Решение № 28 от 20.01.2021, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 28 гр. София , 20.01.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 6-ТИ ТЪРГОВСКИ в публично заседание на двадесети януари, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател:

Членове:

Иван Иванов

Зорница Хайдукова

Валентин Бойкинов като разгледа докладваното от Иван Иванов Въззивно търговско дело № 20201001002289 по описа за 2020 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

С решение № 70 от 15.06.2020 г. по т.д. № 238/ 2019 г. на Софийския окръжен съд, търговско отделение, І състав Община Златица - гр. Златица, Софийска област е осъдена да заплати на „Потребителна кооперация „Златица 91“ - гр. Златица, Софийска област, както следва : на основание чл.232, ал.2 от ЗЗД сумата 28 800 лева, с включен ДДС, представляваща незаплатена наемна цена за периода от 1.10.2018 г. до 30.09.2019 г., дължима по договор за наем от 1.02.2008 г. на недвижим имот в гр. Златица - 502.42 кв.м. от сграда - комбинат, от които 352.42 кв.м. партер и 150 кв.м. мазета, ведно с 1/3 идеални части от общите части на сградата, ведно със законната лихва, считано от 1.10.2019 г. до окончателното й заплащане ; на основание чл.92, ал.1 от ЗЗД сумата 24 096 лева, представляваща неустойка за забава, дължима на основание чл.3.3 от договора за същи период, ведно със законната лихва, считано от 1.10.2019г. до окончателното й заплащане.

Срещу решението е подадена възззивна жалба от Община Златица - гр. Златица, Софийска област, в която са изложени следните оплаквания

1

Съдът не взел предвид нито едно от представените с отговора писмени доказателства, от които се установявало, че въззивникът не е ползвал имота. Не обсъдил и съображенията относно недоказаността на размера на иска.

Тъй като иска не бил доказан иска по отношение на главницата, от това следвало, че и неустойката е недължима и не следва да се присъжда. Съдът не обсъдил възражението за нищожност на неустоечната клауза, нито искането за допускане на счетоводна експертиза. В случай, че тя не била нищожна следвало размера й да бъде намален до този на законната лихва върху главницата.

Молбата е решението да бъде отменено и да бъде постановено друго решение, с което исковите претенции да бъдат отхвърлени изцяло.

Ответникът по въззивната жалба „Потребителна кооперация „Златица 91“ - гр. Златица, Софийска област, в писмения отговор я оспорва като неоснователна по следните съображения.

Безспорно било установено, че общината е ползвала процесния имот през исковия период, както и към настоящия момент. Освен това, на основание чл. 9, ал. 2 от договора преотдала част от помещенията на пенсионерския клуб и отдел „Социална закрила“. Затова твърденията, че следва да се иска наем от тези, които ползват обектите, били лишени от правна логика и противоречали на закона, съгласно който наем се плаща от наемателя.

Договора за наем съществувал и се транформирал в безсрочен, като ползването на помещението продължило със знанието и без противопоставянето на кооперацията.

Неоснователно било твърдението, че иска не е конкретизиран по размер, тъй като наемната цена била уговорена в договора. Недопустимо било искането за преизчисляване на наемната цена и размерът на дължимата неустойка, основано на твърдението, че част от наетия имот не се ползва.

Неоснователно било твърдението, че неустойката е прекомерна, тъй като сделката била търговска и затова съгласно чл. 309 от ТЗ размерът й не можело да се намалява. В случая той бил съобразен с очакваните вреди и затова не било налице „излизане“ от обезпечителната и обезщетителната функция на неустойката, а дори и да имало, то било допустимо като израз на санкционната й функция.

Молбата към съда е обжалваното решение да бъде потвърдено.

Софийският апелативен съд, търговско отделение, шести състав съобрази следното.

Въззивната жалба е процесуално допустима - подадена е в срока по чл. 259 от ГПК от страна 2 в процеса, която има правен интерес от

-3- обжалването на подлежащ на въззивен контрол валиден и допустим съдебен акт.

При обсъждането на нейната основателност приема за установено следното.

