Решение № 13136 от 01.07.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 13136 гр. С., 01.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 182 СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: МИХАЕЛА КАСАБОВАХРАНОВА при участието на секретаря ПАОЛА ЦВ. РАЧОВСКА като разгледа докладваното от МИХАЕЛА КАСАБОВА-ХРАНОВА

Гражданско дело № 20261110108580 по описа за 2026 година

Производството е по реда на чл. чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК.

Предявен е осъдителен иск по реда на чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД за опразване и предаване на наетото помещение, а именно трети етаж от къща, находяща се в гр. С., ул. „*****

Ищцата С. Б. С твърди, че по силата на договор за наем от 02.01.2017г. нейната праводателка Н Г е предоставила на ответното дружество за възмездно ползване за студио за йога следния свой собствен имот - трети етаж от къща, находяща се в гр. С., ул. „*****в срок до 31.12.2017г. Сочи с нов договор от 02.01.2018 г. страните да са продължили наемното правоотношение, като с анекс към договора от същата дата да са изменили договореното наемно възнаграждение. Поддържа се на 16.04.2025 Н Г да е починала, а ищцата се твърди да е единствената й наследница. Наемателят е продължил да заплаща дължимата по договора наемна цена и да ползва имота съгласно договореното, а именно студио за йога. С предизвестие, връчено надлежно на ответника на 18.02.2026 г. ищцата е поканила последния да върне държането на процесния имот на 19.03.2026 г. в 10:00 часа. Въпреки отправената покана ответникът не освободил доброволно процесния имот, за което бил съставен приемо-предавателен протокол от 19.03.2026 г. С оглед на това моли съда да осъди „А Й Ш“ ЕООД да опразни и върне фактическата власт върху имота. Претендира разноски.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът „А Й Ш“ ЕООД не е подал отговор на исковата молба.

В депозирано след срока становище озаглавено „отговор на искова молба“ ответникът не оспорва предаването на държането на имота от наемодателя на наемателя по силата на валидно наемно правоотношение, по силата на което същият е бил използван, връчването на предизвестие за прекратяване и липса на връщане на държането на имота от наемателя на наемодателя. Направено е възражение, квалифицирано като възражение за задържане, с претенция за неустойка за прекратяване, имащо характер на възражение по чл. 90 ЗЗД.

1

Съдът, след като прецени доводите на страните и доказателствата по делото, приема за установено следното от фактическа и правна страна:

По предявения иск в доказателствена тежест на ищеца е да установи следните обстоятелства: наличието на валидно правоотношение между страните по договор за наем за процесния имот и правата си на наемодател по него; че е предал фактическата власт върху наетия имот на ответника; че действието на договора за наем е било прекратено; задържането на наетия имот от ответника без съгласието на наемодателя.

В доказателствена тежест на ответника е да докаже, че е изпълнил надлежно и в срок задълженията си по договора за наем, съответно, че има правно основание од продължава да държи имотите.

От ангажираните по делото писмени доказателства – договор за наем от 02.01.2017г., приемо-предавателен протокол, договор за наем от 02.01.2018 г. и анекс към него от 02.01.2018 г. се установява, че първоначално праводателката на ищцата и ответника, а в последствие ищцата и ответното дружество са сключили договор за наем, по силата на който наемодателят е предоставил на ответника за временно и възмездно ползване собствения си недвижим имот - трети етаж от къща, находяща се в гр. С., ул. *****. Видно от приетия като доказателство по делото договор наем страните са уговорили, че наетият обект ще се ползва като студио за йога.

Първоначалният срок на договора от 2018 г. бил уговорен до 31.12.2021 г., като в чл. 6, ал. 2 от договора било предвидено в случай, че след изтичане на посочения срок наемателят не дължи суми по договора за наем на наемодателя и не е в забава по отношение на друго свое договорно задължение, договорът за наем се счита за мълчаливо подновен за нов едногодишен срок при същите условия.

По делото е прието удостоверение за наследници от 22.04.2025 г., от което е видно, че Н Г е починала на 15.04.2025 г. и е оставила за свой единствен наследник по закон своята дъщеря ищцата С. С..

По делото се установява, че с писмено предизвестие, връчено на ответника на 18.02.2026 г. ищцата е отправила до последния с едномесечно предизвестие на основание чл. 13 от договора за прекратяване на наемното правоотношение, като е поканила последното да предаде владението на имота в едномесечен срок, считано от връчване на предизвестието.

Ответното дружество не оспорва предаването на държането на имота от наемодателя на наемателя по силата на валидно наемно правоотношение, по силата на което същият е бил използван, връчването на предизвестие за прекратяване и липса на връщане на държането на имота от наемателя на наемодателя.

Обстоятелството, че ответното дружество продължава да ползва имота след изтичане на едномесечния срок се установява и от показанията на св. Л В К.

От показанията на свидетеля се установява, че на 19-ти март е придружил С. С. за връщането на ключовете от наемателя, който трябвало да освободи апартамента, находящ се на ул. „Ц А“ на последния етаж. Свидетелят сочи, че стояли на стълбите пред вратата и чукали около 10 минути, но никой не отварял. В последствие вратата била отворена от господин, който имал сънен вид. Той казал, че няма да предаде ключовете от имота, а С. да се обръща към адвоката му. За горното съставили протокол. Сочи, че освен той присъствал и още един господин, с когото се запознали тогава, както и адв. Т.. Изяснява, че на вратата почукала С.. Св. К споделя, че видял лично човекът, който отворил вратата, както и какво е отговоът, че няма да напуснат.

