Решение № 292 от 10.06.2026, Районен съд - Дупница

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 292 гр. Дупница, 10.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ДУПНИЦА, II-РИ СЪСТАВ ГО, в публично заседание на двадесет и седми май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Иван Б. Димитров при участието на секретаря Сашка Ив. Вукадинова като разгледа докладваното от Иван Б. Димитров Гражданско дело № 20261510101712 по описа за 2026 година

И. Я. Б., ЕГН **********, е предявил срещу К. Г. Б., ЕГН ********** и Р. К. Б., ЕГН **********, иск с правно основание чл.40 ЗЗД, обективно съединен при условия на евентуалност с иск с правно основание чл.87, ал.3 ЗЗД. Искането е:

- да бъде обявен на основание чл.40 ЗЗД за недействителен спрямо ищеца сключеният на 11.09.2019 г. с нотариален акт № 160, том III, рег.№ З978, дело № 507/2019 г. на нотариус С.С. договор за продажба на ПИ № *** по кадастралната карта и кадастрални регистри, одобрени със заповед №РД-18-15 от 19.02.2008 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот: град Сапарева баня, ***-a, ведно с построените в имота сграда с идентификатор *** и сграда с идентификатор ***, до размера на ½ идеална част от недвижимия имот и сградите;

- при условията на евентуалност – да бъде развален на основание чл.87, ал.З от ЗЗД по отношение на К. Г. Б., ЕГН ********** и Р. К. Б., ЕГН ********** сключеният на 11.09.2019 г. договор за продажба на описаните недвижими имоти, обективиран в нотариален акт № 160, том III рег.№ З978, дело №507/2019г. на нотариус С.С. до размера на ½ идеална част от имотите. Претендират се и направените разноски.

В исковата молба се сочи, че ищецът е наследник по закон на К.Е. Б., ЕГН **********, и М.В. Б., ЕГН ********** с право на ½ ид. част от наследството от тях. На 11.09.2019 г. наследодателите продали на К. Г. Б. чрез пълномощника си Г.К. Б., ЕГН **********, с договор, оформен в нотариален акт № 160, том III рег.№ З978, дело №507/2019 г. на нотариус С.С., следния недвижим имот:

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** /шестдесет и пет хиляди триста шестдесет и пет точка шестстотин и три точка сто четиридесет и шест/ по кадастралната карта и кадастрални регистри, одобрени със заповед №РД-18-15 от 19.02.2008 г. на изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение в КККР, с адрес на поземления имот: град Сапарева баня п.к.2650, ул. „Иван 1

Вазов“ №38-a, площ: 406 /четиристотин и шест/ кв. метра, трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване /до 10 метра/, стар идентификатор: няма, номер по предходен план: 794 /седемстотин деветдесет и четири/, квартал: 48 (четиридесет и осем/, парцел XX /двадесети/, ведно с построената в имота сграда с идентификатор *** /шестдесет и пет хиляди триста шестдесет и пет точка шестстотин и три точка сто четиридесет и шест точка едно/, която по нотариален акт е едноетажна масивна жилищна сграда, а по скица двуетажна еднофамилна жилищна сграда, със застроена площ от 73 /седемдесет и три/ кв.м., предназначение: жилищна сграда – еднофамилна, и ведно с едноетажна сграда с идентификатор *** /шестдесет и пет хиляди триста шестдесет и пет точка шестстотин и три точка сто четиридесет и шест точка две/, застроена площ 21 /двадесет един/ кв.м., предназначение: хангар, депо, гараж, при съседи на поземления имот: имоти с идентификатори: ***; имот ***; имот ***; имот *** и имот ***, срещу заплащането на сума в размер на 4108 лева. Договорът е сключен по време на брака между ответниците.

Ищецът счита, че при тази сделка представителят на продавачите е договарял с купувача във вреда на представляваните, тъй като продажната цена е значително по-ниска от пазарната стойност на имота.

На следващо място твърди, че по този договор купувачът не е изпълнил задължението си да плати договорената цена.

