Решение № 1786 от 11.05.2026, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 1786 гр. Варна, 11.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 43 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и седми март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Татяна Лефтерова при участието на секретаря Росица В. Трендафилова като разгледа докладваното от Татяна Лефтерова Гражданско дело № 20253110108122 по описа за 2025 година

Производството по делото е образувано въз основа на искова молба на А. Й. И., ЕГН **********, чрез пълномощник - адвокат А. Д. А., с адрес: ***, с която против Етажната собственост на сграда с административен адрес:

***** представлявано от „****“ ЕООД, със седалище и адрес на управление:

******- партер, е предявен иск с правно основание чл.40, ал.1 ЗУЕС за отмяна като незаконосъобразни на решенията, приети на общо събрание на етажната собственост, проведено на ***.2025 г., а именно: Решение по т.1 - относно събиране на допълнителни средства за адвокатски хонорар, сумите съдебно деловодни разноски по делата заведени за възстановяване на от по 2446,99 лв./на обект( за обектите ***.) и 4534,37 лв. необходими за ап.43+гараж, от собствениците на гореописаните имоти. Сумите бъдат събирани за заплащане на адвокатски хонорари са 4100 лв., като следва да през м. 06.2025 г.;

Решение по т.3 - относно сключване на договор с „П. К. С." касаещо дистанционното видеонаблюдение и услугата „Смарт Портиер“, с цел постоянно наблюдение, сигурност, достъпност и правила за ползване на паркоместата. Упълномощава се „***“ да сключи договор за срок от 1 г. с „П.

К. С.“ ЕООД и Решение по т.5 – за събиране на необходимите суми за 1 извършаването на ДДД обработка срещу вредители в общи части + дезинсекция срещу сколопендри, комари и др., в градината, през м. 06.2025 г.

Претендират се сторените разноски.

Обстоятелства, на които се основават претендираните от ищеца права.

Ответникът е собственик на недвижим имот - **, находящ се в комплекс ******, като е наемател на гараж № *, в сградата. Сочи, че собствениците на самостоятелни обекти в сградата, не притежават идеални части от земята, върху която същата е построена, като поземленият имот е собственост на юридическо лице. Последното не е собственик на обект в сградата. Сочи, че на ***.2025 г. е проведено ОС на ЕС, на което са взети следните решения: т.1 „Решение относно събиране на допълнителни средства за адвокатски хонорар, съдебно деловодни разноски по делата заведени за възстановяване на сумите от по 2446.99 лв. на обект (за обектите ап.2,6,13,14,43, 47, 48) и 4534,37 лв. за ап. 43 + гараж, от собствениците на гореописаните имоти. Сумите необходими за заплащане на адв. хонорари са 4 100 лв., като следва да бъдат събирани през м.06.25г."; т. 2. Информативно. Не се провежда гласуване т.3. „Решение, относно сключване на договор с „П. К. С.", касаещо дистанционното видеонаблюдение и услугата „смарт портиер“, с цел постоянно наблюдение, сигурност, достъпност и правила за ползване на паркоместата.

Упълномощаване на ***, да сключи Договор за срок от 1г. с „П. К. С." ЕООД." „Информация за стойността на услугата към собствениците на апартаменти и паркоместа. Заявява, че е посочена цената о т 936 лв. за месечен абонамент, разпределен между 75 обекта с жилищно (търговско) предназначение и 71 бр. паркоместа (гаражи, подземни и наземни паркоместа." т.4 Информативно. Не се провежда гласуване. т. 5 „Други: Събиране на необходимите суми за извършването на ДДД обработка срещу вредители в общи части и дезинсекция срещу сколопендри, комари и др. в градината през м. 06.25г.

