Решение № 6896 от 12.12.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 6896 гр. София, 12.12.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-29 СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети декември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Радост Бошнакова при участието на секретаря Михаела Огн. Митова като разгледа докладваното от Радост Бошнакова Гражданско дело № 20211100111584 по описа за 2021 година

Предявени са искове за собственост по чл. 108 от ЗС и искове за обезвреда от неоснователно ползване на имотите от Н. 2015 ЕООД, а при евентуалност на последните искове по чл. 236, ал. 1 от ЗЗД против Н. ЕООД.

Ищецът Национален дарителски фонд “13 В.Б.“ излага следните обстоятелства за обосноваване на исканията си: сключване на договор за наем от 17.01.2018 г. с ответника Н.

ЕООД за 16 подземни гаражи, находящи се в гр. София, ул. *******, разположени в сутерен на жилищна сграда, срещу заплащане на обща наемна цена от 1420 лева; неплащане на дължима наемна цена от наемателя за 15 гаража поради прекратяване на договора за наем по взаимно съгласие по отношение на гараж 40; отправяне на писмена покана за изпълнение на задължението, а при неизпълнение – прекратяване на договора за наем, връчена на Н. ЕООД чрез съдебен изпълнител по реда на чл. 50, ал. 2 и 4 от ГПК, считано от 21.07.2020 г.; пренаемане на имотите от Н. 2015 ЕООД без негово съгласие като собственик на същите, до които не е осигурен и отказан достъп до имотите от Н. 2015 ЕООД с уведомление от 11.02.2021 г.; липсата на договорни правоотношения с Н. 2015 ЕООД, което дружество дължи предаването им и обезщетение за лишаване от ползването им за периода от 25.07.2020 г. (датата на преустановяване на действието на договора за наем с Н. ЕООД) до 20.08.2021 г. в размер на 17509.33 лева. Иска признаване на собствеността върху имотите и предаване на същите от ответниците и заплащане на обезщетение за лишаване от ползването на имотите за горепосочения имот от Н. 2015 ЕООД, а при евентуалност от Н. ЕООД.

Претендира разноски.

В срока по чл. 131 от ГПК (така разписка за предаване на пратка на л. 161 от делото) 1 е постъпил отговор от ответника Н. 2015 ЕООД, възразявайки че исковете са неоснователни поради: взето от НДФ “13 В.Б.“ решение за встъпване на дружеството в правата и задълженията на Н. ЕООД като наемател; възложено на изпълнителния директор прекратяване на договора за наем с Н. ЕООД и сключване на договор за наем с Н. 2015 ЕООД, неосъществено поради бездействие на представляващия Национален дарителски фонд „13 В.Б.“ и обосновало сключване на договор за наем за имотите между двете дружества; отсъствие на прекратен договор за наем с пренаемодателя Н. ООД, видно и от прекратеното производство по гр. дело № 62178/2020 г. на СРС. Иска отхвърляне на исковете и присъждане на разноски.

Съдът, като прецени всички доказателства и доводи съгласно чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема следното:

Въз основа на заповед № РД56-2228 от 06.10.2000 г. на кмета на Столична община и договор за учредяване на право на пристрояване върху общински имот, вписан под № 70, том XVI, рег. № 27421 от 30.10.2000 г. на Служба по вписванията – гр. София в полза на ищеца Национален дарителски фонд “13 В.Б.“ е учредено право на пристрояване върху общински парцел VII от кв. 6, м. “Манастирски ливади – запад“ за изграждане на подземен гараж към жилищен блок на Национален дарителски фонд “13 В.Б.“, целият със застроена площ от 2755 кв.м. по изменение на дворищно-регулационен план, одобрен със заповед № РД-50-38 от 25.02.1998 г. на кмета на Район “Витоша“ и одобрен от УАГ работен проект.

Представени са разрешение за строеж № 11 от 25.01.1999 г. на началника на УАГ при СО и издадени като неразделна част от него заповед № РД-09-50-126 от 24.03.2003 г. и заповед № РД-09-50-595 от 25.11.2003 г. на главния архитект на гр. София, от които се установява, че в полза на Национален дарителски фонд “13 В.Б.“ е одобрен проект за строеж на 8-етажна жилищна сграда, офиси, хотел, ресторант, фитнес център, котелно и подземни гаражи в УПИ-VII, кв. 6, м. “Манастирски ливади – запад“.

