Определение № 855 от 22.12.2017, Районен съд - Несебър

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 22.12.2017 г. гр. Несебър

Несебърският районен съд граждански състав на двадесет и девети декември през две хиляди и седемнадесета година в закрито заседание в следния състав:

Председател: Нина

Моллова- Белчева като разгледа докладваното от с. Моллова- Белчева гр.д.№ 642 по описа за 2017 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по повод молбата на „Джи Ем-8” ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление ***, с искане за отмяна на Решения на Общото събрание, проведено на 18.04.2017 г., на Етажната собственост на бл.Б, комплекс „Тарсис 2”, гр. Несебър, представлявано от управителя на ЕС Наталия Марахова. Твърди се, че ищецът е собственик на 8 самостоятелни обекта в сграда с идентификатор № *** по кадасталната карта и кадастралните регистри на гр. Несебър, а именно: Апартамент Б-47, заснет като самостоятелен обект в сграда с идентификатор № ***, по кадасталната карта и кадастралните регистри на гр. Несебър; Апартамент Б-51, заснет като самостоятелен обект в сграда с идентификатор № ***, по кадасталната карта и кадастралните регистри на гр. Несебър; Апартамент Б-54, заснет като самостоятелен обект в сграда с идентификатор № ***, по кадасталната карта и кадастралните регистри на гр. Несебър; Апартамент Б-58, заснет като самостоятелен обект в сграда с идентификатор № *** по кадасталната карта и кадастралните регистри на гр. Несебър; Апартамент Б-59, заснет като самостоятелен обект в сграда с идентификатор № *** по кадасталната карта и кадастралните регистри на гр. Несебър, Офис 1, заснет като самостоятелен обект в сграда с идентификатор № ***; по кадасталната карта и кадастралните регистри на гр. Несебър, Офис 2, заснет като самостоятелен обект в сграда с идентификатор № *** по кадасталната карта и кадастралните регистри на гр. Несебър. Сградата била построена в собствения на дружеството поземлен имот с идентификатор № *** по кадастралната карта на гр.Несебър на основание Разрешение за строеж № 18 от 01.02.2007 г. издадено от Главния архитект на Община Несебър, по силата на които „ДЖИ EM-8”' ООД било вписано като възложител на строеж в УПИ 1-427, кв. 3502 по плана на к.к. Слънчев бряг-запад. Като собственик на описаните по-горе самостоятелни обекти в сградата, ищецът притежавал 13,737 % идеални части от общите части на бл."Б". При инцидента справка в Община Несебър, извършена на 05.06.2017 година, се установило, че с уведомление по чл. 466 от ЗУЕС, вх.№

НБ-ЕС-024/26.06.2017 година, на основание чл. 11 от Наредбата за създаване и поддържане на публичен регистър на сдруженията на собствениците в сгради в режим на етажна собственост, Община Несебър била уведомена за проведено на 19.04.2017 г. Общо събрание на ЕС в посочената по-горе сграда и на което бил избран управител на същата. Твърди се, че в нарушение на чл. 16, ал.7 от

ЗУЕС посоченият протокол не бил поставен на видно и общодостъпно място на входа на сградата, копие от него, заверен с надпис "Вярно с оригинала", и приложенията към него не били връчвани на ищеца. Заявява се, че взетите решения на проведеното общо събрание били незаконосъобразни по следните съображения:

1. Общото събрание не било свикано в нарушение на изискванията на чл.12, ал.6, и чл. 13 от ЗУЕС, без покана или каквото и да е съобщение, поставено по предписания от закона ред, както и без да е обявен дневен ред, каквото е изискването на закона. В комплекс "Тарсис 2", в частност бл. Б, се осъществявала денонощна поддръжка и охрана (огледи, ремонт, почистване и др.) на общите части на етажната собственост от персонал към обслужваща фирма, която имала задължение да информира представителите на „ДЖИ ЕМ-8" ООД за всички молби и претенции на собствениците на самостоятелни обекти в блока. От многобройният персонал не бил постъпвал сигнал за залепването на покана за свикване на Общо събрание или съобщение за изготвянето на протокола за проведеното Общо събрание. В протокола на общото събрание на етажната собственост не било посочено по чия инициатива се свиква общото събрание, не ставало ясно дали и как към момента на провеждане на Общото събрание било констатирано спазването на процедурата по неговото свикване. Дори и да е била изготвена такава покана, то не била спазена процедурата по връчването й. Същата не е била изпратена и връчена на „ДЖИ ЕМ-8" ООД на регистрираните в Търговския регистър седалище и адрес на управление на същото, нито пък е била изпратена на електронната му поща, още по-малко пък е връчена лично на представляващия дружеството. Наред с това правело впечатление, че протоколът от ОС е от 18.04.2017 година.

Същият отразявал факти и обстоятелства, които се твърди, че са се случили на 18.04.2017 година, а в същото време отразява решения, които се твърди, че са взети на 19.04.2017 година /стр.3 и следващите/. Ако общото събрание действително било свикано на 18.04.2017 година в посочения час и действително в посочения ден и час е липсвал кворум, то за посочения факт следвало да има изготвен нарочен протокол подписан от явилите се лица, отлагащ ОС за след 1 час и впоследствие за отлагане провеждането му за следващия ден. Такъв протокол обаче липсвал изобщо. Това налагало извода, че реално Общо събрание не се било провеждало на указаните в протокола дни, часове и по посочения в него дневен ред, но същото било неприсъствено вземане на решения от посочените в него лица, симулиращо законосъобразно свикване и провеждане на Общо събрание на етажната собственост, лишаващо останалите собственици в сградата да вземат участие в него.

