Решение № 1597 от 26.07.2018, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е Н И Е № гр. София, 26.07.2018г.

В И М

Е Т О Н А Н А Р О Д А

Софийски градски съд, Търговско отделение, VІ-23 състав, в открито заседание на дванадесети юни две хиляди и осемнадесета година, в състав:

Председател:

Анна Ненова при секретаря Димитринка Иванова като разгледа докладваното от съдията докладчик т.д. № 8859 по описа за 2016г. и за да се произнесе взе предвид, следното:

Ищецът „Д.С.“

ЕООД твърди, че на 05.12.2012г. между страните е бил сключен договор за финансов лизинг, съгласно който на ищеца е било предоставено ползването на поземлен имот с идентификатор *** с площ от 625 кв.м., представляващ западната реална част от имот с пл. № 9 с площ от 1250 кв.м. в с. Бистрица, район „Панчарево“, Столична община, ведно с построената двуетажна жилищна сграда (близнак) с идентификатор ***, състояща се от първи и втори етаж, в които са изградени жилищни и сервизни помещения. Имотът е трябвало да бъде ползван като жилище (чл. 5 и чл. 14.3 от договора). На 05.12.2012г. е бил подписан приемо-предавателен протокол, с който имотът е бил предаден и в който е било подробно описано състоянието на земята и на сградата.

Няколко години управителят на дружеството и негови близки са обитавали къщата и прилежащия двор, при заплащане на уговорените лизингови вноски. Намерението е било имотът да се придобие по остатъчна стойност (чл. 3, ал. 3 от договора). Същевременно в периода от 05.12.2012г. до 05.12.2013г. в имота са били направени редица подобрения, както и необходими разноски в общ размер от 76 312. 53 лева с ДДС, подробно посочени в исковата молба по видове работа и стойност - по фасадата (топлоизолация и покритие с минерална мазилка, облицовка на подхода към входа от гранични плочи, монтаж на гаражни врати с дистанционно управление), на първи етаж (шлайфане на стени и тавани, грундиране, поставяне на латекс във входното антре, поставяне на настилка на паркет, гранитогрес, вградена камина, електрокотел и бойлер в дневната, поставяне настилка от гранитогрес и вградена кухня с електрически уреди в кухненския бокс, настилка от паркет в спалнята, доставка и монтаж на тоалетно казанче и мивка с долен и горен шкаф, доставка и монтаж на лира в санитарния възел, както и общи довършителни работи – доставка и монтаж на вътрешни врати, входна врата, електрическо табло, стабилизатор на електрическа енергия, вътрешна ел. инсталация, вътрешна ВиК инсталация, вътрешна отоплителна инсталация) и на втори етаж на сградата (шлайфане на стени и тавани, грундиране, поставяне на латекс във входното антре, поставяне на настилка на паркет, гранитогрес, вградена камина, електрокотел и бойлер в дневната, поставяне паркет в спалните, доставка и монтаж на тоалетно казанче и мивка с долен и горен шкаф, доставка и монтаж на лира в санитарния възел, както и общи довършителни работи – доставка и монтаж на вътрешни врати, входна врата, електрическо табло, стабилизатор на електрическа енергия, вътрешна електрическа инсталация, вътрешна ВиК инсталация, вътрешна отоплителна инсталация).

Като твърди още, че договорът за лизинг е прекратен съгласно писмо изх. № 004-30/26.09.2016г. на ответника, съответно е бил нищожен, и няма действащ договор за ползването на имота, ищецът иска присъждане на сумата от 76 312. 53 лева направени необходими и полезни разноски, както и евентуално се претендира обезщетение поради това, че имотът не е бил предаден съгласно уговореното по договора за лизинг предназначение като жилище и разноските са били необходими, със законните лихви от датата на исковата молба (02.12.2016г.) до окончателното плащане. Разноските са направени със знанието и без противопоставянето на ответника, който е и признал извършването им (в отправено предложение за спогодба), но ги оценява на стойност от 23 904 лева.

Ответникът „Р.С.“

ЕООД оспорва исковете.

