Решение № 5576 от 24.08.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 5576 гр. София, 24.08.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-1 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и шести ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Екатерина Стоева при участието на секретаря Весела Хр. Станчева като разгледа докладваното от Екатерина Стоева Гражданско дело № 20221100105956 по описа за 2022 година

Производството е образувано по искова молба на Б. С. Й. с предявени против ********“ ООД осъдителни искове с правно основание чл.79 ЗЗД за сумата 25 134лв., представляваща стойност на неизпълнени строителни дейности и с правно основание чл.92 ЗЗД за сумата 7200евро, представляваща неустойка за забава за периода 14.01.2022г.-08.06.2022г., ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до изплащането.

Твърденията на ищцата са, че е правоприемник на майка си М.А.Д. /починала на 27.03.2019г./, която сключила с ответното дружество предварителен договор на 08.06.2016г., а след това и окончателен договор на 19.02.2018г. за учредяване правото на строеж върху недвижим имот-УПИ V-272 в кв.736 по плана на гр.София, Зона Г-13.

С тях ответното дружество се задължило да построи в имота жилищна сграда, от която в замяна на отстъпеното право на строеж М.Д. да получи в собственост апартамент № 2 на втори етаж, с площ 84.40 кв.м.; апартамент № 3 на втори етаж с площ 54.90 кв.м., гараж № 2 на партерния етаж с площ 16.80 кв.м. и паркомясто № 3 на партерния етаж с площ 12 кв.м. Било уговорено тези обекти да се предадат в степен на завършеност, посочена в исковата молба, както и да се предадат при подписване на акт обр.15, а сградата завършена и въведена в експлоатация с акт обр.16 в срок до 38 месеца, считано от даване строителна линия и ниво. Ищцата твърди, че на 14.10.2021г. изтекъл срока за изпълнение на строежа, но към тази дата не бил подписан дори акт обр.15.

Твърди също, че ответникът не изпълнил част от строително-монтажните работи в 1 апартамент № 2 и № 3 на стойност 25 134лв., както и е в забава по отношение задължението за въвеждане сградата в експлоатация с разрешение за ползване, поради което претендира и заплащането на неустойка по чл.30 от предварителния договор.

Ответникът оспорва исковете с доводи, че неподписването на акт обр.15 е по вина на ищцата, която поискала монтирането на значително по-скъп ламинат, а от друга страна част от посочените в исковата молба довършителни работи не са били предвидени за изпълнение. Навежда на нищожност клаузата за неустойка, както и възражение за нейната прекомерност.

Съдът, като взе предвид становищата на страните и прецени доказателствата по делото, намира следното:

Не е предмет на спор облигационното правоотношение по сключен предварителен договор от 08.06.2016г., а след това и окончателен договор от 19.02.2018г., обективиран в нотариален акт за учредяване право на строеж срещу задължение за строителство №164, том I, рег.№1793, дело №141/2018г., като страна по него е М.Д., починала на 27.03.2019г., чийто правоприемник е ищцата като наследник по закон, видно от представеното по делото удостоверение за наследници изх.

№25/02.05.2019г. Установи се също, а и страните не спорят относно това, че по отношение процесния имот не е издаван акт обр. №15, нито акт обр. № 16.

Видно от чл.1, ал.1 от договора предметът е учредяване на правото на строеж върху УПИ V-272, находящ се в гр. София, Зона Г-13, ул. ******** за извършване на строителство на апартамент № 2 на втори етаж, с площ 84.40 кв.м. и на апартамент № 3 на втори етаж с площ 54.90 кв.м., гараж № 2 на партерния етаж с площ 16.80 кв.м. и паркомясто № 3 на партерния етаж с площ 12 кв.м.

Видно от чл.7, ал.2 от договора срокът за издаване на разрешение за ползване и възвеждане на сградата в експлоатацияе 38 месеца до акт 15 и 42 месеца считано от датата на подписан протокол за даване на строителна линия, акт 16.