2. При провеждане на Общото събрание била нарушена нормата на чл. 15 от ЗУЕС, определяща законоустановения кворум за провеждане на общото събрание на етажната собственост, формиран от собствениците и техните пълномощници на базата на притежаваните от същите идеални части от общите части на сградата, които били основание за валидност на провежданото събрание на етажните собственици. В протокола било отразено, че са се явили лично или чрез представител лица, притежаващи 22,32 % идеални части от общите части на сградата, но липсвали подписи на лицата, които се твърди че са се явили и гласували в противоречие на чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС. Лицата, които се сочи, че се явявали като пълномощници, действали без представителна власт, тъй като не били надлежно упълномощени в предписаната от закона форма. От протокола не ставало ясно как били определени идеалните части от общите части на сградата, които представлявали явилите се лица, липсвали данни за неявилите се и съответно за размера на притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата. В този смисъл действителни данни за наличен кворум за провеждане на общото събрание със съответното участие лично на собствениците или чрез надлежно упълномощени представители, в изискуемия минимум, не били налице и ако са, то не е бил спазен нужния кворум. От протокола на общото събрание не ставало ясно как били формирани процентите идеални части, които да обосновяли кворум или мнозинство. В този случай, общото събрание било одобрило площообразуване на сграда, което липсвало, без да става ясно в протокола, след одобряването на площообразуването, какви били съответните идеалните части от общите части на сградата на участващите в общото събрание, не бил посочен начина на изчисляване, по който се е достигнало до посочените в протокола от проценти идеални части от общите части за представените на събранието собственици, не можело да се направи безспорен извод, че тези проценти съответстват на действителното положение. Не бил спазен и законоустановения кворум за провеждане на събранието. Като с цел заобикаляне на минимално изискуемия такъв, съгласно чл.15 от ЗУЕС е било прието: „разпределение на общите части по смисъла на чл.17, ал.4 и ал.5 от ЗУЕС". Приложението на сочената разпоредба било недопустимо тъй като всеки собственик разполага с титул за собственост, в който бил посочен размера на полагащите му се идеални части. Наред с това решението по т.1 за определяне на идеалните части от общите части на сградата, било гласувано по правилото на чл. 17, ал.4 3VEC, без нужното мнозинство от 2/3 от самостоятелните обекти в сградата - чл. 17, ал.6 ЗУЕС. От това следвало, че липсва валидно взето решени на общото събрание за определяне на идеалните части от общите части на сградата, поради което не можело да се формира кворум или мнозинство за приемане на решения и решенията приети на същото събрание подлежат на отмяна.

3. Гласуваните решения били приети без нужното мнозинство и без да е била предоставена възможност на други собствениците на апартаменти да се информират за приетите решения, т.е. без да се постави по съответния ред съобщение за изготвянето на протокола и без да се съставя протокол, в който да се посочва датата, часът и мястото на поставяне на съобщението. Решенията по точки от 6 до 8 били взети при нарушение на установената в ЗУЕС процедура за приемане на бюджет за етажната собственост. В настоящия случай не било направено предложение от управителя в рамките на правомощията му, което да е било прието от общото събрание. Решенията, обективирани в точка 6.1. и последващите подточки (от 6.1. до 6.1.1.1.11.), включително решението по т. 7, уреждали разходи от Фонд "Ремонт и обновяване", именно по цитирания в протокола на общото събрание чл. 50, ал. 4, т. 3 от ЗУЕС, като били включени разходи за противопожарна безопасност охрана, застраховане и др. (все разходи по управление на етажната собственост), а съгласно решението в точка 7, за същите щели да се набират средства от собствениците в етажната собственост, съобразно идеалните им части. Съобразно чл. 50, ал. 4 от ЗУЕС средствата във фонд "Ремонт и обновяване" се разходват за извършване на дейностите по чл. 48, чл. 49 като общото събрание било приело средствата за разходи по управление на етажната собственост да се набират в разрез на чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС. От друга страна решенията по точка 6.1. и т. 6.2., включително всичките им подточки, били незаконосъобразни и взети без нужното мнозинство, с оглед изискванията на чл.

17 от ЗУЕС, тъй като когато бюджетът касае съществени въпроси, засягащи приходите и разходите на ЕС и имуществото на етажните собственици, то и за приемането му се изисква квалифицирано мнозинство на събранието, което е липсвало. Извън компетентността на Общото събрание и в противоречие на императивните правила за подсъдност, регламентирани в действащото законодателство, било решението на Общото събрание по точка 9 от протокола.

Незаконосъобразни били и решенията по т.11 до т. 14 за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение, като определя и конкретни правомощия на управителния съвет (управителя), които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица. Чл.

17, ал. 2, т. 7 от ЗУЕС предвиждал, че за възлагане правомощията или на част от тях на управителния съвет (управителя), както и за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридически или физически лица, които не са собственици общото събрание следва се приемало решението с мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. Текстът бил изричен и предвиждал тези решения да се вземат с мнозинство, изчислено на база всички идеални части от общите части на етажната собственост (а не само от представените на общото събрание), което не било спазено.

Решението по точка 14, с което общото събрание било упълномощило управителя на етажната собственост да предприеме всички действия за утвърждаване на условията и реда, за подписване на споразумение за ползване на поземления имот, заедно с всички подобрения, приращения, съоражения и технически помещения не било от компетентността на Общото събрание. Общото събрание на етажната собственост нямало правомощия относно имущество извън общите части на етажната собственост, каквито били поземления имот, заедно с всички подобрения, приращения, съоражения и технически помещения, когато самостоятелните обекти в сградата, принадлежащи на отделните собственици, били прехвърлени отделно от земята и била учредена суперфициарна собственост. Предвид изложеното се моли да бъдат отменени всички решения на общото събрание.