Решение № 129 от 10.02.2026, Районен съд - Горна Оряховица

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 129 гр. Горна Оряховица, 10.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ГОРНА ОРЯХОВИЦА, II СЪСТАВ, в публично заседание на десети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Пламен М. Дойков при участието на секретаря Мариянка Г. Къцаркова като разгледа докладваното от Пламен М. Дойков Гражданско дело № 20254120100557 по описа за 2025 година за да се произнесе, съдът взе предвид следното:

В Районен съд гр. Горна Оряховица е депозирана искова молба от С. Й.

А., ЕГН **********, с адрес: гр. *****, ул. „*****“ № *** и ЧЗК „Шипа“, ЕИК: *****, със седалище и адрес на управление: с. Лозен, общ. Стражица, представлявана от С. Й. А. против „Тива I“ ЕООД, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление: с. Сушица, общ. Стражица, ***, представлявано от Е.П.Т. и Т.Г.Т. и „Тива“ ООД, ЕИК: *****, със седалище и адрес на управление: с Сушица, общ. Стражица, ***, представлявано от Е.П.Т. и Т.Г.Т..

В исковата молба се сочи, че на 26.06.2023г. е сключен Договор № 1037 за наем на земеделски земи между „Тива I“ ЕООД като наемател и „Тива“ ООД като наемодател. С този договор наемодателят бил предоставил на наемателя за временно ползване целия имот – нива, находяща се в с. *****, общ. ***** , представляваща имот № ***** с идентификатор № *****, в м.

„*****“ , категория трета, с площ 7.751дка.

Ищците сочат, че договорът от 26.06.2023г. е сключен за срок от 10 години, за периода 01.10.2023г. до 01.10.2033г. В този договор се твърдяло, че „Тива“ ООД е собственик на целия имот, съгласно нотариален акт № 315, том II, рег. № 3777, дело № 257/ 2023г., сключен на 11.05.2023г. и Нотариален акт № 316, том II, рег. № 3778, дело № 258/ 2023г.

В исковата молба се твърди, че към момента на сключване на Договор № 1037/ 26.06.2023г. „Тива“ ООД притежава само 8/16 ид.ч. от процесния имот.

Сочи се, че на 07.06.2024г. М.С.М. е дарил на първия ищец С. Й. А. 1/20 ид. част от имот № ***** с идентификатор № *****, като дарението било 1 обективирано в нотариален акт № 438, том III, рег. № 1307, дело № 360/ 2024г.

На 07.06.2024г. Н.К.А. и М.С.М. продали на С. Й. А. 9/20 ид. части от имот № ***** с идентификатор № *****, за което бил съставен Нотариален акт № 439, том III, рег. № 1308, дело № 361 от 2024г.

Прави се извод, че С. Й. А. е собственик на 10/20ид. части от имот № ***** с идентификатор № *****.

На 07.10.2024г. бил подписан Договор № 25 за наем на земеделски земи за процесния имот № ***** с идентификатор № ***** между ЧЗК „Шипа“ като наемател и С. Й. А. като наемодателя. Договорът бил сключен за три стопански години.

Ищците претендират, че като собственик само на 8/16 ид. части от процесния имот „Тива“ ООД може да извършва действия на обикновено управление, но не може да сключва договори за нам за повече от три години.

В исковата молба се изтъква, че съгласно чл. 32, ал. 1 от ЗС , общата вещ се използва и управлява съгласно решение на собствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. Решението за сключване на Договор № 1037 / 26.06.2023г. било взето еднолично от единия съсобственик, който имал миноритарен дял – „Тива“ ООД. Решението противоречало на чл. 229, ал. 2 от ЗЗД, като „Тива“ ООД не можела да сключи договор за повече от три години.

Прави се извод , че Договор № 1037 / 26.06.2023г. се явявал непротивопоставим на ищците след 30.09.2026г.

Ищците искат да се постанови решение, с което да бъде признато за установено, че Договор за наем на земеделски земи № 1037/ 26.06.2023г., сключен между „Тива I“ ЕООД като наемател и „Тива“ ООД като наемодател в частта относно имот № *****, с идентификатор № *****, м. „*****“, категория – трета, с площ 7.751дка, няма действие по отношения на ищците С.

Й. А. и ЧЗК „Шипа“, считано от 30.09.2026г. и не може да им се противопостави.

Претендират се разноски. Представят се писмени доказателства, правят се доказателствени искания.

Ответниците „Тива I“ ЕООД, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление: с. Сушица, общ. Стражица, *** и „Тива“ ООД, ЕИК: *****, със седалище и адрес на управление: с Сушица, общ. Стражица, ***, депозират писмен отговор в срока по чл. 131 от ГПК чрез адв. Г. Г., АК Велико Търново. Предявените искове се оспорват като неоснователни и недоказани.

Ответниците, чрез процесуалния си представител, заявяват, че ищците нямат правен интерес от предявените искове в частта за новообразувания имот *** след 30.09.2026г. – нямало да настъпи промяна в правната им сфера.

