Решение № 5665 от 29.03.2024, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 5665

[******], 29.03.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 41 СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: М. ЕМ. МАЛОСЕЛСКА при участието на секретаря НИКОЛЕТА СТ. ИВАНОВА като разгледа докладваното от М. ЕМ. МАЛОСЕЛСКА Гражданско дело № 20231110117502 по описа за 2023 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на глава Осемнадесета, раздел I, чл. 235 ГПК.

Образувано е по искова молба на И. С. Г., чрез адв. М. Ф., с която срещу И. Д. Д. са предявени осъдителни претенции с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, вр. чл.

88 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД, вр. чл. 12 от договор за наем на недвижим имот от 20.12.2022 г., по който ищецът е бил наемател, а ответникът - наемодател, за следните суми: сумата 580 лева, заплатена като наемна цена по договор за наем на недвижим имот от 20.12.2022 г., сумата 750 лева, заплатена като депозит във връзка с договора за наем, сумата 580 лева, представляваща неустойка, дължима на договорно основание /чл. 12 от сключения договор/, сумата 456 лева, представляваща обезщетение за имуществени вреди във връзка с неизпълнението на задължението на наемодателя по договора, които се твърди да се дължат от ответника на ищеца на отпаднало основание - с оглед развалянето на сключения помежду им договор за наем на недвижим имот от 20.12.2022 г., поради виновно неизпълнение на задълженията по същия от страна на ответника. Претендира се и законна лихва от предявяването на исковете до окончателното плащане.

Ищецът твърди, че между страните на 20.12.2022 г. е бил сключен процесния договор за наем, като фактическата власт върху наетия имот е била предадена с приемо-предавателен протокол от 21.12.2022 г., подписан между страните. Твърди да е заплатил описаните с исковата молба суми във връзка със сключения договор.

Поддържа, че е изправна страна по договора, но наемодателят спрялa да изпълнява задълженията си по същия, считано от 30.12.2022 г., когато отказала да допусне ищеца до наетия имот. Твърди изобщо да не е ползвал имота, отдаден под наем по силата на договора между страните. Освен това във връзка със сключването на имота е заплатил комисион на брокер, което твърди да съставлява за него имуществена вреда, с оглед 1 невъзможността да ползва имота за уговорения с договора срок. Поддържа, че е поканил ответника да му върне заплатените суми, но последната отказала. С исковата молба и случай че съдът приема, че договорното правоотношение между страните не е било прекратено по-рано, отправя изявление за разваляне на договора поради виновно неизпълнение на задълженията на ответника по същия, като твърди, че изпълнението за него е станало безполезно, с оглед което претендира връщане на платените суми, неустойка и обезщетение за имуществени вреди от поведението на ответника.

В срока за отговор, е постъпил такъв от ответницата И. Д. Д., която оспорва предявените искове. Твърди, че при сключване на договор за поръчка с брокерска агенция, поставила изискване, имотът да бъде нает само от един човек. След бездействие от страна на брокера в рамките на три седмици от възлагането, твърди, че е публикувала частна обява за отдаване под наем на процесния имот. Въпреки това, при извършване на огледите, брокерът В.К. бил поканен да присъства, като на 20.12.2022 г., когато бил подписан договорът за наем между страните в настоящото производство, ответницата заплатила на брокера сума в размер на 300 лева комисион.

Посочва, че при подписване на договора за наем, поискала авансово плащане на един месечен наем в размер на 580 лева, както и депозит в размер на 750 лева, но тъй като наемателят не разполагал с такава сума, ответницата се съгласила да получи депозит в размер на 520 лева, а остатъкът от 230 лева да бъде заплатен до 31.01.2023 г. Изразява съмнение, че ищецът е заплатил комисион на брокерска агенция, която му е съдействала /[******]/ в размер на 456 лева, като се аргументира с това, че комисион поначало се заплаща след сключване на договор, а не авансово, с оглед на което счита, че претенцията на ищеца в тази част е неоснователна. Твърди се, че на 29.12.2022 г., брокерът е възстановил на ответницата част от платената от нея сума за комисион – в размер на 150 лева. На 29.12.2022 г., ответницата уведомила ищеца, че желае договорът да бъде прекратен. На 30.12.2022 г. бил проведен разговор с трето, неучастващо по делото лице /[******]. – брокер, сътрудничил на ищеца/, в който ответницата отново настоявала за прекратяване на договора. Страните уговорили среща през деня на 30.12.2022 г., на [******], на която се появили и брокерите [******] и [******], както и още един мъж, като действията на ищеца и на брокерката [******]. спрямо ответницата, били агресивни. Привечер, страните отишли до наетия имот, където ответницата и брокерът [******], помогнали на ищеца да събере вещите, оставени в имота, като отново от страна на ответницата бил извършен опит за доброволно уреждане на последиците от прекратяване на договора. Поддържа, че дори да се приеме, че договорът е развален, същият няма обратно действие, тъй като е за продължително изпълнение, както и че ищецът е ползвал имота в периода от 21.12.2022 г. до 30.12.2022 г., поради което дължи наемна цена за този период. Моли за отхвърляне на исковете.

