Решение № 577 от 04.05.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 577 гр. София, 04.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-26, в публично заседание на двадесет и седми февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Илиана Станкова при участието на секретаря Константина Д. Рядкова като разгледа докладваното от Илиана Станкова Търговско дело № 20251100901489 по описа за 2025 година

Предявен e осъдителeн иск с правно основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД.

Ищецът „БДЖ-Пътнически превози“ ЕООД твърди, че между страните /ответникът като правоприемник на Локомотивно депо-Варна/ е бил сключен договор за наем от 16.11.1999 г., по силата на който предоставил на ответника ползването на част от недвижим имот, като по последно споразумение от 01.03.2009 г., била уговорена месечна наемна цена в размер на 1372,68 лева.

Твърди договорът за наем да е прекратен на 24.09.2009 г., като ответникът не е предал владението на имота и продължава да ползва същия. Претендира обезщетение за ползване на наетия имот след изтичане на срока на договора за периода 24.01.2020 г. – 24.01.2025 г. в размер на 82 360,80 лева. В открито съдебно заседание, проведено на 27.02.2026 г., ищецът уточнява, че част от наетата площ е пред „сграда на Цем Комерс“ на скица лист 59 от дело № 49/2025 г. на ВОС, част е в свободната зона между тази сграда и „административна сграда“ и част е под самата сграда, посочена като „сграда на Цем Комерс“, която след сключване на договора за наем била разширена.

Ответникът „ЦЕМ КОМЕРС“ ООД оспорва иска. Твърди, че първоначално договорът бил сключен само за 100 кв.м., за да се избегнат тръжните процедури по отдаване под наем на дълготрайни материални активи от Локомотивно депо Варна. В последствие били сключени няколко анекса към договора, с които се увеличавали, както наетите площи, така и се променяла наемната цена, като последният анекс бил от 01.03.2009 г. Твърди още в самото начало целта на договора да е била да се създаде законово основание „ЦЕМ КОМЕРС“ ООД да придобие сградата, която ще бъде построена за магазин и склад за строителни материали. За тази цел през м. юли 2000 г. Локомотивно депо Варна, съгласувано с БДЖ – Генерална дирекция „Пътно строителство“ и БДЖ – Поделение „ЖП инфраструктура“ била одобрена схема на сградата и площадката на „ЦЕМ КОМЕРС“ ООД в 1 района на Локомотивно депо Варна. Сочи, че на 20.03.2001 г. бил подписан Акт обр. 15 за установяване годност за приемане на строежа „Склад за строителни материали с магазини и офис“, находящ се в гр. Варна, ул. „Девня“ № 1, района на Локомотивно депо гр. Варна и инвеститор „ЦЕМ КОМЕРС“ ООД. Сочи, че при подаване на документите за узаконяване на сградата, било установено, че земята върху която е построена е собственост на държавата, а не на наемодателя. Твърди, че с договор за замяна № 3775-3/01.08.2007 г. е придобил от Община Варна, ПИ пл. № 759, по плана на 7-ми подрайон Варна, с площ от 798 кв.м., който имот бил достатъчен до обслужва построените от него сгради и че от 2009 г. ползва само склад и магазин, построени в този имот, като е освободил от свои вещи наетите площи. Сочи, че частта, която е била отдадена под наем не е оградена или по друг начин заета от него и ищецът има възможност безпрепятствено да ползва същата. В о.с.з., проведено на 27.02.2026 г., твърди, че незастроените наети площи били освободени през 2012 г. – 2013 г., след приключване на делото по първия предявен от ищеца иск на същото правно основание.

С допълнителната искова молба ищецът твърди, че доколкото липсва реално предаване/връщане на наетата вещ с приемо-предавателен протокол ответникът дължи обезщетение след прекратяване на договора за наем. Сочи, че за предходен период – 26.02.2010 г. – 23.12.2010 г. е признато негово вземане срещу ответника на същото правно основание, с влязло в сила решение по гр.д. № 39965/2015 г. по описа на СРС.

В отговора на допълнителната искова молба ответникът твърди, че от представените от ищеца две покани с писмо от 03.05.2023 г. и 23.02.2024 г. не може да се установи дали същите касаят процесната част от имот с идентификатор № *** по ЗККР на гр. Варна.

Съдът, като съобрази събраните доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:

На 16.11.1999 г. между праводател на ищеца и ответника е сключен договор за наем, по силата на който ищецът предоставил на ответника ползването на недвижим имот – 100 кв.м., представляващи открита площ с настилка, пред сграда /стол/ на Локомотивно депо Варна.

