Решение № 205 от 28.03.2022, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 205 гр. София, 28.03.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 9-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично заседание на десети ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Светла Станимирова

Членове:

Рени Ковачка

Васил Василев при участието на секретаря Теодора Т. Ставрева като разгледа докладваното от Светла Станимирова Въззивно търговско дело № 20211001000586 по описа за 2021 година

Производството е образувано по въззивна жалба на „ПЛУМЕР“ЕООД – ответник в първата инстанция против решение №260139 от 26.01.2021год. на СГС, ТО, VI-12 състав, постановено по т.д.№ 1340/2019 год. , поправено с решение №260665 от 22.04.2021 г., с което на основание чл.233,ал.1 ЗЗД „ПЛУМЕР“-ЕООД е осъдено да предаде на „МИНА-21“ООД по Договор за наем на недвижим имот от 02.03.22017 г. недвижими имоти /две стопански сгради и 2 склада/, подробно описани в решението.

Решението е обжалвано и в частта, с която „ПЛУМЕР“-ЕООД е осъдено на основание чл.92,ал.1 ЗЗД да заплати на „МИНА-21“-ООД сумата 9 600 лева неустойка по чл.5.1.4 от Договор за наем на недвижими имоти от 02.03.2017 г.

В жалбата са развити доводи за неправилност на решението поради необоснованост и нарушение на материалния закон, като същата е подробно мотивирана.Твърди, че направените от дружеството подобрения и ремонти, необходими за привеждане на имота за нуждите на търговската му дейност – склад за промишлени стоки, а именно: премахване на 2 броя ограничители на канали, не представлява трайно увреждане на имота, а следователно и нарушение на договора, водещо до едностранното му прекратяване и заплащане на неустойка. Твърди, че дори да се приеме, че е налице някакво неизпълнение на договора, то същото е незначително с оглед интереса на кредитора. Моли съда да отмени решението и отхвърли исковете изцяло като 1 неоснователни.

В писмения отговор на ищеца „МИНА-21“-ООД, чрез пълномощника му адв.М.И., са развити подробни съображения за неоснователност на въззивната жалба. Моли съда да потвърди решението като законосъобразно и правилно.

Във въззивната инстанция са събрани нови писмени доказателства – Приемо-предавателен протокол от 21.10.2020 г., с който наетите имоти са предадени обратно на наемодателя и два броя фактури и платежни нареждания за заплатена електроенергия от наемателя за периода от 01.10. до 31.10.2020 г., както и сметка за вода до 20.10.2020 г.

Софийският Апелативен съд, търговско отделение, 9-ти състав, като провери обжалвания съдебен акт във връзка с оплакванията в жалбата, доводите, развити в отговора и събраните доказателства, приема следното:

Жалбата е процесуално допустима като подадена от надлежна страна в законния срок. Разгледана по същество е ОСНОВАТЕЛНА поради следното:

Между страните не е спорно, че на 02.03.2017 г. сключили Договор за наем на недвижим имот, по силата на който наемодателят-ищец „Мина-21“-ООД отдал за временно и възмездно ползване на наемателяответник „Пумер“-ЕООД стопански обекти /две стопански сгради и 2 склада, подробно описани в исковата молба/, разположени в ПИ с идентификатор *** в гр.Стара Загора, срещу наемна цена 4000лв. без вкл. ДДС за срок от три години, считано от датата на предаване на владението върху имотите - 02.03.2017г.

В чл.6 е уговорено, че в деня на подписване на договора наемателят предоставя на наемодателя гаранционен депозит от 4 000 лева.

Същият подлежи на възстановяване в едномесечен срок след изтичане срока на договора или неговото прекратяване, като от него се приспадат евентуално дължимите и неизплатени от наемателя задължения, или за покриване на разходи за отстраняване на повреди и други евентуални щети на имота, липси и пр.

В чл.3.7 е уговорено, че наемодателят декларира, че наетия имот може законно да се използва от наемателя като търговски обект за продажба на стоки и услуги.

