Решение № 449 от 24.04.2025, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 449 гр. Варна, 24.04.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ ТО, в публично заседание на девети април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Цвета Павлова

Членове:

П. Ат. А.

Деница Д.а при участието на секретаря Христина Здр. А. като разгледа докладваното от Деница Д.а Въззивно гражданско дело № 20253100500139 по описа за 2025 година за да се произнесе, съдът съобрази следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба вх.№79554/07.10.2024г., предявена от “Елсед Варна“ АД, ЕИК 103952248, със седалище и адрес на управление с.Гроздьово, чрез адв. К. Т. срещу решение №3123/20.08.2024г. по гр.д.№ 12193/2022г. по описа на Варненски районен съд, с което са уважени предявените срещу ответника(сега въззивник) обективно кумулативно съединени искове за обявяване недействителността на Договор за наем на недвижими имоти, с peг. № 3930 от 08.09.2021 година на нотариус Д.С., вписан под Акт № 192, том 8, дело № 10865, вх. рег. № 27229 от 08.09.2021 г. по описа на Служба Вписвания - гр. Варна, сключен между „ЕСО БИЛД" ЕООД, като наемодател, представлявано от пълномощника Н. Х. М., и „ЕЛСЕД ВАРНА" АД, представлявано от управителя Н.

Х. М. като наемател, от друга страна, поради липса на представителна власт, на основание чл.42, ал.2 от ЗЗД и за осъждането на ответника „ЕЛСЕД ВАРНА“ АД да опразни и върне на "ЕСО БИЛД" ЕООД, ЕИК 202418727 имотите, предмет на договора за наем.

Навежда се, че обжалваното решение е постановено в противоречие с материалния закон и е необосновано. Поддържа възражения, че Н. М. е разполагал с представителна власт да сключва договори във връзка с дейността на дружеството. В тази връзка поддържа, че част от предмета на основна дейност е именно отдаването под наем на недвижими имоти. Поддържа възраженията относно датата на оттегляне на пълномощията на представителя М.. Намира, че изводите на първоинстанционния съд относно оттеглянето на пълномощията са 1 направени в противоречие със събраните по делото доказателства. Оттеглянето е извършено само веднъж, на 18.02.2022г. Счита, че не може да се тълкува разширително изявлението в приложената по делото декларация за оттеглянето, още повече, че към датата на сключване на оспорената сделка, въпросната декларация не е достигнала до знанието на пълномощника. Сочи, че към момента на сключване на договора за наем единствената собственост на дружеството ищец е именно туристическия комплекс за отдих и риболов в землището на с. Гроздьово.

Този актив ищец е предоставял за управление на ответника и на трети лица, с които е имал трайни търговски отношения. При разглеждане на евентуално съединения иска за недействителност на договора за наем, като сключен във вреда на представлявания съгласно чл. 40 от ЗЗД, се акцентира, че по делото не е установено наличие на знание за увреждане у пълномощника. Въз основа на изложеното, настоява за отмяна обжалваното решение и постановяване на друго, с което да се отхвърлят предявените срещу страната искове. Претендира разноски.

В срока по чл. 263, ал.1 от ГПК е постъпил писмен отговор от въззиваемия „ЕСО БИЛД" ЕООД, чрез адв. А.. Репликира възражението на въззивника за наличие на представителната власт за разпоредителни действия с имотите, предмет на договора за наем. Акцентира, че пълномощното е за конкретни действия, сред които не спадат разпоредителни сделки с недвижими имоти.

Акцентира върху близките, съпружески, отношения между управителите на двете дружества, въз основа на което извежда, че Н. М. не е могъл да не знае за оттеглянето. Намира, че релевантна за оттеглянето на пълномощното е датата, на която ищецът е изпратил нотариалната покана, а не кога е получена от ответника, тъй като за обвързаността от сделката е значение датата на противопоставяне на законния представител. Настоява за потвърждаване на обжалваното решение и присъждане на разноски.

В съдебно заседание въззивникът „Елсед Варна“ АД, чрез адв. Т. поддържа въззивната жалба. Представя подробни писмени бележки

Въззивамният „ Есо Билд“ ЕООД, чрез адв. К. А. поддържа отговора на въззивната жалба.

Подпомагащата страна С. С. не се явява и не се представлява в съдебно заседание. Депозира нарочни писмени бележки, с които споделя аргументите на първоинстанционния съд, мотивирали крайния съдебен акт.

