Решение № 15990 от 22.08.2024, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 15990 гр. София, 22.08.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 78 СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети юли през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Мария Ст. Танева при участието на секретаря РУМЯНА Д. ГЕОРГИЕВА като разгледа докладваното от Мария Ст. Танева Гражданско дело № 20231110160506 по описа за 2023 година

Образувано е по искова молба с вх. № 312926/03.11.2023г. на Столична ,,а, БУЛСТАТ:

,на Стефанова Николова.

Предявени са кумулативно обективно съединени искове, както следва: иск с правно основание чл. 79 ЗЗД във вр. с чл. 232 ЗЗД за заплащане на сума в размер на 1805,93 лв., представляваща неизплатената част от наемните цени за месеците януари, февруари и март 2021г.; иск с правно основание чл. 92, ал.1 ЗЗД за заплащане на сума в размер на 9262,54 лв., представляваща неустойка за забава върху главницата; и иск с правно основание чл. 86, ал.1 ЗЗД за заплащане на законна лихва за забава върху главницата от датата на подаване на исковата молба – 03.11.2023г. до окончателното изплащане на сумата.

В исковата молба се твърди, че на 26.09.2013г. между страните е бил сключен договор № СО-РД-55-620 за наем на части от имот – публична ,,ска собственост, за поставяне на рекламни елементи. Договорът бил сключен за срок от 10 години, считано от 26.12.2013г. до 26.12.2023, и бил изменен с Анекс № СО-РД-55-8/08.01.2014г.,с който била уговорена месечна наемна цена в размер на 66 886,30 лв. без ДДС или 80 80 263,56 лв.

Съгласно чл. 11 от Договора, при забава в заплащането на наемната цена, Наемателят дължи неустойка в размер на 0.5% на ден, но не повече от 3 месечни наема.

Въз основа на Решение № 776/06.10.2022г. на Столичния ,,ски съвет било сключено Споразумение № СОА23-ДГ55-281/13.04.2023г., съгласно което срокът на договора бил продължен до провеждането на нов търг или конкурс за съответните позиции, считано от 27.12.2023г. Със споразумение № СОА21-ДГ55-150/18.03.2021г. месечната наемна цена за периода 20.11.2020 – 31.01.2021г. е намалена с 50%.

Ищецът твърди, че съгласно чл. 13 от Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на Столична ,,а, може да извършва едностранна ежегодна актуализация на наемната цена с Индекса на потребителските цени, спрямо същия месец през предходната година, както и че в изпълнение на задължението си по ал.3 от посочената разпоредба, с писмо с рег.

№ СОА23-ТД26-9830/28.06.2023г. е уведомил ответника за актуализацията на наемната цена, като изменението не било прието от последния.

Посочено е, че обявеният от НСИ Индекс на потребителските цени за периода 1 септември 2019 – септември 2020г. с 0,9%. При увеличаване на така намалената с 50% наемна вноска с Индекса, наемът за м. януари бил изчислен в размер на 33 744,14 лв. без ДДС или 40 492,97 лв. с ДДС., дължими в срок до 05.12.2020г. Посочва се, че към момента на подаване на исковата молба били заплатени 33 443,15 лв. без ДДС (40 131,78 лв. с ДДС), а дължими са останали 300,99 лв. без ДДС (361,19 лв. с ДДС). Дължимата за м. януари неустойка за забава за периода 05.12.2020 – 03.11.2023г. в размер на 1919,65 лв.

Дължимата месечна цена по Договора за м. февруари 2021г. е изчислена в размер на 67488,28 лв. без ДДС или 80985,93 с ДДС, от която са заплатени 80263,56 лв. с ДДС, а дължими – 722,37 с ДДС. Мораторната лихва за забава за периода – 05.01.2021 - 03.11.2023г., е изчислена в размер на 3727,43 лв.

Що се отнася до размера на месечния наем за март месец, общата дължима сума, след актуализацията с Индекса на потребителските цени, е посочена в размер на 67488,28 лв. без ДДС или 80985,93 с ДДС, от които дължими – 722,37 лв. с ДДС – главница, и 3615,46 лв. лихва за забава за периода 05.02.2021 – 03.11.2023г.

Моли се съдът да осъди ответника за заплати горепосочените незаплатени суми, представляващи месечен наем за месеците януари, февруари и март 2021г., в общ размер на 1805,93 лв. и неустойка за забава за периодите - 05.12.2020 – 03.11.2023г., 05.01.2021 03.11.2023г. и 05.02.2021 – 03.11.2023г. в общ размер на 9262,54 лв., ведно със законната лихва за забава от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане на сумите.