С допълнително споразумение от 17.05.2001 г. предметът на договора за наем е променен и отдаденият под наем имот се променя на: открита площ с настилка 100 кв. и 95 кв.м. тревна площ, находящи се пред сграда /стол/ на Локомотивно депо Варна, както и 100 кв.м. площ в западната част строителната площадка и 150 кв.м. изградена от наемателя рампа или общо 445 кв.м. площ. С допълнително споразумение от 26.11.2002г. е уговорено изменение на наемната цена в размер на 1,50 лева за 1 кв.м. открита площ, като е посочено, че за ползването на общо 658,90 кв.м. площ наемателят ще заплаща наемна цена в размер на 988,35 лева. С допълнително споразумение от 01.03.2009 г. месечната наемна цена е изменена на 1372,68 лева с ДДС.

Установява се от представените от страна на ответника писмени доказателства, че в периода м. септември 1999 г. – м. март 2001 г. в наетия имот е построен обект „Магазин и склад за строителни материали“, като инвеститор е ответникът „ЦЕМ КОМЕРС“ ООД.

Установява от представеното с исковата молба писмо и доказателства за връчването му, че договорът за наем е прекратен на 27.09.2009 г.

С договор за замяна № 3775-3/01.08.2007 г. държавата прехвърля на 2

„ЦЕМ КОМЕРС“ ООД имот частна държавна собственост - поземлен имот № 759, с площ целия от 789 кв.м., представляващ част от поземлен имот с идентификатор № *** по кадастралната карта и регистри на гр.

Варна. В мотивите на решение, влязло в сила на 04.07.2018 г., постановено по гр.д. № 10002/2015 г. по описа на Варненски районен съд, 7-ми състав е приело, че извършената замяна не е породила вещно-транслативен ефект, тъй като прехвърления имот е бил изваден от ДМА на Холдинг “БДЖ“ ЕАД.

С посоченото влязло в сила на 04.07.2018 г. решение по гр.д. № 10002/2015 г. по описа на Варненски районен съд, 7-ми състав, е отхвърлен предявеният от „ЦЕМ КОМЕРС“ ООД срещу „БДЖ-Пътнически превози“ ЕООД отрицателен установителен иск, че ответникът не е собственик на реална част от 250 кв.м. от поземлен имот № 759, с площ целия от 789 кв.м., представляващ част от поземлен имот с идентификатор № *** по кадастралната карта и регистри на гр. Варна, които ищецът твърди да е придобил по силата на договор за замяна с № 3775-3/01.08.2007 г. и Заповед № РИ-07-8500-27/06.07.2007 г. на областния управител на област Варна.

С влязло в сила на 28.04.2022 г. решение № 77317/27.04.2020 г. по гр.д.

№ 39965/2015 г. на СРС е признато за установено в отношенията между страните, че „ЦЕМ КОМЕРС“ ООД дължи на „БДЖ-Пътнически превози“ ЕООД сумата в размер на 13 589,53 лева – обезщетение за ползване на недвижим имот, представляващ открита площ с настилка, пред сграда /стол/ на Локомотивно депо Варна, след прекратяване на договор за наем от 16.11.1999 г. и допълнително споразумение от 01.03.2009 г., за периода 26.02.2010 г. – 23.12.2010 г., за която сума е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК по ч.гр.д. № 10502/2015 г. на СРС, II г.о., 63 състав.

С писмо изх. № 51-04-222/03.05.2023 г. „БДЖ-Пътнически превози“ ЕООД е поканило ответника да освободи част от поземлен имот с идентификатор № *** по кадастралната карта и регистри на гр. Варна от 250 кв.м., предмет на гр.д. № 10002/2018 г. по описа на Варненски районен съд, 7-ми състав, ползвана от дружеството без основание.

С писмо изх. № 03-06-50/23.02.2024 г. „БДЖ-Пътнически превози“ ЕООД е поканило ответника „ЦЕМ КОМЕРС“ ООД във връзка с ползване без основание на площ от 250 кв.м., представляваща част от имот с идентификатор *** по КККР на гр. Варна, с адрес гр. Варна, ул.

„Девня“ № 11, за периода 01.01.2019 г. – 31.12.2023 . и във връзка с решение № 90/04.07.2018 г. на ВКС дружеството е поканено на среща за уреждане взаимоотношенията между страните чрез подписване на споразумение.

