Решение № 559 от 27.01.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 559 гр. София, 27.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-В СЪСТАВ, в публично заседание на осми октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Пепа Маринова-Тонева

Членове:

Василена Дранчовска

Цветомир М. Минчев при участието на секретаря Юлиана Ив. Шулева като разгледа докладваното от Пепа Маринова-Тонева Въззивно гражданско дело № 20241100514285 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 – 273 ГПК.

С решение № 16784 от 13.09.2024 г. по гр.д. № 60492/2023 г. Софийски районен съд, 72 състав отхвърлил предявените от СТОЛИЧНА ОБЩИНА, код по БУЛСТАТ 000696327, срещу „БУЛМЕДИЯ“ АД, ЕИК 122042572, искове с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД вр. чл. 79 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати следните суми: 2 850.58 лв. – неплатена част от наемна цена по договор за наем на части от имоти - публична общинска собственост за поставяне на рекламни елементи № СО-РД-5565/07.02.2014 г., актуализирана на основание чл. 13 от Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община, от които 576.58 лв. за м.

01.2021 г., 1 153.16 лв. - за м. 02.2021 г., и 1 120.84 лв. - за м. 03.2021 г., и 14 624.63 лв. – неустойка за забава на основание чл. 11 от договора за наем, от които 3 064.52 лв. - неустойка за периода 05.12.2020 г. – 03.11.2023 г., 5 950.31 лв. - неустойка за периода 05.01.2021 г. – 03.11.2023 г., и 5 609.80 лв. неустойка за периода 05.02.2021 г. – 03.11.2023 г. На основание чл. 78, ал. 3 ГПК ищецът е осъден да заплати на ответника сумата 2 464 лв. - разноски по делото.

1

Срещу решението е подадена въззивна жалба от ищеца СТОЛИЧНА ОБЩИНА, който го обжалва изцяло с оплаквания за неправилност – неправилно приложение на материалния закон. Първоинстанционният съд неправилно приел, че за Столична община не е налице законово основание да извършва актуализация на наемната цена по смисъла на чл. 13 от Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община (Наредбата).

Основанието за извършване на индексацията бил чл. 13, ал. 2 от Наредбата, съгласно който: „Ежегодно, през месеца, следващ месеца, в който е подписан наемния договор, наемната цена по сключените договори се актуализира с Индекса на потребителските цени - месечен, спрямо същия месец на предходната година, по формулата ипц, м (см пг) = 100,%, официално обявен от Националния статистически институт, с изключение на наемните цени на общинските жилища и наемните цени, определени със Закона за политическите партии.“ Сключеният договор попадал в предметния обхват на Наредбата. Видно от самия договор било, че е сключен на основание чл. 14, ал. 7 ЗОбС, с който се предвиждало, че свободни имоти или части от тях публична общинска собственост, могат да се отдават под наем за срок до 10 години при условията и по реда на ал. 2 след решение на общинския съвет. От систематичното място на чл. 13 от Наредбата следвало, че индексацията не се отнася само за наемите при преференциални условия. Единственото изключение от индексирането било изрично посочено в ал. 2 – за наемните цени на общинските жилища и наемните цени, определени със Закона за политическите партии. Процесният договор бил извън посочените две хипотези, поради което индексацията по реда на чл. 13, ал. 2 от Наредбата била приложима. По отношение на констатацията на съда, че клауза за индексация не е включена в договора следвало да се има предвид, че ответникът в първоинстанционното производство е търговец, поради което дължал полагане на завишената грижа на търговец, в която се включва и познаване на нормативните разпоредби, отнасящи се до предмета му на дейност и наемните отношения с публичен орган. „Булмедия“ АД само било определило цените, които да предложи с оглед спечелване на конкурса и които са поносими за него, като носело и риска от упражняваната от него търговска дейност, включително и от промени в пазарните условия. Индексацията на основание чл. 13, ал. 2 от Наредбата възниквала автоматично по силата на закона, поради което същата не била извършена със задна дата.

