Решение № 990 от 04.07.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 990 гр. София, 04.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-2, в публично заседание на девети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: А. Маджев при участието на секретаря Камелия В. Славкова като разгледа докладваното от А. Маджев Търговско дело № 20241100901547 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 365 и слeдващите от ГПК.

Образувано е по искова молба с вх. № 83894/25.07.2024 г., която е подадена от „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД, с ЕИК 175139520, със седалище и адрес на управление – гр. София, р-н „Лозенец“, ***, Офис Х, сграда 2, ет. 5, срещу „ВОКСИС СЪРВИСИЗ“ ООД, с ЕИК 204066843, със седалище и адрес на управление – гр. София, р-н „Лозенец“, ***А, ет. 3. С нея е предявен за разглеждане осъдителен иск с правно основание чл. 79, ал. 1, т. 1 ЗЗД, във връзка с чл. 51 ТЗ за заплащане на сумата в размер от 117 584,60 евро – представляваща уговорено възнаграждение за възложено посредничество по договор за посредничество от 29.09.2020 г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от подаване на исковата молба в съда – 25.07.2024 г. до окончателното й плащане.

В исковата молба се твърди, че основният предмет на дейност извършван от „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД е предоставяне на посреднически услуги при сделки с недвижими имоти, оценка на недвижими имоти и тяхното управление. Осъществявайки именно такъв вид посредническа дейност на 29.09.2020 г. между „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД и „ВОКСИС СЪРВИСИЗ“ ООД се подписал договор за посредничество със срок на действие – 12 месеца. Съгласно същия, „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД се съгласил да предостави, като изпълнител в полза на възложителя „ВОКСИС СЪРВИСИЗ“ ООД посреднически услуги свързани с наемане/закупуване на площи, които отговарят на изискванията поставени от дружеството-възложител. На 28.09.2021 г. двете страни подписали и анекс 1, като с него срокът на договора им бил продължен до 30.04.2023 г., а с Анекс 2 от 29.04.2023 г. срокът на договора бил продължен до 25.09.2024 г. Пристъпвайки към изпълнение на поетите по договора задължения, дружеството-ищец осъществило нужните проучвания на пазара на имоти, като в резултат на това изготвило подробен доклад с редица потенциални имоти, които биха съставлявали интерес за възложителя. Осигурено било и извършването на огледи на една част от тях, като те били представени както на ответника, така и на няколко свързани с него дружества. В началото на м. март 2023 г. управителят на ответното дружество пренасочил комуникацията си с ищеца и изпълнител по договора към трето лице – дружество регистрирано в Румъния и по-конкретно към негов служител Г. Е.. На по-късен етап се разбрало, че ответникът и дружествата свързани с него имат интерес да закупят в Р. България самостоятелна офис сграда в гр. София или етаж от такава сграда. Ищецът сочи, че по повод на така 1 индивидуализираното задание осигурил на ответника оферта за три сгради в гр. София, като една от тях е известна като „Атлас Хаус“, намира се на ***-55 и се притежава в собственост от дружеството – „ИММОБУЛ“ ЕООД. Тази сграда била представена на вниманието на ответника и свързаните с него дружества на 25.09.2023 г. В предложението е упоменато, че приблизителната цена за нейното придобиване е в размер на 3 000 000 евро, като е даден снимков материал, сведения за актуални наематели в нея и за характеристиките й. Предвид сериозния интерес проявен от ответника към това предложение в периода от 25.09.2023 г. до 09.10.2023 г. ищецът изпратил и допълнително поискани сведения за особеностите на сградата. Паралелно с това дружеството-ищец провеждало кореспонденция си със собственика - „ИММОБУЛ“ ЕООД с цел набавяне на исканата от ищеца информация и осигуряване огледи на сградата. Пояснява се, че в тези му отношения ищецът бил представляван от служителите – Г. и Х. Поддържа се, че на 10.10.2023 г. бил направен съвместен оглед на административната сграда, като същия бил организиран изцяло със съдействието на „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД, като на него присъствали Г. Е., А.А., представители на ответното дружеството и свързаните с него дружества, Д.Д. представител на „ИММОБУЛ“ ЕООД, както и служителите на ищеца – Г. и Х. На 12.10.2023 г. представител на ответника удостоверил, че му е бил осигурен посочения оглед на коментираната сграда. Последвала активна комуникация между ищец и ответник относно постигане на сделка за този имот, като с цел планиране на следващи действия било изготвено и изпратено за одобрение писмо за намерение, като тази кореспонденция между страните се проточила до края на 2023 г. Някъде тогава станало ясно, че между продавач и потенциален купувач на сградата не може да се постигне съгласие за продажната цена. Тук участието на „ЕМ БИ ЕЛ“ ЕООД в посредничеството между тези две страни приключило.