Според показанията на свидетеля М.А., доведен от ищеца, той работи като „ръководител район Варна“ в „БДЖ – Пътнически превози“ ППЛокомотивно депо от 2017 г. юни месец, като канцеларията му се намира в административната сграда на първия етаж на бившето Локомотивно депо, сега Локомотивен район Варна. Свидетелят сочи, че знае сградата, която се ползва от „Цем комерс“ още от 2011 г. и тя се намира на не повече от 50 м. от работното му място. Според А., откакто работи на това място борсата за строителни материали на „Цем комерс“ е в абсолютно същия вид, в т.ч. и площите пред и около нея. Свидетелят сочи, че клиентите на магазина паркират на обособени паркоместа пред магазина, както и в пространството между двете сгради – административната и тази на магазина на „Цем комерс“, в които пространства може да спре всеки. Свидетелят сочи, че тези пространства и през процесния период 15.09.2020 г. – 15.09.2025 г. не са се 3 използвали за друго нещо, освен за паркиране, като друг наемател на депото е бил разположил за известен период от време фургон на площта обозначена като тревна площ. По цялата лице на сградата, ползвана от ответника от входа, обозначен със знак „х“ на скицата, ползвана от съда при индивидуализация на имота, предмет на договора за наем и разпит на свидетелите, свидетелят сочи, че „Цем комерс“ ООД съхранява строителни материали на място, заградено с ограда, поставена на отстояние от 2,5 м. от стената на сградата. Свидетелят сочи, че тази ограда била премахната около 2 месеца преди депозиране на показанията. Според А., за дълъг период от време назад, в пространството между двете сгради, отбелязано на скицата с буква Y, на оградена площ от около 2,5 кв.м. по 5 кв.м. ответното дружество съхранявало бракувани строителни материали, като това било преустановено 2-3 години преди момента на разпита.

Според показанията на свидетеля П.Б., доведен от ответника, той е съдружник в дружеството от самото му създаване. Свидетелят сочи, че знае за договорни отношения с БДЖ, като се оказало, че отдаденият от тях под наем терен не е тяхна собственост. Според Б. първият анекс по договора касае земята, която в момента се намира под сградата на „Цем комерс“ ООД. Във връзка с това дружеството предприело строителство, като строителните книжа били издадени на името на БДЖ. При достигане на сградата до акт 16, през 2002 г. – 2003 г., в община Варна им казали, че тази земя не е на БДЖ, а държавна. Парцелът държавна земя бил заменен срещу имот на дружеството и така то станало негов собственик. Според свидетеля, площта пред сградата на дружеството се ползвала за паркиране и от Локомотивното депо, а тази между двете сгради, където е поставена буква Y на предявената му скица, се използвала като незаконно сметище. Според Б. оградата пред магазина била премахната преди 7-8 години, когато дружеството било осъдено по другото дело и от тогава „Цем комерс“ ООД ползвал само собствения си терен ограден и обозначен от геодезисти, в т.ч. не ползва сградата над пространството предмет на договора за наем, обозначена като „сграда на Цем комерс“ и пред нея, а само своя склад, както и пространство под навес от буква В на скицата на запад. Свидетелят сочи, че от 6-7 години назад дружеството не извършва търговска дейност.

Страните са били обвързани от договор за наем на недвижим имот, сключен на 16.11.1999 г., прекратен на 27.09.2009 г.

Според постоянната практика на ВКС - решение № 97 от 23.07.2013 г. по т. д. № 73/2012 г., Т. К., І Т. О. на ВКС, решение № 73 от 08.04.2016 г. по гр. д. № 5376/2015 г., г. к., ІV г. о. на ВКС, решение № 214 от 23.01.2017 г. по т. д.

№ 1642/2015 г., т. к., ІІ Т. О. НА ВКС и др. – в тежест на наемателя е да докаже изпълнение на задължението за предаване държането на наетата вещ след прекратяване на договора, като неизпълнението на това задължение е свързано с дължимостта на обезщетение за ползване на имота по чл. 236, ал.2 ЗЗД, независимо от това дали наетата вещ фактически е ползвана от наемателя. Връщането на държането на вещта може да стане по различен начин спор конкретните обстоятелства по договора, вида на вещта и други факти. В обвързващата съдебна практика се приема, че размерът на обезщетението, което дължи бившият наемател за ползването на вещта, не може да бъде по-нисък от уговорения наем. Размерът на средната пазарна наемна цена не подлежи на изследване, когато заявената претенция за обезщетение е до размера на получаваната наемна цена / в този смисъл 4 решение № 215 по т.д. № 967/2011 г., II т.о., ВКС/ .