Решение № 1240 от 01.03.2024, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 1240 гр. София, 01.03.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-14 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети януари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Маргарита Апостолова при участието на секретаря КРАСИМИРА Б. ГЕОРГИЕВА като разгледа докладваното от Маргарита Апостолова Гражданско дело № 20231100109972 по описа за 2023 година

Образувано е по предявени от З. Р. А. и Й. Й. Й. срещу “К. 2001“ ООД, при условията на активна солидарност, искове с правно основание чл. 55, ал.1, пр.3 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищците сума в размер на 133 250лева, представляваща платена по предварителен договор за строителство и покупко-продажба на недвижим имот от 15,01,2020год., иск с пр.осн. чл.92, ал.1 от ЗЗД сума в размер на 13 325,00лв., представляваща компенсаторна неустойка на осн.чл.12 от договора, на осн.чл.86 от ЗЗД сума в размер на 11164,91лв., обезщетение за забава, за периода от 30,09,2022год. до 30,06,2023год., от които 10149,91лв. начислена върху платена сума в размер на

133250,00лв. и 1015,00лева върху главница в размер на 13325,00лв.-неустойка, ведно със законна лихва за забава от датата на заявлението до изпълнение на паричното задължение.

Излагат се съображения, че между ищците, в качеството на купувачи и „К.

2001“ООД, в качеството на продавач на 15,01,2020год. е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ:

Апартамент № 41 във вход Б на първи етаж, К. +0.00 м., със застроена площ от 74,76 кв.м., състоящ се от коридор, килер, една баня с тоалетна, спалня и дневна, при съседи: гараж No ЗБ/три Б/, гараж № 2Б /две Б/, стълбищна площадка и от една страна-двор, заедно с 2,09 % ид.ч. от общите части на сградата, съответстващи на 9,81кв.м от общите части на сградата;

Апартамент No 35 във вход В на партерен етаж, К. +0.00 м., със застроена площ от 73,84 кв.м., състоящ се от коридор, килер, дрешник, една баня с тоалетна, спалня и дневна, 1 при съседи: гараж N1В /едно в/, гараж No 2В /две в/, общо помещение, стълбищна площадка и от една страна-двор, заедно с 2,17 % ид.ч. от общите части на сградата, съответстващи на 11,92 кв.м от общите части на сградата, заедно със съответните ид.ч. от правото на строеж върху описания по-долу поземлен имот, ведно със съответната му идеална част от правото на преминаване на хора и пътни превозни средства през хоризонталните и вертикалните комуникации, изградени със съседните два поземлени имота, които са функционално свързани с имота.

Самостоятелните обекти са с местонахождение в Жилищна сграда с ресторант, гаражи и подземни гаражи” в УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН имот 111-74, кв.4 по действащия ПРЗ на гр.София, м.“*******“. Договорена е окончателна продажна цена, в размер на 133 250,00лв. за двата апартамента, т.е. по 66 625лв. за всеки от апартаментите, платима както следва:

1.1. Първа вноска - при подписване на Предварителния договор-15.01.2020г. сума, в размер на 119 925,00 лв., представляваща авансово плащане по договор, дължима не покъсно от 20.01.2020 г., по банков път;

1.2. Втора вноска - сума, в размер на 13 325,00 лв., представляваща окончателно плащане на продажната цена при получаване на Акт образец №16. Сумата е дължима до 5 /пет/работни дни от датата на уведомяването, но не по-късно от 30.07.2022 г.

Поддържат да са изправна страна по договора, отправена е покана за сключване на окончателен договор на 30.08.2022г., но ответното дружество не е изпратило представител.

Ищците са установили, че процесните имоти предмет на предварителен договор са вече продадени с прехвърлителни сделки вписани на 29,08,2022год. На 29,08,2022год. е получено уведомление от страна на управителя на продавача за разваляне на сключения договор от 15,01,2020год. на осн.чл.12 от договора. Поддържат възстановяване на дължимите суми да се дължи в едномесечен срок на осн.чл.12 от договора. В този срок изтекъл на 29,09,2022год., както и до депозиране на исковата молба платените суми не са възстановени.

