Протокол № 227 от 19.02.2024, Окръжен съд - Варна

ПРОТОКОЛ

№ 227 гр. Варна, 19.02.2024 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, VI СЪСТАВ ГО, в публично заседание на четиринадесети февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Атанас В. Славов при участието на секретаря Веска П. Петрова

Сложи за разглеждане докладваното от Атанас В. Славов Гражданско дело № 20223100102459 по описа за 2022 година.

На именното повикване в 15:33 часа се явиха:

Ищцовото дружество “ХИПОКРАТ” ЕООД , редовно уведомено за съдебно заседание, представлява се от адв. В. С. от АК - Варна и от адвокат Н. С. от АК – Варна, редовно упълномощени и приети от съда от преди.

Ответното дружество „ХИПЕР ВРАТИ“ ЕООД, редовно уведомено за съдебно заседание, представлява се от адвокат М. Т. от АК - Варна, редовно упълномощен и приет от съда от преди.

Вещото лице М. С. С., редовно призована, явява се.

СЪДЪТ СЛУЖЕБНО ПРОВЕРИ И КОНСТАТИРА, че вещото лице е депозирало заключението в срока по чл. 199 от ГПК.

СТАНОВИЩЕ ПО ХОДА НА ДЕЛОТО:

АДВ. С.: Да се даде ход на делото.

АДВ. С.: Да се даде ход на делото.

АДВ. Т.: Да се даде ход на делото.

СЪДЪТ намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото, поради което

ОПРЕДЕЛИ

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

СЪДЪТ, в предходно съдебно заседание, е отклонил приемането на заключението на вещото лице М. С., като й е дал възможност да изготви заключение, съобразно указанията.

Заключение е депозирано на 06.02.2024 г.

АДВ. С.: Да пристъпим към изслушването на заключението.

1

АДВ. С.: Да пристъпим към изслушването на заключението.

АДВ. Т.: Противопоставям се на изслушването, като мотивите ми за това са следните:

Действително е депозирано заключение, но същото отново не отговор на поставените въпроси. Дадената възможност на оценителя в предходно заседание беше да допълни заключението си, като представи обективните критерии, върху които е съставено първоначалното заключение, а именно – пазарните аналози на имоти с подобни характеристики, които са използвани. Към депозираното на 06.02.2024 г. допълнително заключение отново няма представени аналози, които са посочени в първоначалното, като стойности. Поради това считам, че към настоящия момент не е даден отговор на поставените пред експертизата въпроси. Предвид предоставената повторна възможност и липса на отговор на същите, Ви моля да замените вещото лице, като възложите отговорите на допуснатата повторна експертиза на друго такова, определено от Вас, съгласно списъка на вещите лица.

СЪДЪТ, по направеното възражение по отношение пречката за изслушване на вещото лице намира, че същото не е от категорията на тия, които да препятстват нейното изслушване. В този смисъл съдът следва да пристъпи към изслушване на вещото лице. В хода на изслушването следва да установи направените от ответника възражения по отношение на аналозите, тъй като формално такива в заключението са посочени.

Предвид горното, СЪДЪТ

ОПРЕДЕЛИ

ПРИСТЪПИ към изслушване на вещото лице М. С..

Вещото лице е със снета по делото самоличност.

Предупредена за наказателната отговорност по чл. 291 от НК.

Вещото лице обеща да даде заключение по съвест и разбиране.

В. Л. С.: Поддържам представената от мен експертиза.