Основно възразява, че не е имало признание за дължимост на разноски, нито постигнато съгласие те да се платят, както и че такива не са правени със знанието и без противопоставянето на ответника. Възразява още, че имотът е бил предаден в състояние съответно на уговореното ползване, а направените от ищеца разходи, ако са направени, което се оспорва, в твърдения размер и имат характер на подобрения, които са запазени, не подлежат на възстановяване, съгласно изрична уговорка от страните по договора за лизинг по раздел ІІ от договора.

Същевременно договорът за лизинг е бил развален от ответника, но ищецът не е върнал имота, нито ответникът е бил допуснат за да види направените промени.

От ответника се прави възражение за прихващане на претендираната от ищеца сума със сумата от 23 930 лева, представляваща неизплатени лизингови вноски по договора за лизинг за времето от 01.2015г. - 10.2015г., сумата от 34 598. 63 лева неустойка по чл. 21, ал.

2 от договора за лизинг, поради това, че лизинговият имот не е бил върнат, 183. 08 лева разходи за застраховка на имота съобразно фактура № 25 от 20.04.2016г. и остатък от разходи за застраховка на имота за 2015г., съобразно фактура № ********* от 25.11.2015г., дължими на основание чл. 18, ал. 3 от договора за лизинг, сумата от 135. 11 лева такса битови отпадъци по фактура № 25/20.04.2016г., дължима на основание чл. 14.6 от договора за лизинг, 834. 18 лева, представляваща общ размер на неустойките (наказателни такси) за неплащане на дължимите лизингови вноски към датата на уведомление за разваляне, на основание чл. 21, ал. 1 от договора за лизинг, както и сумата от 3 129. 33 лева средномесечен пазарен наем за имота за периода от 29.09.2016. до 29.11.2016г., общо 67 582. 93 лева. Сумите са предявени за прихващане в посочената поредност.

Не се оспорва сключването на договор за лизинг, предаването на лизинговия имот със съставянето на протокол и че имотът не е бил връщан от ищеца.

По предявените искове

Съдът като съобрази фактите и доказателствата по делото, поотделно и в тяхната съвкупност, възприема от фактическа страна по делото следното:

На

20.10.2009г. между Н.Л.Т.и Л.П.Н.е бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, съгласно който е било уговорено сключването на окончателен договор, с който Н.Л.Т.да прехвърли на Л.П.Н., като купувач, поземлен имот, находящ се в село Бистрица, Столична община, район „Панчарево“ с площ от 625 кв.м., съставляващ по документ за собственост западната реална част от имот пл. № 9, целия с площ от 1 250 кв.м., попадащ в парцел І от квартал 1 по плана на гр. София, местност „Вилна зона Калфин дол“, по действащата регулация представляващ поземлен имот 228, заедно с построената в този имот западна реална част от двуетажна жилищна сграда (тип „близнак“), изградена до степен на завършеност „груб строеж“, състояща се от първи и втори етаж, заедно с мазе с тоалетна в сутерена и заедно със съответните идеални части от общите части на двата близнака. Окончателен договор е трябвало да бъде сключен до 30.06.2014г.

Съгласно клаузата на чл. 2 от договора, владението на имота се е предавало в деня на подписване на договора и след 20.10.2009г.

Л.П.Н.е придобила и започнала да упражнявала владение върху имота, въз основа на сключения предварителен договор.

Поради парични задължения на собственика на имота, от негов кредитор е било предприето принудително изпълнение, като към 2012г. е било образувано и е било висящо изпълнително производство, по което изпълнението е било насочено и към имота, предмет на предварителния договор.

Л.П.Н.е имала желание да придобие собствеността върху имота, но не е разполагала с необходимите средства, за да го купи незабавно от собственика или да участва при наддаване в публична продан, при което след осъществен контакт и разговори между нея, „Р.

(България)“ ЕАД (в чиято полза имотът е бил ипотекиран като обезпечение по договор за кредит) и „Р.с.“ ЕООД (тогава с наименование и правноорганизационна форма „Р.С.“ ЕАД), имотът е бил придобит от последното дружество в проведена по изпълнителното дело публичната продан, а на 05.12.2012г. между „Р.с.“ ЕООД и учреденото на 26.11.2012г. ищцово дружество „Д.С.“ ЕООД, с едноличен собственик на капитала и управител Л.П.Н.и със седалище и адрес на управление на административния адрес на имота в Бистрица, е бил сключен договор за лизинг относно имота.