В срока за отговор на исковата молба, ответникът, чрез пълномощника си – адв. В. Т., е депозирал такъв. Предявените искове са оспорени по основание и размер като неоснователни. Ответникът потвърждава наличието на твърдяната от ищеца облигационна връзка по договор за наем с рег. № СО-РД-55-620/26.09.2013г. за временно и възмездно ползване на части от имоти – публична собственост, за поставяне на рекламни елементи на територията на Столична ,,а за пакет Б 10, подробно описани в Приложение №2, който бил сключен за срок от 10г. след проведен конкурс от Столична ,,а. Наемната цена била уговорена в чл. 3 от Договора, в размер на 83 200 лв. без ДДС. Ответникът посочва, че на 08.01.2014г. бил сключен и Анекс № СО-РД-55-8 към процесния договор, съгласно който наемната цена била уговорена в размер на 66 886,30 лв. без ДДС (80 263,56лв. с ДДС).

Договорът бил удължен с Решение № 776/06.10.2022г. на Столичния ,,ски съвет, въз основа на което било сключено Споразумение № СОА23-ДГ55-281/13.04.2023г. Въз основа на сключеното споразумение с ищеца, срокът на договора бил продължен до провеждането на нов търг или конкурс за съответните позиции, считано от 27.12.2023г., след която дата е дължимо обезщетение за ползване на имота в размер на договорената със Споразумението наемна цена.

Ответникът излага подробни съображения, че не дължи посочените в исковата молба суми, като изтъква, че в отговор на полученото от Столична ,,а писмо е изпратил отговор – възражение, като възразява и срещу получените съответно на 28.08.2023г. и на 03.11.2023г.

Фактури № 5060018388/25.08.2023г. и № **********/01.11.2023г. Твърди, че в договора с ищеца не е налице клаузата, предвидена в чл. 13 от Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти, която дава право на ищеца едностранно да актуализира с Индекса на потребителските цени наемната цена по договора. Наредбата не била приложима, доколкото предметният обхват на Договора не попада в този, посочен в чл. 2, ал.1 от нея. В интерес на правната сигурност, следвало да бъдат приложими единствено условията и параметрите на конкурсната документация. Посочва, че между него и ищеца има сключено споразумение от 13.04.2023г., съгласно което били договорили срещу ползването на процесния имот сумата в размер на 66 886,30 лв. без ДДС, съответно 80 263,56 с включен ДДС. Посочва, че начислените над този размер суми били без правно основание. Ответникът излага твърдения, че чл. 13 от посочената Наредба дори да била приложима в случая, то тя би противоречала на разпоредбата на чл. 20а от ЗЗД, която предвиждала изменение на договорите единствено на основания, предвидени в нормативен акт с ранг на закон. Излага твърдения, че страните по договора не са уговорили възможност за едностранна промяна на договорените условия. Моли се да бъдат отхвърлени в цялост предявените искове.

Съдът, като съобрази представените по делото доказателства, намери за установено от фактическа страна следното:

2

Като безспорни и ненуждаещи се от доказване, следва да бъдат установени следните обстоятелства: 1) наличието на съществувало между страните облигационно наемно правоотношение, възникнало по силата на договор за наем № СО-РД-55-620 от 26.09.2013г., сключен за срок от 10г., по силата на който ищецът се задължил да предостави за временно и възмездно ползван части от имоти – публична ,,ска собственост, за поставяне на рекламни елементи на територията на Столична ,,а; 2) че между страните е сключен Анекс № СО-РД55-8 от 08.01.2014г., по силата на който била определена месечна наемна цена в размер на 66 886,30 лева без ДДС, съответно 80 263,56 лева с включен ДДС; както и че 3) че срокът на Договора е бил удължен съгласно Решение № 176/06.10.2022г. на Столичния ,,ски съвет, въз основа на което на 13.04.2023г. между страните било сключено Споразумение с рег. № СОА23-ДГ55-281/13.04.2023г., по силата на което договорът за наем оставал в сила до провеждане на нов търг или конкурс за съответните позиции.

Спорни остават въпросите за приложението на чл. 13 от Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на Столична ,,а към процесния договор за наем, съответно – за правото на Наемодателя да индексира ежегодно месечния размер на наемните вноски с Индекса на потребителските цени и дължимостта на претендираните от ищеца суми.