Настоящият състав на Варненски окръжен съд, като съобрази предметните предели на въззивното производство, очертани в жалбата и отговора, приема за установено от фактическа страна следното:

Варненският районен съд е бил сезиран с предявени от „Есо Билд“ ЕООД срещу „Елсед Варна“ АД искове, както следва: за обявяване за недействителен, на основание чл.42, ал.2 от ЗЗД по отношение на "ЕСО БИЛД" ЕООД Договор за наем на недвижими имоти, с peг. № 3930 от 08.09.2021 година на нотариус Д.С., вписан под Акт № 192, том 8, дело № 10865, вх.рег. № 27229 от 08.09.2021 година по описа на Служба Вписвания - гр. Варна поради липса на представителна власт, съединен с иск с правно основание осн. чл.55 вр. чл. 34 ЗЗД за осъждане на «ЕЛСЕД ВАРНА» АД ДА ОПРАЗНИ И ВЪРНЕ на "ЕСО БИЛД" ЕООД, недвижимите имоти предмет на договора за наем. Предявени са евентуални искове за прогласяване на 2

Договор за наем на недвижими имоти, с per. № 3930 от 08.09.2021 година на нотариус Д.С., вписан под Акт № 192, том 8, дело № 10865, вх.рег. № 27229 от 08.09.2021 година по описа на Служба Вписвания - гр. Варна за недействителен като увреждащ на упълномощителя, на осн. чл. 40 от ЗЗД, отново съединен с иск за опразване и връщане на имота, предмет на недействителния договор, на осн. на осн. чл.55 вр. чл. 34 ЗЗД.

В исковата молба се е твърдяло, че към 08.09.2021 г. ищецът притежавал на процесните имоти. Съгласно пълномощно с peг. № 366 от 08.02.2016г. на нотариус peг. №192 на НК ищцовото дружество упълномощило Н. Х. М., тогава съпруг на едноличния собственик на упълномощителя, да извършва правни и фактически действия от името на дружеството, включително с права да сключва договори с трети лица. Твърдяло се е, че учреденият мандат не е включвал действия по отдаване под наем и управление на притежаваните от дружеството недвижими имоти в с. Гроздьово, както и че пълномощното не предвиждало права на пълномощника да договаря със себе си, или с лица, които също представлява по смисъла на чл. 38 от ЗЗД. Със следващо пълномощно - с peг. № 4541 от 28.09.2018г. на нотариус peг. №192 на НК, Н. Х. М. бил упълномощен с идентични права. През м.юли 2021 г. законният представител на ищцовото дружество П. М. уведомила Н.

М., че оттегля всички права относно дейността на ищцовото дружество. На 29.07.2021 г. М. посетила нотариус В. Майсторов, за да оттегли всички права по дадени от нея пълномощни. Нотариусът установил в регистър „Единство" само едно пълномощно - това с peг. № 4541 от 28.09.2018г. на нотариус Д.С.. Ето защо с изявление-декларация от 29.07.2021 година, peг. № 3662, том 1, акт № 5 на помощник-нотариус по заместване, peг. № 465 на НК М. оттеглила всички права, дадени на Н. Х. М.. Поддържа се, че на 08.09.2021 година, въпреки че знаел за оттеглянето, М. сключил от името и за смета на „ЕСО БИЛД" ЕООД договор за наем с „ЕЛСЕД ВАРНА" АД с per. № 3930 от 08.09.2021 година на нотариус Д.С., по силата които отдал собствените на ищеца недвижими имоти за временно и възмездно ползване на представляваното от самия пълномощник дружество „ЕЛСЕД ВАРНА" АД за срок от 10 години. Договорената наемна цена възлиза на 200 лева на месец без ДДС, а договорът включвал уговорка цената да не се променя през целия срок на действието му. Сочи се, че при сключване на договора М. използвал пълномощно № 366 от 2016 година.

