Решение № 686 от 27.05.2026, Окръжен съд - Пловдив

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 686 гр. Пловдив, 27.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, X СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Пламен Чакалов

Членове:

Румяна Андреева

Бранимир Василев при участието на секретаря Бояна Дамбулева като разгледа докладваното от Румяна Андреева Въззивно гражданско дело № 20265300500726 по описа за 2026 година

Производството е въззивно и е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

Постъпила е въззивна жалба от И. Т. Т. с ЕГН ********** и И. Д. А. с ЕГН ********** и двамата с адрес ********* против решение № 327/26.01.2026 г., постановено по гр.д.№ 13728/2024 г. на Районен съд Пловдив, ХІХ гр. състав, с което е прогласена нищожността поради накърняване на добрите нрави на договор за покупко-продажба от 04.10.2022 година, обективиран в нотариален акт № *******, г. на нотариус С. Й. с район на действие Районен съд - Пловдив, сключен между „Пърфект хотелс“ ООД и И. Т. Т. по отношение на поземлен имот с идентификатор *** по КККР на село Ягодово, община Родопи, Пловдивска област с площ 687 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване: ниско застрояване /до 10 метра/, предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: 648, квартал: 59, парцел ХІХ, заедно с построените в имота: СГРАДА с идентификатор *** със застроена площ от 102 кв.м., брой етажи: два, предназначение: жилищна сграда - еднофамилна и СГРАДА с идентификатор ***, със застроена площ 76 кв.м.,брой етажи: един, ВЕДНО с всички подобрения и приращения в имота, и с което И.

Т. Т. с ЕГН ********** и И. Д. А. с ЕГН ********** са осъдени да предадат на „Пърфект Хотелс“ ООД, ЕИК **********/в ликвидация/, представлявано от ликвидатора Я. Й. Й. владението върху недвижим имот: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** по КККР на с. Ягодово, общ. Родопи, 1 обл. Пловдив, с площ 687 кв.м, трайно предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване: ниско застрояване /до 10 м/, предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: 648, квартал: 59, парцел XIX, заедно с построените в имота: СГРАДА с идентификатор *** със застроена площ 102 кв.м, брой етажи: 2, с предназначение: жилищна сграда - еднофамилна и СГРАДА с идентификатор *** със застроена площ 76 кв.м, брой етажи: 1, с предназначение: постройка за допълващо застрояване, заедно с всички подобрения и приращения в имота, на основание чл. 34 от ЗЗД като получени по признат за нищожен договор за покупко-продажба. Жалбоподателите поддържат, че така постановеното решение е неправилно и незаконосъобразно, постановено в противоречие на материалния закон. Поддържат, че единственият порок, въз основа на който съдебният състав е прогласил нищожност, е икономическият извод, че договорената цена е многократно по-ниска от експертно определената пазарна стойност, но считат, че самото несъответствие между договорена цена и пазарна стойност не води автоматично до нищожност на договора.

Поддържат, че съдебната намеса в действията на ликвидатор е допустима единствено при доказана злоупотреба или увреждане на кредиторите, каквито твърдения и доказателства в случая липсват. Считат, че липсва и доказване на субективния елемент на увреждането, който според тях е необходим компонент при преценка за противоречие с добрите нрави. Молят за отмяна на решението в неговата цялост като неправилно и незаконосъобразно и за постановяване на друго решение по същество, с което предявените искове да бъдат отхвърлени като неоснователни. Претендират разноски.

ВъззИ.емата страна „Пърфект хотелс“ ООД /в ликвидация/, представлявано от ликвидатора Я. Й., чрез адв. П. К. оспорва жалбата като неоснователна. Поддържа, че обжалваното решение е законосъобразно и правилно. Поддържа, че уговореното с процесната сделка покупко-продажба на недвижим имот на цена в пъти по-ниска от пазарната сочи на накърняване на добрите нрави и е основание за обявяването й за нищожна. Моли за потвърждаване на решението и за присъждане на разноски.

Пловдивският Окръжен съд, след преценка на събраните по делото доказателства, приема за установено следното:

Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259, ал.1 от ГПК, изхожда от надлежна страна и е процесуално допустима.

