Протокол № 43 от 26.01.2026, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

ПРОТОКОЛ

№ 43 гр. Варна, 26.01.2026 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на двадесет и втори януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Мила Й. Колева при участието на секретаря Нели П. Катрикова Д.

Сложи за разглеждане докладваното от Мила Й. Колева Търговско дело № 20243100900585 по описа за 2024 година.

На именното повикване в 11:43 часа се явиха:

Ищецът А. Р. А., редовно уведомен на осн. чл.56, ал.2 от ГПК, не се явява, представлява се от адвокат К. Р., с пълномощно по делото.

Ответникът „ЕКО ЕГС“ ООД, редовно уведомено от съдебно заседание, не изпраща представител, депозирА. е молба по делото.

Вещото лице М. Д. А., редовно уведомена, явява се лично.

СЪДЪТ докладва постъпила молба с вх. № 1666 от 19.01.2026 г. от ответното дружество „ЕКО ЕГС“ ООД, чрез процесуален представител адвокат О. Д., с която моли делото да бъде гледано в отсъствие на ответника.

Адв. Р.: Да се даде ход на делото. Формално считам, че са налице предпоставки за даване ход на делото.

СЪДЪТ с оглед редовното уведомяване на страните, намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото, поради което О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

Производството по делото е отложено за изготвяне на назначената съдебно-оценителна експертиза.

СЪДЪТ докладва постъпилото по делото становище с вх. № 2242 от 22.01.2026 г. от ищеца, чрез процесуалния му представител адвокат К. Р., с 1 което изразява становище по депозирА.та от ответната стрА. молба и възразява срещу изслушването на допуснатата експертиза в отсъствието на стрА.та, която я е поискала, на подробно изложените в становището съображения.

Адв. Р.: Поддържам депозираното становище. Считам, че с оглед реализация на принципа на непосредственост и с оглед зададените въпроси, формулирани в писмен вид от процесуалния представител на другата стрА., е необходимо личното явяване и задаването им към вещото лице при изслушването на експертното заключение.

СЪДЪТ, като съобрази изложеното в докладваното становище и заявеното от процесуалния представител на ищеца в днешното съдебно заседание намира, че не са налице процесуални пречки за изслушване на вещото лице в днешното съдебно заседание. Право на всяка стрА. е да прецени дали да вземе лично участие при изслушване на вещото лице и да му зададе въпроси, като липсва законова забрА. въпросите към вещото лице да бъдат зададени и в писмен вид. От своя стрА., насрещната стрА. разполага с процесуалната възможност да възрази срещу задаването на някои от формулираните в писмен вид въпроси, като по този начин не биха били нарушени правата и́.

По изложените съображения, СЪДЪТ

О П Р Е Д Е Л И:

СЪДЪТ докладва постъпило с вх. № 1240 от 14.01.2026 г. заключение по допуснатата съдебно-оценителна експертиза и констатира, че същото е депозирано в срока по чл. 199 от ГПК.

СЪДЪТ пристъпва към изслушване на допусната съдебно-оценителна експертиза и снема самоличността на вещото лице, както следва:

М. Д. А. – 70 г.; българка; български гражданин; омъжена; неосъждА.; без родство, дела и трудовоправни отношения със страните; предупредена за отговорността по чл.291 НК, след което същата обеща да даде незаинтересовано и безпристрастно заключение.

В. л. А.: Поддържам така представеното заключение.

СЪДЪТ докладва постъпила молба с вх. № 1666 от 19.01.2026 г. от ответника „ЕКО ЕГС“ ООД, чрез процесуален представител адвокат О. Д., в частта и́, с която моли да бъде изслушано заключението, както и да бъде дадена възможност на вещото лице да поясни отговорите си по поставените задачи и да отговори на конкретизиращи въпроси. Независимо от дадените пояснения от вещото лице по поставените въпроси, моли заключението да бъде прието.

2

По поставените с молбата въпроси:

1. Дали общата застроена площ на 10 броя складови помещения с посочената такава в таблицата от 1500 кв.м., т.е. всяко едно от тях е по около 150 кв.м. или общо десетте складови помещения са 150 кв.м., тъй като това не става категорично ясно от заключението?