„Относно заплащането на вода и ел. енергия на басейн и осветление градина, беше дадено становище в отговора на „Г. Ф.“ ЕООД, чрез М. С., Навежда твърдения, че при свикване и порвеждане на ОСЕС са допуснати нарушения. Намира, че някои от решенията са нищожни, взети в нарушение на чл. 11 ЗУЕС, извън правомощията на ОСЕС. Твъди, че не е спазена формата на поканата за свикване на ОС. Съдържанието на същата не 2 отговаря на изискванията на чл. 13, ал. 7 ЗУЕС, тъй като не съдържа въпросите, предложени за обсъждане, конкретни проекторешения в случай на неприсъствено гласуване, срок за провеждане на неприсъствено гласуване и електронен адрес на управителя. Липсва протокол за поставяне на поканата за свикване на ОС, в който да са посочени датата и часа на поставяне на поканата. При оповестяването на ОС не е спазен 7-дневният срок за провеждането му от поставяне на поканата на видно място на входа на сградата. ЗУЕС. Липсва протокол, не отговаря на изискванията на изискуемия кворум за провеждане на ОС. От протокола не става ясно какъв е бил кворумът за провеждане на събранието, както към първоначално обявения час, така и един час по-късно, което намира, че представлява съществено нарушение на чл. 15 ЗУЕС. Посочените ид. части в протокола, не отговарят на действителните, а са погрешно изчислени и нанесени грешно в протокола, което води до опорочаване на кворума. Идеалните части са грешно изчислени още в Избора на протоколчик, като срещу 4 гласа против е изписано 0,0000% ид.ч от общите части, а срещу 0 гласа въздържал се е изписано 4,73370% ид. ч от общите части.

Оспорва като недействителен изборът на протоколчик. Сочи, че според ЗУЕС, водещ събранието е домоуправителят, но при проведеното ОСЕС , водещ събранието е протоколчикът. Домоуправителят, макар и присъстващ, не взека участие в събранието, а тази функция се изпълнява от протоколчика.

Твърди, че съставеният протокол не отговаря на изискването на чл. 16, ал. 5 ЗУЕС, тъй като не съдържа място на провеждане на ОСЕС, дА. кои лица са се явили в 18 ч. и кои в 19 ч., както и идеалните части от етажната собственост, които те представляват, с оглед определяне на кворум при гласуване и вземане на решения; не съдържа опис на декларациите при проведено неприсъствено гласуване. Сочи, че липсва съществен елемент от съдържанието на протокола - същността на изявленията и направените предложения.

Намира, че изготвеният протокол не отговаря и на изискванията на чл.

14 ЗУЕС, касаещи представителната власт на присъствалите лица. Посочените като представлявани лица нито са присъствали, нито са се регистрирали на общото събрание, като устно упълномощаване от тяхна страна не е направено нито на това, нито на предходно заседание на общото събрание.

Упълномощеният Д. И. Д., не е етажен собственик, поради което е било необходимо упълномощаването да е с нотариално удостоверяване на подписа, 3 на упълномощителя. Сочи, че липсват предпоставки, при които може да бъде проведено неприсъствено гласуване, съответно, не е спазен нормативно установения за това срок и начин, съгласно чл. 17а, ал. 3 ЗУЕС. Заявява, че в протокола липсва взето решение от ОС за провеждане на неприсъствено гласуване. Твърди, че домоуправителят сам е добавил в протокола, след датата на събранието, че са гласували 14 собственици, допълнително с декларации.

Управителят не е уведомил живущите, че ще бъде проведено и непресъствено гласуване, липсвал опис, на желаещите да гласуват неприсъствено с декларации и не е отбелязано как са гласували по решенията в протокола.

Сочи, че не е спазен срокът за изготвяне на протокола, с което се нарушава чл.

16, ал. 5, ал. 6 и ал. 7 ЗУЕС, а процедурата по оповестяването му е опорочена.

Етажните собственици не са уведомени за изготвения протокол , съгласно правилото на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС.

Оспорва законосъобразността на приетите решения. При приемане на решението по т.1 не са обсъдени оферти на адвокати и/или адвокатски кантори; не е обсъждано нито взето решение, на проведеното ОС, кой адвокат ще представлява ЕС по тези дела и кой, и по какъв начин е определил сумата 4100 лв. Липсва оферта. Не е дебатирано избор на адвокат, нито сума за адв. хонорар, а домоуправителят сам е посочил сумата, която следва да бъде събрана от собствениците, която сума твърди, че е подложена на гласуване, без разяснения. По т.3 е обсъдено желанието на повече собственици да има постоянно наблюдение, сигурност, достъпност и правила за ползване на паркоместа. Решението противоречи на разпоредбата на чл. 11 ЗУЕС, тъй като касае чужд имот и е взето извън правомощията на ОС на ЕС. Решението по т.3, касае поставяне на видеонаблюдение в частен имот, а именно дворното място (по протежение на външна ограда и е насочено към външната портална врата на дв.място), а не в самата сграда (обект на ЕС). Услугата „смарт портиер“ е свързана с новопоставена портална врата на входа на дворното място, което е частна собственост и ще бъде определен пропусквателен режим за собствениците на гаражи и паркоместа вътре в сградата. Намира, че това решение нарушава вече издадена обезпечителна заповед от 19.02.2025г. по гр.д. № **/2025г, с която е спряно изпълнението на оспорваните решения в Протокол от 16.01.2025 г., на ОС на ЕС, а именно: по т.2.1. Сумите за изграждане на нова врата и автоматика или за ремонт на съществуващите, да бъде разпределена между собствениците на 71 бр. паркоместа и гаражи, по т.

