Решение № 381 от 31.03.2026, Районен съд - Пазарджик

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 381 гр. Пазарджик, 31.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, VII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на пети март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Димитър Чардаков при участието на секретаря Десислава Буюклиева като разгледа докладваното от Димитър Чардаков Гражданско дело № 20255220102347 по описа за 2025 година и за да се произнесе взе предвид следното:

Предявен е иск по чл.32, ал.2 ЗС за определяне на начин за реалното ползване на съсобствена вещ.

Ищецът Г. С. С. с ЕГН ********** от гр. **** твърди, че е собственик на жилище с площ от 75 кв.м., състоящо се от стая, кухня, салон и ниша, находящо се на първия етаж в многофамилна жилищна сграда с идентификатор *** със застроена площ от 99 кв.м., разположена в поземлен имот с идентификатор *** с площ от 388 кв.м., с адрес: гр. ****, ведно с прилежащи помещения – две изби в приземния етаж на сградата, както и 1/3 ид. част от общите части на сградата. Твърди, че ответникът В. Г. С. с ЕГН ********** от **** е собственик на ъгловата стая със северозападно изложение, находяща се на първия етаж от същата сграда, както и на едно избено помещение в приземния етаж на сградата. Твърди още, че на първия етаж има открита тераса с площ 11,7 кв.м., която едновременно обслужва неговото жилище, защото в проекта е предвидена врата към нея от една от стаите на жилището му, и освен това осигурява достъпа на ответника до неговото стая. Твърди, че терасата е съсобствена между него и ответника, с когото не могат да постигнат съгласие за начина, по който да я ползват. Иска 1 от съда да определи начин за реално ползване на терасата съобразно правата на страните. Претендират разноски.

Ответникът оспорва иска. Твърди, че терасата обслужва единствено неговата стая, която представлява самостоятелен обект в сградата, но не и жилището на ищеца и той няма достъп до нея. Поддържа, че това фактическо положение е възникнало още при построяването на сградата през 1960 г. и то е създадено със съгласието на праводателите на ищеца. Твърди, че стаята и терасата са свързани функционално, поради което последната не е обща част и оспорва наличието на съсобственост между страните върху нея. При условията на евентуалност, ако се установи, че терасата е съсобствена, предявява възражение за изтекла в негова полза придобивна давност, като твърди, че той и неговите праводатели винаги са я владели цялата ведно със стаята. Моли иска да бъде отхвърлен и претендира разноски.

Районният съд въз основа на доказателствата по делото и на закона прие от фактическа и от правна страна следното:

В производството по предявен иск чл.32, ал.2 ЗС се касае до осъществяване на съдебна администрация на гражданско правоотношение между съсобственици по повод ползването на общата вещ. Съдът замества мнозинството от съсобствениците и преценява целесъобразността, както и възможностите съобразно участието на страните в съсобствеността за разпределяне ползването на общия имот, т.е. съдът е компетентен да се произнесе само по тези въпроси, които са от компетентността на мнозинството от съсобствениците. При разрешаване на спора съдът съобразява правата на съсобствениците, изградените от тях подобрения и фактическото положение до възникване на спора, както и предназначението на имота. Съдебната администрация се осъществява при съобразяване с фактическото състояние и с предназначението на вещта и съдът няма право да предписва или да взема предвид каквито и да било бъдещи преустройства с цел обособяване на отделни дялове за ползване – решение № 71/19.04.2011 г. по гр.д.№ 727/2010 г., ВКС, ІІ г.о.

За уважаването на иска ищецът следва да установи наличието на съсобственост и при какви дялове върху вещ, за чието ползване не може да бъде взето решение от съсобствениците, взетото решение е вредно за вещта или след взимане на решението са настъпили обстоятелства, които налагат да 2 се извърши ново разпределение на ползването.

Между страните е налице спор дали процесната тераса е съсобствена и представлява обща част за двата самостоятелни обекта или тя е прилежаща част към самостоятелния обект на ответника.

Следва да се даде отговор на въпроса налице ли е съсобственост между страните върху терасата.

Ищецът Г. С. С. се легитимира като собственик на самостоятелния обект с идентификатор *** с представения от него нотариален акт за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане № 96, том VІ, н.д. №2204 от 25.09.1990 г. Сделката има за предмет първия жилищен етаж от двуетажна жилищна сграда със застроена площ от 75 кв.м., състоящ се от стая, кухня, салон и ниша, ведно с две избени помещения, както и 1/3 ид. част от общите части на сградата.