В исковата молба ищецът „Потребителна кооперация „Златица 91“ - гр. Златица, Софийска област твърдял, че сключил с ответника Община Златица договор за наем от 1.02.2008 г., по силата на който му предоставил временното възмездно ползване на имот в гр.Златица, подробно описан в молбата. Към настоящия момент договорът бил в сила, ответникът ползвал наетия имот, но не заплатил дължимия наем за периода от 1.10.2018 г. до 30.09.2019 г. в общ размер 28 800 лева. Освен това, на основания чл.3.3 от договора дължал неустойка за забава в размер на 24 096 лева за същия период.

Молбата към съда била да постанови решение, с което да осъди ответника да му заплати посочените суми.

Ответникът Община Златица - гр. Златица, Софийска област в писмения отговор оспорил исковете като неоснователни.

Оспорил твърдението, че след изтичането на уговорения срок договора се е трансформирал в договор за наем за неопределен срок в хипотезата на чл.236, ал.1 от ЗЗД, както и че в посочения в исковата молба период общината е продължила да ползва имота.

С писма от 28.05.2015 г. и от 21.02.2017 г. общината прекратила договора за наем, а с писмо от 3.10.2017 г. ищецът бил уведомен, че заседателната зала на партера на сградата е освободена от наемателя считано от 3.10.2017 г. и няма да бъде ползвана за в бъдеще.

Искът не бил конкретизиран по размер, защото съгласно договора площта от партерния етаж била 352.42 кв.м., а след 1.10.2017 г. площта от 210.84 кв.м. следвало да бъде приспадната.

Оспорена била и претенцията за неустойка в предявения размер. Липсвало валидно задължение за изплащане на неустойка, тъй като тя била акцесорно плащане по договор за 3 наем, а той бил оспорен изцяло.

Молбата към съда била да отхвърли исковете като неоснователни.

От преценката на доказателства, по отделно и в съвкупност, се установява следната фактическа обстановка на спора.

С договор за наем, сключен на от 1.02.2008 г., „Потребителна кооперация „Златица 91“ предоставила на Община Златица за срок от една година недвижим имот в гр. Златица 502.42 кв.м. от сграда - комбинат, от които 352.42 кв.м. партер и 150 кв.м. мазета, ведно с 1/3 ид.ч. от общите части на сградата срещу месечна наемна цена била 2 000 лева, без включен ДДС / 2 400 лева, с включен ДДС, платима до първо число на съответния месец. Договорена била и неустойка за забава в размер на 0.5 % за всеки просрочен ден.

С писмо с изх. № 39-01-3/ 28.05.2015 г. получено на 1.06.2015 г. Община Златица отправила до наемодателя предложение за уреждане на договорните взаимоотношения, като било изявено желание да ползва залата на партера почасово.

С писмо с изх. № 39-01-15/ 3.10.2017 г., получено на 4.10.2017 г. ответникът уведомил ищеца, че счита договора за прекратен на основание непротивопоставянето на ищеца на изявлението в предходното писмо.

С писмо с изх. № 46-15-3/ 3.10.2017 г. ответникът уведомил председателя на пенсионерския клуб „Златина“, че вследствие невъзможността за уреждане на наемните отношения с ПК „Златица 91“ се налага помещението с площ от 96.51 кв.м. на партера в сградата да бъде освободено.

С писмо изх. № 24-03-51/ 3.10.2017 г. ищецът уведомил Агенция за социално подпомагане, Дирекция СП - Пирдоп, че вследствие невъзможността за уреждане на наемните отношения с ПК „Златица 91“, се налага помещението от 60.80 кв.м. на партера в сградата да бъде освободено.

С решение № 292, отразено в протокол № 37 от извънредното заседание на Общински съвет - Златица, проведено на 8.12.2017 г., било дадено съгласие кмета на общината да предприеме всички необходими действия по прекратяването на договора за наем, считано от 1.01.2018 г. и за освобождаване на наетите помещения в сградата.

4

В производството пред въззивната инстанция е прието заключението на счетоводна експертиза, изготвено от вещото лице Л. З., в което на поставените задачи са дадени следните отговори.

Евентуално дължимата главница за периода от 1.10.2018г. до 30.09.2019 г. е 28 800 лева.

Общият размер на законната лихва върху евентуално дължимата главница за периода от второ число на всеки месец, следващ месеца за който е евентуално дължим всеки един наем, до завеждането на исковата молба - 16.09.2019 г. е 1 228.67 лева.

