Решение № 7591 от 12.12.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 7591 гр. София, 12.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Ж СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и шести ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Калина Анастасова

Членове:

Темислав М. Димитров

Мила Г. Димова при участието на секретаря Мария Б. Тошева като разгледа докладваното от Темислав М. Димитров Въззивно гражданско дело № 20251100510997 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 258 – 273 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК).

Образувано е по въззивна жалба на етажните собственици в етажна собственост, намираща се в гр. София, ул. „А********, комплекс „Мирамонте“, представлявани от управителя „Образцов вход“ ЕООД, срещу решение № 13593/11.07.2025 г. по гр.д. № 70492/2024 г. по описа на СРС, 77 състав, с което са отхвърлени исковете с правно основание чл. 422, ал. 1 ГПК, вр. чл. 51, вр. чл. 6 ЗУЕС, предявени от жалбоподателите срещу П. Д. К., за признаване за установено, че ответникът дължи в полза на ищците сумата в общ размер на 2817,81 лв., представляваща неплатени месечни вноски за ремонт, режийни разходи и „Фонд ремонт“ на етажната собственост, дължими във връзка с ап. 2, намиращ се на адрес: гр. София, ул. „А********, комплекс „********, за период от 01.12.2022 г. до 22.07.2024 г., за която сума е издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК от 28.08.2024 г., постановена по ч.гр.д. № 45443/2024 г. по описа на СРС, II ГО, 77 състав.

Жалбоподателите счита, че обжалваното решение е неправилно. Твърдят, че сумите, предмет на исковете, се дължат въз основа на взети решения по реда на чл. 18 ЗУЕС, поради което исковете се явяват основателни. Ето защо, молят решението на 1

СРС да бъде отменено и исковете да бъдат уважени. Претендират разноските по производството.

Ответникът по жалбата - П. Д. К., оспорва жалбата, като счита, че обжалваното решение е правилно и моли същото да бъде потвърдено. Претендира разноските по производството.

Софийски градски съд, като прецени събраните по делото доказателства, въз основа на закона и във връзка с наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт, достигна до следните фактически и правни изводи:

Първоинстанционният съд е бил сезиран от етажните собственици в етажна собственост, намираща се в гр. София, ул. „А********, комплекс „Мирамонте“, представлявани от управителя „Образцов вход“ ЕООД, с искове с правно основание 422, ал. 1 ГПК, вр. чл. 51, вр. чл. 6 ЗУЕС, предявени срещу ответника П. Д. К., за признаване за установено, че ответникът дължи на ищците сумата в общ размер на 2817,81 лв., ведно със законната лихва от датата на подаване на заявлението за издаване на заповед за изпълнение – 25.07.2024 г., до погасяването, представляваща неплатени месечни вноски за ремонт, режийни разходи и „Фонд ремонт“ на етажната собственост, дължими във връзка с ап. 2, намиращ се на адрес: гр. София, ул.