В постъпилия отговор ответниците оспорват исковете като недопустими поради липса на процесуална легитимация.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства, прие за установено следното:

С доклада по делото е прието за безспорно, че ищецът е наследник по закон на К.Е. Б. и М.В. Б., които на 11.09.2019 г. продали чрез пълномощника си Г.К. Б. на К. Г. Б. процесния недвижим имот; че пълномощникът на продавачите и купувачът по процесния договор за продажба от 11.09.2019 г. са баща и син; че сключването на договора е по време на брака между ответниците.

От представеното пълномощно от 27.08.2019 г. с нотариална заверка на подписите и на съдържанието се установява, че с него К.Е. Б. и М.В. Б. са упълномощили Г.К. Б. да продаде на К. Г. Б. процесния ПИ № *** на каквато цена намери за добре /т.1 от пълномощното/.

Видно от сключения на 11.09.2019 г. с нотариален акт № 160, том III, рег.№ З978, дело № 507/2019 г. на нотариус С.С. договор за продажба, продажната цена /4108 лева/ е в размера на данъчната оценка на поземления имот и сградите в него.

От заключението на вещото лице по назначената по делото съдебно-оценителна експертиза се установява, че средната пазарна продажна цена на процесния поземлен имот и сградите в него към 11.09.2019 г. възлиза на 80 205 лв.

Съобразно установената фактическа обстановка, съдът достигна до следните правни изводи:

И двата иска могат да бъдат предявени от наследник на страна по процесния договор за продажба, поради което е неоснователно възражението за липса на процесуална легитимация на ищеца.

Съгласно разпоредбата на чл.40 ЗЗД, ако представителят и лицето, с което той договаря, се споразумеят във вреда на представлявания, договорът не произвежда действие за представлявания.

Съгласно разясненията, дадени с т.III на Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г.

2 на ВКС по т. д. № 5/2014 г., ОСГТК, фактическият състав, пораждащ недействителността по чл.40 ЗЗД, се състои от два елемента - обективен и субективен. Обективният елемент се изразява в това договорът, сключен от представителя и насрещната страна по него, да е във вреда на представлявания, което може да има най-различни проявни форми: договор, сключен при неизгодни за него условия, или когато предоставените на пълномощника права са упражнени превратно, макар и в рамките на представителната му власт. Субективният елемент – „споразумяване“, се свежда до недобросъвестност на представителя и насрещната страна по договора за увреждането на представлявания. Споразумяването не съставлява отделна, различна правна сделка между представителя и насрещната страна по недействителния договор, а е обективирано в самия договор.

Задължението на представителя да действа в интерес на упълномощителя е принцип в института на доброволното представителство. Ако пълномощникът е овластен да продаде недвижимо имущество без други указания, той трябва да действа с грижата на добър стопанин при договаряне на цената (решение № 21 от 24.02.2015 г. по гр. д. № 3529/2014 г. на ВКС, I г. о., решение № 25 от 27.04.2022 г. по гр. д. № 2686/2021 г. на ВКС, IV г. о., и други). Увреждането на интереса на представлявания по смисъла на чл. 40 ЗЗД е налице, когато договорът е сключен при явно неизгодни условия или когато предоставените на упълномощителя права са упражнени превратно, макар и в рамките на представителната му власт, от което е произтекла вреда за представлявания. Когато договорената от пълномощника при продажбата цена е многократно по-ниска от пазарната, е налице вреда, защото настъпва значимо накърняване на интереса на продавача поради несъответствие между получената от него парична сума и тази, която той реално би могъл да получи при продажбата на имота. Предоставената с пълномощното свобода на договаряне не следва да се тълкува превратно в смисъл, че преценката за параметрите на сделката е изцяло субективна и представителят не е длъжен да извършва правните действия, за които е овластен, в защита на правата на представлявания и да договаря поносими с оглед неговия интерес условия за продажбата. Добросъвестността изисква пълномощникът да положи усилия да избере купувач, с който да договори цена, съотносима към пазарните условия, като се отчитат и всички други обстоятелства, свързани с интереса на представлявания и мотивите на представителя да сключи договора.