Съгласно чл.4.6 от договора, наемателят си запазва правото след приемане на имота с приемо-предавателен протокол да извърши за своя сметка всички необходими ремонти и подобрения, необходими за привеждането на имота в съответствие с предмета му на дейност. В чл.4.8 е уговорено, че всички ремонти и подобрения в имота ще се извършат след изрично писмено съгласие от наемодателя и отразено в допълнително споразумение към договора.

2

На основание тези договорни клаузи, на 10.04.2017г. бил подписан Анекс, по силата на който н аемодателят се съгласява наемателят да възложи на архитект-проектант да изготви за своя сметка проект за отваряне и изграждане на врати между шоурум и съседни на него склад №2 от източната страна, както и между склад №2 и склад №3.

Съгласно чл.5.1.3. от договора, при съществено неизпълнение на задълженията по договора, изправната страна изпраща едномесечно писмено предизвестие за отстраняване на нарушението. В случай, че в срока на предизвестието виновната страна не изпълни задължението, договорът се счита за автомачтично прекратен.

В договора - чл.5.1.3, б.“б“ е дефинирано понятието „съществено неизпълнение на задълженията” от страна на наемателя - извършване на действия, с които трайно се уврежда имота, като е направено примерно изброяване и са посочени случаи на такива трайно увреждащи действия разрушаване на трайно прикрепени инсталации и конструктивни промени.

В т.4.1 от договора страните уговорили, че за срока на действие на наемния договор наемателят заплаща всички разходи по експлоатацията на имота, дребни ремонти, необходими за обикновеното ползване на имота, и всички консумативни разходи – електроенергия, вода и пр., както и годишно дължимата към Общинска администрация такса смет за имота, която за 2017 г. е за периода от 1.04.2017 г. до 31.12.2017 г.

В чл.5.1.4 страните са уговорили, че при виновно предсрочно прекратяване на договора виновната страна дължи неустойка на изправната в размер на два месечни наема.

Не е спорно между страните, че от страна на наемателя са изрязани две преградни стени и са поставени два броя врати между шоурум и съседния на него склад №2 от източната страна, както и между склад №2 и склад №3, както и са премахнати два броя метални ограничители на каналите в единия от складовете, които служели за направление движението на автомобилите за заемане позиция над канала /явно преди помещението е било използвано като автосервиз/. Тези ограничители /с височина 6-7 см. според ВЛ/ били изрязани, за да бъде поставена рифелова ламарина с цел получаване на равна подова повърхност, за да може помещението да се използва по предназначението му като склад за промишлени стоки. Според ищеца тези ограничители служели за предпазване на помещенията от заливане с вода. Всички тези извършени от наемателя ремонти и подобрения били констатирани от наемодателя в Административно-складовата база в гр.

Стара Загора при оглед на 07.09.2019 г., като бил съставен и подписан Протокол за оглед на недвижимия имот.

Не е спорен и факта, че са причинени повреди и пукнатини на фасадата на сградата в резултат от удар от влекач на контрагенти на наемателя. За тях сигнализирал компетентните органи, информирал ищеца, 3 като предприел действия за получаване на застрахователно обезщетение за тези вреди.

Пред първата инстанция са събрани гласни доказателства изслушани са показанията на св.К. и св.З. във връзка с обстоятелствата около увреждане на фасадата, затварянето на каналите и премахването на ограничителите около тях, извършваните товаро-разтоварни работи в двора и паркирането на МПС на наемателя и негови служители. По твърдение на наемодателя ПИ не бил предмет на договора за наем, поради което МПС на наемателя и негови служители нямали право да паркират в двора. Предмет на договора за наем са само сградите.

С Нотариална покана от 09.11.18 г, връчена на ответника на 29.11.2018 г., последният бил поканен в 30-дневен срок от получаването й да възстанови повредите, нанесени по външната фасада на сградите, да представи одобрен проект за изграждане на врати между шоурум и съседният на него склад № 2 от източна страна, и между склад № 2 и склад № 3, както и да преустанови използване на поземления имот без правно основание.

Н а 11.04.2019 г . му била връчена втора нотариална покана, с която бил поканен да освободи наетите помещения поради прекратяване на договора на основание чл.5.1.3. от същия.