В срока за отговор на исковата молба са предявени насрещни искове от първоначалния ответник И. Д. Д. срещу И. С. Г., както следва: по чл. 92, ал. 1, изр. 1 ЗЗД за сумата 386 лева, представляваща неустойка, дължима на основание чл. 4 от сключения между страните договор за наем поради неизпълнението на задължението на наемателя по чл. 3 от договора, начислена за периода 20.12.2022 г. - 30.12.2022 г.; иск по чл.88, ал. 1, изр. 2 ЗЗД за сумата 150 лева, представляваща обезщетение за претърпени от ищцата имуществени вреди - заплатена от ищеца възнаграждение по договор за посредничество на [******] за отдаване под наем на процесния имот, възникнали от неизпълнение на задължението на ответника по чл. 3 от договора, станали причина ищцата да развали договора с ответника; иск по чл. 45, ал. 1 ЗЗД за сумата 1663 лева, представляваща обезщетение за имуществени вреди под формата на пропуснати ползи от неотдаване под наем на процесния недвижим имот за периода 31.12.2022 г. - 26.03.2023 г., поради получавани по телефона през този период заплахи, 2 подбудени от ответника; искове по чл. 45, ал. 1 ЗЗД за обезщетения за неимуществени вреди, както следва: за сумата 1200 лева, обезщетение за неимуществени вреди, причинени й от поведението на ответника на 29.12.2022 г., който използвал обиден за ищцата тон, злорадствал и демонстрирал надмощие, като поискал от нея да отлепи моноблока в санитарното помещение на отдадения под наем имот и след това да го залепи отново, от което ищцата се почувствала унизена и омърсена; за сумата 3000 лева, /съгласно молба с вх. № 274022/3.10.2023 г. – л.159 от делото/ обезщетение за вредите, причинени от поведението на ответника на 30.12.2022 г. в района на [******], изразяващо се в подстрекаване, подбуждане и лаконично подканване на трето за спора лице /[******]./, която предварително е била предупредена от ответника какво се очаква от нея - да се обръща към ищцата с думите "Ти за каква се мислиш? Виж се на какво приличаш - грозна, стара" и заплахите: "Ще те пречукам. Не ми пука!", като ответникът кимал с глава одобрително и я поощрявал с думите: "Не спирай!", от което ищцата се почувствала унизена, обидена, уплашена, получила силен световъртеж, дори в седнало положение, който допълнително й създал дискомфорт и притеснения, сумата 800 лева, обезщетение за неимуществени вреди причинени й от заплахи, получени по телефона в периода м.януари 2023 г. - м.март 2023 г., "че ще я намерят и пречукат", поръчител на които е бил ответникът, изразяващи се във влошаване на здравето, чувство на натиск в областта на гърдите, стрес, затруднено дишане, чувство на тъга и невъзможност да се радва на живота. Излага твърдения, че в началото на 2023 г., ответницата била заплашвана посредством телефонни обаждания от страна на [******], както и от лица, представящи се за служители на агенция [******], като предполага, че въпросните обаждания са били провокирани от ищеца и посочената брокерка. Посочва, че поради заплахите, не са били извършвани огледи на имота с цел отдаването му под наем, като допълва, че имотът е бил обявен за отдаване под наем чрез фалшива обява, вследствие на което се наложило да осъществява комуникация с лица, които се свързвали с ответницата, тъй като телефонният номер бил посочен във фалшивата обява. На 26.03.2023 г., имотът бил отдаден под наем, във връзка с което ответницата заплатила комисион в размер на 300 лева. В началото на февруари, страните осъществили контакт, като ответницата съобщила на ищеца, че за нея са налице пропуснати ползи, както и че здравето се влошило в резултат на обажданията и тормоза, който била принудена да търпи.Претендира разноски.

