, приема за установено следното:

Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259, ал.1 от ГПК, изхожда от надлежна страна и е процесуално допустима.

По същество:

При извършена служебна проверка по чл. 269 от ГПК съдът намира обжалваното решение за валидно и допустимо. Поради това, на основание чл.

269, изр. 2 от ГПК, следва да бъде проверена неговата правилност в обжалваната част съобразно посоченото в жалбата.

Ищецът Д. Т. К. е основал иска си на твърдението, че в края на месец август и началото на месец септември 2019 г. разгледал интернет сайта на ответника „ПИМК Билд“ ЕООД и обявените за продажба там имоти.

Посетил офис на дружеството и е проявил интерес за закупуване на апартамент Д-11 в жилищната сграда, която е трябвало да се построи в УПИ VI – 513.211; УПИ VII - 513.212, УПИ VIII- 513.213, УПИ IX –513.214 в кв.

10 – нов по плана на ***, като му е била предложена цена от 750 евро на квадратен метър без ДДС за площ от 124,98 кв.м., посочена като чиста жилищна площ на апартамента. С ответника била постигната уговорка последният да изпрати на ищеца проект на предварителен договор, но за да не бъде предлаган апартаментът за продажба на други клиенти и преди сключването на предварителния договор, ищецът трябвало да заплати на ответника сумата 4000 лв., която щяла да бъде аванс и да бъде приспадната от цената на имота при сключване на договора. Ищецът превел на ответника сумата от 4000 лв., но до сключване на предварителен договор не се е 2 стигнало, защото установил, че е налице разлика между посочената му от ответника жилищна площ на апартамента и действителната такава, поради което загубил интерес от сключване на договора. С оглед това счита , че заплатената от него сума от 4000 лв. подлежи на връщане, тъй като е получена от ответника с оглед на неосъществено основание.

С отговора на исковата молба ответникът „ПИМК Билд“ ЕООД е признал обстоятелството, че ищецът му е превел сумата от 4000 лв. Твърди, че тя е била дадена като стоп-капаро /резервационен депозит/, за да не предлага избрания от ищеца апартамент на други потенциални купувачи, както и че продавачът и купувачът са се съгласили, че сумата ще бъде приспадната от цената на имота при осъществена продажба, а при неосъществена такава по вина на купувача няма да бъде върната. Твърди, че на 13.07.2020г. чрез имейл ищецът е бил поканен да се яви в офиса на дружеството най – късно до 13.08.2020г., за да бъде подписан предварителен договор за покупко-продажбата на имота. Тъй като ищецът не се явил, счита, че е неизправна страна и е загубил правото да иска връщане на резервационния депозит, имащ характера на неустойка за неговата неизправност по договора.

Видно от приложеното ч.гр.д. № 11816/2020 г. на районен съд – Пловдив, ищецът се е снабдил със заповед за изпълнение на парично задължение по чл.410 ГПК № 5238/21.09.2020 г. против ответника за сумата 4000 лв., представляваща платено на 10.09.2019г. стоп - капаро, подлежащо на връщане с оглед неосъществено основание - сключване на предварителен договор за покупко-продажба на имот, ведно със законната лихва, считано от постъпване на заявлението в съда - 17.09.2020 г. Против заповедта е постъпило възражение от длъжника в предвидения от закона срок.

Предявеният тук установителен иск за вземанията по заповедта е постъпил в съда в срока по чл. 415 от ГПК, поради което същият е процесуално допустим.

ПРС е приел за безспорно по делото обстоятелството, че страните са били в отношения във връзка с проявен от ищеца интерес за закупуване на апартамент Д-11 в сграда, която ответникът трябвало да построи в УПИ VI 513.211; УПИ VII -513.212, УПИ VIII- 513.213, УПИ IX - 513.214 в кв. 10 нов по плана на ***. ПРС е приел за установено въз основа на представено по делото платежно нареждане, че на 10.09.2019 г. ищецът заплатил на ответника по банков път сумата 4000 лв. с основание „капаро по договор за имот Д-12“ .

Тези констатации и правни изводи не се оспорват от страните пред настоящата инстанция.

