Решение № 60 от 04.06.2025, Окръжен съд - Търговище

РЕШЕНИЕ

№ 60 гр. Търговище, 04.06.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ТЪРГОВИЩЕ в публично заседание на пети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: МАРИАНА Н. ИВАНОВА

Членове:

МИЛЕН ИВ. СТОЙЧЕВ

БОРЯНА СТ. ПЕТРОВА при участието на секретаря ИРИНА П. ВАСИЛЕВА като разгледа докладваното от МАРИАНА Н. ИВАНОВА Въззивно гражданско дело № 20253500500105 по описа за 2025 година Пр

Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК.

Делото е образувано по въззивна жалба на С. М. П., чрез пълномощник адв. Д.П., ТАК, срещу решение № 571/11.12.2024г. по гр.д. № 340/2024 г. по описа на РС – Търговище.

С обжалваното решение първоинстанционният съд е ОТХВЪРЛИЛ предявения от С. М. П. от с. *********, общ. *********, срещу В. Й. С. от с.с., иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор от 22.02.2024 г. за покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в с. Ловец, общ.Търговище и представляващ : УПИ XVII-225 в кв.29 по плана на селото, с площ от 1010 кв.м., ведно с построените в имота къща и стопански сгради, при граници : улица, УПИ I-214 и УПИ II-214, УПИ XV-224 и УПИ XVIII-235, като НЕОСНОВАТЕЛЕН. Ищецът е осъден да заплати на ответника направените от последния по делото разноски в размер 2 355 лв., на осн. чл. 78, ал. 3 от ГПК.

Считайки решението за незаконосъобразно и необосновано, въззивникът моли неговата отмяна и уважаване на предявения иск, ведно с всички законни 1 последици от това. В жалбата се излагат следните доводи и съображения:

Според въззивника, не е налице нищожност на договора на соченото от ответника основание – накърняване на добрите нрави. Налице е предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот, като страните са заявили ясно и точно волята си с техните подписи, които са и нотариално заверени. Налице е сделка, сключена между равнопоставени субекти на гражданския оборот, всеки един от тях с ясно съзнание и воля за действията си, всеки един от тях необременен от психични заболявания или да се намира в състояние, което да му пречи да разбира свойството и значението на постъпките си. Налице е и известна еквивалентност на насрещните престации и не е налице такава неравностойност на неговата престация, която практически да е сведена до липса на такава. По тези съображения, въззивникът счита, че в конкретния казус не е налице значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации, която води до нищожност, поради противоречие с добрите нрави.

В постъпилия в срока по чл. 263 ГПК отговор по жалбата, насрещната страна счита същата за неоснователна и моли за потвърждаване на първоинстанционното решение; претендира разноски за въззивната инстанция. Излага следните доводи: съдът правилно е оценил всички събрани доказателства по делото, техническата експертиза, обсъдил ги е поотделно и в съвкупност и е стигнал до единствено правилният извод, че е налице нищожност на договора, поради накърняване на добрите нрави - налице е безспорна нееквивалентност на престациите, искът се явява неоснователен и го е отхвърлил. Предмет на договора е недвижим имот-къща и дворно място със стопански постройки, в населено място в близост до гр.Търговище; съгласно техническата експертиза пазарната цена на имота е 32 785 лв., т.е. написаната в договора цена от 10 000 лв. е под пазарната цена на имота повече от три пъти; от писмените доказателства се установило, че ответникът не притежава друг недвижим имот, освен процесния, има финансови затруднения, доходът му е единствено от получаваната пенсия, размера на която е под законовия праг на бедност. Сочи, че на практика разликата в престациите е толкова съществена, че се определя като липса на цена и от там като липса на престация, а това обуславя нищожност на договора поради нарушение на добрите нрави, поради което и при установените фактически обстоятелства, счита, че е доказано възражението му по чл. 26, ал. 1, пр. трето 2 от ЗЗД за нищожност на договора поради накърняване на добрите нрави, който, като такъв не е породил действие. Първоинстанционното решение е правилно, законосъобразно, постановено при изяснена фактическа обстановка, правилно приложение на материалния закон, без да има нарушение на процесуалните правила и е мотивирано. Районният съд се е позовал и на обилната константна и непротиворечива съдебна практика.