В договора за лизинг, сключен за срок от 15 години, и с предмет предоставяне на ползването на имота на лизигополучателя - ищец срещу възнаграждение, заплащано под формата на лизингови вноски в сроковете и условията, уговорени в договора (чл. 1), имотът е бил индивидуализиран като поземлен имот с идентификатор ***, целия с площ от 625 кв.м., съставляващ западната реална част от имот с пл. № 9 с площ от 1250 кв.м., попадащ в парцел І, отреден за „Вилен комплекс за индивидуално застрояване“ от квартал 1 по ЗРП на гр. София, местност „Вилна зона Калфин дол“, заедно с построената в този имот западна реална част от двуетажна жилищна сграда (тип близнак) с идентификатор ***, състояща се от първи етаж от: дневна, спалня, кухненски бокс, кабинет, баня с тоалетна, тоалетна, тераса и гараж, и втори етаж от: дневна, спалня, кухня, баня с тоалетна, тоалетна и две тераси, заедно с мазе с тоалетна в сутерена, ведно с всички подобрения и приращения в имота, заедно със съответните идеални части от общите части на двата близнака.

Съставът и състоянието на дворното място и сградата са били конкретно описани в приемо-предавателен протокол от 05.12.2012г., двустранно подписан за лизингодателя и лизингополучателя, включително по предоставени от лизингополучателя данни – покрив, фасада, първи етаж, втори етаж, тавански етаж, мазе, външен вход, и сградни инсталации – водопровод и канал стандартна (за нуждите) с водомер, отчитащ на база, и електрическа инсталация – стандартна (за нуждите), захранвана с генератор. Предаването на имота е било съгласно уговореното в чл. 2 от договора за лизинг.

Съгласно клаузата на чл. 11 от договора за лизинг, раздел „Предаване на имота и отговорност“, лизингополучателят е декларирал, че подробно се е запознал с имота преди сключване на договора и няма претенции към неговото текущо състояние, както и е заявил още, че същото напълно го удовлетворява.

Лизингополучателят е разполагал с опция да придобие собствеността върху имота от лизингодателя след заплащане на всички лизингови вноски, остатъчната стойност и другите дължими суми по договора за лизинг, по време на действие на договора за лизинг или след изтичане на неговия срок (чл. 3). Имотът е трябвало да бъде ползван за неговото обичайно предназначение (чл. 5). Всички рискове, ползи, разноски, публични и други задължения и експлоатационни разходи, свързани с имота, са били за сметка на лизингополучателя от приемането на имота до връщането му.

Лизингодателят не е носил отговорност за избора на имота и неговото състояние, както и за последващото му стопанисване и ползване (чл. 6). Имотът е трябвало да бъде предоставен за ползване, съответно приет и ползван, в състояние и по начин, описани в договора за лизинг (чл. чл. 12.1 и чл. 14.1 от договора ). Лизингополучателят се е задължил да поддържа имота винаги в добро състояние и да се грижи за поддръжката и ремонтите, необходими за целта, за своя сметка, без претенции за обезщетение.

Предварително писмено съгласие от лизингодателя е било необходимо при ремонти на стойност над 10 000 лева (чл. 7, ал. 1 ). В клаузата на чл. 7, ал. 2 от договора са били уредени последиците от повреди и замърсявания преди придобиване на имота и след това – за сметка на лизингополучателя. За сметка на лизингополучателя са били и работите по надзора и поддръжката на вътрешни и външни съоръжения, снегопочистването, охраната и почистването на лизинговия обект (чл.

7, ал. 4).

В раздел VІ от договора са били уговорени лизинговото възнаграждение и плащания, в раздел VІІ - сключваните от името и в полза на лизингодателя, но за сметка на лизингополучателя застраховки. В раздел VІІІ от договора са били уреди последиците от неизпълнението на договора между страните и дължимите неустойки.

Действието на лизинговия договор е можело да бъде преустановявано на различни основания, включително лизинговият договор е можело да бъде развален (чл. 26.1.3). Развалянето от страна на лизингодателя по вина на лизингополучателя е било при конкретно установени случаи на неизпълнение - при неплащане на лизингова или авансова вноска повече от 30 дни след падежа или при други случаи на неизпълнение – ако съответното задължение не е изпълнено до 30 дни след възникването му (чл. 27, ал. 1, т.