Безспорно е по делото с оглед становищата на страните, че същите са имали отношения във връзка с апартамент, който ответникът е трябвало да построи и да продаде на ищеца при предложена цена от 750 евро на квадратен метър за площ от 124,98 кв.м., както и че са сключили ненаименован и неформален договор относно това ответникът да не предлага 3 апартамента за продажба на други потенциални купувачи за определен срок – до сключването на предварителен договор, за което ищецът му е заплати резервационен депозит в размер на сумата от 4000 лв., която щяла да бъде приспадната от цената на имота при сключване на договора. Няма спор между страните, че предварителен договор за закупуването на апартамента не е бил сключен.

Спор възниква относно обстоятеството подлежи ли на връщане заплатения от ищеца резервационен депозит, / или стоп – капаро/, след като не е се е стигнало до подписването на предварителен договор и има ли право ответникът да го задържи като неустойка за неизпълнение на задължението на ищеца да сключи предварителен договор.

Пловдивският окръжен съд в настоящия съдебен състав приема, че по делото е останало недоказано наличието на уговорка между страните за задържане от страна на ответника на така заплатения му от ищеца депозит в случай на несключване на предварителен договор за покупко-продажбата на недвижим имот.

Пред районния съд като свидетел е разпитана М. К. /съпруга на ищеца/, която сочи, че тя и ищецът Д. К. посетили офис на дружеството, където им била показана схема на апартаменти в бъдещата сграда в ****. Сочи, че служителка на дружеството им представила на монитор чертежи на жилищата в сградата. След като поставили на служителката въпрос, дали отразената в схемата квадратура на апартаментите е реална, или включва и общи части, им било казано, че това е чистата жилищна площ на предлаганите апартаменти.

След като избрали апартамент, служителката на дружеството им обяснила, че трябва да заплатят сумата 4000 лв. като аванс, за да се спре предлагането на този апартамент на други лица. След като ответникът изпратил по електронен път други документи във връзка с продажбата, свидетелката установила, че сумата от площите на отделните помещения в изпратената схема е с 25 кв.м. по-малка от посочената за апартамента като чиста жилищна площ. Предвид това решили да се откажат да закупят имота. Св. К. поддържа, че при срещата в офиса не са водени разговори относно това, че дължат неустойка в случай, че се откажат от сключването на предварителен договор. За сумата от 4000 лв. било казано, че представлява аванс, но не и че ще се задържи от дружеството при отказ от тяхна страна за сключване на договор.

Като свидетел пред РС е разпитана и Й. К., която сочи, че към 2019 г. е била служител в юридическия отдел на ответника „ПИМК Билд“ ЕООД , като се занимавала с договорите за покупко - продажба на апартаменти. Сочи, че отдел „Продажби“ я уведомявали че има клиент за даден обект, там се попълвала резервационната форма за т.нар. „стоп-капаро“ за запазване на апартамента, след което тя изготвяла предварителен договор. Свидетелката сочи, че доколкото знае, винаги се е попълвала резервационна форма в отдел „Продажби“ за заплащане на капаро. Това било установена практика и условие за запазване на апартамент за съответния клиент. Свидетелката сочи, 4 че не е виждала резервационна форма на името на ищеца, тъй като е кореспондирала с него само по повод неговото желание да му бъде върнато капарото.

По делото такъв писмен документ – резервационна форма, с горното съдържание – уговорка за задържане на капарото при отказ на купувача от сключване на предварителен договор, не е представена. Ето защо съдът приема, че възражението на ответника да е била постигната такава уговорка с ищеца за задържане на капарото при несключване на предварителен договор по вина на ищеца за недоказано. Споделя се извода на първоинстанционния съд, че сумата от 4000 лв. е получена от ответника с оглед неосъществено основание, поради несключването на предварителен договор за покупкопродажбата на апартамент, предлаган от ответника на ищеца и същата подлежи на връщане. Предявеният установителен иск е основателен и доказан и като такъв следва да се уважи. Следва да се установи дължимостта на главницата, ведно със законната лихва от подаване на заявлението в съда до окончателното изплащане на сумата.

Районният съд е достигнал до същите правни изводи, поради което постановеното от него решение е правилно и следва да се потвърди.

Предвид неоснователността на въззивната жалба, жалбоподателят ще бъде осъден да заплати на въззиваемата страна направените разноски пред въззивната инстанция, които се констатираха на 900 лв. за заплатено адвокатско възнаграждение.

Воден от горното съдът

РЕШИ:

ПОТВЪРЖДАВА решение № 4157 от 19.10.2023 г., постановено по гр.д. № 2138/2021 г. на Районен съд - Пловдив, Х гр. Състав.