Доказването на втория елемент от фактическия състав на чл. 40 ЗЗД – недобросъвестност на пълномощника и на купувача с цел да се увреди представлявания, може да се извършва с всички доказателствени средства. Доказването може да бъде и косвено, като косвени доказателства могат да бъдат близките родствени отношения между пълномощника и третото лице - приобретател на имота, в степен, в която законът презюмира знание за увреждането /чл.135, ал.2 ЗЗД/ или заинтересованост /чл.172 ГПК/.

С процесното нотариално заверено пълномощно от 27.08.2019 г. прехвърлителите валидно са учредили представителна власт в полза на Г.К. Б. за извършването на описаната сделка и тя е сключена при наличие на представителна власт за разпореждане с имота.

Преценката за наличие на увреждане се извършва предвид конкретните обстоятелства към момента на сключването на договора. Описаната продажба от 11.09.2019 г. е сключена при продажна цена, равна на данъчната оценка на поземления имот и сградите в него - на обща стойност 4108 лева. Тази стойност е 20 пъти по-ниска от установената въз основа на експертното заключение средна пазарна цена.

Договорената от пълномощника при продажбата цена е многократно по-ниска от пазарната и затова е налице вреда - значимо накърняване на интереса на продавачите поради несъответствие между получената от тях парична сума и тази, която те реално биха могли да получат при продажбата на имота. Предвид цитираната по-горе съдебна практика Г.К. Б. е увредил упълномощителите К.Е. Б. и М.В. Б., като е сключил сделката при явно неизгодни за продавачите условия и е накърнил имуществения им интерес, т.е. при наличие на 3 обективния елемент на недействителността по чл. 40 ЗЗД.

Предвид посочената по-горе съдебна практика, допускаща възможност доказването на субективния елемент на фактическия състав по чл. 40 ЗЗД да бъде и косвено, като косвени доказателства могат да бъдат близките родствени отношения между пълномощника и третото лице - приобретател на имота, в конкретния случай е установено наличието и на "споразумяване" между представителя и насрещната страна по договора (третото лице) за увреждането на представлявания. Предвид многократно по-ниската продажна цена от средната пазарна стойност на имота, представителят и купувачът са били недобросъвестни – осъзнавали са, че сключеният договор обективно уврежда представляваните. По делото не е установена спешна нужда за представляваните от парични средства, която да послужи като основание за бърза продажба на силно занижена цена. Безспорна е близката родствена връзка между пълномощника и купувача в степен, в която законът презюмира знание за увреждането /чл.135, ал.2 ЗЗД/ или заинтересованост /чл.172 ГПК/. В съвкупност тези косвени доказателства обуславят несъмнен извод за наличие на сговаряне между пълномощника и насрещната страна по продажбата във вреда на представляваните.

Действащото законодателство допуска имотите да се продават по данъчни оценки, но при твърдения за споразумяване във вреда на представлявания по чл. 40 ЗЗД следва да се отчитат и конкретните особености на продавания имот. Процесният имот се намира в гр.

Сапарева баня и е общоизвестно наличието на засилен интерес към покупка на имоти в този град поради много добрите условия за различни видове туризъм.

Предвид установяването на предпоставките по чл.40 ЗЗД, предявеният иск за обявяване недействителността на процесния договор за размер от ½ ид. част от продадения имот /съответстваща на наследствените права на ищеца, видно от представените удостоверения за наследници/ е основателен.

По разноските:

При този изход от спора ответниците следва да заплатят на ищеца разноски по делото за държавна такса и за адвокатско възнаграждение по гр. дело №35/2025 г. по описа на ДнРС – общо 1266, 77 евро, за адвокатско възнаграждение по в. гр. д. № 566/2025 г. по описа на ОС – Кюстендил – 792, 50 евро, и за адвокатско възнаграждение по гр. дело №1712/2026 г. по описа на ДнРС – 300 евро, т.е. общо в размер на 2359, 27 евро.