Решение № 260218 от 31.08.2020, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е Н И Е

№……../……….08.2020г. гр. Варна

В И М Е Т О

Н А Н А Р О Д А

ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, в открито съдебно заседание, проведено на петнадесети юли две хиляди и двадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДАНИЕЛА

ПИСАРОВА

ЧЛЕНОВЕ : СВЕТЛАНА

КИРЯКОВА

ЦВЕТЕЛИНА

ХЕКИМОВА при секретаря Нели Катрикова като разгледа докладваното от съдия Кирякова въззивно търговско дело № 603 по описа за 2020г., за да се произнесе взе предвид следното :

Производството е образувано по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на „КОРОНА

РЕЗИДЪНС – А21“ ЕООД ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.Варна ж.к. „Бриз-юг“, ул. „128-ма“ №6, ет.4, ап.21, чрез пълномощник адв. И.Д.

***, срещу Решение № 238 от

16.01.2020г., постановено по гр.д.№ 5915/2019г. по описа на ВРС, с което са отхвърлени предявените от „КОРОНА

РЕЗИДЪНС – А21“ ЕООД ЕИК ********* срещу „БИЛДИНГ МАСТЪРС“ ЕООД ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.Варна, ж.к. „Бриз“, ***, ет.1, офис 1, обективно и субективно съединени искове с правно основание чл.26, ал.2, пр.1 ЗЗД, чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД, чл.26, ал.1, пр.2 ЗЗЗД и чл.146, ал.1 ЗЗП за прогласяване нищожността на сключен между страните Договор за управление и поддръжка на общите части на сградата в режим на етажна собственост в комплекс „KORONA LUXURY REZIDENCE” на 19.12.2009г., поради липса на предмет, в условията на евентуалност като сключен в заобикаляне на закона, а условията на евентуалност и като накърняващ добрите нрави, както и предявения в условията на евентуалност иск за прогласяване нищожността на клаузите описани в чл.5, чл.7, чл.13, чл.31 и чл.32 от договора, като неравноправни клаузи.

Във въззивната жалба се излага, че решението на ВРС е немотивирано и неправилно като постановено в противоречие с материалния закон. На първо място се поддържа въведеното с исковата молба твърдение, че сградата, в която са ситуирани имотите, собственост на ищеца, не притежава белезите на жилищен комплекс от затворен тип. Сочи се, че съдът не е обсъдил факта, че комплекса не е ограден изцяло и трети лице имат достъп до него. Оспорва се извода на съда, който независимо, че е приел тезата, че сградата не отговаря на изискването на ЗУЕС за жилищен комплекс от затворен тип, счита договора за действителен.

Сочи се, че предмет на процесния договор е осъществяване на дейности по управление и поддръжка на общите части на сградата, както и на свободната дворна площ, прилежаща към сградата. Поддържа се, че доколкото липсва жилищен комплекс по смисъла на § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС, а е налице само сграда, е налице недействителност на процесния договор поради липса на предмет.

Настоява се, че при липса на нормативен документ, който да установява наличието на затворен комплекс ответникът умишлено и целенасочено е заобиколил закона, представяйки на собствениците, че имотът е обособен комплекс със задължение на подписване на договор с правно основание чл.2 от ЗУЕС. Според въззивника при сключване на договора страните по него са търсели постигането на цел, която законът не позволява, а именно – при наличието на обикновена етажна собственост собствениците да подписват договор по чл.2 от ЗУЕС, по които те нямат права, а само задължения, без право на прекратяване, като единствената клауза е само „по единодушно решение на собствениците“. Твърди се, че такова е трудно да се постигне, доколкото ответникът също притежава собственост в имота.

Твърди се, че със сключването на договора са нарушени добрите нрави, т.к. чужди граждани са манипулирани с цел реализиране на печалба и поставяне в позиция, в която договорът да не може да бъде развален, както и да бъдат лишени от възможността да изискват изпълнение на основната хипотеза в договора – контролиран достъп до имота, паркоместата и ограничаването на трети лица до тяхната собственост, което ограничава комплекса от статута на етажната собственост. Въззивникът се позовава на съдебна практика, с която състави на ВКС на РБ дават тълкуване на понятието „добри нрави“ и преценка на критериите за нищожност на основание накърняване на добрите нрави.