Що се отнася до начина на предаване на процесния имот, в чл.26, ал.2 от договора са описани подробни технически условия и описание на строителните материали, като преди това приемателят предаде обекта след подписване на акт образец №15- чл.26, ал.1. Описанието на условията в ал.2 включва конструкциястоманобетон, топло и хидроизолации, материали и размери, фасади (входни и интериорни врати и др.). Степента на завършеност на апартаментите включва: подовеламинат клас АС за спални, дневни и кухня, теракот за коридори, стени и таванидетайл за страни преди полагане на латекс, гипсова мазилка на цвят по избор, бани и тоалетни-фаянс по стени, тавани-бял латекс, балкони-студоустойчив гранитогрес, парапет по архитектурен детайл от инокс и стъкло или ковано желязо, дограма и френски прозорци. Включват се и условия и материали за общите части-стълбища, парапети, гаражи, електроинсталации, мълниезащитна инсталация, заземителна 2 инсталация, ОиВ и ВиК инсталация. Предвид, че са посочени материали по клас, предвидено е, че ако се вложат материали от по-нисък клас, приемателят се задължава да покрие разликата в цените (ал.2).

При неизпълнение на поетите по договора задължения са предвидени неустоечни клаузи в раздел VI от договора. По-специално в чл. 30, ал.1 клаузата гласи, че ако приемателят изпадне в забава по негова вина относно срока за въвеждане на сградата в експлоатация и за издаване на разрешение за ползване по чл.7, ал.2, дължи се неустойка. Но задължението за мораторна неустойка не възниква докато не изтекат три месеца от момента на настъпване на забавата, а след това размерът е уговорен по 100 евро за всеки просрочен ден.

В изпълнение на част от задълженията на приемателя по договора свидетелстват представените разрешение за строеж №35/02.07.2018г. на СО, р-н „Оборище“ и протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа от 14.08.2018г.

От заключението на вещото лице по приетата СТЕ се установява, че процесните апартаменти №2 и №3 се намират на втория етаж на сградата на ул. „Чаталджа“ №16, като ап. №2 е със застроена площ 84.40кв.м., а ап. №3-54.90 кв.м., заедно със съответните мазета. При извършения оглед на място вещото лице е установило, че в ап. №2 липсват интериорни врати, подовата настилка е изпълнена с ламинат, в банята са положени фаянс и теракот, частично е изпълнен гипсокартон по тавана, ВиК инсталациите са на тапи, а електрическата инсталация е доведена до кутиите, без монтирани електрически контакти и с частично монтирани ключове. Монтирани са радиатори, а парапетите на балкона са монтирани некачествено. В ап. №3 липсват интериорни врати и ламинат, в банята не са изпълнени фаянсът и теракотът, ВиК инсталацията е на тапи, а електрическата инсталация е доведена до кутиите, с частично монтирани ключове и контакт до конзола; установени са и петна около радиаторите по латекса. Относно гараж №2 вещото лице е установило, че пред него е монтиран електрически трансформатор, като кабелът към него преминава по тротоара и влиза в гаража, поради което достъпът до гаража е затруднен. Допълнително достъпът е възпрепятстван от ламаринени оградни пана, а от другата страна пред гаража се намира дърво, което затруднява маневрирането. За паркомясто №3 не са установени конкретни допълнителни СМР. Вещото лице е посочило, че сградата е завършена на груб строеж, но са останали недовършени видове СМР, както и такива, които са били компрометирани с течение на времето, поради което не е съставен акт обр.15. Според вещото лице договорените срокове за строителството са изтекли на 14.10.2022г. Вещото лице не е установило извършването на допълнителни СМР в ап.

№2 и ап. №3 извън договорените, като поради липсата на електричество в сградата не е могло да бъде проверено видеонаблюдението на домофонната инсталация, а поради 3 липсата на достъп до гаража не е могло да се установи наличието на осветление в него. Не са били предоставени и данни за извършени проби на електрическите и ВиК инсталациите.