Ответникът по насрещния иск е подал отговор, с който оспорва същия с твърдения, че договорът е развален поради виновното поедение на ищцата, т.е. не й се следва обезщетение. Счита, че не са посочени действия/бездействия на ответника, които са причинили страдание на ищцата, както и че последната е възприела неправилно фактите във връзка с моноблока на тоалетната, който съгласно твърденията на ответника, действително не е функционирал. Сочи, че за нарушение на задължението имотът да не се пренаема, не е дължима неустойка. Допълва, че дори е съдействал на ищцата във връзка с пренасянето на пералня в имота. Не се оспорва, че срещата на автогарата е протекла в присъствието на двамата брокери, тъй като те поели ангажимент относно сключения между страните договор за наем. Поддържа, че ищцата е посочила действия, извършени от брокерката [******]., а не такива от ответника. Счита за недоказано обстоятелството, че са били отправяни заплахи по телефона към ищцата, както и че не е налице виновно и противоправно поведение от страна на ответника, съответно той не носи отговорност за същите. По иска за пропуснати ползи, посочва, че се касае за хипотетични, а не за реално настъпили вреди за ищцата, поради което същият се явява неоснователен. Моли за отхвърляне на исковете и присъждане на разноски.

Съдът, като прецени събраните по делото релевантни доказателства и взе предвид доводите на страните, намира от фактическа страна следното:

3

Безспорно между страните е, че помежду им е бил подписан процесният договор за наем от 20.12.2022 г., по силата на който И. Д. е предоставила на И. Г. ползването на имот, находящ се на адрес: [******], представляващ [******] срещу месечна наемна цена в размер на сумата 580 лева, както и че имотът е бил освободен от наемателя на 30.12.2022 г., когато последният е получил вещите си, намиращи се в имота и е върнал ключовете от апартамента на наемодателя.

Като писмено доказателство в производството е приет договорът за наем на недвижимия имот, съгласно клаузата на чл. 3 от който не се допуска преотдаване на имота под наем, както и преотстъпването му на други лица. Чл. 4 от догоовра предвижда, в случай на преотдаване или преотстъпване на друго лице за съвместно и/или самостоятелно ползване, наемателят дължи наемна цена в двоен размер от уговорената с договора, считано от установяване на това обстоятелство. Предвидено е установяването на това обстоятелство да се установява с извършване на фактическа проверка от наемодателя и със съставяне на протокол за фактическо пренаемане на имота. С клаузата на чл. 11 от договора е установено задължения за наемодателя да осигури безпрепятствено ползване на имота за срока на договора, като в случай на претенции от страна на трети лица да окаже необходимото правно и фактическо съдействие на наемателя за защита на правата му, произтичащи от договора. В чл. 12 е разписано, че в случай на принудително отстраняване на наемателя от ползването на имота поради причина, която не може да му се вмени във вина, по съдебен или административен ред през време на срока на настоящия договор, наемодателят се задължава да обезщети наемателя със сума в размер на месечния наем. Предвидено е при подписването на договора наемателят да заплати на наемодателя сума в размер 520 лева, представляваща депозит за обезпечаване изпълнението на задълженията на наемателя по договора за наем. В клаузите на чл. 19 и чл. 20 от договора са разписани хипотезите, при които наемодателят има право да задържи и да се удовлетвори от стойността на заплатения от наемателя депозит. В чл. 21 е установено задължение за наемодателя да върне депозита в деня на връщане на имота от наемателя, в случай че не са налице хипотезите, предвидени с чл. 19 и чл. 20 от договора. Договорът е сключен за срок от 24 месеца, считано от 21.12.2022 г. Предвидено е, че за прекратяването му всяка страна дължи отправяне на едномесечно предвизвестие до другата страна. С клаузата на чл. 24 от договора е предвидена неустойка за неспазен срок на предизвестието за прекратяване на договора в размер на един месечен наем.