Съдът кредитира показанията на разпитания св. К като последователни, непротиворечиви и съответни на останалите по делото доказателства. Същият е присъствал лично в деня и на място за предаване държането на процесния нает имот и е възприел изявлението, че няма да бъдат върнати ключовете за обекта. За удостоверяване на извършените действия е съставен приемо-предавателен протокол, от който е видно, че на 19.03.2026 г. в присъствието на свидетеля и още едно лице, от 2 имота е излязло лицето К Б, съжителстващ с Ц К, който е отказал да предаде ключовете.

Следователно по делото се установява, че страните са били обвързани от валидно наемно правоотношение с предмет процесния имот, чийто срок е изтекъл на 31.12.2021 г., като същият бил автоматично продължен с нов едногодишен срок, включително и след 31.12.2025 г.

Видно от клаузите на процесния договор страните са уговорили, че договорът може да бъде прекратен едностранно с писмено предизвестие, от което право ищцата се е възползвала с връчване на управителя на ответното дружество на едномесечно предизвестие на 18.02.2026 г. Така уреденият способ за прекратяване на срочния наемен договор представлява субективно право на всяка от страните по него, без да е необходимо насрещната страна да е в неизпълнение на своите задължения по договора. За тази цел е необходимо единствено отправянето на писмено предизвестие до наемателя и изтичането на законоустановения едномесечен срок на предизвестието.

Установява се по делото писменото предизвестие да е връчено на ответника на 18.02.2026 г., като предоставеният едномесечен срок е изтекъл на 18.03.2026 г.

Установява се по делото, че последното не е освободило имота на 19.03.2026 г., нито към датата на проведеното открито съдебно заседание и не е предало ключовете, напротив - заявил е, че продължава да го обитава.

При така изложеното и съвкупна преценка на ангажираните по делото писмени и гласни доказателства настоящият съдебен състав намира, че въпреки дадените на ответника от съда указания по реда на чл. 146, ал. 2 ГПК, ответникът не доказа наличието на валидно основание да продължава да обитава имота. Релевирано е от ответника след срока за отговор на исковата молба възражение за неизпълнен договор по чл. 90 ЗЗД, произтичащо от твърдението, че доколкото договорът е мълчаливо продължен за нов едногодишен срок, то с оглед уговореното в процесния договор при прекратяване с едномесечно предизвестие ищецът дължи на наемателя неустойка, равняваща се на два депозита.

По възражението за неизпълнен договор, квалифицирано като възражение за задържане, с претенция за неустойка за прекратяване съдът намира, че доколкото същото е заявено след изтичане срока на договора, то с дадените с ТР от 09.12.2013 г. по тълк. дело № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС възраженията за задържане по чл. 90 и чл. 91 ЗЗД, са възражения, по които съдът се произнася в решението със сила на пресъдено нещо /чл. 298, ал. 4 ГПК/, по правило се преклудират с изтичане на срока за отговор и не могат да се релевират по-късно. Следователно същото следва да бъде направено най-късно с отговора на исковата молба и заявяването му по-късно, е недопустимо. Ето защо настоящият съдебен състав намира, че доколкото в настоящия случай възражението по чл. 90 ЗЗД е релевирано от ответника след изтичане срока за отговор, то същото е преклудирано и е недопустимо да бъде разгледано в настоящото производство. Ето защо и съдът не дължи разглеждане на същото по същество на спора (в този смисъл Решение № 5394/3.10.2024 г. по в. гр. д. № 146/2024 г. на СГС).

За пълнота на изложението съдът намира за необходимо да добави, че по искове за опразване на наети и заети за послужване помещения не се допускат възражения за извършени подобрения в имота - чл. 314, ал. 3 ГПК, каквото в случая е наведено с депозирания отговор и съдът не е приел в проведеното открито съдебно заседание..

Ето защо при кумулативното наличие на всички материалноправни предпоставки за възникване правото на ищцата за връщане на имота по чл. 233, ал. 1 ЗЗД – прекратено облигационно правоотношение по договор за наем и продължаващо задържане на имота от страна на ответното дружество „А Й Ш“ ЕООД – предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен.

По разноските:

С оглед изхода на спора разноски се дължат на ищеца на основание чл. 78, ал. 1 3

ГПК. Същият претендира разноски за платена държавна такса в размер на 245,42 евро и адвокатско възнаграждение в размер на 500 евро, които според настоящия състав следва да бъдат присъдени в полза на ищцата, доколкото са ангажирани доказателства, че са действително сторени, като в тази връзка съдът намира релевираното от ответника възражение за неоснователно.

Така мотивиран, съдът

РЕШИ:

ОСЪЖДА „А Й Ш“ ЕООД, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление гр.

С., ул. *****, на основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, вр. чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК, да освободи и предаде на С. Б. С., ЕГН **********, с адрес гр. С., ж.к. *****, следния нает недвижими имот - трети етаж от къща, находяща се в гр. С., ул. „***** ОСЪЖДА „А Й Ш“ ЕООД, ЕИК *****, да заплати на С. Б. С., ЕГН **********, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата 745,42 евро, представляваща сторените по делото разноски.

РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от датата на постановяването му /01.07.2026г./, която е обявена на страните в проведеното съдебно заседание.

Съдия при Софийски районен съд: _______________________

4