Същевременно при справка в Агенция по вписванията сторена от представител на ищеца в началото на м. юли 2024 г. същият узнал, че административна сграда „Атлас Хаус“ е продадена от „ИММОБУЛ“ ЕООД на 28.05.2024 г. на дружеството – „ЪРБАН ЕСТЕЙТС“ ЕООД, което се явява едноличен собственик на капитала на „Л7“ С.а.р.л., което дружество е регистрирано в Люксембург, като един от неговите управители е В. Х., гражданин на Румъния е посочена за представител на юридическото лице ЗУУМ КОРПОРЕЙШЪН СРЛ“ Румъния, а чрез последното пряко се упражнявал контрол над ответното дружество „ВОКСИС СЪРВИСИЗ“ ООД. Мотивиран от тези обвързаности ищецът поддържа, че ответника и купувача на имота - „ЪРБАН ЕСТЕЙТС“ ЕООД са свързани лица по смисъла на параграф 1, ал. 1, т. 6 ДР на ТЗ. Добавено е, че в подкрепа на тази свързаност е и наличието на съвпадения на адресите на управление на тези две дружества. Освен това „ЪРБАН ЕСТЕЙТС“ ЕООД било вписано в ТР-АВ само 7 дни преди сключване на продажбената сделка с предмет предлагания от ищеца имот. С оглед предмета на продажбата от ищеца се изтъква, че подобна сделка няма как да се организира и сключи в период от седмица, а е използван механизъм чрез учредяване на ново свързано дружество закупува имота, докато преговорите със съдействието на посредника-ищец се водят преди това от свързаните с купувача лица, какъвто е и ответника. Всичко това мотивира ищецът да смята, че сторената на 28.05.2024 г. продажба на административна сграда „Атлас Хоум“ е извършена с негово посредничество, доколкото той е свързал страните по сделката, респективно „ЪРБАН ЕСТЕЙТС“ ЕООД е свързано лице с ответника, което прави последния отговорен да плати уговореното с договора от 29.09.2020 г. посредническо възнаграждение в полза на ищеца.

Същото възлизало в размер на 3 % от постигнатата продажна цена, която в случая съставлявала сумата от 3 266 239,20 евро без ДДС. Това създава в полза на ищеца вземане за посредническо възнаграждение в размер на сумата от 117 584,60 евро с вкл. ДДС. Понеже това възнаграждение не било заплатено от ответника в пределите на уговорения според договора 15 дневен срок, а и след изпратена покана с проформа фактура, то към момента същото било изискуемо и следвало да се присъди в полза на ищеца.

Ответната страна – „ВОКСИС СЪРВИСИЗ“ ООД се възползва от правото си на отговор по исковата молба, като депозира такъв по делото на 10.09.2024 г. С него предявения осъдителен иск се оспорва по основание и размер, като се настоява същия да бъде отхвърлен. На първо място ответника не спори за това, че между ищеца и него е сключен 2 договор за посредничество с предмета назован в ИМ, в т.ч. и сключените към него анекси за продължаване срока на действието му. Било налице обаче пълно неизпълнение на поетите от ищеца задължения според така сключения посреднически договор. В полза на ответника не се извършили никакви действия които да обусловят възникване на право за ищеца да получи предвиденото с договора възнаграждение. Нямало действия ориентирани към свързване на страните по договора, както и по реално представяне на обекта за закупуване. Лицето, което е осигурило огледа на сградата е такова от дружеството занимаващо се с нейната поддръжка, но в никакъв случай не е разполагало с мандат да преговаря по условията за продажба на сградата. Ответникът е бил снабден с документи за имота, които са публично достъпни в имотния регистър, респективно те не са му били предоставени ексклуЗ.но. Отрича се посочената в исковата молба продажбена сделка да се е осъществила в резултат на действията и усилията на ищеца, като последния не бил оказал никакво съдействие за направата на контакт между продавача и купувача по тази сделка. Пояснява се, че ответника не е натоварвал лицето Г. Е. с никакви функции освен оказване на съдействие за техническите параметри на сделката, респективно същия не е могъл да взема решения за потенциална съвместимост на сградата с нуждите на „ВОКСИС СЪРВИСИЗ“ ООД.

