Решение № 363 от 28.08.2023, Районен съд - Несебър

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 363 гр. гр.Несебър, 28.08.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР в публично заседание на двадесет и осми юли през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Димитър П. С.ов при участието на секретаря Мая Р. Деянова като разгледа докладваното от Димитър П. С.ов Гражданско дело № 20222150101399 по описа за 2022 година

За да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са искове с правно основание чл.422 ГПК, вр.чл. 79, ал. 1 от ЗЗД, вр.чл.2 ЗУЕС.

Предявена е искова молба от „Т.**“ ЕООД, ЕИК *********, представлявано от А.Н.Ф., иск за признаване за установено на основание чл.

422, ал. 1 вр. чл. 415, ал. 1, т. 1 от ГПК по отношение на М. С. Т., гражданка на Руската Федерация, родена на **********г., с адрес в с. Р., ул. „С.“, бл. 1, вх. А, ет. 2, ап. А-8А, Р. Дом 3, дължимостта на годишни такси за управление и поддръжка по договор за управление и поддръжка на жилищен комплекс „Р.

Дом 3“ от 07.10.2014г. и от 05.02.2020г.

Ищецът твърди, че ответницата е собственик на апартамент А-8А и апартамент А-4А, находящи се в с. Р., ул. „С.“, бл. 1, вх. А, ет. 2, комплекс „Р.

Дом 3“. Сочи, че управлението и поддържането на всички обекти в комплекса се осъществявало от „Т.**“ ЕООД по силата на сключени договори за управление и поддръжка, като с ответницата били сключени договори от 07.10.2014г. и от 05.02.2020г. Навежда се, че до месец юни 2020г. ответницата спазвала задълженията си за заплащане на дължимата от нея такса, след което преустановила плащанията. Излага се, че към момента за ап. А-8А ответницата дължала сумата от 210.50 евро за периода от 30.07.2020г. до 29.07.2021г., сумата от 210.50 евро за периода от 30.07.2021г. до 29.07.2022г.

1 и сумата от 547 евро за периода от 30.07.2022г. до 29.07.2023г., като за ап. А4А дължала сумата от 204 евро за периода от 30.07.2020г. до 29.07.2021г., сумата от 204 евро за периода от 30.07.2021г. до 29.07.2022г. и сумата от 530 евро за периода от 30.07.2022г. до 29.07.2023г. Акцентира, че дружеството било ангажирано с обслужване на общите части в комплекса, поради което неплащането на таксите било в съС.ие да компроментира качеството на предлаганите услуги. За събиране на вземането в Районен съд - Несебър било подадено заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл. 410 от ГПК и образувано ч.гр.д. 889/2022г. Заповедта била връчена на длъжника по чл. 47, ал. 5 от ГПК, поради което съдът е указал на заявителя да предяви установителен иск за вземането си в едномесечен срок. С тези доводи се моли от съда да постанови решение, с което да приеме за установено, че ответницата дължи сумата в общ размер на 1906 евро, представляваща дължими такси по договори за поддръжка и управление, ведно с мораторната лихва върху сумата, считано от датата на подаване на заявлението до окончателното изплащане на сумата. Представя писмени доказателства.

Претендира разноските по заповедното и настоящото производство.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил писмен отговор от ответницата, чрез назначения особен представител, с който се оспорва предявения иск. Развиват се съображения за нищожност на процесните договори на основание чл. 26, ал. 1, предл. първо от ЗЗД. Изтъква се, че жилищата в комплекс „Р. Дом 3“ не са жилища в комплекс от затворен тип, поради което е неприложима разпоредбата на чл. 2 от ЗУЕС. Сочи се, че ЗУЕС урежда специална процедура за вземане на решения от общото събрание. Цитират се чл. 51, ал.

1 от ЗУЕС и §1, т. 11 от ДР на ЗУЕС. Твърди се, че ответницата не дължи претендираните суми. Независимо от горното се изразява становище за неоснователност на предявения иск.

Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства и становищата на страните, приема за установено от фактическа страна следното:

По делото не е спорно, че ответницата е собственик на два самостоятелни обекта в сграда, находяща се в с.Р., общ. Несебър, обл. Бургас, ул. „С.“, в жилищен комплекс „Р. Дом 3“, съответно с идентификатори *** и ***.