Приети са в първата инстанция заключения на еднолична и тройна СТЕ относно вида на уврежданията. Едно от ВЛ от тройната СТЕ е изложило особено мнение относно стойността на уврежданията. Съдът е кредитирал заключението на тройната експертиза в частта, изготвена от мнозинството относно размера на вредите, като обоснована и логична, който извод се споделя и от тази инстанция, тъй като почти се припокрива със заключението на едноличната експертиза.Същото не е оспорено от страните.

Във въззивната инстанция е приет Приемо-предавателен протокол от 21.10.2020 г., от който е видно, че на отразената в него дата наетите имоти са предадени обратно на наемодателя.

При така установените факти се налагат следните правни изводи:

Претенцията на ищеца е да се осъди ответника да предаде наетите сгради и помещения по Договора за наем от 02.03.2017 г., както и да заплати на ищеца договорна неустойка по чл.5.1.4. в размер на 9 600 лева с ДДС.

Претендира разноски по делото.

С отговора на ИМ претенциите са оспорени, като при условията на евентуалност ответникът е направил възражение за прихващане със следните суми: 4000 лв. – платен от него гаранционен депозит, подлежащ на възстановяване от ищеца при прекратяване на наемното правоотношение;

4000 лв. - недължимо платени от него суми за ток и вода за периода 04.17 г.08.19г., доколкото не е ползвал целия имот; 390 лв. – недължимо платена от него такса битови отпадъци за 2017 г., доколкото не ползва целия имот.

4

Съгласно разпоредбата на ч л.233, ал.1 ЗЗД, наемателят е длъжен да върне вещта след прекратяване на правната връзка. Той дължи обезщетение за вредите, причинени през време на ползването от вещта, освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря. Той дължи обезщетение и за вредите, причинени от лица от неговото домакинство или от неговите пренаематели. До доказване на противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние.Наемателят е длъжен да съобщава незабавно на наемодателя за повредите и посегателствата, извършени върху наетата вещ.

За да възникне за наемодателя потестанивното му право да развали договора за наем, в негова тежест е да установи при условията на пълно и главно доказване, твърдените форми на неизпълнение на договора. Следва да докаже също, че неизпълнената част от задълженията не е незначетелна оглед на интереса на кредитора – чл.87,ал.4 ЗЗД, което е дало основание за разваляне на договора. Ищецът следва да установи и надлежното упражняване на правопроменящото право - достигане на изявлението за разваляне на договора до насрещната страна.

В договора (чл.4.6) страните са постигнали съгласие, че наемателят и м а право да извършва за своя сметка всички необходими ремонти и подобрения, нужни за привеждане на имота в съответствие с дейността му.

Дейността, за която ще се използва имота, е определена в чл.3.7 – продажба на стоки и услуги, като предназначението на отделните сгради е за шоурум, офиси, санитарни помещения(А) и складове за промишлени стоки(Б).

Ремонтите и подобренията са могли да бъдат извършвани само след изрично писмено съгласие от наемодателя, отразено в допълнително споразумение (чл.4.8 и чл.5.4).

Горното налага извода, че наемателят има право да извършва всякакви ремонтни работи и подобрения, които са свързани с упражняваната от него дейност, за което обаче е необходимо предварително писмено съгласие на наемодателя. Страните са договорили също, че всякакви действия, които увреждат трайно имота, като например разрушаване на трайно прикрепени инсталации и конструктивни промени, извършени без съгласието на наемателят, съставляват съществено неизпълнение на задълженията по договора, явяващо се основание за развалянето му, в случай, че в едномесечен срок от предизвестието виновната страна не изпълни задължението си. Следователно ремонтните работи и подобрения, макар и свързани с упражняваната от наемателя дейност, ако водят до разрушаване на трайно прикрепени инсталации или конструктивни промени и са извършени без съгласието на наемодателя, се явяват форма неизпълнение. То поражда потестативно право в полза на наемодателя да внесе промяна в правната връзка, като ако в едномесечен срок от предизвестието не бъдат отстранени последиците от нарушението договорът се прекратява (разваля поради неизпълнение).