Ответникът В. Г. С. се легитимира като собственик на една стая с площ 12 кв.м., разположена в северозападната част на първия жилищен етаж от същата сграда, със самостоятелен вход откъм терасата, както и на избеното помещение под салона на сградата, въз основа на договор за продажба, обективиран в представения по делото нотариален акт № 65, том VІІІ, н.д.

№4184 от 19.12.1993 г. От представената схема на самостоятелен обект в сграда е видно, че помещението е нанесено в кадастралната карта като самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** с площ 17.42 кв.м., с прилежащо избено помещение с площ 12 кв.м., при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж – ***, под обекта – няма, над обекта – ***. На схемата процесната тераса е отразена като част от самостоятелния обект на ответника.

От представения по делото архитектурен проект и от заключението на СТЕ е видно, че целият първи етаж от процесната сграда представлява едно жилище с площ от 71.13 кв.м., като ъгловата стая в северозападната част /претендираната от ответника/ е предвидена за кухня.

От горното е видно, че представения от ответника нотариален акт за продажба има за предмет реална част от жилището по проекта.

Следва да се отговори на въпроса допустима ли е продажбата на реална част от сграда или жилище.

Съгласно чл.62 ЗТСУ /отм./, който е действал към момента на 3 продажбата, правни сделки за прехвърляне на реално определени части от сгради или жилища могат да се сключват само ако обособените дялове или части отговарят на одобрен за това архитектурен проект. Това се удостоверява от специализираните органи на общинската администрация. Идентична е и действащата разпоредба на чл.202, ал.1 ЗУТ, според който доброволна делба на съсобствена сграда, жилище или друг обект, както и правни сделки за прехвърляне на реално определени части от тях могат да се извършват само ако обособените дялове или части отговарят на одобрени за това инвестиционни проекти, с изключение на обектите по чл.147, ал.1, т.1. Това се удостоверява от общинската (районната) администрация.

Забраната за придобиване на реални части от жилища или сгради чрез правни сделки се отнася и до придобиването на такива реални части чрез давностно владение, защото целта на закона е да не се създава недопустимо от гледна точка на строителните правила и норми отделяне на части от сгради или жилища и тяхното притежаване отделно от главната вещ, към която са принадлежали.

Съгласно Тълкувателно решение № 3 от 28.06.2017 г. на ВКС по т. д. № 3/2014 г., ОСГК, договор за продажба на реална част от жилище не е нищожен и валидно обвързва страните по него, но за да настъпи вещнопрехвърлителният ефект на сделката е необходимо да е изготвен и одобрен инвестиционен проект за обособяване на двете части, който следва да бъде реализиран при спазване на строителните правила и норми. Касае се до сложен фактически състав на сделката, който включва гражданскоправна и административна част, които трябва да са кумулативно изпълнени, за да се прехвърли собствеността.

По делото е установено, че инвестиционен проект за обособяването на двете части от жилището не е изготвен и не е одобрен. Извършено е фактическо преустройство като са зазидани вратите, свързващи стаята на ответника с останалата част от жилището.

При това положение съдът приема, че вещнопрехвърлителното действие на представения от ответника договор за продажба на стаята не е настъпило и ответникът не е придобил собствеността върху реална част от жилището на ищеца. Отразяването на стаята в кадастралната карта като самостоятелен обект не може да замести необходимия инвестиционен проект. При това 4 положение ответникът не може да се легитимира като собственик и на процесната тераса или на идеална част от нея.

Не е налице съсобственост, поради което искът за разпределяне ползването на терасата като съсобствена вещ между страните следва да се отхвърли.

При този изход на делото ищецът следва да заплати на ответника сторените от него разноски, но ответникът не е представил доказателства за разноските си, поради което такива не следва да се присъждат.

По изложените съображения съдът

РЕШИ:

ОТХВЪРЛЯ предявения от Г. С. С. с ЕГН ********** от гр. **** против В. Г. С. с ЕГН ********** от **** иск по чл.32, ал.2 ЗС за определяне начин за реалното ползване на съсобствена между страните открита тераса с площ 11,7 кв.м., разположена на първия етаж в многофамилна жилищна сграда с идентификатор *** със застроена площ от 99 кв.м., разположена в поземлен имот с идентификатор *** с площ от 388 кв.м., с адрес: гр. ****.

РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Пазарджик в 2-седмичен срок от съобщаването му на страните.

Съдия при Районен съд – Пазарджик: _______________________ 5