Последното било изключителен прерогатив на управителя на ответника. В този смисъл единствено управителя – А. е била тази по отношения на която ищецът е трябвало да има постъпки за завършването на сделката, в т.ч. предоставянето на контакти за продавача.

Подобно посредничество обаче не било налице. Що се касае до статута на лицето Д.Д., то последния не е бил представител на продавача, а единствено лице, което е обезпечавало техническия достъп до сградата, като не е бил снабден с правомощия да преговаря с клиенти, както и да съобразява потребностите на евентуалния бъдещ купувач, като го снабдява с конкретна документация. Прибавя се и това, че ищецът не е изпълнил и друго свое основно задължение – да преговаря за размера на цената на имота, а напротив негови представители са съобщили на Г. Е., че намерението на ответника да предложи цена за придобиване на имота в размер на 2 700 000 евро е прекалено малко, защото имало и други потенциални купувачи огледали имота и склонни да платят по-висока цена за него. На покъсен етап на Г. Е. било обяснено, че сградата е продадена на друг купувач. В отговора се оспорват твърденията за настъпило пренасочване на кореспонденцията течаща между страните по договора за посредничество, като управителя на ответника в нито един момент не е отказвал получаването на такава кореспонденция. Напомня се, че договорите действат само между страните които са ги сключили. Понеже ищецът не е изпълнил поверените му с договора задължения за намирането на имот за придобиване, то ответника пристъпил към сключване на договор с друго дружество – посредник, а именно „ФОРТЪН“ АД, на което възложило да му намери имот. Това било провокирано и от обстоятелството, че упоменатата в ИМ сграда била вече продадена. Освен това ответникът смята, че по време на действие на договора с ищеца последният е действал против интересите на възложителя, доколкото е посредничел и в полза на други лица – потенциални купувачи на сградата, в т.ч. е отказвал да преговаря за редуциране цената на същата, като е целял да инкасира по-високо посредническо възнаграждение. Прави се и възражение за нищожност на клаузата на чл. 4 от договора за посредничество сключен между страните, тъй като противоречи на закона, евентуално на добрите нрави, защото задължението на ищеца е да изпълнява изключително посредничество, а подобна услуга не може да бъде съвместена, като едновременно се осъществява посредничество в полза на неопределен брой кандидат-купувачи. Нищожност се заявява и по отношение на уговорката постигната в чл. 7, ал. 5 от договора, а именно за уговореното посредническо възнаграждение, като и тук порока се извежда с обосноваване на противоречие на закона, добрите нрави, евентуално липса на основание. На следващо място по повод на изтъкнатите редица неизпълнения допуснати по отношение възприетите от ищеца с договора задължения, от ответника се прави изявление за развален на същия на основание чл. 87 ЗЗД, като предвид обратното действие на това разваляне отпада и насрещното задължение да се плати уговореното посредническо възнаграждение. В допълнение ответника е заявил, че ако съдът стигне до извод, че договора между него и ищеца има характеристиките на такъв за поръчка, то се посочва, че към края на 2023 г. е 3 налице оттегляне на поръчката от доверителя-ответник, а това е основание същия да се смята за прекратен. Ответникът оспорва това, че между него и „ЪРБАН ЕСТЕЙТС“ ЕООД е налице свързаност по смисъла на ТЗ, която е описана в ИМ, защото няма нито пряко, нито косвено контролиране на дейността на „ЪРБАН ЕСТЕЙТС“ ЕООД и на ответника от лицето В. Х.. Сочи се, че „ЪРБАН ЕСТЕЙТС“ ЕООД е закупило обсъжданата сграда с помощта на друг посредник и без ползване на услугите на ищеца. Това, че „ЪРБАН ЕСТЕЙТС“ ЕООД е станало купувач на сградата е последица изцяло от липсата на изпълнение и на заинтересованост от ищеца да посредничи по сключения с ответника договор.