С разрешение за ползване изх. № СТ-12-085 от 26.02.2004 г. на началника на ДНСК е разрешено ползването на процесната сграда, изградена в УПИ – VII, кв. 6, м. “Манастирски ливади – запад“.

По делото са представени схеми на самостоятелни обекти в сградата, за която е представен и архитектурен проект, собственост на Национален дарителски фонд “13 В.Б.“ и които обекти представляват съгласно представените схеми: гараж № 1, с площ в размер на 18.02 кв.м. и идентификатор ***; гараж № 2, с площ в размер на 17.36 кв.м. и идентификатор ***; гараж № 5, с площ в размер на 17.36 кв.м. и представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***; гараж № 6, с площ в размер на 17.78 кв.м. и представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***; гараж № 7, с площ в размер на 17.78 кв.м. и представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***; гараж № 8, с площ 17.36 кв.м. и представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***; гараж № 9, с площ 17.78 кв.м. и представляващ самостоятелен обект в 2 сграда с идентификатор ***; гараж № 37, с площ 17.36 кв.м. и представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***; гараж № 42, с площ 17.78 кв.м. и представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***; гараж № 55, с площ 20.08 кв.м. и представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***; гараж № 56, с площ 20.43 кв.м. и представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***; гараж 58, с площ 21.03 кв.м. и представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***; гараж № 59, с площ 20.92 кв.м. и представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***; гараж № 73, с площ 79.04 кв.м. и представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, и гараж № 74, с площ 90.13 кв.м. и представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, и които самостоятелни обекти се намират на етаж – 1 в сграда с идентификатор ***, с адрес на имота: гр. София, район Витоша, ул. *******.

По делото е представен договор за наем № РД-13-4 от 17.01.2018 г., сключен между Национален дарителски фонд “13 В.Б., от една страна, в качеството на наемодател, и “Н.“ ООД, от друга страна, в качеството на наемател, по силата на който наемодателят Национален дарителски фонд “13 В.Б. е предоставил на наемателя “Н.“ ООД за временно и възмездно ползване процесните 15 гаража и гараж № 40, находящи се в гр. София, ул.

*******, срещу месечна наемна цена в общ размер на 1420 лева, разпределени както следва: по 80 лева с ДДС за гаражи № 1, 2, 5, 6, 7, 8, 9, 37, 40, 42, 55, 56, 58, 59 и по 150 лева за гаражи № 73 и № 74, платими до десето число на месеца за всеки текущ месец. В раздел III, чл. 3.1 от договора е предвидено, че се сключва за срок от 5 години и влиза в сила от датата на неговото подписване, освен ако същият не бъде прекратен при условията на договора, като съгласно предвиденото в чл. 3.2. след изтичането на срока по чл. 3.1., действието на договора може да се продължи единствено чрез допълнително писмено споразумение между страните.

Съгласно раздел VI, чл. 6 договорът се прекратява по взаимно съгласие, изразено писмено; с изтичането на договорения срок; по всяко време с едномесечно писмено предизвестие от страните; както и чрез разваляне от страна на наемателя в случай, че наемателят не стопанисва гаража с грижата на добър стопанин, не използва гаража съгласно указаното в договора предназначение; не е заплатил два последователни месечни наема и/или консумативните разходи за повече от един месец.

В раздел V I I . Обезщетения и неустойки чл. 7.1 е предвидено, че в случай, че наемателят не е заплатил дължимия наем в срок, наемателят дължи на наемодателя неустойка в размер на 0.5 % на ден върху дължимата и незаплатена сума за всеки ден забава до окончателното плащане на дължимата сума, но не повече от 10 % от стойността на договора – сбора на наемните вноски за срока на договора.

Към процесния договор за наем е сключен анекс № 1 - № РД-13-104 от 04.07.2019 г, по силата на който страните са се съгласили по взаимно съгласие да прекратят действието на договора за наем по отношение на гараж № 40 (който не е и предмет на настоящото дело), 3 както и да променят съдържанието на чл. 2.1 от договора. Съгласно последният който месечната наемна цена, която наемателят се задължава да заплаща на наемодателя, е в общ размер на 1340 лева с ДДС, от която по 80 лева за гаражи № 1, 2, 5 ,6 ,7, 8, 9, 37, 42, 55, 56, 58, 59 и по 150 лева за гаражи № 73 и № 74.

