Решение № 336 от 25.03.2025, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 336 гр. София, 25.03.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 16 -ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на тринадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Анелия Маркова

Членове:

Величка Борилова

Зорница Гладилова при участието на секретаря Пролетка Асенова като разгледа докладваното от Зорница Гладилова Въззивно гражданско дело № 20251000500219 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл.258 и следващите от ГПК.

С решение № 6171/11.11.2024 г., по гр.д.№ 476/2024 г. на Софийски градски съд, ГО, I-18 състав, съдът е осъдил Е. М. М. да заплати на П. М. К., на основание чл.93, ал.2 ЗЗД, сумата от 39 116.60 лева, представляваща платен задатък по предварителен договор от 12.05.2020 г. в двоен размер, ведно със законната лихва за забава върху тази сума от датата на завеждане на исковата молба, 12.01.2024 г. до окончателно изплащане на задължението, както сумата от 1 564.66 лв., представляваща направени по делото разноски за държавна такса.

Срещу това решение е подадена въззивна жалба от Е. М. М., която моли въззивния съд да го отмени и да отхвърли предявения срещу нея иск. Поддържа, че искът е недопустим, поради налично предходно идентично на това дело. Двете искови молби били с правно основание чл. 92, ал. 2 от ЗЗД. Не били верни твърденията за наличие на новонастъпили обстоятелства, а именно продажбата на процесния имот на 18.12.2020 г. и неявяването на М. за сключване на окончателен договор на 25.10.2023 г. пред нотариус В. Г..

Относно първото твърдение, следвало да се вземе предвид, че с искова молба вх.№ 263238/23.09.2020 г. ищецът завел иск с правно основание чл.92, ал.2 от ЗЗД, с която предявил петитум за връщане на даденото капаро в двоен размер, което искане съдържало в себе си и искане за разваляне на предварителен договор. Не следвало да се квалифицира като новонастъпило обстоятелство и отправената до М. покана за сключване на окончателен договор и неявяването й пред нотариус за това, доколкото ищецът отправил покана за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот, който към оня момент не е бил в патримониума на ответницата и съответно не би породил привидно 1 целения от К. вещно-правен ефект. Ищецът узнал за извършеното прехвърляне още преди провеждане на първо заседание по гр.д. № 10056/2020 г. по описа на СГС и е могъл да организира своевременно защитата си по делото. Обстоятелството, че собствеността върху имота е прехвърлена на трето лице в хода на гр.д. № 10056/2020 г. по описа на СГС е било обсъдено от страните и съда и е било известно на всички страни в процеса. Въззивникът счита, че с предявяване на иск за връщане на капарото в двоен размер и с последвалата продажба на процесния имот от ответницата на трето лице, процесният предварителен договор е с невъзможен предмет, която невъзможност била правна, пълна и трайна.

Процесният предварителен договор бил развален от страните по вина на ищеца, още преди завеждане на гр.д. № 10056/2020 г. и Е. М. М. е упражнила правото си да задържи дадения задатък. Алтернативно поддържа, че договорът е развален по право на основание чл. 89, ал.

1 от ЗЗД, доколкото с продажбата на имота на трето лице задължението на едната страна се е погасило поради невъзможност за изпълнение. Купувачът се бил възползвал от правото си да се отметне, т.е. да развали договора, като изрично е уведомил за това продавача. В договора не бил уговорен специален ред за уведомяване за прекратяване на договора, поради което следвало да се приеме, че писмената форма, с която е сключен договора между страните е достатъчна за валидно изразяване на воля за прекратяването му. Облигационното отношение между страните се прекратявало автоматично като последиците от това били както при разваляне на договора и към датата на предявяване на иска през 2020 г. между страните не е бил налице валиден предварителен договор за покупко-продажба.

Въззиваемият П. М. К. оспорва въззивната жалба и моли обжалваното решение да бъде потвърдено. Съдът правилно приел, че искът се основава на новонастъпили обстоятелства. Едва при изпращането на нова покана и съставянето на констативния протокол от нотариус В. Г. на 25.10.2023 г. К. разбрал, че имотът е отчужден през 2020 г. от Е. М. М.. Съдът обосновано приел, че са налице всички законови предпоставки на чл.93, ал.2 от ЗЗД.