„А********, комплекс „********, за период от 01.12.2022 г. до 22.07.2024 г., за която сума е издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК от 28.08.2024 г., постановена по ч.гр.д. № 45443/2024 г. по описа на СРС, II ГО, 77 състав, както следва: встъпителна вноска размер на 121,26 лв., начислена за периода от 01.12.2022 г. до 31.12.2022 г.; вноска за „Наем офис на ЕС“ в размер на 2,72 лв., начислена за периода от 01.12.2022 г. до 31.12.2022 г.; вноска за „Наем офис на ЕС“ в общ размер на 48.83 лв. за периода от 01.01.2023 г. до 31.07.2024 г.; вноска за „Фонд ремонт на Комплекс“ в общ размер на 237,00 лв. за периода от 01.12.2022 г. до 22.07.2024 г.; вноска за „Фонд ремонт Сграда“ в общ размер на 154,80 лв. за периода от 01.12.2022 г. до 22.07.2024 г.; вноска за „Такса охрана на ЕС“ в общ размер на 364,78 лв. за периода от 01.12.2022 г, до 31.12.2023 г.; вноска за „Такса охрана на ЕС“ в общ размер на 240,87 лв. за периода от 01.01.2024 г. до 22.07.2024 г.; вноска за „Озеленяване на ЕС“ в общ размер на 245,82 лв. за периода от 01.12.2022 г. до 30.04.2024 г.; вноска за „Озеленяване на ЕС“ в общ размер на 51,75 лв. за периода от 01.05.2024 г. до 22.07.2024 г.; вноска за „Такса управление на ЕС“ в общ размер на 300 лв. за периода от 01.12.2022 г. до 22.07.2024 г.; вноска за „Техническа поддръжка на ЕС“ в общ размер на 155,48 лв. за периода от 01.12.2022 г, до 31.12.2023 г.; вноска за „Техническа поддръжка на ЕС“ в общ размер на 88,97 лв. за периода от 01.01.2024 г. до 22.07.2024 г.; вноска за „Ел. енергия общи части на ЕС“ в общ размер на 136,02 лв. за периода от 01.12.2022 г. до 22.07.2024 г.; вноска за „Снегопочистване на ЕС“ в общ размер на 76,70 лв. за периода от 01.12.2022 г. до 31.12.2023 г.; вноска за 2

„Снегопочистване на ЕС“ в общ размер на 49,56 лв. за периода от 01.01.2024 г. до 22.07.2024 г.; вноска за „Такса почистване на ЕС“ в общ размер на 223,08 лв. за периода от 01.12.2022 г. до 31.12.2023 г.; вноска за „Такса почистване на ЕС“ в общ размер на 148,75 лв. за периода от 01.01.2024 г. до 22.07.2024 г.; вноска за „Ремонт на ЕС“ в размер на 136,18 лв. за периода от 01.12.2022 г. до 31.12.2022 г.; вноска за „Поддръжка пречиствателна станция на ЕС“ в размер на 27,24 лв., начислена за периода от 01.11.2023 г. до 30.11.2023 г.; вноска за „ГТП газова инсталация на ЕС“ в размер на 8,00 лв., начислена за периода от 01.07.2024 г. до 22.07.2024 г.

С обжалваното решение исковете са отхвърлени изцяло.

Настоящият съдебен състав приема, че първоинстанционното решение е валидно и допустимо. Разгледано по същество същото е ПРАВИЛНО.

Във връзка с доводите за неправилност на решението, релевирани във въззивната жалба, въззивният съд намира следното от фактическа и правна страна:

За основателност на предявените искове в тежест на ищците е да докажат: наличие на взети валидни решения на общото събрание на етажната собственост за заплащане на разходи за ремонтни дейности, поддръжка и управление на общите части, както и размерът на частта от разходите, дължима от ответника.

В тежест на ответника и при доказване на посочените обстоятелства е да докаже положителния факт на погасяване на дълга.

Съгласно протокол от 22.10.2022 г., на посочената дата е проведено съвместно общо събрание на представляващи жилищни сгради в режим на етажна собственост, част от жилищен комплекс „Мирамонте“, като на същото са се явили 20 представители от 25 жилищни сгради. На посоченото събрание са взети решения, с които е определен бюджет за приходи и разходи на жилищен комплекс „Мирамонте“, като сумите са разпределени за покриване на разходите по управление и поддръжка, решено е да бъде сключен договор за управление и поддръжка на комплекс „Мирамонте“ с „Образцов вход“ ЕООД, както и договор за физическа охрана с „Вта Секюрити“.

Следва да се установи, дали са били налице предпоставките за провеждане на съвместно общо събрание на етажни собствености, решенията на което обвързват ответницата, в качеството на собственик на самостоятелен обект в една от етажните собственици, представлявана на събранието.