Конкретно се сочи, че на 26.06.2023г. бил сключен Договор за наем на земеделски земи № 1037/ 26.06.2023г. между двете ответни дружества, в който бил включен и процесния имот с идентификатор № *****, със срок на действие 10 години – от 01.10.2023г. до 01.10.2033г. Договорът бил вписан в Служба по вписванията Горна Оряховица.

На 19.12.2023г. била депозирана искова молба за делба на посочения имот от „Тива“ ООД , която била вписана в Служба по вписванията.

Образувано било гр.д. № 2636/ 2023г. на ГОРС.

2

На 07.10.2024г. бил сключен Договор за наем на земеделски земи № 25 между двамата ищци С. Й. А. и ЧЗК „Шипа“. Срокът на договора бил три стопански години , който започвал от 2024/ 2025г. и изтичал в стопанската 2027/2028г. Договорът бил вписан в Служба по вписванията на 07.10.2024г.

С Решение № 321/ 25.04.2025г. била допусната делба по гр.д. № 2636/ 2023г. на процесния имот с идентификатор № ***** между Н.К.А., М.С.М. и „Тива“ ООД. На първите двама съделители били определени квоти по 4/16 ид. части , а на дружеството 8/16 ид. части. Производството приключило със спогодба от 05.05.2025г., като процесният имот е разделен на две части – в общ дял на М.М. и Н.А. е поставен новообразувания имот с ид. № *** , а в дял на „Тива“ ООД – имот с ид. № ***.

Ответниците твърдят, че вписването на исковата молба е създало непротивопоставимост на всички последващи правни действия с имотите, които се делят, по отношения на лицето, в чиито дял се паднат. Исковата молба по гр.д. № 2636/ 2025г. била създала непротивопоставимост на Договор за наем на земеделски земи № 25 по отношения на „Тива“ ООД за новообразувания имот № ***, в чиито дял той се е паднал. Прави се извод, че ако се приеме, че Договор за наем на земеделски земи № 1037/ 26.06.2023г. е непротивопоставим по отношение на ищците, то същите няма да имат право да ползват новообразувания имот ***.

Излага се твърдения и за нередовност на исковата молба – същата следвало да се впише по партидите на двата новообразувани имота с ид. № *** и ид. № *** и ищците да уточнят дали се иска установяване на непротивопоставимост по отношение на двата имота или само по отношения на единия от тях.

Прави се искане за отхвърляне на предявения иск.

Ответната страна представя писмени доказателства, прави доказателствени искания. Претендират се разноски.

В съдебно заседание ищците се представляват от адв. Т. П., САК.

Исковата молба се поддържа. Ищецът иска уважаване на исковата претенция и присъждане на разноски.

Ответниците се представляват от адв. Г. Г., АК Велико Търново.

Подаденият писмен отговор се поддържа, исковата молба се оспорва. Прави се искане за отхвърляне на иска. Претендират се разноски за водене на производството. Прави се възражение за прекомерност на претендираното адвокатско възнаграждение.

Съдът, след като взе предвид становищата на страните, прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съобразно изискванията на чл.235, ал.2 от ГПК, приема за установено от фактическа страна следното:

По делото не се спори, че с Договор № 1037/ 26.06.2023г. за наем на земеделски земи между „Тива I“ ЕООД като наемател и „Тива“ ООД като наемодател, първото дружество е предоставило за временно ползване целия имот – нива, находяща се в с. *****, общ. ***** , представляваща имот № ***** с идентификатор № *****, в м. „*****“ , категория трета, с площ 7.751дка срещу наемната цена в от 50.00лева на декар. Уговорено е срокът на договора да бъде за периода 01.10.2023г. до 01.10.2033г. – срок от десет години. Не се спори, че на датата на подписване на договора е извършено вписване в Служба по вписванията – Горна Оряховица под дв. вх. № 2501/ 3

26.06.2023г. От представените писмени доказателства се установява, че „Тива“ ООД е придобило собствеността върху посочения имот съгласно нотариален акт № 315, том II, рег. № 3777, дело № 257/ 2023г., сключен на 11.05.2023г. и Нотариален акт № 316, том II, рег. № 3778, дело № 258/ 2023г. , като с двата акта – за покупко – продажба и замяна е придобило 8/16 ид. части от имота.

По делото са представени доказателства, че на 07.06.2024г. М.С.М. е дарил на първия ищец С. Й. А. 1/20 ид. част от имот с идентификатор № *****, като дарението било обективирано в Нотариален акт за дарение на недвижим имот № 438, том III, рег. № 1307, дело № 360/ 2024г. На 07.06.2024г.

Н.К.А. и М.С.М. продали на С. Й. А. 9/20 ид. части от имот с идентификатор № *****, за което бил съставен Нотариален акт № 439, том III, рег. № 1308, дело № 361 от 2024г. С тези две сделки С. Й. А. е станал собственик на 10/20 ид. части от имот с идентификатор № *****.