При извърщшената проверка по чл. 262-269 ГПК, съдът констатира:

Решението е валидно и допустимо.

Въззивната жалба е допустима, но неоснователна.

За да се произнесе по същество по жалбата съдът съобрази следното:

Предявеният иск с правно осн.чл 19, ал. 3 от ЗЗД е обоснован с обстоятелството, че въпреки сключения предварителен договор от 22.02.2024 г. между страните, ответникът оттеглил даденото на ищеца пълномощно да продаде процесния имот на каквато цена и условия прецени, включително и на себе си, и въпреки заплащането на договорената цена в деня на сделката, и уговорен краен срок за сключване на окончателен договор не по-късно от 15.10.2024 г., още на 07.03.2024 г. писмено уведомил ищеца, получено от последния на 11.03.2024 г., че разваля сключения предварителен договор.

Считайки, че не са налице основанията за разваляне на договора, позовавайки се на изпълнение на задължението си като купувач по предварителния договор, ищецът моли предварителният договор да бъде обявен за окончателен, с произтичащите от това законови последици.

Ответникът е оспорил предявения иск, въвеждайки с отговора на исковата молба възражения за недопустимост на иска (поради липсата на предмет, позовавайки се на обстоятелството, че е развалил договора с отправеното до ищеца едностранно уведомление), а по същество – за неоснователността му, по съображения, че предварителният договор е сключен от негова страна при крайна нужда и явно неизгодни условия. В първото по делото с.з. – ответникът е навел и възражение за нищожност на предварителния договор на осн.чл. 26, ал. 1 от ЗЗД – сключен в нарушение на добрите нрави, при неравностойни престации, с оглед местонахождението и вида на имота, неговата пазарна стойност, предвид заключението на назначената СТЕ от една страна и записаната в договора цена от 10 000 лв., за която е твърдял, че е била договорена на 45 000 лв.

По фактите:

3

Няма спор по делото, установява се и от приложения към исковата препис от предварителен договор, сключен между страните на 22.04.2024 г.

(л.5), че с него ответникът се е задължил да прехвърли собствеността върху собствения си недвижим имот, находящ се в с. Ловец, общ.Търговище, подробно описан – дв.място от 1010/1030 кв.м. с построените в него къща и стопански сгради, с посочени граници, срещу задължение на ищеца да му заплати сумата 10 000 лв., изплатена от купувача на продавача към момента на подписване на договора; договорен срок за прехвърляне на собствеността и сключване на окончателен договор – до 15.10.2024 г. Към датата на подписване на договора ответникът е предоставил на ищеца необходимите за сключване на окончателния договор декларации, с нот.заверка на подписа и документите, установяващи правото му на собственост върху имота; както и нот.заверено пълномощно, даващо право на ищеца да продава, дарява, заменя на когото намери за добре, вкл.и на себе си процесния имот, като представлява ответника пред нотариус. На 06.03.24 г. ответникът е оттеглил това пълномощно, а на 07.03.24 г. е отправил уведомление до ищеца за едностранно разваляне на договора, изразявайки готовност да му възстанови незабавно платената сума от 10 000 лв. по посочена банкова сметка.

Уведомлението е получено от ищеца на 11.03.24 г. Искът е предявен на 11.03.24г.