Адв. Р.: Считам, че въпросът е неотносим.

В.л. А.: Допуснала съм техническа грешка на последната стр. 10, като съм записала, че има 10 броя складови помещения, вместо да напиша всяко от тях със застроена площ 150 кв.м. Разбира се, че 10-те складови помещения са със застроена площ от около 150 кв.м. Има 10 бр. складови помещения и трябва да има една думичка „всяко“ със застроена площ от около 150 кв.м.

Коригирам го в заключението, като добавям „всяко“ и се подписвам.

2. Да поясни какво разбира под посоченото в таблицата „едно пространство два етажа“? Означава ли това, че първият етаж от складовата база, на който са разположени 10 броя складове е на две нива и отделните складови помещения са съответно на по две нива?

Адв. Р.: Нека да отговори вещото лице.

В.л. А.: Пояснявам, че процесният имот има малка денивелация. Тези пет складови помещения, които са към обслужващата улица, за тях има изградена рампа и се обслужват от тази рампа. Ако минем от западната стрА. на имота от към двора, те са пет складови помещения, за които се влиза директно от улицата в складовото помещение. Там рампа няма понеже има денивелация на терена. Имаме от двора се влиза, на стр. 4 има снимка, където се вижда вратата и трите стъпала, вътре е изградено вътрешно стълбище, от което се достига до втория етаж, където са изградени тези жилищни помещения, но тези жилищни помещения се обслужват само от това вътрешно стълбище, което излиза от двора, от вътрешната стрА. на двора.

3. Дали в оценката на метода на пазарните А.лози са включени и описаните на стр.4 в заключението общо 12 броя стаи, всяка със санитарен възел и 1 апартамент, находящи се на втори етаж в складовата база или за тях не е извършвА. оценка по метода на пазарните А.лози?

Адв. Р.: Нямам възражения.

В.л. А.: Процесният имот се намира извън село Кранево в земеделските земи, които са обработваеми. Там на втория етаж има тези жилищни помещения, но няма с какво да се сравнят, защото те не могат да се отдават 3 под наем, защото са далеч от морето, далеч от населеното място. Има информация за отдаване под наем на стаи, на самостоятелни апартаменти в хотели и в двуетажните жилищни сгради и жилищните сгради, които се намират в самото село и които се намират близо до морето. Докато този имот е извън населеното място в земеделските земи и няма с какво да се сравни. Още повече, че даже и в Кранево курортният сезон е два месеца. Основно юли и август. Тогава се отдават тези стаи или помещения под наем, но те са за курортни цели, докато в една промишлена складова база, няма как да се отдават жилищни помещения под наем. То ще бъде нещо инцидентно на някой от работниците, ако се отдаде под наем.

4. Каква е застроената площ на посочените в заключението 12 броя стаи, всяка със санитарен възел и на апартамента, находящи се на втори етаж от складовата база?

Адв. Р.: Като цяло считам, че този въпрос е извън предмета на настоящия спор.

В.л. А.: Не, не мога да отговоря на този въпрос. Няма данни каква е застроената площ на втория етаж на тези жилищни помещения.

5. Да поясни на колко етажа е складовата база и ако същата е на два етажа, то как след като сградата е със застроена площ от 706.80 кв.м., то РЗП е 2303.62 кв.м.? Означава ли това, че единият етаж е с две нива, защото от снимковия материал към заключението изглежда, че първият етаж е доста по-висок от втория етаж?

Адв. Р.: Нямам възражения и допълнения.

В.л. А.: На стр. 4 съм описала тази сграда. Написала съм, че имотът е с денивелация и че от източната стрА. към улицата е изградена товарна рампа, един офис и тези 5 бр. складове. От запад са изградени складовете с вход от улицата и стълбището за втория етаж, което обслужва тези жилищни помещения така, щото на 4 стр. аз съм описала всички тези неща. В момента те не се ползват и от огледа се вижда, че не се ползват много отдавна, защото са разхвърлени, да не казвам, че има и паяжини.

