Решение № 1076 от 19.02.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1076 гр. София, 19.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Г СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Петър Ив. Минчев

Членове:

Йоанна Н. Станева

Йоана Кр. Кацарска при участието на секретаря ПОЛИНА В. ВАСИЛЕВА като разгледа докладваното от Йоана Кр. Кацарска Въззивно гражданско дело № 20251100500511 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 258 и следв. ГПК.

С Решение № 12878 от 28.06.2024 г., поправено с решение № 21702 от 29.11.2024 г.. постановени по гр. д. № 53462/2022 г. по описа на Софийски районен съд, 162-и състав, е отхвърлен предявеният от Е. Е. И., ЕГН **********, със съдебен адрес гр. ****, офис 5Б, против „Кавелфор“ ЕООД, ЕИК 205477801, със седалище и адрес на управление гр. София, бул. ****, представлявано от И.М. иск за осъждане на ответното дружество да заплати на ищцата сумата от 10 000 лв. (десет хиляди лева), представляваща подлежаща на възстановяване сума, платена като „стоп-капаро“ по Договор за стоп-капаро от 20.05.2022 г., ведно със законна лихва върху главницата от датата на подаване на исковата молба 03.10.2022 г., до окончателното плащане на сумата.

Със същото решение Е. Е. И. е осъдена да заплати на „Кавелфор“ ЕООД сумата от 1 560 лв. (хиляда петстотин и шестдесет лева), представляваща направени от ответника разноски за заплащане на адвокатско възнаграждение за един адвокат.

Срещу така постановеното решение е депозирана въззивна жалба от ищцата, в която са изложени оплаквания за неговата неправилност поради допуснати съществени процесуални нарушения, нарушения на материалния закон и необоснованост на изводите.

Твърди, че съдът не е изследвал причините, поради които страните по делото не са сключили предварителен договор и в тази връзка не е изпълнил процесуалното си задължение да обсъди всички доказателства по делото и доводите на страните. Посочва, че не е взел предвид обстоятелството, че Е. И. не е правила волеизявление за прекратяването или развалянето на споразумението за „стоп-капаро“, а сключването на анекса за продължаване на неговото действие е по нейна инициатива. Не били преценени и представените електронни документи в съвкупност с показанията на свидетеля А.Г., от които се установява предложението на търговското дружество доброволно да върне от полученото капаро 8000 лева. Сочи, че не били преценени и данните за съществуващите различия между страните, касаещи основни клаузи на бъдещия предварителен договор за покупко-продажба.

Поддържа, че не е обсъдено поведението на насрещната страна по договора, даващо 1 основание да се заключи, че ищцата своевременно и в разумни срокове е предложила корекции в проекта за предварителен договор, които предложения били обосновани и съгласувани с банката, с която тя е водела преговори за отпускане на ипотечен кредит.

Намира за неправилни изводите на първоинстанционния съд, че поземленият имот не е бил предвиден като предмет нито на предварителния, нито на окончателния договор, с оглед на което не може да съставлява пречка за сключването на предварителния договор. В тази връзка реферира към споразумението от 20.05.2022 г., в което е отразено, че предмет на предварителния договор и на транслативната сделка е и правото на собственост върху поземления имот, върху който се изгражда процесната самостоятелна къща. Счита, че първоинстанционният съд неправилно е приел, че е ищцата виновно е отказала сключването на предварителен договор. В тази връзка сочи, че СРС не е обсъдил причините, поради които дружеството не е дало съгласие да бъде подписан предложения от въззивницата проект за предварителен договор. Посочва, че въззивницата не е правила волеизявление за прекратяване на договор за „стоп-капаро“, макар и наетият от ответника брокер да я е информирал за прекратяването на договора преди срока с уверението, че дружеството ще й върне даденото капарото. Моли съда да отмени обжалваното решение и претендира разноски.

В законоустановения срок по чл. 263, ал. 1 ГПК е депозиран писмен отговор на въззивната жалба, в който е изложено становище за нейната неоснователност. Въззиваемата страна споделя изводите на първоинстанционният съд, че от събраните по делото доказателства се установява, че несъгласието на ищцата и нейните възражения по клаузи на предложения от продавача предварителен договор са причината за неподписването му.