Не се спори по делото, а и видно от нотариален акт № 16/04.02.2014 г. по н.д. № 15/2014 г. по описа на нотариус М.П., ответникът П. Д. К. е собственик на самостоятелен обект с идентификатор № ***, представляващ апартамент № 2, намиращ се в гр. София, ул. „А********, жилищен комплекс „Мирамонте“, сграда А-5, ведно с изба № 1, заедно с 15,473 % идеални части от общите части на сградата, заедно със съответните идеални части от правото на строеж 3 върху поземления имот, върху който е построена сградата, а именно – имот с идентификатор № ***.

Режимът на ЗУЕС, включително и за свикване и провеждане на съвместно общо събрание, е приложим при управление на сгради, в които има повече от три самостоятелни обекти, които принадлежат на повече от едно лица (арг. чл. 3 ЗУЕС).

На основание чл. 18 ЗУЕС, при необходимост от решаване на въпрос, който е свързан с общи части на две или повече етажни собствености, може да се проведе съвместно общо събрание, за участието в което етажните собствености излъчват равен брой представители. Съвместното общо събрание се свиква по инициатива на управителния съвет (управителя) на една от етажните собствености и се провежда по общите правила за провеждане на общо събрание по този закон. Решенията се приемат с мнозинство две трети от присъстващите.

В случая се твърди, че комплекс „Мирамонте“, част от който е сграда А-5, в която ответницата притежава самостоятелен обект, е изграден в имот с идентификатор № ***, като управлението на комплекса следва да се извършва по правилата на ЗУЕС, включително – като бъдат определен управител на етажната собственост, формирана в комплекса, както и вноски за ремонт, поддръжка и управление, дължими от всеки един от собствениците на самостоятелен обект в сградите, част от комплекса.

Както правилно е посочил първоинстанционният съд, на основание чл. 38 и чл.

39 ЗС, етажната собственост възниква при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, като общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване. Когато в един поземлен имот са построени две или повече сгради, собственост на различни лица, не е налице н.нар хоризонтална етажна собственост, а етажна собственост възниква за всяка сграда, поотделно.

На основание чл. 2, ал. 1 ЗУЕС, управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, а не по реда на ЗУЕС. Съгласно § 1, т. 3 ЗУЕС, „жилищен комплекс от затворен тип“ е комплекс, обособен като отделен 4 урегулиран поземлен имот, в който са построени една или повече жилищни сгради в режим на етажна собственост и други обекти и съоръжения за общо ползване от собствениците, ползвателите и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. В процесния имот са изградени повече от една жилищни сгради в режим на етажна собственост, като са налице съоръжения за общо ползване от собствениците, ползвателите и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Съответно – претендират се разходи за охрана на комплекса, поддръжка и ремонт на общи за всички сгради съоръжения.

Следователно, в случая се касае за жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на чл. 2, ал. 1 ЗУЕС, който следва да се управлява по договор между инвеститора (собственика на УПИ) и собствениците на самостоятелни обекти, а не по реда на ЗУЕС, какъвто обаче не се установява да е налице.

Няма как да се приеме, че съществува самостоятелно обособена етажна собственост на всички собственици на самостоятелни обекти в сградите, построени в имот с идентификатор № *** – комплекс „Мирамонте“, която да има общ управител и самостоятелен бюджет, формиран от вноски, дължими от собствениците на самостоятелни обекти. Всяка една сграда, част от комплекса, представлява самостоятелна етажна собственост и се управлява от общото събрание на собствениците на самостоятелни обекти в нея.

Действително, както беше посочено, на основание чл. 18 ЗУЕС, при необходимост от решаване на въпрос, който е свързан с общи части на две или повече етажни собствености, може да се проведе съвместно общо събрание, за участието в което етажните собствености излъчват равен брой представители. Няма данни по делото, от които да се направи извод, че имот с идентификатор № ***, в който е построен комплекс „Мирамонте“, представлява обща част на сградите, част от комплекса, включително ответницата не притежава идеални части от поземления имот, а само право на строеж. Ето защо, разходите във връзка с поддръжката на процесния поземлен имот следва да бъдат понесени от собствениците му, каквато не се установява да е налице ответницата.