По делото е приложен Договор за поддръжка и управление на жилищен 2 комплекс „Р. Дом 3“ от 07.10.2014г., сключен между „Т.**“ ЕООД и М. С. Т., в качеството й на собственик на апартамент с адрес с. Р., ул. „С.“, бл.1, вх.А, ет.2, ап. А-8А, Р. Дом 3 с идентификатор *** (на л. 10 и сл. от делото). С договора „Т.**“ ЕООД се задължило да извършва срещу възнаграждение поддръжка и да извършва организационно, административно и техническо управление на жилищния комплекс „Р. дом 3“, като управлението обхваща организация на вътрешния ред в комплекса, сградите и общите съоръжения на комплекса, оказване на съдействие и подпомагане на собствениците с цел спокойно и необезпокоявано ползване на жилищата им и комплекса като цяло и упражняване на правата им на собственост, техническа поддръжка на общите инсталации, оборудване, уредби или други общи части на сградите, басейна, детските площадки, съображенията за спорт и отдих, зелените площи, паркинговите места и дворното място, организиране на външна охрана на жилищния комплекс, организиране на санитарно – хигиенно обслужване на комплекса и общите части на жилищните сгради и платени дейности в комплекса (т. 1.1 – т. 1.2 от договора). Срещу поетите задължения по договора ответницата се задължила да заплаща такси – вкл. за управление и поддръжка на общите части в комплекса (чл. 2.1 - 2.4 от договора). Годишната такса за покривате на разходите за управление и обикновената поддръжка на комплекса било уговорено да е в размер от 7 евро без ДДС на квадратен метър обща част.

По делото е приложен Договор за поддръжка и управление на жилищен комплекс „Р. Дом 3“ от 05.02.2020г., сключен между „Т.**“ ЕООД и М. С. Т. в качеството й на собственик на апартамент с адрес с. Р., ул. „С.“, бл.1, вх.А, ет.1, ап. А-4А, Р. Дом 3 с идентификатор *** (на л. 15 и сл. от делото). С договора „Т.**“ ЕООД се задължило да извършва срещу възнаграждение поддръжка и да извършва организационно, административно и техническо управление на жилищния комплекс „Р. дом 3“, като управлението обхваща организация на вътрешния ред в комплекса, сградите и общите съоръжения на комплекса, оказване на съдействие и подпомагане на собствениците с цел спокойно и необезпокоявано ползване на жилищата им и комплекса като цяло и упражняване на правата им на собственост, техническа поддръжка на общите инсталации, оборудване, уредби или други общи части на сградите, басейна, детските площадки, съображенията за спорт и отдих, зелените площи, паркинговите места и дворното място, организиране на 3 външна охрана на жилищния комплекс, организиране на санитарно – хигиенно обслужване на комплекса и общите части на жилищните сгради и платени дейности в комплекса (т. 1.1 – т. 1.2 от договора). Срещу поетите задължения по договора ответницата се задължила да заплаща такси – вкл. за управление и поддръжка на общите части в комплекса (чл. 2.1 - 2.4 от договора). Годишната такса за покривате на разходите за управление и обикновената поддръжка на комплекса било уговорено да е в размер от 7 евро без ДДС на квадратен метър обща част.

Въз основа на приетата за установена фактическа обстановка, изхождайки от закона, съдът установи от правна страна следното:

В тежест на ищеца по предявения иск с правно основание чл. 422, ал. 1 от ГПК, вр. чл.79 от ЗЗД е да докаже наличието на валидно възникнала облигационна връзка с ответницата - договор за управление и поддръжка на комплекс от затворен тип, както и че ответникът е собственик на самостоятелен обект в сграда. Следва да докаже, че по договора ищецът е престирал - изпълнил задълженията си, а за ответника е възникнало задължение за заплащане на претендираните суми. Ищецът следва да докаже размера на претенцията си и изискуемостта й.

В настоящия случай по делото не е спорно, че ответницата е собственик на самостоятелни обекти в процесния комплекс.

Първото спорно обстоятелство е това дали комплексът е от „затворен тип“ по смисъла на чл.2 от ЗУЕС, както и дали договорът е сключен в съответната, предписана от закона форма за действителност.