Поддържа, че банката е трето за споразумението и за спора лице, чието поведение не може да се отрази на изпълнението или неизпълнението на взаимните задължения на страните.

Моли съда да потвърди обжалваното решение и претендира разноски.

Подадена е и допълнителна въззивна жалба срещу постановеното по реда на чл.

247 ГПК решение, в която са изложени оплаквания за неговата недопустимост и неправилност. Сочи, че с обжалваното решение не се изменя постановения диспозитив като цифрово изражение. Посочва, че мотивите не е обсъждано и преценено от районния съд възражението на ищеца за прекомерност на адвокатското възнаграждение. В срока по чл.

263, ал. 1 ГПК не е депозиран писмен отговор на подадената допълнителна въззивна жалба.

Въззивната жалба е подадена срещу подлежащ на обжалване съдебен акт и в законоустановения срок от ищцата, чрез адвокат С. С., с пълномощно по делото, като е заплатена дължимата държавна такса за въззивно обжалване, поради което въззивната жалба е допустима.

Софийският градски съд, след като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 12 ГПК, във връзка с наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт, приема следното:

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта в обжалваната част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.

Настоящият състав намира, че първоинстанционното решение е валидно и допустимо. По доводите за неправилност настоящият съдебен състав намира следното:

Първоинстанционният съд е сезиран с иск с правно основание чл. 93 ЗЗД. В исковата молба ищцата е заявила фактически твърдения, че е заплатила сумата от 10000 лева по повод водените с ответното дружество преговори във връзка със сключването на договор за покупко-продажба на недвижим имот, до сключването на какъвто не се е стигнало, като причината за това е у продавача. Изложила е твърдения, че в нарушение на поетите задължения ответното дружество е преговаряло с други купувачи за покупко-продажбата на процесния недвижим имот. Във въззивната жалба ищцата изрично е посочила, че споразумението за стоп-капаро не е развалено/прекратено, поради което следва да се приеме, че същата извежда своето субективно право от чл. 7 на споразумението за стоп-капаро.

Не е спорно между страните, а и от приетото споразумение за стоп-капаро от 20.05.2022 г. се установява, че ищцата и ответното дружество са договорили условия за внасяне на стоп-капаро във връзка с покупко-продажбата на имота, който ще бъде обект на 2 предварителен и окончателен договор, както следва: самостоятелен обект къща – еднофамилна жилищна сграда Б1, находяща се в границите на следните геодезични точки:

192, 193, 194, 195, 196, 197, 198, 199, 200, 201, 202, 203, 204, 205, 206, 207, 208, 209, 210, 211,

212, 213, 214, 215, със застроена площ от 274,73 кв.м., като съгласно одобрения инвестиционен проект се състои от подземен етаж, състоящ се от еднообемно пространство и стълбище; партерен етаж, състоящ се от стълбище, коридори, кухня, траперазия, дневна, тоалетна, склад и веранда към дворно място; първи надпартерен етаж, подпокривно пространство, заедно с прилежащите към така описаната къща идеални части от правото на собственост върху поземления имот, в който е построена, равняващи се на 13,354 % идеални части от поземления имот, както и 9,49 % идеални части от правото на строеж върху поземления имот с идентификатор *** при цена на имота от 350 000 евро. С подписания документ страните се задължили да сключат предварителен договор за покупкопродажба на имота до 24.06.2022 г. Като гаранция за своите намерения да закупи имота купувачът внася стоп-капаро в размер на 10 000 лева, която сума се превежда по банков път по сметка на продавача в „Тексимбанк“. Със сключеното споразумение за стоп-капаро продавачът се задължава да не преговаря с друг купувач за покупко-продажбата на имота до сключването на предварителния договор на 24.06.2022 г. Продавачът се задължава да представи на купувача нотариален акт за собственост на поземления имот, както и други евентуално необходими документи на купувача с оглед проверката на собствеността, включително строителни книжа, разрешителни и документи. Уговорено е даденото стопкапаро да се върне на купувача в деня на сключване на предварителния договор. В случай че предварителен договор не бъде подписан по вина на продавача, същият връща даденото стоп-капаро. В случай че предварителният договор не бъде подписан по вина на купувача, същият губи даденото стоп-капаро и то остава в полза на продавача.