На следващо място се поддържа възражението, че в частта относно срока, възможностите за прекратяване, неустойки и санкции, клаузите на договора не отговарят на изискванията за добросъвестност и водят до значителен дисбаланс в правата на възложителя, в реалното му лишаване от право да прекрати договора , а неравноправните клаузи в договора са нищожни и не пораждат ефект /арг. чл.146 от ЗЗП/. Поддържа се възражението за неравноправна клауза по отношение на неустойката в размер на 0.2 % на ден.

Искането е за отмяна на първоинстанционното решение .

В срока по чл.263 ГПК въззиваемата страна „Билдинг Мастърс“ ЕООД гр.Варна, чрез пълномощник адв.Д.В. ВАК, депозира писмен отговор, с който оспорва въззивната жалба с подробни мотиви, обосноващи неоснователност на въведените възражения, и настоява за нейното отхвърляне и присъждане на разноски.

Страните не са направили искания по доказателствата.

ВАРНЕНСКИЯТ

ОКРЪЖЕН СЪД, като взема предвид оплакванията по въззивната жалба, събраните по делото доказателства и съобрази закона счита, че жалбата Е НЕОСНОВАТЕЛНА по следните съображения :

Правомощията на въззивният съд съобразно разпоредбата на чл.269 от ГПК са да се произнесе служебно по валидността на първоинстанционното решение и допустимостта в обжалваната му част, а по останалите въпроси – ограничително от посоченото в жалбата по отношение на пороците, водещи до неправилност на решението.

Постановеното решение е издадено от надлежен съдебен състав, в рамките на предоставената му правораздавателна власт и компетентност, поради което е валидно. Наличието на всички положителни и липсата на отрицателните процесуални предпоставки във връзка със съществуването и упражняването правото на иск при постановяване на съдебното решение, обуславя неговата допустимост, поради което въззвивният съд дължи произнасяне по съществото на спора.

Производството пред Варненски

Районен Съд е образувано по предявени от „КОРОНА РЕЗИДЪНС – А21“ ЕООД ЕИК ********* срещу „Билдинг мастърс" ЕООД, обективно и субективно евентуално съединените искове за прогласяване нищожността на Договор за управление и поддръжка на общите части на сградата в режим на етажна собственост в комплекс „KORONA LUXURY REZIDENCE” от 19.12.2009 г., поради невъзможен предмет, на осн. чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД, евентуално като сключен в заобикаляне на закона, на осн. чл. 26, ал. 1, предл. 2 ЗЗД, евентуално поради накърняване на добрите нрави, на осн. чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД и евентуално за прогласяване нищожността на клаузите на чл. 5, чл.

7, чл. 13, чл. 31 и чл. 32 от същия договор като неравноправни, на осн. чл. 146 ЗЗП.

От приетите по делото писмени доказателства се установява, че на 22.12.2009г. между страните е сключен Договор за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на етажна собственост. По силата на този договор, ищцовото дружество възлага на ответника да осъществява дейности по управление и поддръжка на общите части на Жилищна сграда с офисна част, построена въз основа на Разрешение за строеж № 579 от 03.10.2007г. и Заповед № 3 от 02.02.2009г. по описа на община Варна, с административен адрес по кадастрална карта: Приморски жилищен комплекс „Бриз-юг“, ул. „128“ №6, както и на свободната дворна площ прилежаща към сградата.

В договора е посочено, че възложителя е собственик на самостоятелни обекти в сградата – Апартамент №21 с площ от 128,92 кв.м. и Паркомясто №17 с площ от 21,83 кв.м. Възнаграждението по договора е определено като годишна такса в размер на 7 евро на кв.м. сумарна застроена площ от принадлежащите на възложителя самостоятелни обекти в сградата или 1274.49 евро, без ДДС.