2

Първоинстанционният съд неправилно приел и че правилата, установени в Наредбата, приети на основание ЗОбС, макар императивни, не предвиждали отклонение от общия принцип в гражданското право, че договорите имат силата на закон за тези, които са ги сключили. Управлението и разпореждането с имоти общинска собственост се уреждало по правилата на ЗОбС. Предвид „надделяващия обществен интерес“ нормите били императивни, поради което имали примат над диспозитивните норми, уреждащи различните видове договори в ЗЗД. Наредбата била приета в изпълнение чл. 8, ал. 2 ЗОбС, т.е. при спазване на изричната законова делегация, поради което било налице уреждане на отношения с частноправни субекти, което имало императивен характер. Предмет на сключения договор били имоти - публична общинска собственост и именно специалната уредба по отношение на публичната собственост била от такъв правен ред, който дерогирал приложението на принципа на свободата на договаряне, залегнал в ЗЗД. Поради това моли съда да отмени атакуваното решение и вместо това постанови друго, с което да уважи предявените искове. Претендира разноски, като за тези във въззивното производство представя списък по чл. 80 ГПК.

Въззиваемата страна „БУЛМЕДИЯ“ АД не е депозирала отговор по реда на чл. 263, ал. 1 ГПК. С молба от 06.10.2025 г. оспорва жалбата и излага доводи по съществото на спора. Моли съда да потвърди решението като правилно. Не претендира разноски за въззивното производство.

Въззивната жалба е процесуално допустима като подадена от надлежна страна, в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което съдът следва да се произнесе по основателността й.

Съдът е сезиран с обективно кумулативно съединени осъдителни искове - с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД за сумата 2 850.58 лв., представляваща неплатена част от наемна цена по договор за наем на части от имоти - публична общинска собственост за поставяне на рекламни елементи № СО-РД-55-65/07.02.2014 г., за периода м. 01.2021 г. – м. 03.2021 г., като се твърди, че неплатената част от наеманата цена е след актуализирането й едностранно от общината на основание чл. 13 от Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община, и иск с правно основание чл.

92, ал. 1 ЗЗД за сумата 14 624.63 лв., представляваща неустойка за забава по чл. 11 от договора за забава в плащането на наемната цена за периода от 3 настъпване на падежа на всяка месечна вноска до 03.11.2023 г. Претендирана е и законната лихва върху главницата за наемна цена от завеждане на исковата молба в съда на 03.11.2023 г. до окончателното плащане.

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК, въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен до посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от страните - т. 1 от Тълкувателно решение № 1/09.12.2013 г. по тълк.д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС.

Обжалваното решение е валидно и допустимо. Настоящият състав намира, че при постановяването му не е допуснато нарушение на императивни материалноправни норми, то е правилно и следва да бъде потвърдено, като въззивният съд препраща към мотивите на първоинстанционния съд съгласно процесуалната възможност за това, изрично установена с разпоредбата на чл.

272 ГПК, а предвид разпоредбите на чл. 269, изр. 2 и чл. 272 ГПК намира жалбата за неоснователна и по следните съображения:

Страните не спорят по фактите, а те се установяват и от приетите писмени доказателства: Между страните е бил сключен договор за наем № СО-РД-55-65/07.02.2014 г., по силата на който ищецът, като наемодател, е поел задължението да предостави на ответника за временно и възмездно ползване части от имоти - публична общинска собственост за поставяне на рекламни елементи, а ответникът, като наемател, е поел задължението да заплаща месечна наемна цена от 25 972 лв. без ДДС (31 166.40 лв. с ДДС);

Договорът е сключен за срок от 10 години и в него няма клауза за индексиране на уговорената наемна цена; Към договора е било сключено допълнително споразумение на 24.03.2021 г., с което страните са намалили размера на наемната цена за м. 01.2021 г. на основание чл. 306 ТЗ. Не се спори също и от приетото заключение на ССЕ се установява, че ответното дружество е заплатило наемната цена за процесния период до уговорения с договора и допълнителното споразумение размер.