Адв. Р. към в.л.: Първият ми въпрос е във връзка с това, че на стр. 7 Вие сте определили месечна наемна цена от 4179 евро. Бих искал да Ви задам следния въпрос – дали можете в настоящото съдебно заседание, ако не можете ще го формулирам като допълнителен въпрос към допълнителна експертиза, дали можете да направите и да извършите съпоставка между дадената от Вас стойност като пазарна оценка на месечната наемна цена от една стрА., посочена в експертизата и наемната цена съгласно постигнатите договорни 4 условия на основание постигнатия и сключен договор и анексите към него?

В.л. А.: По делото има представен договор за отдаване под наем от „ЕКО ЕГС“ ООД - като наемодател на тази складова база на „ЕКО ЕГС БЪЛГАРИЯ“ ООД. В този договор е изписан подробно имота като цената, която е посочена е силно занижена. Наемна цена, опитвам се в момента да я намеря, да в т.2 от този договор, наемната цена е определена 1000 лева месечно, което е много ниска цена такава, силно занижена, на 23.08. На същия ден е направен Анекс №1 към този договор от 23-ти, където вече наемната цена е различна. Наемната цена е определена на 9212 евро, а именно 4 евро на кв.м. застроена площ.

Аз обаче по инвестиционен метод, тъй като тази база е извън населеното място, наоколо няма с какво да се сравни, съм изготвила оценка по инвестиционен метод, където на база стойността на имота съм определила наемна цена. Моята наемна цена е 4179 евро за този имот. Имаме още 249 евро за половината от съседния, който е с идентификатор ***. Нали те са два имота един до друг, като основният имот е с идентификатор ***, където е изградена складовата база. До него притежават ½ от съседния имот, който е с идентификатор ***, който е 166 кв.м. Аз съм направила оценка 249 евро, така щото тези два имота формулират тази цена. Има още един имот, където е изграден трафопостът, но той не може да се отдава под наем нито трафопостът, нито мястото, защото те си предоставят на енергоразпределителните дружества.

Адв. Р. към в.л.: И като съпоставим стойностите от договора, който е подписан и тези, които Вие сте дали, можете ли да кажете в настоящото заседание, коя сума е по-голяма и каква е разликата?

В.л. А.: Е, тя се вижда коя е по-голяма. Сумата от анекса по договор е по-голяма. Тя е 9212 евро, а тази която аз съм получила е 4179 евро.

Адв. Р. към в.л.: Когато сте изследвали процесния имот и договорните отношения, въпросът ми е дали за процесния имот и имотите, които са съседни идеални части, дали ви е известно дали са били сключвани предходни договори за наем, преди действащия от месец август 2024 г. Ако ви е известно - за кои периоди, години са били валидни? Какъв е бил договореният размер на наемната цена?

В.л. А.: Поискала съм и съм попитала могат ли да предоставят предходни договори за наем, които да служат като база за сравнение. Такива по делото няма приложени. От процесуалния представител на ответника адвокат О. Д. съм получила такива договори за наем, където средната цена за един склад е 300 или 400 лева. Даже има и такъв, който е отдаден за 1200 лева годишно или 100 лева на месец. Това са договори за наем от 2021, 2022 и 2023 година, но те ги няма приложени по делото, така щото не мога и да ги коментирам.

5

Адв. Р. към в.л.: В експертното си заключение Вие сте отбелязали, че използваните за оценка А.лози се намират в град Добрич, а не в село Кранево, където се намират процесните имоти, които са и близо до земеделски земи.

Бихте ли могли да поясните какво е влиянието като пазарна месечна или годишна наемна стойност върху определената от Вас стойност? Как това влияе?

В.л. А.: Няма как да се използват А.лози, тъй като в Кранево, наблизо е Албена, в Балчик, не се отдават такива складови площи под наем. Още повече, че този имот е в земеделските земи в нивите. От друга стрА., основните бази за сравнение за отдаване на складови площи под наем се намират в град Добрич, което е областен център и е на 47 км. от Кранево. Макар и трудно, все пак е някаква ориентация. Там има много промишлени предприятия, които не работят, които имат свободни складови площи и те се отдават под наем. По втори метод, по метод на пазарни А.лози, аз съм се опитала да направя оценка на тази складова база и на тези складови площи, които да се отдават под наем, но оценката е доста по-ниска от тази, която съм получила по инвестиционен метод – 2955 лева. Сравнението и базата за сравнение не е точна, защото е много далеч, все пак е областен център.