4

2.2. Закупуване на нова входна врата, като средната цена за нова олекотена врата и нова автоматика с 2 год. гаранция е 5400 лв. и по т. 2.3. Промяна на начина на достъп на автомобили: точка за досты с бутон на телефон (приложение за достъп).

Твърди, че с приемане на оспореното решение се нарушава издадена обезпечителна заповед за спиране на решение за закупуване и изграждане на нова портална врата от собствениците на самостоятелни обекти в сградата, в чужд имот и определяне на пропусквателен режим за автомобили. Сочи, че за издадената обезпечителна заповед, представляващият не е уведомил етажната собственост и по този начин е допуснал да бъдат приети решенията по т.3 и т.5 от ОСЕС. Заявява, че в сградата има 133 самостоятелни обекта, а разпределението на сумата в протокола е между 146 самостоятелни обекта. В сградата няма подземни паркоместа и гаражи, нито външни такива. Всички паркоместа и гаражи се намират в сградата, на приземен етаж, имат външни ролетни врати/щори и външни лица нямат достъп до тях, самостоятелни обекти са, и принадлежат на отделни собственици. Затова, твърди, че не става ясно, какви правила за ползването им са необходими и кои точно паркоместа ще бъдат наблюдавани и охранявани. Намира, че се касае за външните паркоместа, които са незаконни, начертани с боя от собственика на ПИ, който ги отдава под наем.

Заявява, че решението по т.3, касае частна собственост и обслужва частни интереси, а именно видеонаблюдение и охрана на обектите, частна собственост на „Г. Ф.“ ЕООД (басейн и платен паркинг, които „Г. Ф.“ ЕООД, отдава под наем). Намира, че чрез услугата смарт портиер, ще се ограничи свободния достъп на живущите в сградата, които ще бъдат принуждавани да заплащат за правото си на преминаване до собствените си имоти, тъй като с решението собствениците на самостоятелни обекти в сградата, се задължават да заплащат месечен абонамент за „Смарт портиер и видеонаблюдение“ в чужд имот. Заявява, че липсва оферта от фирмата, липсват оферти от други фирми, занимаващи се със същата дейност, като цената е определена произволно. Договорът, който се сключва не е представен на етажните собственици.

Сочи, че решението по т.5 противоречи на чл. 11 ЗУЕС, тъй като касае чужд имот и е взето извън правомощията на ОСЕС. Заявява, че ПИ в който е 5 построена сградата е частна собственост на физически лица и юридическо лице, които стопанисват и се разпореждат с имота. Мажоритарния т собственик на имота „Г. Ф.“ ЕООД, с 97% ид.ч. от земята, не притежава самостоятелен обект в сградата. На територията на дворното място се намират още басейн, градина, паркоместа (платен паркинг), които собствениците на земята отдават под наем. Оспорва приетите решения по т.1, т.3 и т. 5 от Протокола от ОСЕС, проведено на ***.25г., като твърди, че е налице грубо нарушение на ЗУЕС, извън компетенция на ОСЕС и разпределение на разходи в нарушение на правилата на ЗУЕС. Решенията, отнасящи се за басейн, градина, открити паркоместа, пропусквателен режим през дворното място, са от компетенцията на собствениците на поземления имот, в който се намират.

Само тяхна е преценката и решението, дали да се постави видеонаблюдение в имота си и смарт портиер на порталната към ПИ врата. Тяхно е и решението за извършване на ДДД обработка за вредители и насекоми в градината.