ЗУЕС допуска няколко режима на управление на общи части на сгради, които са в режим на етажна собственост в зависимост от тяхната специфика, както и в определени случаи – в зависимост от формирана от етажните собственици воля за това. Така в разпоредбите на чл.2, чл.3, чл.9 и сл. от ЗУЕС.

В разпоредбата на чл.2 от ЗУЕС е предвидена една от възможните форми на управление на общи части в сгради - етажна собственост.

Разпоредбата касае управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, което се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между собствениците на самостоятелни обекти и инвеститора. Договорът, в изискуемата форма подлежи на вписване по партидата на всеки 4 самостоятелен обект в имотния регистър и е противопоставим на неговите последващи приобретатели на основание чл.2, ал.2 ЗУЕС. Този договор установява особен режим на управление, който дерогира общите правила на ЗУЕС. Съдържанието на договора не е регламентирано в закона. Съществена е предвидената в закона форма за действителност - писмена форма с нотариална заверка на подписите, съотв. налице e изискване договорът да бъде вписан в имотния регистър в Агенцията по вписванията по партидата на всеки от етажните собственици. Договорите им трябва да имат еднакво съдържание и в тях детайлно и подробно да е уредено управлението на общите части на етажната собственост /В този смисъл и Решение № 87 от 9.03.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1115/2011 г., II г. о., ГК, Решение № 80 от 4.11.2021 г. на ВКС по гр. д. № 1213/2020 г., IV г. о., ГК, Определение № 553 от 28.03.2023 г. на ВКС по к. гр. д. № 3659/2022 г. и др./.

В настоящия случай по делото категорично се установява, че процесният договор не притежава предвидената в закона квалифицирана писмена форма за действителност. Това е достатъчно основание договорът да бъде приет за нищожен поради липса на изискуемата от закона форма (чл. 26, ал. 2, предл. трето от ЗЗД). В случая по делото своевременно е релевирано възражение за нищожност на договора, поради което и не съществува пречка съдът да се произнесе по неговата действителност. Отделно от това и установеното основание за нищожност произтича пряко от съдържанието и формата на сделката и по делото са събрани доказателства, от които тя може да се установи (В този смисъл Тълкувателно решение № 1/20 от 27.04.2022 г. по тълк. дело № 1/20 на ВКС, ОСГТК).

По тези съображения се налага извод, че искът е неоснователен и следва като такъв да бъде отхвърлен, тъй като предмет на делото са суми, които се претендират въз основа на нищожен на основание чл.26, ал.2, пр.3 от ЗЗД договор. Отделно от изложеното, следва да се посочи, че е недопустимо с двустранни договори да се уреждат между етажен съсобственик и трето лице отношения от компетентността на Общото събрание /предвид и установената нищожност на договора/. Налага се извод, че поради липсата на валидно сключен договор по чл.2 от ЗУЕС с всички етажни собственици, приложимия ред за разпределение на разходите за поддръжка и управление на етажната собственост е общият, посочен в ЗУЕС, т.е. този по чл.51 от ЗУЕС.

Процесният договор урежда въпроси от компетентността на Общото събрание 5 на етажната собственост чрез вземането на решения по тях. По посочените по-горе причини е недопустимо тези въпроси да бъдат уреждани в индивидуален договор между трето лице /било то и инвеститор/ и собственик.

В допълнение, следва да се посочи, че реалното изпълнение на задължение по договор се предопределя от неговата действителност - затова при установената нищожност на процесния договор, не е налице основание за дължимост на предвидени в него такси. По изложените съображения исковете следва да бъдат отхвърлени изцяло.

При този изход на спора на ищеца не се дължат разноски по делото.

Такива се дължат на ответницата, но по делото от нея не са направени, поради което и не следва да бъдат присъждани.

Мотивиран от горното, Районен съд - Несебър

РЕШИ:

О Т Х ВЪ РЛ Я предявения от „Т.**“ ЕООД, ЕИК *********, представлявано от А.Н.Ф., иск с правно основание чл. чл.422 ГПК, вр.чл. 79, ал. 1 от ЗЗД, вр.чл.2 ЗУЕС против М. С. Т., гражданка на Руската Федерация, родена на **********г., с адрес в с. Р., ул. „С.“, бл. 1, вх. А, ет. 2, ап. А-8А, Р.