Пловдивски окръжен съд, след служебна проверка на валидността и допустимостта на решението съгласно чл.269 ГПК, намира същото за валидно и допустимо.

Предмет на разглеждане пред първата инстанция са били искове по чл. 26, ал. 1 предл. 3 ЗЗД , за прогласяване на нищожност на договор, имащ за предмет недвижим имот, поради накърняване на добрите нрави, тъй като продажната цена е значително по-ниска от пазарната стойност на имота и при условията на евентуалност по чл. 40 от ЗЗД за прогласяване за недействителен 2 на договор, имащ за предмет недвижим имот, поради споразумяване във вреда на представлявания между представителя и лицето, с което той договаря, както и иск по чл. 34 от ЗЗД за връщане на полученото по недействителната сделка.

Ищецът „Пърфект хотелс“ ООД /в ликвидация/ е основал исковете си на твърдението, че с акт от 03.05.2018 г. за назначаване на ликвидатор на ищцовото дружество за такъв била назначена Р. Г. М., като бил определен срок за приключване на ликвидацията - 19.03.2019 г. От страна на назначения ликвидатор Р. М. не била подадена нотариално заверена декларация за съгласие по чл. 266, ал. 3 ТЗ с образец от подписа й, поради което ищецът счита, че същата не е встъпила в длъжност, включително до момента на заличаването й като ликвидатор от ТРРЮЛНЦ. Сочи се, че процедурата по ликвидация не е стартирала и не е приключила в определения от длъжностното лице по регистрацията срок. По молба на Я. Й. Й. - съдружник в „Пърфект хотелс“ ООД, притежаващ 50 % от капитала на дружеството от 08.02.2024 г. до Окръжен съд - Пловдив с искане да бъде заменен назначеният ликвидатор на дружеството било постановено Решение № 92/21.02.2024 г. по ч. т. д. № 89/2024 г. на Окръжен съд - Пловдив, ХХIII състав, с което на основание чл. 266, ал. 4 ТЗ Р. Г. М. била освободена като ликвидатор на „Пърфект хотелс” ООД, а за такъв бил назначен Я. Й. Й.. След встъпването му в длъжност същият установил, че с нотариален акт № *********г. за покупкопродажба на недвижим имот от 04.10.2022 г. бил продаден на ответника И. Т.

Т. единственият недвижим имот - собственост на дружеството, за сумата от 9950 лв., при данъчна оценка от 9902,90 лв. Към момента на сключване на сделката ответникът бил женен и имотът бил придобит в режим на съпружеска имуществена общност с ответницата И. Д. А.. Твърди се, че при сключване на сделката от 04.10.2022 г. ищецът „Пърфект хотелс“ ООД /в ликвидация/, в качеството му на продавач, бил представляван от Р. М. като ликвидатор, въпреки че същата не е била встъпила в длъжност. Резултатът от сделката не бил отчетен в счетоводството на дружеството. Не били отчетени, съответно не били осчетоводени нито приходи, нито разходи, свързани с покупко-продажбата. Не бил изплатен и ликвидационен дял на съдружника Я.

Й.. Същият узнал за сделката едва след назначаването му за ликвидатор на „Пърфект хотелс“ ООД. Ищецът счита, че така сключеният договора за покупко-продажба на недвижим имот е нищожен поради накърняване на добрите нрави, тъй като пазарната му цена към датата на изповядване на сделката - 04.10.2022 г. е била не по-малко от 200 000 евро, или не по-малко от 400 000 лв., което се явява повече от четиридесет пъти над уговорената с договора цена от 9950 лв. Счита, че това засяга имуществените му интереси, тъй като неоснователно намалява имуществото му и вреди на съдружниците, един от които е ликвидаторът Я. Й.. При условията на евентуалност поддържа, че сделката е нищожна поради действия на представителя на дружеството Р.

М. във вреда на представлявания. Ето защо се иска от съда да обяви за нищожен процесния договор за покупко-продажаба на недвижим имот 3 поради накърняване на добрите нрави, а при условията на евнуалност – да се прогласи недействителността му поради договаряне на предствинеля във вреда на представлявания. Тъй като имотът се владее от ответниците, се иска същите да бъдат осъдени да му върнат така описания имот.