Съдът като обсъди представените по делото доказателства и доводите на страните и съобразявайки правомощията си по чл.269 от ГПК, намира следното от фактическа страна:

Първоинстанционното производство е образувано по предявен от П. М. К. срещу Е. М. М. осъдителен иск с правно основание чл.93, ал.2 ЗЗД за сумата 39 116.60 лева, представляваща платен задатък по предварителен договор от 12.05.2020 г. в двоен размер ведно със законната лихва за забава върху тази сума от датата на завеждане на исковата молба до окончателно изплащане на задължението. Твърди се, че с предварителен договор от 12.05.2020 г. Е. М., в качеството си на продавач се е задължила да продаде на купувача П. К. срещу заплащане на уговорената продажна цена в размер на 100 000 евро следния свой собствен недвижим имот, а именно: Апартамент, находящ се в гр. ***, район ***, на партерния етаж в двуетажна жилищна сграда на ул. „***” № **, състоящ се от стая, хол, кухня и баня с тоалетна, със застроена площ от 55 кв.м., заедно с двете югоизточни мазета, всяко с площ от по 10 кв.м., заедно с 1/5 ид.ч. от общите части на сградата и от поземления имот, в който е построена същата, целият с площ от 510 кв.м., представляващ УПИ, идентичен с парцел III - 512, кв.21, по плана на София, местност „Изток - Юг“, заедно с всички подобрения и обзавеждане в имота. С чл.2.1.1 от предварителния договор П. М. К. се е задължил да заплати на продавача Е. М. М. задатък в размер на 10 000 евро, като остатъкът от цената била платима при сключването на окончателния договор за продажба. С чл.3 от сключения на 12.05.2020 г. предварителен договор страните са се задължили да сключат окончателен договор във формата на нотариален акт най-късно до 11.08.2020 г.

Ищецът сочи, че между същите страни, по предявен от него иск на 23.09.2020 г., което към настоящия момент било висящо пред ВКС. Искът бил основан на твърдението, че процесния предварителен договор е развален на 11.08.2020 г. с едностранно изявление на ищеца П. К.

2 отправено до ответника Е. М.. С невлязло в сила решение по това дело било установено, че процесният предварителен договор не е развален от ищеца. В настоящето производство ищецът твърди, че са налице нови факти, които не са били предмет на това дело и по отношение на тези факти няма произнасяне на съда със сила на пресъдено нещо.Поддържа, че с нова нотариална покана, рег.№ 8514, том 4, № 51 от 05.10.2023 г., по описа на нотариус В. Г., peг. № *** НК, поканил Е. М. М. да сключат окончателен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот най-късно на 25.10.2023 г. от 11 часа. Посочено било, че в случай, че М. не се яви в кантората на нотариус В. Г., per. №***, ще счита предварителния договор за развален по нейна вина. Нотариална покана е връчена лично на продавача Е. М. на 16.10.2023 г., която обаче не се явила за сключване на сделката /констативен протокол от 25.10.2023г. , per. № 9139, том 4, № 103 на нотариус В. Г., per. № *** НК/. От справка в имотния регистър към Агенцията по вписванията, П. К. установил, че на 18.12.2020 г. продавачът Е. М. е продала недвижимия имот, обект на предварителния договор на трето лице - В. З., ЕГН **********, с което виновно се е поставила в невъзможност да изпълни предварителния договор. Ищецът заявява, че с искова молба прави повторно изявление за разваляне на сключения предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот от 12.05.2020 г. Счита, че посочените нововъзникнали обстоятелства обуславят правния му интерес от завеждане на осъдителни искове за връщане на платения задатък по договора в двоен размер. П. К. заплатил по банков път по посочена от продавача Е. М. банкова сметка задатък/капаро по предварителния договор в размер на 10 000 евро, поради което се явява изправна страна по договора. Задатъкът в двоен размер възлизал на 20 000 евро, равняващи се на 39 116.60 лева, които моли съда да осъди ответника да му заплати.

