Решение № 4647 от 12.10.2026, Районен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 4647 гр. Пловдив, 12.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, X ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Живко Ст. Желев при участието на секретаря Стела Гр. Грозева като разгледа докладваното от Живко Ст. Желев Гражданско дело № 20235330104451 по описа за 2023 година

Съдът е сезиран с искова молба, подадена от А. К. Б., против А. А. А., А. А. Т. и В. К. М., с която са предявени, както следва: установителен иск с правно основание чл.

26, ал.1 ЗЗД, вр. чл. 152 ЗЗД и чл. 209 ЗЗД, с който се претендира да бъде прогласена нищожността на договор за покупко- продажба на недвижим имот, сключен между А.

К. Б. и А. А. А., обективиран в нотариален акт № ***, том ***, рег. № ***, нот. дело № ***/***г. на ***, като противоречащ на закона; установителен иск с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК, с който се претендира да бъде признато за установено по отношение на ответницата А. Т., че ищцата е собственик на поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в село ***, община ***, област ***, местност „***“; осъдителен иск с правно основание чл. 108 ЗС, с който се претендира да бъде признато за установено по отношение на ответницата В. М., че ищцата е собственик на горепосочения поземлен имот, както и да бъде осъдена М. да предаде на ищцата владението върху имота; осъдителен иск с правно основание чл.59 ЗЗД, с който се претендира ответницата В. М. да бъде осъдена да заплати на ищцата сума в размер от 9000 лева, представляваща обезщетение за лишаване на ищцата от възможността да ползва в периода 26.05.2020г.-28.03.2023г. поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в село ***, община ***, област ***, местност „***“.

Ищцата А. К. Б. твърди, че на ***. с ответника А. А. са сключили устен договор за заем, по силата на който ответникът предоставил на ищцата сумата 7000 лева, а 1 последната се задължила да я върне в срок до 06.07.2019г. За обезпечаване на вземането си ответникът А. поискал да му бъде прехвърлен недвижим имот на ищцата, а именно- поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в с. ***, общ. ***, обл. ***, местност „***“. Сочи се, че на *** г. А. Б. и А. А. сключили договор за покупкопродажба на имота, обективиран в нотариален акт № ***, том ***, рег. № ***, нот. дело № ***/*** г. на *** - ***. Поземленият имот бил прехвърлен привидно с ясното съзнание на страните по договора, че не се сключва реална възмездна сделка, а ще се ползва единствено като обезпечение на заетата сума в размер от 7000 лева. Поддържа се, че посочената сума не е заплатена като цена по договора за покупко- продажба, а е предадена на ищцата при сключване на устния договор за заем. Твърди се, че имотът следвало да бъде възстановен на ищцата в уговорения между страните срок, поради което същите подписА. и предварителен договор от ***г. за обратно изкупуване. По силата на предварителния договор ответникът А., като продавач и ищцата Б., като купувач, се задължили да сключат окончателен договор за прехвърляне на горепосочения поземлен имот в срок до 06.07.2019г.- датата на падежа по договора за заем. Преди крайния срок за връщане на заема ищцата установила, че А. е прехвърлил имота на ответницата А. Т. чрез договор за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № ***, том ***, рег. № ***, нот. дело № ***/*** г. на ***. Поддържа се, че впоследствие ответницата Т. прехвърлила имота на ответницата В. М. чрез договор за покупко- продажба, обективиран в нот. акт № ***, том ***, рег. № ***, нот. дело № ***/***г. на ***. Към момента на подаване на иска, фактическата власт върху процесния имот се упражнявала от ответницата М.. Предвид изложеното се претендира по отношение на В. М. да бъде установено правото на собственост на ищцата върху поземления имот, както и да бъде осъдена М. да предаде на ищцата владението на имота. Претендира се и заплащане на обезщетение в размер от 9000 лева за лишаване от възможността ищцата да ползва поземления имот в периода 26.05.2020 г. - 28.03.2023 г. Ищцовата страна твърди, че е правила многократни, но неуспешни опити да се свърже с ответниците с цел връщане на заетата сума и обратното прехвърляне на собствеността върху имота. Поддържа, че покупкопродажбата, обективирана в нот. акт от ***г., е недействителна поради привидност на сделката и поради противоречие с чл. 209 ЗЗД и чл. 152 ЗЗД. Изтъква, че веднага след изповядване на прехвърлителната сделка, уговорката за обратно изкупуване е обективирана в предварителен договор от ***г., по силата на който ищцата и ответникът А. са се задължили да сключат окончателен договор в срок до 06.07.201 г., но поради прехвърляне собствеността на имота с горепосочените сделки от *** г. и ***., окончателен договор не бил сключен. Предвид изложените твърдения, моли се гореописаните искови претенции да бъдат уважени.

Ответникът А. А. отрича нА.чието на заемно правоотношение между него и ищцата. Отрича и твърденията, че поземленият имот е прехвърлен с ясното съзнание 2 на страните, че не се сключва реална възмездна сделка. В тази връзка изтъква, че в нотариалния акт от *** г. изрично е отразена волята на страните за настъпване на вещнопрехвърлителните последици по отношение на имота и извършените от страните по сделката действия. Оспорва верността на представения от ищцата предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, както и датата на неговото съставяне. Поддържа, че представените страници не са част от един и същи документ. Сочи се, че подпис на ответника фигурира само на трета страница от посочения документ. Изтъква се, че не е ясно как са осъществени твърдените многократни опити от страна на ищцата за връзка с ответника, както и към кого точно са били насочени. Моли се исковите претенции да бъдат отхвърлени. От ответницата В. К. М. е депозиран писмен отговор. Възразява, че исковата молба е нередовна поради неяснота, свързана с твърденията на ищцата, както в исковата молба, така и в уточняващите молби. Твърди, че е придобила процесния имот на годно правно основание, а именно- по силата на договор за покупко- продажба от *** г., обективиран в нотариален акт № ***, том ***, рег. № ***, нот. дело № ***/*** г.