Съобразно

Индекса на потребителските цени, актуализираният размер на наемната цена след индексация възлиза на 13 466.48 лв. без ДДС (16 159.78 лв. с ДДС) за м. януари 2021 г., за м. февруари 2021 г. – 26 932.96 лв. без ДДС (32 319.56 лв. с 4

ДДС), за м. март 2021 г. – 26 906.03 лв. без ДДС (32 287.23 лв. с ДДС).

Претендираната от ищеца разлика е в общ размер на 2 375.47 лв. без ДДС (2 850.57 лв. с ДДС).

Спорът между страните и пред настоящата инстанция е правен и се свежда до това имал ли е право наемодателят да индексира едностранно наемната цена по процесния договор, което право ищецът обосновава с чл. 13 от Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на Столична община (приета с Решение № 81 на СОС по Протокол № 7 от 28.02.2008 г. и впоследствие изменяна и допълвана). Наредбата е издадена въз основа на законовата делегация в чл. 8, ал. 1 и ал. 2, чл. 14, ал. 8, чл. 22, ал. 3, чл. 34, ал.

5, чл. 47, ал. 2 ЗОбС.

Съгласно чл. 13, ал. 1 от Наредбата, д оговорите за наем се сключват с клауза за ежегодна актуализация на наемната цена, при която е сключен договорът. Актуализация на цената се извършва и по договорите за наем, сключени преди влизане в сила на наредбата, в които липсва такава клауза.

Според ал. 2 ежегодно, през месеца, следващ месеца, в който е подписан наемният договор, наемната цена по сключените договори се актуализира с Индекса на потребителските цени - месечен, спрямо същия месец на предходната година, по формулата ИПЦ, м (см пг) = 100,%, официално обявен от Националния статистически институт, с изключение на наемните цени на общинските жилища и наемните цени, определени със Закона за политическите партии. Съгласно ал. 3 (Изм. - Решение № 281 по Протокол № 17 от 09.07.2020 г.), актуализацията на цената се извършва по силата на договора за наем веднъж годишно, като наемателят се уведомява от Столична община.

Съгласно чл. 8, ал. 2 ЗОбС, редът за придобиване на право на собственост и на ограничени вещни права, за предоставяне за управление, под наем и за разпореждане с имоти и вещи - общинска собственост, и правомощията на кмета на общината, на кметовете на райони, на кметовете на кметства и на кметските наместници се определят с наредба на общинския съвет при спазване на разпоредбите на този закон и на специалните закони в тази област. Според чл. 14, ал. 8 ЗОбС, наемните цени се определят от общинския съвет.

С оглед така очертаната нормативна уредба, въззивният съд споделя 5 извода на първоинстанционния, че общината не е имала правото да изменя едностранно процесния договор за наем в частта му относно наемната цена.

Както правилно е посочил районният съд, Наредбата има качеството на нормативен административен акт по смисъла на чл. 75, ал. 1, вр. чл. 76, ал. 3 АПК, който не би могъл да въздейства върху възникналото между страните облигационно правоотношение, което се урежда от нормите на закон - ЗЗД и ЗОбС.

Процесният договор е сключен след приемане на Наредбата, но в него не е включена клауза за ежегодна актуализация на наемната цена. Противно на поддържаното от въззивника, липсата на такава клауза изключва възможността за едностранно изменение от наемодателя на едната характеризираща договора за наем престация – наемната цена, въз основа на нормативен административен акт. Съгласно основния принцип на договорното право, установен в чл. 20а ЗЗД, договорите могат да бъдат изменени, прекратени, разваляни или отменени само по взаимно съгласие на страните или на основания, предвидени в закона. ЗОбС не съдържа норми, които да оправомощават общината като страна по договор с частноправен субект да изменя едностранно договора, а Наредбата, на която ищецът основава твърдяното си право, не съставлява „закон“.