Безспорно е по делото, видно и от приложените доказателства, че процесният имот е собственост на ответника. Видно от съдържанието на предварителния договор, при сключването му страните не са изявили воля/съгласие владението върху същия да премине при ответника, въпреки това същият е предприел действия в имота – премахване на ограда и др., станало причина ответникът да подаде жалби до съответните органи за самоуправни действия в собствения му имот и да отправи покана до ищеца да възстанови имота, във вида, в който е бил. Събрани са писмени и гласни доказателства във връзка със здравословното и затруднено материално състояние на ответника (с пенсия 444,56 лв., от 2020 г. включен в списъка на социално слабите лица в общ.Търговище, с потребителски кредити, съответно от 15.12.23г.-300 лв. и от 13.04.23 г., поради липса на средства за издръжка, след смъртта на майка му в края на 2023г. (св.М. и св.Ш.). От показанията на св. Ш. (съсед на ответника, през една къща) се установява още, че до есента на 2023 г. процесният имот е бил поддържан, имало градина, овощни дръвчета, 4 но при последващо посещение в с. Ловец видяла, че в двора всичко е „сринато“, нямало дървета нямало нищо–всичко било изкоренено; тъй като била в близки отношения с ответника, го попитала и той й се похвалил, че е продал имота, посочил и за какви пари, свидетелката не помни конкретната сума, но помни, че е била по-висока от 10 000 лв., каквато сума по-късно ищецът й казал, че е получил. Съгласно заключението на приетата по делото съдебно-техническа експертиза (л.69-72) и поясненията на в.л. в осз на 12.11.24 г., пазарната цена на имота, към момента на сключване на предварителния договор, е 32 785 лв.

При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни изводи:

Предявен е иск с правно осн.чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

Искът е допустим, предявен при наличие на правен интерес от активно легитимирана страна - приобретателят по предварителен писмен договор за продажба на недв.имот, срещу пасивно легитимирана страна, какъвто е ответникът по делото. Съдът намира за неоснователно възражението на ответника за недопустимост на иска, позовавайки се на едностранно разваляне на предварителния договор с изявлението му от 07.03.24г., получено от ищеца на 11.03.24г. От събраните по делото доказателства не е установено ищецът да е неизправна страна по договора, даващо право на ответника да развали едностранно същия, дори в самото изявление ответникът не сочи подобна или каквато и да било причина. Твърденията му, че продажната цена, доворена между страните е била в размер 45 000 лв., както и че ищецът е отказал да я заплати, не се установяват по безспорен и несъмнен начин от събраните по делото доказателства. От съдържанието на цитираното уведомление, доколкото ответникът не е предоставил срок на ищеца за изпълнение по чл. 87, ал.1 от ЗЗД, може да се изведе довод, че се позовава на хипотезата на чл.87, ал.

2 от ЗЗД – че е настъпила невъзможност за изпълнение, за която длъжникът носи отговорност; налице е безполезност на изпълнението, настъпила в резултат на виновна забава на длъжника, или че се касае за фикс сделка (решение по гр.д.№ 697/2002 г. на ВКС, II г.о.), за каквито установяването на каквито обстоятелства ответникът не е ангажирал доказателства, обосноваващо извод, че към момента на предявяване на иска, страните са обвързани с предварителния договор (така и решение № 100/03.07.2012 г. на ВКС по т. д. № 307/2011 г., ІІ т.о. и цитираните в него решения на ВКС).

5

По същество: За успешното провеждане на конститутивния иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, в тежест на ищеца е да докаже кумулативното осъществяване на следните предпоставки: че между страните е сключен валиден предварителен договор по см. на чл.19, ал. 1 и 2 от ЗЗД, че предмет на същия е прехвърляне правото на собственост върху конкретно определен обект, че ищецът се явява изправна страна по договора, т.е. изпълнил е поетите с него задължения, както и че към датата на приключване на устните състезания са налице условията за валидното прехвърляне на имота.

В тази връзка и поредност по тежестта на възраженията относно действителността на договора, следва да бъде разгледано първо възражението на ответника за нищожност на предварителния договор, поради противоречие добрите нрави по чл. 26, ал.1 от ЗЗД, при неоснователност на което, ще подлежи на обсъждане посоченото в първоначалния му отговор възражение за уникщожаемост на договора на осн.чл. 33 от ЗЗД. Едва при извод за наличието на валиден предварителен договор, следва да се обсъдят останилите предпоставки, посочени по-горе.