Решение № 985 от 27.07.2026, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 985 гр. София, 27.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 7-МИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на осемнадесети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Камелия Първанова

Членове:

Капка Павлова

Георги Иванов при участието на секретаря Таня Ж. Петрова като разгледа докладваното от Камелия Първанова Въззивно гражданско дело № 20251000503125 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл.258 и следв. ГПК.

С решение №5298/14.08.2025г, постановено по гр.д.№ 12242/2024г по описа на СГС, Г О , I-14 с-в, е обявен за окончателен на осн. чл.19, ал.3 от ЗЗД, сключеният на 28.10.2021год. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, както и допълнително споразумение Анекс от 01,11,2021год. към него, по силата на които ответникът- „СВН Груп“ ЕООД, ЕИК 206244351, гр. София, район Витоша, ул. „Мишова Орница“ № 12, в качеството на продавач, се е задължил да прехвърли на Е. В. Д., с ЕГН **********, с адрес ***, и Н. М. Д., с ЕГН **********, с адрес ***, със съд. адрес: гр.

София, ***, в качеството на купувачи, собствеността върху следните недвижими имот:

АТЕЛИЕ 4/АПАРТАМЕНТ № 11/, с идентификатор № ***, находящ се на 3 етаж, кота + 5,70, с площ 51,95квадратни метра, състоящ се от: входно антре, стая с кухненски бокс, стая, баня с тоалетна и тераса, при граници: коридор и асансьорна шахта, ателие № 3 и от две страни двор, заедно с припадащите се на апартамента: 8,47% ид. части от общите части на сградата и 7,11 % ид. части от правото на строеж върху мястото, съседи: под обекта ***, над обекта –няма, на същия етаж - ***, ведно с МАЗЕ № 8, находящо се в сутерена на сградата, кота - 2,75, с площ 3,69 кв. метра, при граници: коридор, мазе № 7, външна стена и мазе № 9, заедно с припадащите се на мазето: 0,17 % ид. части от общите части на сградата, и 0,15% ид. части от правото на строеж върху мястото, както и ГАРАЖ № 4, с идентификатор № ***, находящ се в сутерена на сградата, кота - 2,75кв. м., с площ 17,55кв. м., при граници: маневрена площ, от две страни външна стена и гараж № 3, съседи на същия етаж ***, под обекта-няма, над обекта-***, заедно с припадащите се на гаража: 12,04 ид. части от общите части на подземния паркинг в сградата, и 1,92 ид. части от правото на строеж върху мястото, при условие, че Е. В. Д., с 1

ЕГН **********, с адрес ***, и Н. М. Д., с ЕГН **********, с адрес ***, със съд. адрес: гр.

София, ***, заплатят на „СВН Груп“ ЕООД, ЕИК 206244351, гр.

София, район Витоша, ***, остатъка от дължимата продажна цена в размер на 12863,50евро в двуседмичен срок от влизане в сила на постановеното решение на осн. чл.362, ал.1 от ГПК и им е указано, че при неизпълнение в определения срок на задължението, съдът по искане на ответника ще обезсили решението.

Осъдени са приобретателите Е. В. Д., с ЕГН **********, и Н. М. Д., с ЕГН **********, на осн. чл.364, ал.1 от ГПК, вр. чл.44, ал.1, вр.чл.45, ал.1, вр.чл.46, ал.1, вр. ал./2/, т.1, вр.чл.47, ал.2 от ЗМДТ, вр.чл.35, ал.2 от НОРМД на СОС, да заплатят по сметка на Столична община, район „Овча купел”, местен данък в размер на 7547,64лв.

Осъдени са приобретателите Е. В. Д., с ЕГН **********, и Н. М. Д., с ЕГН **********, да заплатят по бюджетна сметка на Софийски градски съд на осн.чл. 364, ал.1 от ГПК нотариална такса по прехвърлянето на имота, определена съгласно т. 8 от Тарифа за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, в размер на 1033,67лв.

Осъдено е „СВН Груп“ ЕООД, ЕИК 206244351, гр. София, район Витоша, ул.

„Мишова Орница“ № 12, да заплати на Е. В. Д., с ЕГН **********, и Н. М. Д., с ЕГН **********, на осн.чл.92 от ЗЗД сума в размер на общо 12863,50евро-неустойка за забава на осн.чл.14,3 от договор 28,10,2021год. за периода от 15,06,2023год. до 01,01,2024год.