Видно от чл. 3 и чл. 5, ал.1 от процесния Договор за наем (л. 7-11), страните са се уговорили Наемателят да заплаща месечна наемна цена в размер на 83 200 лв. без ДДС, дължима до авансово до пето число за всеки следващ месец. В чл. 11 е предвидено, че при забава в плащането на наемната цена, Наемателят дължи неустойка в размер на 0.5% на ден от дължимата сума, но не повече от размера на 3 месечни наема. В случай, че забавата продължи повече от 2 месеца, Наемодателят има право да прекрати Договора с едномесечно писмено предизвестие. Съгласно чл. 12, за неуредените с Договора въпроси се прилагат разпоредбите на ЗЗД.

Видно от Анекс № СО-РД-55-620/26.09.2013г., чл. 3 от процесния договор е изменена, като размерът на месечния наем е намален на 66 886.30 лв. без ДДС. Със Споразумение с изх.№ СОА21-ДГ55-150 от 18.03.2021г. (л.15-16), страните се споразумели, че във връзка със спада в приходите от продажби на Наемателя, месечният наем ще бъде намален с 50% за периода от 20.11.2020 до 31.01.2021г. Сключено е и последващо Споразумение с изх. № СОА23-ДГ55-281 от 13.04.2023г. (л.17-18), съгласно което срокът на Договора се продължава до провеждането на нов търг или конкурс, като считано от 27.12.2023г., за ползването на имота е дължимо обезщетение в размер на месечния наем, в размер на 66 886,30 лв. без ДДС (80 263,56 лв. с ДДС).

По делото е представено и писмото (л.14), с което Столична ,,а уведомява ответника за извършената индексация с Индекса на потребителските цени, който според данните на НСИ се повишил с 0,8% за периода октомври 2020-октомври 2021, като се позовава на чл.

13, ал. 2 от Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на Столична ,,а. Видно от отговора на ответното дружество, то е възразило срещу индексацията на наемната цена.

Изтъква се, че никоя от страните не би могла да изменя Договора едностранно, като подобно действие противоречи на принципа на автономията на волята, обективиран в чл. 20а, ал.2 от ЗЗД, съгласно който договорите могат да бъдат изменяни, прекратявани, разваляни или отменяни единствено по взаимно съгласие на страните или на законоустановени основания.

В този смисъл, на основание чл. 15 ЗНА, е направен извод, че колизията между чл. 13, ал.2 от Наредбата и чл. 20а ЗЗД следва да бъде разрешена в полза на законовата разпоредба. На следващо място, направено е възражение във връзка с преуреждането на отношенията със задна дата, доколкото периодът, за който се претендират плащания е отминал повече от година преди подаването на исковата молба. Изтъква се и важността на прилагането на условията и параметрите, уредени в конкурсната документация, представена по делото (л.39-50) доколкото те са допринесли за формирането на волята за сключване на Договора.

Представени са и Фактури с номера 5060018388/25.08.2023г. и № **********/01.11.2023г. (л.37 и 38), издадени от ищеца, с които са начислени суми в размер съответно на 225441,50 лв. с ДДС (Индексация за 2021 и 2022г.) и 4695.42 лв. с ДДС (Индексация януари – септември 2021г).

По делото е изслушано и прието и неоспорено заключение по съдебно-счетоводна 3 експертиза, в което вещото лице е направило следните изводи: 1) размерът на индексираната с 0.9% месечна цена е в размер на 33 744,14 лв. без ДДС (40 492,97 лв. с ДДС) за месец януари; и 67488,28 лв. без ДДС (80985,93 лв. с ДДС) за месец февруари и март 2021г.; 2) ответникът е заплатил 40131,78 лв. с ДДС за месец януари и по 80 263,56 лв. с ДДС за февруари и март 2021г.; 3) дължимите суми, в случай на индексация, се равняват на 361,19 лв. с ДДС за м. януари и по 722,37 лв. с ДДС за февруари и март 2021г.; 4) размерът на неустойката за забава, при падеж на задълженията 5-то число на предходния месец, изчислена до датата на подаване на ИМ (03.11.2023г.) е изчислен в общ размер на 9262,62 лв., от които: 1919,70 лв. (за периода 05.12.2020-03.11.2023); 3727,44 лв. (за периода 05.01.2021-03.11.2023) и 3615,47 лв. (за периода 05.02.2021-03.11.2023). Съдът кредитира заключението на вещото лице в цялост, като пълно, обективно и компетентно.