Посочила съм, че при справка в архива, съм извела и други аналози, но доколкото такъв тип парцели са малко и в по-широк диапазон, съм стигнала до изводите на колегата, че това са най-подходящите аналози. Тъй като нямам практика да извеждам страниците сканирани, съм ги извела само като данни. При последваща справка установих, че обявата на наем на място в западна промишлена зона (ЗПЗ) с наем 4000 лева е налична в интернет пространството и обновена на 01.02.2024 г. от 13:53 часа, а останалите оферти вече не са налични. Съобразно указанията на съда, изрично съм посочила за коефициентите, които са дадени в приложение 1, съответно коефициенти за местоположение и коефициент за характеристики на какво се дължат и по какъв начин са формирани. В случая, както съм посочила, коефициентите за местоположение спрямо ЗПЗ, по отношение на наемите, са коригирани с десет процента, а спрямо Трошево - с пет, тъй като този парцел е по-близо до централната част. Действително при жилища и други имоти, разликата е по-голямо, но тук 2 следва да се има предвид, доколко местоположението указва влияние върху съответния тип имот, а не само върху имота като цяло, спрямо друг район. Посочила съм на какво се дължат разликите. Също така първият аналог е с комуникации на граница, поради което съм завишила коефициента на оценявания с пет процента. При останалите не са установени някакви съществени разлики, които да дават основание за извършване на корекции. Именно по тази причина съм въвела тези коефициенти. В изпълнение на поставените задачи съм описала кой коефициент защо има тази стойност. Имаме коригирана цена на квадратен метър. Слага се тежест тегло на коефициент, т. е. слага се тежест кой имот е най-близък до оценявания и този имот е с по-голяма тежест. В случая имотът в Трошево е с най-близки характеристики и като местоположение, и като други характеристики, затова неговата цена е с най-голяма тежест - 50 процента, а другите са с по 25 процента. По този начин е достигнато до сумата 1,73.

АДВ. С.: Нямам въпроси към вещото лице.

АДВ. С.: Това заключение, което гледаме днес трябва да се разглежда като допълнително заключение към предното, т. е. двете заедно формират тези изводи, които са.

Т. е. едното не изключва другото, не го опровергава.

В. Л. С.: Не. В това допълнение, съобразно поставената задача, са направени уточнения на какво се дължат коефициентите. Т. е. първото и второто, като цяло, се разглеждат като заключение. Изводите са абсолютно идентични.

АДВ. Т.: Имам въпроси и те са уточняващи, защото, както предния път, така и сега при липса на данни за реалните офертни предложения от къде, кога, как и с какво съдържание са, аз не мога да формирам въпроси по отношение на характеристики. Т. е. изначално съм в невъзможност да преценя обективността на ползваните от вещото лице данни, въз основа на които то е направило преценката за наложените коефициенти. В днешно съдебно заседание разбирам, че вещото лице е използвало единствено и само приложените към първоначалната експертиза от предходното вещо лице оферти на имоти, публикувани в интернет. Прекъснах тук, защото чух от вещото лице, че не е вярно от къде и какви пазарни аналози са използвани при изготвяне на заключението, както в предходното съдебно заседание, така и за днешното. Кои са имотите; къде са направени офертните предложения; реални ли са офертите, които сте ползвали при това заключение.

В. Л. С.: Искам да отбележа, че сайтът “Имот.БГ” е платен, т. е. агенциите заплащат, за да публикуват оферти и няма логика да публикуват нереални оферти. Още по-малко: ако една агенция публикува оферта и се обадим да попитаме, тя няма да каже, че тази оферта е нереална. По принцип, в цялата оценителска практика се използват оферти. Ако една оферта е публикувана с цел манипулиране на пазара, то тя няма да влезе в една оценка, тъй като манипулацията цели постигане на по-висока или по-ниска стойност. Когато се правят оценки, сайтовете позволяват търсене по цена на квадратен метър. Именно тези оферти с най-висока и с най-ниска цена се премахват и те изобщо не се използват, именно с цел да не бъдем подведени по някоя нереална оферта. Не съществува регистър или способ, който да отсява до каква степен офертите са реално дадена като характеристики. Това, което е 3 публикувано, можем да се ориентираме по това по района какви характеристики има и т. н.

Не съществува източник на информация, в който да са дадени напълно подробно всички характеристики, които са посочени от ответника, за да могат да се вземат предвид. Когато става въпрос за минало време, както е в момента, информация се търси по един специфичен критерий, като се задава един времеви диапазон на публикуване на някаква информация.

Сайтовете обаче препокриват старата информация с нова и в специализираните издания за недвижими имоти, по този начин почти нищо не излиза. Затова търсенето е по други сайтове, които също публикуват, но не препокриват информацията си, както и по частни оферти. Дали една оферта е реална и доколко е реална, може да се съди по това, че едни и същи собственици работят с много агенции. Проверя се дали тази обява я има по няколко места. Едва ли няколко агенции ще лъжат по един и същ начин, та офертата да не е реална.