Дейностите по управление и поддръжка, които ответното дружество се задължило да осъществява по договора, съгласно чл.3 от него включват: организиране и осигуряване на охрана на обектите, осигуряване на реда за паркиране, техническа поддръжка на асансьор, вентилационна система на общи части, ел. захранване и осветление на общи части и свободна дворна площ прилежаща към сградата, води и канализация (сградна и дворищна) средства за гасене на пожари, предоставяне за ползване на необходимото оборудване, в това число, но не само: поливна система за градината, помпи, декоративно осветление, оборудване за кътове за почивка вътре и отвън сградата, оборудване на външно/вътрешно наблюдение и контрол на достъпа, както и обзавеждане на общи части и декорирането им, организиране и заплащане на разноски за електроенергия за общите части на сградата, организиране и заплащане на разноските за вода за поддръжка на общите части на сградата и за свободната дворна площ прилежаща към сградата, почистване и поддръжка на общите части на сградата (стълби, коридори, портиерно помещение, сан. възли – зареждане на консумативи; почистване и поддръжка на свободната дворна площ прилежаща към сградата, поддръжка на тротоара пред сградата, поддръжка фасада, почистване на лед и сняг на прилежащите към сградата площи.

Към момента на сключване на договора едноличен собственик на ищцовото дружество е бил „Билдинг мастърс“ ЕООД, а законен представител на двете дружества е бил Коба Беридзе, гражданин на Грузия.

Съгласно удостоверение изх. № АУ025271ПР от 23.03.2016г., изд. от Община Варна р-н Приморски, към 23.03.2016г. в общината не е постъпвало уведомление по чл.46 „б“ за органите на управление на етажна собственост с адрес: гр.Варна, ж.к.

„Бриз-юг“, ***.

Представени са становища от Главния архитект на Община Варна, че процесната жилищна сграда не представлява жилищен комплекс от затворен тип.

Ответното дружество е представило писмени доказателства за установяване на изпълнението на задълженията си по договора.

От заключението на вещото лице по назначената пред исковия съд СТЕ се установява, че от север процесния имот не е ограден, както и част от западната граница от северозападния ъгъл до края на подземните гаражи. В техническия проект на сградата е обособено място за портиер. На място то е преградено с дебела стъклена врата и плот със стъклена витрина. Портиерното помещение е оборудвано с компютър, монитор за видеонаблюдение, бутон за бариерата, за гаражната врата, UPS устройства за интернета, бариерата, гаражната врата и за видеонаблюдението, оптична система за интернет, санитарен възел, табло с ключове за всички апартаменти. В комплекса е налице домофонна уредба, която служи за осъществяване на достъп през централния вход на сградата. Домофонната уредба действала чрез набиране на код или с чип, индивидуални за всеки от апартаментите. Подходът към подземния гараж се осъществява през бариера, разположена на северозападния ъгъл на имота. Бариерата се контролирала дистанционно от портиера в интервала от 08:00 до 20:00 часа, а през останалото време от имащите право да ползват подземните гаражи. След преминаване през бариерата може да се достигне до метална ролетна врата на подземните гаражи, както и до вътрешността на съседния имот № 350. Около сградата има метална ограда започваща от гаражната врата и завършваща с метален пешеходен портал до границата с имот №351. Входа към подземните гаражи е ограничен с метална ролетна врата, която може да се отвори или от портиера или от някой от ползвателите му. Тъй като разстоянието от бордюрната линия до съседния имот №350 била от 1.80 м. до 2.40 м., то при наличие на ограда по имотната граница няма да е възможно да се влезе с автомобил в гаража. Достъпът до вътрешния двор на сградата се осъществява от пешеходни портали, намиращи се от западната, южната и източната граници, които се заключват. Налице били общо 11 броя камери за видеонаблюдение, от които 2 вътрешни и 9 външни. Вътрешните са разположени в подземния гараж и във фоайето. На североизточния ъгъл на сградата са разположени 3 броя камери, покриващи източната фасада, както и част от паркоместата, намиращи се изток от главния вход на сградата и него самия. На северозападния ъгъл на сградата има три камери, покриващи западната фасади, изхода/входа към подземните гаражи на излизане от тях, паркоместата западно от главния вход, както и самия него. Над входа за подземните гаражи има разположена 1 камера, която покрива част от западната фасада и входа/изхода на подземния паркинг на влизане. На южната фасада има разположени две камери, покриващи вътрешния двор.