С отговора на искова молба от ответниците И. Т. Т. и И. Д. А. оспорват исковете като неоснователни. Поддържат, че при сключване на атакуваната сделка не са били нарушени добрите нрави, тъй като процесният недвижимият имот е бил закупен през 2011 г. на по-ниска цена от цената, на която е продаден. Считат, че е било налице мълчаливо съгласие от страна на търговеца със сключената без представителна власт сделка, поради непротивопоставянето му за сключването и веднага след узнаването /чл.301 ТЗ/. Намират за неотносим факта, че липсва осчетоводяване на сделката и изплащане на ликвидационен дял. Оспорват сделката да е била сключена във вреда на представляваното дружество. Не оспорват, че владеят имота.

Пред въззивната инстанция не се оспорват следните фактически констатации и правни изводи, направени от първинстанционния съд в решението му:

Прието е за установено въз основа на представените писмени доказателства - решение № 522/28.09.2015 г. ПОС; решение № 92/21.02.2024 г. на ПОС; актове на АВ за назначаване на ликвидатор от 03.05.2018 г. и 26.02.2024 г. ; декларация за съгласие от 02.02.2024 г., че от 16.03.2016 г. ищцовото дружество „Пърфект хотелс“ ООД е прекратено. На 03.05.2018 г. за негов ликвидатор е назначена Р. Г. М., като е определен срок за приключване на ликвидацията - 15.03.2019 г. Р. Г. М. е освободена като ликвидатор с решение на съда от 21.02.2024 г. и за ликвидатор е назначен Я. Й..

На 04.10.2022 г. с нотариален акт № *******за покупко-продажба на недвижим имот, приложен по делото, „Пърфект хотелс“ ООД (в ликвидация) представлявано от ликвидатора Р.М. е продал на ответника И. Т. по време на брака му с ответницата И. А. процесния недвижим имот срещу заплащането на цена от 9950 лв., съответстваща на данъчната му оценка, която сума е посочено, че е заплатена изцяло преди подписване на нотариалния акт.

Процесния имот е бил закупен от „Пърфект хотелс“ ООД на 29.12.2011 г. за сумата от 7472 лв., с нотариален акт № ********** г., приложен по делото.

Въз основа на заключението по назначената от ПРС ССЕ е прието, че извършената покупко-продажба на имота не е отразена в счетоводството на ищеца. За периода 2011 г. - 2019 г. няма отчетени приходи и разходи в баланса на дружеството.

Първоинстанционният съд е приел за установено въз основа на заключение по съдебно-оценъчна експертиза, че пазарната стойност на имота към 04.10.2022 г. е била 381 000 лв., или повече от 38 пъти по - висока от цената, на която е прехвърлен.

4

Наведените възражения относно представителната власт на ликвидатора Р. М. за изповядване на сделката от името на дружеството не са обсъдени с решението, тъй като ПРС е приел, че имат отношение към друг порок на сделката - липса на съгласие, какъвто не се твърди в това производство.

По отношение иска по чл. 34 от ЗЗД, съдът е приел, че не е налице по делото спор относно факта, че И. Т. и И. А. владеят процесния имот.

Спорът пред въззивната инстанция от фактическа и правна страна се свежда до наличието на основание за недействителност на сделката, поради накърняване на добрите нрави с оглед нееквИ.лентността на двете насрещни престации.

В практиката на ВКС са дадени разяснения относно понятието "добри нрави". Същите са морални норми, на които законът е придал правно значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със закона (чл. 26, ал. 1 ЗЗД ). Добрите нрави не са писани, систематизирани и конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или произтичат от тях, като за спазването им при иск за присъждане на неустойка съдът следи служебно. Един от тези принципи е принципът на справедливостта, който в гражданските и търговските правоотношения изисква да се закриля и защитава всеки признат от закона интерес. Преценката за накърняване на добрите нрави следва да се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора / Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. на ВКС по т. д. № 1/2009 г., ОСTK/.