Представени са доказателства, че на 07.10.2024г. бил подписан Договор № 25 за наем на земеделски земи за процесния имот с идентификатор № ***** между ЧЗК „Шипа“ като наемател и С. Й. А. като наемодателя.

Договорът бил сключен за три стопански години, като в него изрично е упоменато , че съглашението касае само 3.8755дка от цялата площ от 7.751дка.

Договорът е за срок от три стопански години и е започнал да тече от стопанската 2024/ 2025г. , като е вписан в Служба по вписванията – Горна Оряховица на 07.10.2024г.

Не се спори също, че на 19.12.2023г. била депозирана искова молба за делба на посочения имот от „Тива“ ООД против Н.К.А. и М.С.М. , която била вписана в Служба по вписванията. Образувано било гр.д. № 2636/ 2023г. на ГОРС. С Решение № 321/ 25.04.2025г. била допусната делба по гр.д. № 2636/ 2023г. на процесния имот с идентификатор № ***** между Н.К.А., М.С.М. и „Тива“ ООД. На първите двама съделители били определени квоти по 4/16 ид. части , а на дружеството 8/16 ид. части. Производството приключило със спогодба от 05.05.2025г., като процесният имот е разделен на две части – в общ дял на М.М. и Н.А. е поставен новообразувания имот с ид. № *** , а в дял на „Тива“ ООД – имот с ид. № ***.

Настоящият състав, след като се запозна с представените по делото доказателства, намери за установено от правна страна следното.

Предявени са искове с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК и чл. 229, ал. 3 от ЗЗД. Предявеният иск е допустим.

Съгласно чл. 229, ал. 1 от ЗЗД договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е търговска сделка, а в ал. 2 е посочено, че лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години.

Третата алинея съответно редуцира сроковете по тези договори до десет, съотв. до три години. По делото се установи, че ищецът С. Й. А. е придобил 1/ 2 ид. част от процесния имот - нива, находяща се в с. *****, общ. ***** , представляваща имот № ***** с идентификатор № *****, в м. „*****“ , категория трета, с площ 7.751дка, след сключване на Договор № 1037/ 26.06.2023г. за наем на земеделски земи, вписан в Служба по вписванията при Районен съд гр. Горна Оряховица. По тази причина и на основание чл. 237, ал.

1 от ЗЗД договорът му е противопоставим. Следва също да се отбележи, че собствеността на ½ ид. част от имота е придобита и след иницииране на гр.д.

№ 2636/ 2023г. на ГОРС за делба на имота между „Тива“ ООД, Н.К.А. и 4

М.С.М., като последните да участвали в производството по извършване на делбата като процесуални субституенти на С. А..

Съдът намира исковата молба за основателна по претенцията относно уговорения срок над три години, поради противоречието му със закона, като следва да се отбележи, че ищецът С. А. е придобил ½ ид. част от имот преди приключване на делбата. Както се посочи, към датата на сключване на договора за наем на процесните имоти между „Тива“ ООД и „Тива I“ ООД, първото дружество е било само един от съсобствениците, като същото е притежавало ½ ид. част от имота Независимо от последвалата спогодба по гр.д. № 2636/ 2023г. на ГОРС, към датата на сключване на оспорения договор дружеството наемодател е предоставило на наемателя ползването на целия имот. Реалната делба на имота не е основание за прекратяване на наемния договор относно целия имот или за ½ ид. част от същия. Дружеството наемодател е разполагало само с право да извършва действия на обикновено управление с поземления имот, но не и да отдава имота за срок по – голям от три години. В правната доктрина и съдебната практика е прието, че макар да носи белезите на сделка на управление, сключеният за повече от три години наемен договор наподобява сделка на разпореждане, тъй като значително ограничава възможността на наемодателя да ползва отдадената под наем вещ през продължителен период от време. По тази причина законът признава възможността за сключване на договор за по – дълъг срок от три години само на лица, които имат право да се разпореждат с вещта. Сключването на договор за наем от лице, което има право само на действия по обикновено управление на вещта, представлява основание за редуциране на срока по реда на чл. 229, ал. 3 от ЗЗД до три години. Нормата урежда не валидността на договора между страните сключили договора, а неговото действие по отношение на собственика ( в този смисъл Решение № 541/ 06.02.2012г. по гр.д. № 810/ 2010г. IV г.о. на ВКС). Безспорно разпоредбата на чл. 237, ал. 1 от ГПК изрично постановява, че при прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър. Независимо от това не следва вписването да се приема като пречка за прилагането на чл. 229, ал. 3 от ЗЗД, доколкото това правило касае всички участници в съсобствеността, а нарушаването на тази императивна норма на закона дерогира приложението на чл. 237, ал. 1 от ЗЗД. ( в този смисъл Решение от 08.05.2019г. по в.гр.д. № 73/ 2019г. на Окръжен съд гр. Монтана, Решение № 66/ 16.02.2018г. по в.гр.д. № 41/ 2018г. на Окръжен съд гр. Русе).