Не съществува спор между страните, а и от представеното по делото платежно нареждане от 23.05.2022 г. се установява, че ищцата е заплатила по банкова сметка на ответното дружество сумата от 10 000 лева, като в платежното нареждане като основание е посочено капаро.

От представената по делото електронна кореспонденция, водена между съпруга на ищцата и нейният адвокат, както и с представителя на ответното дружество М.Н., се установява, че след подписване на споразумението за стоп-капаро страните са предприели действия по подготовката за сключване на предварителен договор. Видно е от кореспонденцията, че страните са имали разногласия по част от клаузите на проекта за предварителния договор, една от които е чл. 2, ал. 7, която предвижда имотът да бъде продаден чрез два окончателни договора, сключени в нотариална форма. Първият ще прехвърли собствеността върху къщата в полза на купувача, а вторият ще прехвърли собственост на идеални части от поземления имот, описани по-горе като част от имота.

Всички срокове и цени и плащания се отнасят за къщата. Нотариалният акт, с който се прехвърлят идеални части от земята, ще се извърши в срок до 30 дни след прехвърляне на собствеността на къщата, като купувачът няма да дължи допълнителна цена за това, а единствено ще заплати разходите по нотариалното прехвърляне. Видно от приложената кореспонденция притесненията на ищцата са били свързани с несъгласие на банката да кредитира покупката, ако същата бъде извършена чрез два последователни договора. Във връзка с развилата се кореспонденция между адвоката на ищцата и представител на ответното дружество касателно уговорките по предварителния договор е представено и електронно писмо от [email protected], в което съпругът на ищцата е информиран, че земята трябва да се прехвърли заедно с къщата на акт 16, а не месец по-късно.

На ответното дружество е предоставен и контакт на представител на търговската банка, към когото да изпратят писмено запитване по въпросите, за които би искало становище.

С имейл от 08.07.2022 г., изпратен от М.Н., ищцата чрез нейния съпруг е уведомена, че досега ответното дружество не е имало подобен казус с банка и изхождайки от наложената практика, базирана на дългогодишен опит, заявява, че няма да бъде възможна едновременна сделка, независимо от евентуални възможни искания от страна на търговски банки или други. Заявило е, че са склонни какви гаранции могат да предоставят с оглед сигурността на купувача.

3

С имейл от 08.07.2022 г. И.И. е поискал връщане на стоп-капарото поради направено от страна на ответника изявление за прекратяване на отношенията между страните, на който имейл М.Н. е отговорил, че в понеделник ще бъдат наредени парите.

По делото е представен и анекс към споразумение за стоп-капаро от 20.05.2022 г., с който страните се изменят крайния срок за сключване на предварителен договор до 29.07.2022 г.

По делото са събрани и гласни доказателства чрез разпита на свидетеля А.Г., който в качеството си на адвокат е консултирал Е. и И.И.и във връзка със закупуване от „Кавелфор“ на недвижим имот. Свидетелят Г. е бил на среща с представители на ответното дружество два пъти, като веднъж е водил разговор с М.Н. и основно е комуникирал с Е. и И.И.и, като консултациите е предоставял както в лични срещи, така и по имейли, които били препращани до г-н М.Н., а от там достигали и до „Кавелфор“. С оглед разногласията по предварителния договор била проведена среща, на която присъствали свидетелят Г., Е. и И.И.и, М.Н., г-н М. – собственик на ответното дружество, както и К.Г.. На срещата било постигнато съгласие за сключване на анекс към договора за стоп-капаро предвид необходимостта от време за изчистване на несъгласията. Свидетелства, че в предоставения проект за предварителен договор изрично било записано, че плащането по сделката ще бъде извършено със собствени средства или с банков кредит или със съчетание, което е със собствени средства и банков кредит. Според свидетеля ищцата и И.И. запознали управителя на „Кавелфор“, че ще ползват кредит от Банка ДСК, като не е имало спорове върху това как ще се плаща цената по сделката. Споделя, че е имал две срещи с К.Г. – през месец май 2022 г. и есента на 2022 г., като на последната г-н Г. предложил от името на „Кавелфор“ на г-н И. да върне на г-жа И. сумата от 8000 лева, които те били заплатили като капаро, като казали, че те също били направили разходи по сделката в размер на остатъка от 2000 лева. Разказва, че И.и се съобразявали с изискванията на банка „ДСК“ и контактували с юристи в банката.