С покана от 30.06.2020 г. наемодателят “Национален дарителски фонд “13 В.Б.“, връчена на наемателя “Н.“ ЕООД по реда на чл. 47, ал. 1 от ГПК на 21.07.2020 г., видно от протокол за удостоверяване на връчване на книжа на ЧСИ М.Ц. с рег. № 840 и район на действие СГС е уведомил Н. ЕООД относно забавено заплащане на пет месечни наема, задължението за които към 17.06.2020 г. възлиза в размер на 6700 лева. Наемателят е поканен в 3-дневен срок от получаване на поканата да погаси изцяло горепосочените задължения, заедно с дължимата неустойка за забава по реда на чл. 7.2. от договора за наем.

При неизпълнение в срока и при условията на т. 1 от поканата, наемодателят е посочил, че същата има характера на едностранно изявление за разваляне на договора от 17.01.2018 г., считано от четвъртия ден на получаване на настоящата покана, на основание чл. 6.4, пр. трето от наемния договор. Наемателят е поканен в седемдневен срок от прекратяване действието на наемния договор, в 10.00 часа, да предаде на наемателя процесните недвижими имоти, да заплати уговорената за неизпълнението съгласно чл. 7.3 от договора неустойка в размер на 5000 лева и наемната цена до датата на предаване на държането на имота, в размер и при условията на прекратяване на договора за наем.

От представения по делото протокол за удостоверяване връчване на книжа от 21.07.2020 г. се установява, че съдебният изпълнител е посетил вписания в Търговския регистър адрес на управление на ответника – Н. ЕООД, намиращ се в гр. София, ж.к.

*******. При посещението е установено, че на адреса няма надписи и табели на дружеството или лице, което да получи книжата. С оглед на събраната информация ЧСИ е залепил уведомление по чл. 47, ал. 1 от ГПК с указания, че книжата са в канцеларията на съдебния изпълнител, където могат да бъдат получени. След изтичане на двуседмичния срок по чл. 47, ал. 2 от ГПК на 20.07.2020 г. ЧСИ е приел, че съобщението следва да се счита за надлежно връчено на 21.07.2020 г., позовавайки се на разпоредбите на чл. 50, ал. 2 и ал. 4 от ГПК.

С писмо с изх. № РД-30-281 от 23.09.2020 г. на НДФ “13 В.Б.“, наемодателят е счел, че в дадения допълнителен срок за доброволно изпълнение, при връчването на поканата по реда на чл. 47, ал. 1 от ГПК, наемателят Н. ЕООД не е изпълнител задълженията си, поради което същият е поканен да предаде наетите имоти, предмет на договора за наем на 28.09.2020 г. в 13. 00 часа.

Представен е протокол от 28.09.2020 г., от който се установява, че лицето П. А., представяйки се за представител на Н. ЕООД, е отказал да извърши предаване на недвижимите имоти и да осигури достъп до тях, поради което и комисията е извършила само външен оглед на гаражите, обект на договора за наем, при който е установена липса на гаражните врати на гаражи № 8 и № 73.

4

С писмо с вх. № РД-29-372 от 29.09.2020 г. на НДФ “13 В.Б.“ наемодателят е уведомен от Н. ЕООД, че при връчването на поканата не е спазен предвидения в разпоредбата на чл. 47 от ГПК ред, поради което и облигационното правоотношение между страните не е прекратено и не е налице основание за предаване на процесните имоти.

Наемодателят НДФ “13 В.Б.“ с писмо с изх. № РД-30-409 от 20.10.2020 г., изпратено по електронната поща, отново е поканил наемателят Н. ЕООД да предаде незабавно на собственика държането на недвижимите имоти, предмет на договора за наем, както и да заплати дължимата неустойка за неизпълнение и наемната цена до датата на предаване на държането на имотите.

Представен е и протокол от 10.02.2021 г., от който се установява, че сформираната при наемодателя комисия отново е посетила имотите, до които не е успяла да осъществи достъп, като е установена липса на врата на гараж № 8 и е поставена покана на останалите гаражни врати за осъществяване на незабавна връзка с представител на наемодателя от лицата, ползващи гаражите.