Осъдено е „СВН Груп“ ЕООД, ЕИК 206244351 да заплати на Е. В. Д., с ЕГН ********** и Н. М. Д., с ЕГН ********** на осн.чл.78, ал.1 от ГПК сума в размер на 2129,59лв. - разноски.

Наредено е на осн. чл.364, ал.1 от ГПК да се впише служебно възбрана върху гореописания имот за посочените разноски- местен данък по сметка на общината и нотариална такса.

Решението е обжалвано от „СВН ГРУП“ ООД с ЕИК 206244351, чрез адв.Ж.С. от САК, в частта му, с която е обявен за окончателен на основание чл.19, ал.3 ЗЗД сключеният на 28.10.2021г предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и допълнително споразумение Анекс от 1.11.2021г към него, по силата на които ответникът-„СВН Груп“ ЕООД, ЕИК 206244351, в качеството на продавач, се е задължил да прехвърли на Е. В. Д., с ЕГН ********** и Н. М. Д., с ЕГН **********, в качеството на купувачи, собствеността върху процесните имоти и с която е уважена исковата претенция по чл.92 ЗЗД за сумата от 12 863.50евро.

Сочи, че съдът не е съобразил, че е налице несъответствие в предмета на предварителния договор-апартамент с площ от 61.95кв.м. и на действително съществуващия недвижим имот-мезонет с площ около 120кв.м. Възразява, че не са кредитирани свидетелските показания като опровергани от официални удостоверителни документи и е следвало съдът да събере допълнителни доказателства.

Сочи, че описаният в анекса недвижим имот не фигурира в приложения към исковата молба нотариален акт за учредяване на право на строеж, в кадастралната скица и в данъчната оценка. Поддържа, че по делото не са представи официални документи за извършено преустройство, установяващи неговата законност, степен на завършеност, площ, нанасянето му в кадастъра, както и данъчната му оценка.

Излага доводи за недопустимост на решението, тъй като е постановено срещу „СВН ГРУП“ ЕООД, а не срещу „СВН ГРУП“ ООД, срещу което дружество е предявен искът.

Възразява срещу приетото, че купувачите са изправна страна по предварителния договор и по анекса към него, тъй като не са доказани плащанията по допълнителното споразумение, сключено между страните и по силата на което е извършено преустройство на имота. Само в две от представените разписки е отразено, че са заплатени суми на 2 физическо лице, което към момента на извършване на тези плащания не е било управител на ответното дружество, пълномощното му е изготвено след извършените плащания.

Сочи, че не е съобразено, че не е представена актуална данъчна оценка на имота, отговаряща на действителното му състояние-жилище–мезонет с площ от около 120кв.м., доказателства за липса на публични задължения на ответното дружество-продавач на процесния недвижим имот.

Излага доводи, че първоинстанционният съд неправилно е уважил предявения иск с правно основание чл.92, ал.1 ЗЗД за заплащане на мораторна неустойка в размер на 12 863.50евро на основание чл.14.3 от предварителния договор, като не са изложени мотиви, че са налице условията на тази клауза от договора, а не основанията на чл.14.5 от предварителния договор при разваляне на договора и заплащане на неустойка. Възразил е и срещу присъдените разноски по делото.

В писмената защита на процесуалния представител на въззивника се поддържат доводите, изложени във въззивната жалба.

Ответниците по въззивната жалба-Е. В. Д., с ЕГН ********** и Н. М. Д., с ЕГН **********, представлявани от адв.Ал.Ч. от САК, са я оспорили с доводи, че е неоснователна. Сочат, че е неоснователно възражението за липса на идентичност на процесното ателие №4/апартамент №11/ с договореното между страните, което е установено въз основа на ангажираните по делото свидетелски показания. Позовават се на съдебна практика, че ако се приеме, че построеното е извън учреденото право на строеж, то се придобива по приращение от собственика на земята, само ако е самостоятелен обект, ако не е –става собственост на притежателя на правото на строеж, а по делото няма данни второто ниво да е самостоятелен обект.