Въз основа на извършения оглед и анализа на необходимите довършителни работи вещото лице е определило приблизителни към момента на изготвяне на заключението цени на СМР за довършване на ап. №2 и ап. №3 на 14 476.20лв. без печалба и ДДС, като с начислени 12% печалба и 20% ДДС стойността възлиза на 19 108.58лв. За довършване на гараж №2 са необходими СМР на стойност 2 895.60лв., а за осигуряване на свободен достъп до гаража чрез премахване на дървото и преместване на трафопоста са необходими постъпки пред съответните органи, за които вещото лице е посочило ориентировъчна стойност около 1 340лв., т.е. общата стойност за привеждане на обектите в готовност за експлоатация е определена на 23 339.18 лв.

От показанията на св. Б.М. се установява, че е посещавала сградата и процесния апартамент, като последно е била в него през предходната година. При посещението си е видяла, че апартаментът е недовършен- стените са измазани, на пода има циментова замазка, липсват плочки и интериорни врати, има поставена дограма, а апартаментът не е годен за обитаване. Свидетелката лично е забелязала и лошото състояние на парапета на балкона, който се е клател и не е бил надеждно закрепен. Присъствала е на среща между собствениците и инвеститора в офиса на строителния надзор, на която са обсъждани пречките за въвеждане на сградата в експлоатация, включително наличие на течаща тръба, електрическо табло, дърво, препятстващо ползването на гараж, както и необходимост от екзекутиви. Свидетелката е присъствала и на среща с инвеститора, на която той е заявил, че не е изпълнил задълженията си към ищцата и не е успял да довърши апартамента. Съдът не кредитира показанията на свидетелката в частта, в която възпроизвежда сведения, получени от ищцата или други лица, относно съдържанието на договореното между страните, необходимите довършителни работи и определени ценови лимити, доколкото тези обстоятелства не са възприети лично от нея, а и за тях за представени писмени документи.

От показанията на св. С.П. се установява, че е собственик на апартамент, намиращ се под апартамента на ищцата, и е посещавал апартамента на ищцата през предходното лято. При посещението забелязал, че апартаментът е на замазка, в банята няма плочки, липсват интериорни врати и подова настилка, а стените са боядисани с латекс; както и че парапетът на терасата се клати. Свидетелят установил, че в сградата липсва главно електромерно табло и кабел за захранването му, поради което няма достъп до гаража, както и че не е довършена вентилацията на подземните гаражи и има недовършени работи по асансьора и други части на сградата. Посочил е, че парапетите на балконите са компрометирани, като на някои от тях се клатят опасно.

Сградата е приета с акт обр. 14, но няма акт обр.15 и акт обр.16, както и че от края на 4

2019г. по сградата не са извършвани строителни работи. Лично присъствал на среща през 2021 г., на която инвеститорът заявил, че няма средства да завърши сградата, както и на последващи разговори относно извършването на конкретни СМР. Не следва да се кредитират показанията на свидетеля в частта, в която възпроизвежда сведения и информация, получени от ищцата, относно договореното съдържание на довършителните работи в нейния апартамент и предложенията на строителя за материали, доколкото тези обстоятелства не са възприети лично от свидетеля.

От показанията на св. А.М. архитект, който е проектирал процесната сграда на ул. „Чаталджа“ се установява, че е участвал и в процедурата по съставяне на акт обр.15. На въпрос относно извъндоговорни искания на ищцата първоначално заявява, че не е наясно с такива, като посочва единствено, че е имало претенции към входа и гаражите. Впоследствие, на конкретно поставен въпрос, свидетелят заявява, че е чувал за изисквания от страна на ищцата за осигуряване на достъпа чрез отрязване на дърво и преместване на табло. Показанията му в тази част са противоречиви, доколкото първоначално сочи, че не е наясно с подобни обстоятелства, а впоследствие заявява, че е запознат с тях, като същевременно не става ясно дали информацията е възприета лично от него. Свидетелят изрично посочва и че ищцата не му е споменавала за довършителни работи, претенции или дървото, както и че не може да посочи точно кои са нейните апартаменти.