Депозирано е заявление по реда на чл.417 от ГПК и образувано гр.д.№ 36617/2023год. по описа на СРС, 46състав, което е отхвърлено и дадени указания за предявяване на осъдителен иск.

Предвид горното излага да е дължимо връщане на платената цена на отпаднало основание, неустойка по чл.12 от договора и обезщетение за забава.

Съобразно изложеното моли исковата претенция да бъде уважена. Претендира разноски. Заявено е искане за постановяване на предварително изпълнение по чл.242 от ГПК.

Ответникът-„К.-2001“ООД, в указания законоустановен срок по реда на чл. 131 от ГПК излага становище за недопустимост и неоснователност на исковата претенция.

Поддържа, че ищците са упражнили правото си да претендират сключване на окончателен договор, във връзка с което е образувано гр.д.№9188/2022год., поради което нямат интерес 2 от исковата претенция. Оспорва представител на ответното дружество да е имал задължение да се яви пред нотариус за сключване на окончателен договор. Оспорва представените от ищците съобщения/телепоща/ да са получени от лице представляващо дружество, а са получени от трети лица. Оспорва претендираните суми да са изплатени изцяло и в срок и че се отнасят за имотите предмет на предварителен договор.

Съобразно изложеното е заявено становище за прекратяване на делото, респективно отхвърляне на исковата претенция. Претендира разноски.

При така изложеното след като обсъди доказателствата по делото, съдът приема за установено от фактическа страна следното:

Безспорно между страните е наличието на сключен предварителен договор от 15,01,2020год., по силата на който „К. 2001“ООД, в качеството на продавач и З. Р. А. и Й.

Й. Й., в качеството на купувачи са постигнали договореност за сключване на договор за строителство и покупко-продажба на два недвижими имота, а именно: Апартамент № 41 във вход Б на първи етаж, със застроена площ от 74,76 кв.м., заедно с 2,09 % ид.ч. от общите части на сградата, съответстващи на 9,81кв.м от общите части на сградата и Апартамент No 35 във вход В на партерен етаж, със застроена площ от 73,84 кв.м., заедно с 2,17 % ид.ч. от общите части на сградата, съответстващи на 11,92 кв.м от общите части на сградата, заедно със съответните ид.ч. от правото на строеж върху поземлен имот, с местонахождение на имотите в Жилищна сграда с ресторант, гаражи и подземни гаражи” в УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН имот 111-74, кв.4 по действащия ПРЗ на гр.София, м.“*******“.

Съгласно чл. 1 от договора окончателния договор за имота ще се сключи до 30,08,2022год.;

Съгласно чл.1 от договора е посочена цена в размер на 133250,00лв., платима при условията на Приложение 1 от договора, а именно: 119925,00лв. при подписване на договора, не по –късно от 20,01,2020год., а остатъкът от 13325,00лв. – не по-късно от 30,07,2022год. В приложението е посочена банковата сметка, по която следва да се извърши плащането в Уникредит Булбанк.

Не е спорно, че ищецът Й. Й. е отправил покана до ответното дружество, чрез телепоща за сключване на окончателен договор на 30,08,2022год., 9,00часа в нотариалната кантора на нотариус И.Н.. Налице са данни за получаване на поканата на 18,08,2022год. Не е спорно, а видно и от констативен акт рег.№ 10407/30,08,2022год. на нот.И.Н., че на посочената дата са се явили само ищците, в качеството на купувачи по предварителен договор от 15,01,2020год., а законен представител или упълномощен представител на дружеството не се е явил, поради което сделката не се е състояла.

На 05,10,2022год. на дружеството е връчена нотариална покана, с която ищците са поканили К. 2001 ООД да представи на 18,10,2022год. при нотариус И.Н. платежни нареждания за банкови преводи на платената цена и неустойка, с оглед получено от ответника уведомление от 29,08,2022год. за разваляне на договора от страна на продавача.

За безспорно между страните е прието, че продавачът се е разпоредил с 3 апартаментите предмет на предварителен договор преди 30,08,2022год. в полза на трето лице, както и че е налице влязло в сила на 17,06,2023год. съдебно решение постановено по гр.д.№ 9188/2022год., по описа на СГС, 1-6 състав, с което е отхвърлен предявен от ищците срещу ответника иск с пр.осн. чл.19, ал.3 от ЗЗД, поради това ответникът да не е собственик на имот предмет на договора.