Общият размер на превишението на сумата на претендираната неустойка - 24 096 лева, над сумата на законната лихва - 1 228.67 лева, е 22 867.33 лева или 1 861.15 %.

Претендираната неустойка върху всяка евентуално дължима наемна цена за всеки отделен месец надхвърля претендирания наем от 2 000 лева,

-5- както следва : за м. октомври 2018 г. е 4 008 лева, а превишението е с 2 008 лева (100.4 %) ; за м. ноември 2018 г. е 3 648 лева, а превишението е с

1 648 лева (82.4 %) ; за м. декември 2018 г. е 3 276 лева, а превишението е с 1 276 лева (63.8 %) ; за м. януари 2019 г. е 2 904 лева, а превишението е с 904 лева (45.2 %) ; за м. февруари 2019 г. е 2 568 лева, а превишението е с 568 лева (28.4 %) ; за м. март 2019 г. е 2 196 лева, а превишението е със 196 лева (9.8 %).

За периода от 1.04.2019 г. до 30.09.2019 г. претендираната неустойка не превишава наемната цена.

При тази фактическа обстановка, в рамките на правомощията си по чл. 269 от ГПК, настоящият състав на въззивната инстанция приема от правна страна следното.

Правното основание на главния иск е чл. 228, пр.2, във връзка с чл. 79, ал.1 от ЗЗД.

Правоотношението между страните е възникнало по силата на валидно сключен договор за наем, който след изтичането на едногодишния срок по чл. 4, ал. 1 - 1.02.2009 г., следва да се счита продължен за неопределен срок, тъй като по делото няма нито твърдения, нито данни за противопоставяне на наемодателя имота да бъде ползван от наемателя след тази дата.

Доказателство за ползването на имота след тази дата са представените от ищеца извлечения от банковата сметка на ответника за 2011 г. и пет фактури, издадени в периода м. юли - м. декември 2013 г., които установяват плащания на наемната цена.

5

Възражението на въззивника, че договора не е обвързвал страните за периода на исковата претенция, поради едностранното му прекратяване с изявлението в писмото от 28.05.2015 г., е неоснователно. Преди всичко това изявление не може да бъде възприемано като предизвестие за прекратяване по смисъла на чл. 238 от ЗЗД, тъй като текста е ясен и недвусмислен - с него наемателят предлага на наемодателя единствено преуреждане на договорните взаимоотношения, и нищо друго. Показателен е факта, че договорната връзка не е била прекъсната и към 8.12.2017 г., когато на заседание на общинския съвет в присъствието на органния представител на кооперацията - наемодател, на кмета на общината е било възложено предприемането на действия по прекратяването на договора и освобождаването на имота, като по делото няма данни такива действия да са били извършени до деня на предявяването на иска.

Ответникът, в чиято тежест е да докаже твърденията, от които извлича полза за себе си, не е ангажирал доказателства нито за това, че се е отказал от договора в хипотезата на чл.238 от ЗЗД, нито че е освободил имота и го е предал на наемодателя. Доколкото събраните доказателства установяват обратното, следва да се приеме, че ответника е ползвал имота за целия период от време, който е предмет на исковата претенция, и тъй като нито твърди, нито по делото има доказателства, че е платил наемната цена, искът по чл. 228, пр.2, във връзка с чл. 79, ал.1 от ЗЗД е доказан по основание.

При този извод като неоснователно следва да бъде преценявано възражението на ответника за недоказаност на размера на исковата претенция. То произтича от твърдението, че наемна цена не се дължи за частите от имота, които са били ползвани от пенсионерски клуб и от службата за социално подпомагане, тъй като общината е прекратила отношенията си с тях.

По делото няма данни ищецът - наемодател да се е противопоставил на действията на наемателя, по силата на които помещение с площ от 96.51 кв.м. на партера в сградата е било ползвано от пенсионерския клуб „Златина“, а друго помещение с площ от 60.80 кв.м. на партера в сградата - от Дирекция „Социално подпомагане - Пирдоп“. Без значение за спора е дали така установените правоотношения по пренаемане на части от целия нает имот са били безвъзмездни или на общината е бил плащан наем, тъй като съгласно чл.234, пр. 2 от ЗЗД наемателят не се освобождава от задълженията си по договора за наем, когато пренаеме части от наетата вещ.