Считат за неоснователно възражението във въззивната жалба, че като купувачи са неизправна страна по предварителния договор и анекса към него, тъй като извършените плащания са установени от заключението по ССчЕ, като незаплатена е само последната вноска в размер на 4 632.79лв. Относно датите на двете разписки от 6.04.2021г сочат, че е техническа грешка при изписването на годината, вместо 2022г, е посочена 2021г., а относно лицето, получило вноските, възражението не следва да се обсъжда като направено едва в писмената защита на процесуалния представител на дружеството.

По отношение на исковата претенция по чл.92 ЗЗД сочат доводи, че е доказано, че продавачът е забавил снабдяването с разрешение за ползване на сградата с повече от шест месеца.

Относно доводите, че по делото не са представени изискуеми документи за липсата на публични задължения на продавача и актуална данъчна оценка на имота сочат, че изискването за установяване публични задължения е отпаднало на основание чл.264, ал.1 от ДОПК, а данъчната оценка е необходима след приключване на делото за отбелязване на влязлото в сила решение.

По възражението за недопустимост на решението сочат, че към момента на сключване на процесния предварителен договор и анекса към него ответното дружество е било „СВН ГРУП“ ЕООД, а на 19.01.2023г по партидата е вписан нов съдружник, поради което е настъпила промяна в правната форма от ЕООД в ООД.

По отношение на представените разписки, две от които с дата 6.04.2021г, сочат, че процесуалният представител на ответника се е запознал със същите и е направил оспорване в съдебното заседание, което не включва противопоставяне за представителна власт на лицето, получило сумите по тях. Съгласно чл.301 ТЗ търговецът потвърждава действията, ако не се противопостави веднага след узнаването, а това възражение е било въведено едва в писмената защита пред първата инстанция. Лицето, получило сумите, е С. Н., понастоящем управител на ответното дружество. При евентуално приемане на възражението, правят 3 искане за допускане на двама свидетели. Претендират да се остави без уважение въззивната жалба и да се потвърди първоинстанционното решение.

В писмената защита на процесуалния представител на ответниците се поддържат доводите, изложени в отговора на въззивната жалба.

Съдът, като прецени възраженията и доводите на страните и доказателствата по делото, намира за установено следното:

Въззивната жалба е подадена в законоустановения срок, от надлежна страна и против обжалваем съдебен акт, поради което е допустима. Разгледана по същество е НЕОСНОВАТЕЛНА.

Ищците-Е. В. Д. и Н. М. Д. са посочили в исковата молба, че въз основа на предварителен договор за покупко- продажба на имот от 28.10.2021год., ответникът, в качеството на продавач, е поел задължение за строителство и продажба на ищците, в качеството на купувачи, на описания в договора недвижим имот за продажна цена в размер на 82 308евро, платима при условията на чл.6 от договора, както следва: капаро /задатък в размер на 8230,80 евро чрез банков превод в срок до 3 работни дни от датата на подписване на договора; 32923,20 евро в срок до 3 дни след уведомяване по е-мail за издаване на Удостоверение за степен на завършеност на сградата - груб строеж; 16461,60 евро в срок до 3 дни след уведомяване по е-мail при окончателното завършване на външната фасада на сградата; 16461,60 евро в срок до 3 дни след уведомяване по е-маіl за подписан Констативен акт за установяване годността за приемане на строежа. Последната вноска от цената в размер на 8230,80 евро е дължима при изповядване на сделката по нотариален ред. Съгласно чл. 11 от процесния договор продавачът се е задължил в срок до 60 дни, след приемане на сградата с разрешение за ползване, да направи постъпки и да прехвърли горепосочения имот по нотариален ред. След издаването на удостоверение за въвеждане в експлоатация от 31.05.2024г., въпреки отправени покани за сключване на окончателен договор, до момента е налице отказ за прехвърляне на собствеността върху описаните по-горе недвижими имоти в нотариална форма. В чл. 14.3. от договора е предвидена неустойка за забава в размер на 0.05% на ден върху цената на съответния обект, считано от 15.06.2023г., но не повече от 10% от същата. Претендирана е неустойка в максималния размер от 12863,50евро.

Поддържат, че продавачът се легитимира като собственик на обекта на основание учредено право на строеж върху недвижим имот №23, том І, рег. №3149, дело №21 от 24.02.2021 г., че са изправна страна по сключения договор и е налице неизпълнение на договорно задължение на ответника за сключване на окончателен договор.