Ответникът Е. М. М. възразява по допустимостта на иска и счита, че производството по делото следва да бъде прекратено на по реда на чл.126, ал.1 от ГПК, поради наличие на вече образувано идентично гр.д.№ 10056/2020 г. на СГС, 1-2 състав. При условията на евентуалност ответникът иска отхвърляне на иска като неоснователен. Твърди, че купувачът не само трябва да се яви пред нотариуса за изповядване на сделката, но и има задължението на същата дата да заплати уговорената продажна цена. По делото не са ангажирани никакви доказателства, че купувачът е разполагал с нужната сума за закупуване на имота нито към дата 30.07.2020 г., нито към 11.08.2020 г.Ответницата поела задължение в срок до 30.07.2020 г. да представи на купувача посочените в чл. 6.2 от ПД документи, сред които кадастрална схема /скица/ на имот и схема на СОС, но също така безспорно е, че продавачът е предприел своевременно всички необходими действия за снабдяване с тези документи - незабавно след сключване на предварителния договор е депозирала заявления за издаване на скица и схема на продаваемите имоти, за което купувачът бил в течение.

Забавянето на продавача се дължало на обективни причини, като е била налице непредолима сила по смисъла на чл. 306, ал. 2 от ТЗ. Е. М. изпълнила задълженията си по ал. 3 от същата разпоредба и се ползва от благоприятните за нея последици, предвидени в ал. 1 и ал. 4 на чл.

306 - докато трае непреодолимата сила изпълнението на задълженията му се спира и продавачът не отговаря.

Въззивният съд намира, че преди да обсъди правилността на обжалвания съдебен акт, следва да се произнесе по наведените доводи за недопустимост на исковото производство, които в случай че бъдат приети основателни биха довели до недопустимост на обжалваното решение.

По делото са представени решение № 989/17.07.2023 г. по гр.д.№ 3236/2022 г. на САС и решение № 262756/19.08.2022 г.по гр.д.№ 10056/2020 г., от които се установява, че между страните по настоящото дело е било висящо дело по иск с правно основание чл.93, ал.2 ЗЗД, за което е образувано гр. д. № 10056/2020 г. на СГС, 1-2 състав, образувано по искова молба на П. К. от 23.09.2020 г. С Решение № 989/17.07.2023 г. по в.гр.д.№3236/2022г. на САС е потвърдено изцяло Решение № 262756/19.08.2022 г. по гр. д. № 10056 от 2020г. на СГС, 1-2 състав, с което е отхвърлен като неоснователен иска с правно основание чл.93, ал.2 3

ЗЗД на същия ищец. Ищецът П. К. е подал касационна жалба, която впоследствие е била оттеглена, поради което и касационното производство е прекратено с определение от 13.08.2024 г. Видно от служебна справка от 08.10.2024 г., към момента на разглеждане на делото от първоинстанционния съд, производството по гр.д.№ 5455/2023 г. на ВКС е било висящо в частта му по чл.248 ГПК, като в останалата му част, касаеща съществото на делото, производството по делото е приключило. Видно от решение № 989/17.07.2023 г. по гр.д.№ 3236/2022 г. на САС и решение № 262756/19.08.2022 г.по гр.д.№ 10056/2020 г. П. К. е основал исковете си на това, че се е отказал от предварителния договор поради неизпълнение на задължението на Е. М. да представи пред нотариуса, на датата на която се уговорили – 11.08.2020 г., освен други документи и: саморъчно завещание, вписано в Служба по вписванията, удостоверяващо правото й на собственост; данъчна оценка на имота; скица и схема от кадастъра съответно за поземления имот и за апартамента.

Въззивният съд напълно споделя становището на първоинстанционния съд, че производството по гр.д.№ 10056/2020 г. на СГС, 1-2 състав, е основано на твърдението, че процесния предварителен договор е развален на 11.08.2020 г. с едностранно изявление на ищеца П. К. отправено до ответника Е. М.. В настоящето дело ищецът П. М. К. основава иска с правно основание чл.93, ал.2 ЗЗД, с твърдения, че предварителният договор между страните е развален с нотариална покана, рег. № 8514, том 4, № 51/05.10.2023 г. по описа на нотариус В. Г., peг. № *** НК, връчена лично на ответника на 16.10.2023 г. и на неизпълнение от страна на ответницата Е. М. в срока по поканата, изтекъл на 25.10.2023 г.