АДВ. Т.: Вие не отговорихте на въпроса. Въпросът беше къде видяхте тези наемни цени на посочените от Вас три аналога.

В. Л. С.: Както казах, извеждала съм ги. Към момента само един от аналозите все още, очевидно, не е бил даден под наем към 01.02.2024 г. Този парцел все още не е бил даден под наем, поради което офертата все още е активна в публичното пространство.

Въпрос на съда: Когато Вие сте правили пазарни аналози, Вие сама справка търсихте ли?

В. Л. С.: Да, търсих, но преди имаше “Имот БГ” на хартия, което си закупувахме и пазихме информацията. От няколко години няма “Имот БГ” и единствения начин да се търси е в публичното пространство по критерий от конкретна дата до конкретна дата.

Когато се влезе по този начин, излязоха оферти, които са с доста сериозни отклонения, т. е. в района няма почти нищо, което да се отдава под наем. В тесен район - нищо, в широк район - има малко оферти. Тези, които съм открила бяха в много по-широк диапазон. Бяха в съвсем различни части на града при съвсем различни условия. Оферти, които могат много трудно да се приравнят. Например около “Метро”, където се ползват основно за паркинги.

Те са със съвсем други характеристики - зачакълени са, не са със асфалт, освен това служебно известно е, че в района на “Метро” предстоят други мероприятия, т. е. не е ясно когато се наеме един парцел за колко време може да се ползва. За това тези критерии изобщо не съм ги ползвала във връзка с плановата инфраструктура. Тези имоти изобщо не могат да се ползват за аналози.

Аз съм извадила пазарни аналози, но те не са приложими към тази оценка. Това, което излиза като предлагани имоти за отдаване под наем, тъй като пазарът за отдаване под наем на парцели в тази част на града е изключително малка, не съм извеждала аналози, които не могат да бъдат приведени. Например тези, които са за паркинги и гаражи към “Метро”, много трудно могат да се приравнят с теглови коефициенти към този имот. Когато има по-близки, абсолютно задължително е да се използват по-близки. Това са трите найблизки, които могат да бъдат използвани. Всички останали са с много големи отклонение.

Когато изготвях заключението, две от офертите съществуваха, а едната - не. В момента 4 и втората не съществува. Справката, която направих е със същите цени на имотите. В момента е публикувана същата оферта на 01 февруари и както казах цената е същата - 4000 лева. Това е само за едната оферта. Другите - не, което означава, че са отдадени под наем.

Именно за това съм дала едно голямо число за коефициент. Няма как да разберем дали са свалени като обява, без да се отдадени под наем. Не можем да твърдим със сигурност, че са отдадени под наем, но не знам на каква цена са наети. Затова в практиката е възприет този коефициент от 0,10 % спрямо офертната цена. По принцип в оценителските стандарти, в българските стандарти за оценяване е посочено, че се използват аналози оферти, защото не съществува някакъв източник на информация. Направила съм самостоятелно проучване, но няма по-близки аналози. Аз по принцип си вадя само данните, които са необходими, не свалям снимки на страниците, тъй като нямам такова изискване, затова, за целите на това заключение, направих справка и само една от офертите е актуална. Останалите вече не са актуални, но и към момента нямаше някакви по-близки аналози. Въпреки това, проверила съм и дори да имаше, доколкото периодът е месец август 2020 г. - месец ноември 2022 г., предлагането за 2024 г., т. е. година и нещо по-късно е абсолютно недопустимо да се използва за аналог, защото е последващ период, а не предходен, който да дава някаква информация. Истината, е че няма, но дори да имаше, не бих могла да ги използвам, поради разликата във времето и то напред във времето, т. е. към процесния период, настоящия се явява бъдещ и една такава оценка, базирана на бъдещи стойности, би била все едно сме задали, затова в оценителската практика се използват аналози до една година назад спрямо оценявания период, не се използват аналози напред във времето, поради тази причина съм извадила само от тези, които са били валидни тогава, кое е валидно и сега.