Веднага след узнаването за вписаните договори, на 14.09.2021 г. М. посетила нотариус и заверила нотариална покана от „ЕСО БИЛД" ЕООД до „ЕЛСЕД ВАРНА" АД, per. № 7047, том 2, акт № 75 от 14.09.2021 година на същия нотариус, с която покана уведомила ответното дружество, чрез представляващия го Н. М., че е оттеглила още на 29.07.2021 г. пълномощията по пълномощните от 2016 г. и 2018 г., оспорила е валидността на извършените от Н. М. действия по сключване на договор за наем с „ЕЛСЕД ВАРНА" АД по смисъла на чл. 301 ТЗ. Тази покана била получена от Н. М. по реда на чл.47 ГПК на 15.10.2021 г. Излага се, че ответното дружество не е освободило имота на посочената в нотариалната покана дата и не е предало държанието му. Поддържа се, че Н. М. не е имал право да сключва договор за наем за процесните имоти, тъй като пълномощията са били оттеглени, а отделно, че изобщо не му е учредяван мандат за сключване на договори за наем. Евентуално се твърди, че Н. М. - действащ от една страна, като 3 пълномощник на „ЕСО БИЛД" ЕООД, и от друга страна, като управител и представляващ „ЕЛСЕД ВАРНА" АД, е сключил договора за наем във вреда на представлявания. Твърди, че сключеният договор за наем представлява неизгодна за дружеството-наемодател сделка, доколкото договорената от пълномощника наемната цена е силно занижена спрямо нае мната цена по действалия до тази дата договор за наем със същия наемател. Счита, че договорът е сключен във вреда на представлявания, тъй като наемната цена е повече от 10 пъти по-ниска от пазарните цени на наемите, а договорът е сключен за срок от 10 г. и в него изрично е изключена възможността за предоговаряне или актуализиране на цената. В допълнение сочи, че третото лице, с което пълномощникът е договарял във вреда на упълномощителя, е недобросъвестно. Доколкото представляващият ответното дружество - Н. М., е същото лице, което в качеството си на пълномощник на ищцовото дружество е подписало и задължило същото по договора за наем, то и знанието за увреждащия характер на правоотношението счита доказан.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът счита, че исковете за недопустими, тъй като ищецът не е собственик на имотите към момента на подаване на исковата молба и отговора на исковата молба. Оспорва да е било уведомявано в края на м.юли 2021 г. за оттегляне на пълномощните, дадените на ищеца вкл. в разговор между П. М. и Н. М.. Сочи, че М. при сключване на договора от 08.09.2021 г. е действал съобразно дадените му права по пълномощното от 2016 г., което е различно от оттегленото с декларацията от 29.07.2021 г. пълномощно, поради което намира, че е действал съобразно надлежно увредена му представителна власт.

Възразява ищецът да е оспорил валидността на договора за наем своевременно по смисъла на чл.301 ТЗ с нотариалната покана, тъй като е узнал тези действия на 14.09.2021 г., а ги е оспорил същите месец по-късно. Сочи, че ответникът е изправна страна по договора за наем, който е валиден и не дължи връщане на имотите. Счита, че пълномощникът е имал права да сключи процесния договор и не е действал в нарушение на чл.38 ЗЗД. Намира, че не дължи връщане на имотите на ищеца дори при основателност на исковете и тъй като ищцовото дружество не е собственик на същите. По отношение на иска по чл.40 ЗЗД – оспорва, че наемната цена до м.09.2021 г. е била 3000 лв.

Съгласно чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. Относно правилността на решението съдът е ограничен до оплакванията в жалбата.

В случая обжалваното решение е действително по критериите на ТР от 10.02.2012г. по тълк. д. № 1/2011г. на ОСГТК на ВКС, като постановено от надлежен съдебен състав, в рамките на предоставената му правораздавателна власт, и съдържащо реквизитите по чл. 236 ГПК. Решението е допустимо, тъй като произнасянето на първоинстанционния съд съответства на предявен главен иск за недействителност на договор за наем, като сключен без представителна власт, съединен с иск за опразване и връщане на имота, предмет на договора.

Независимо, че доводите за недопустимост не се поддържат в настоящото производство, съставът на въззивния съд, доколкото е задължен да извърши проверка за допустимост, намира за необходимо да изложи мотиви по този въпрос, тъй като е обуславящ за допустимостта на решението, за което следи служебно.

4

Искът за оспорването на сключения чрез представител договор във всички случаи е допустим, когато се предявява от мнимо представлявания, отричащ правните последици на оспорената сделка. Страната по нищожната сделка винаги се ползва с интерес да отрече обвързаността си от недействителното съглашение, още повече когато сделката подлежи на вписване по партида на страната наемодателя в имотния регистър. Последващото разпореждането с недвижимия имот от страна на наемодателя- собственик на вещта също няма отношение към допустимостта на иск. Поначало законът не въвежда изискване наемодателят да е и собственик на наемната вещ, поради което действието на договора не е обусловено от титулярството на вещни права върху имуществото. По тази именно причина по исковете за опразване на помещение, предоставено за временно ползване възражения за собственост не могат да въвеждат- чл. 314, ал. 3 от ГПК. С оглед на изложеното въззивният съд не може да разглежда въведените от въззивника пред настоящата инстанция твърдения за нововъзникнали факти, а именно, че след постановяване на обжалваното решение същият е придобил вещно право на ползване върху имотите съгл. НА №111, том II, рег.№ 3837/255/2024 на нотариус рег.№ 190 НК. Разпоредбите относно правото на собственост са приложими и по отношение на вещните права -чл. 85 от ЗС, поради което и в този случай ограничението по чл. 314, ал. 3 от ГПК важи.