Спорно между страните е дали ищците са изправна страна по договора, в частност дали е платената договорената продажна цена и развалянето на договора.

Престацията на продажната цена извършена от ищците в полза на ответника съдът намира за установена за сума в размер на 133250,00лв. Представени са два броя вносни бележки: 1. за сума в размер на 119925,00лв. от 17,01,2020год. с наредител Й. Й. по сметка на К. 2001 ООД в Уникредит Булбанк, с посочено основание предварителен договор ап.41Б и ап.35В и 2. Преводно нареждане от 26,07,2022год. с наредител З. Р. А. за сума в размер 13325,00лв., с посочено основание окончателно плащане по предварителен договор за ап.41Б и ап.35В. Освен платежните документи са представени и два броя удостоверения с изх.№ 14ИСК-16476/1/15,12,2023год. и изх.№ 14-ИСК-16477/1/15,12,2023год., на Банка ДСК АД, от които е видно потвърждение на изпълнението на наредените парични преводи по банкова сметка с титуляр К. 2001 ООД, която е с номер посочен по Приложение 1 към предварителен договор, уреждащ условията на плащане. На следващо място съдът намира тези обстоятелства за установени и съобразно чл.190, ал.2, вр.чл.161 от ГПК, с оглед процесуалното поведение на ответника, тъй като въпреки задължението за представяне на извлечение от банковата му сметка за релевирания период, същият представя извлечение от друга банкова сметка, а не посочената в договора.

Ето защо възражението на ответника за липса на престация по договора е неоснователно. Установява се точно и срочно изпълнение на задълженията на купувачите по предварителния договор за плащане на цената.

Безспорно е между страните, че ответникът е неизправна страна към датата на падежа 30,08,2022год., тъй като в качеството на продавача се е поставил в невъзможност да изпълни задължението за прехвърляне на собствеността на веща.

Спорно е съществуването на уведомление отправено от К. 2001 ООД до ищците от 29,08,2022год., с което е посочено, че разваля/прекратява предварителен договор от 15,01,2020год. едностранно. Оспорването е неоснователно. В производството по гр.д.№ 9188/2022год. по предявен иск с пр.осн.чл.19, ал.3 от ЗЗД, ответникът сам е релевирал възражение за неоснователност на иска, тъй като договора е развален на 29,08,2022год. с уведомление получено от купувачите. Т.е. макар и несъдебно /по настоящото дело/ се касае за признание от страна на ответника на неизгоден за него факт, заявено пред длъжностно лице, поради което и на осн.180 от ГПК има доказателствена сила срещу издателя си.

Няма данни за разваляне на договора преди депозиране на исковата молба, поради което съдът намира, че същата следва да се счита за волеизявление за разваляне на 4 договора, считано от връчването й на ответника на 28,09,2023год.

При така изложената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни изводи:

Предявена е искова претенция с пр.кв.чл.55, ал.1 пр.3 от ЗЗД-за връщане на дадено поради отпаднало основание.

Предпоставките на фактическия състав на посочената норма включват установяване на валидно възникнало договорно правоотношение между страните по него, изпълнение на задължението за плащане на цената по договора и разваляне на същия, поради неизпълнение на ответната страна. В тежест на ответника е установяване изпълнение на поетото от него договорно задължение, респективно основателност на заявените възражения. В конкретната хипотеза ищецът се позовава на възникнало право на разваляне на договора, упражнено чрез връчване на исковата молба.

За да възникне преобразуващото право да се развали един договор, е необходимо наличието на следните предпоставки: 1/ между страните да е сключен договор, който да не е прекратен на друго основание; 2/ да има неизпълнение на задължение на насрещната страна по договора - пълно неизпълнение, забавено, лошо, несъответно на уговореното или частично неизпълнение; 3/ неизпълнената част от договора да е значителна; 4/ неизпълнението да е виновно, т. е. да се дължи на причина, за която длъжникът отговаря; 5/ кредиторът трябва да бъде изправен. Правото да се развали договорът отпада, ако длъжникът не отговаря за неизпълнението, например, ако неизпълнението е в резултат на забава на кредитора, неоказано съдействие от негова страна.