Оспорва твърденията на ищцата за недействителност на прехвърлителната сделка от *** г. Позовава се на разпоредбата на чл. 17, ал. 2 ЗЗД, с оглед датата на придобиване на имота от страна на М. /*** г./, като изтъква, че исковата молба е депозирана на дата 17.03.2023 г. По отношение на представения предварителен договор счита, че е нА.це вътрешно противоречие в обективираните в същия данни и в тази връзка възразява срещу неговото приемане. Оспорва и претенцията за заплащане на обезщетение в размер от 9000 лева. Счита, че ищцата ще бъде в положение да черпи права от своето неправомерно поведение, в случай че твърденията за съществуването на договор за заем бъдат доказани. Моли исковите претенции да бъдат отхвърлени.

Ответницата А. А. Т. не е депозирала писмен отговор. По същество счита, че е придобила добросъвестно права по смисъла на чл.17, ал.2 ЗЗД, като счита предявения против нея иск за неоснователен.

Съдът намери за установено от фактическа страна следното:

На ***г. с договор за продажба – нот. акт № ***, том ***, рег. № ***, дело ***/***г. на *** ищцата А. К. Б. прехвърлила на А. А. А. правото на собственост върху поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в с. ***, общ. ***, обл. ***, местност „***“ с площ от 6001 кв.м. с начин на трайно ползване – оризище за цена от 7000 лв. / лист 6/. В към момента на сключване на сделката удостоверената данъчна оценка на имота, съгласно записаното в нот. акт е била 774,10 лв.

Представен е по делото от ищцата предварителен договор от ***г. по силата на който А. А. А. се задължил да продаде на А. К. Б. описания по-горе поземлен имот ***, находящ се в с. ***, общ. ***, обл. ***, местност „***“ за уговорена сума от 7000 лв. В чл.10 било предвидено окончателният договор да бъде сключен до 06.07.2019г. / 3 лист 8/.

Установява се, че на ***г. ответникът А. А. сключил с ответницата А. А. Т. договор за покупко-продажба на оризището в землището на с. ***, представляващо поземлен имот *** в местността „***“ за сумата 990 лв. Договорът бил обективиран в нот. акт № ***, том ***, рег. № ***, дело***/***г. на *** / лист 7/ .

На ***. с договор за продажба – нот. акт № ***, том ***, рег. № ***, дело ***/***г. на *** ответницата А. А. Т. прехвърлила на втората ответница В. К. М. собствеността върху процесния поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в с.

***, общ. ***, обл. ***, местност „***“ за цена от 2300 лв. / лист 10/.

Изслушан по реда на чл.176 ГПК ответникът А. заявява, че не помни дА. е сключвал предварителен договор за продажба на процесния имот преди сключването на сделката с нотариален акт през 2018г. Обяснява липсата на спомен с изтеклото време / лист 158/ .

При изслушването си по реда на чл.176 ГПК ответницата В. М. отрича да е ползвала процесния имот в период от неговото придобиване да предявяването на исковата молба. Поддържа, че не знае кое лице е ползвало имота в пози период / лист 158/.

Според заключението на приетата съдебно-оценъчна експертиза, пазарната оценка на процесния недвижим имот е 47107,85 лева / 24064,01 евро/, а месечния пазарен наем за имота е 30,12 лв. / лист 183/ .

От представените по делото заверени копия на договори за наем, регистрирани в Общинска служба по земеделие – ***, че ищцата е сключила с „***“ ЕООД три договора за наем на процесния недвижим имот, като и трите са за периоди след датата на първата покупко-продажба. Договорите са от ***г., ***г. и ***г. / лист 141/ .

Установява се от приетото по делото удостоверение за родствени връзки от 13.12.2023г. на Община ***, че третата ответница В. К. М. е *** на първия ответник А.

А. А. / лист 146/ .

При така установените факти се налагат следните изводи:

Съгласно чл.152 ЗЗД, съглашение, с което се уговаря предварително, че ако задължението не бъде изпълнено, кредиторът ще стане собственик на вещта, както и всяко друго съглашение, с което се уговаря предварително начин за удовлетворение на кредитора, различен от този, който е предвиден в закона, е недействително.

Според чл.209 ЗЗД, продажбата с уговорка за изкупуване е недействителна.

Посочените по-горе две норми са императивни, поради което сделките сключени при несъобразяване с тях са нищожни поради противоречие със закона – осн. по чл. 26, ал.1 пр. първо ЗЗД.

4

Уговорката за обратно изкупуване в гражданските правоотношения е частен случай на предварително обезпечаване на дълг по начин различен от предвидения в закона. Когато уговорката за обратно изкупуване е изрично включена в съдържанието на договора за продажба е нА.це недействителност по смисъла на чл.209 ЗЗД. Тази уговорка обаче може да се съдържа в друго съглашение между страните, което ценено заедно с сключената между страните продажбена сделка, да сочи на извод, че е уговорено обезпечение противно на забраната на чл. 152 ЗЗД.

В случаите, когато в един и същи ден се сключи с нотариален акт договор за покупо-продажба, като след това, на същата дата е сключен и предварителен договор за покупко –продажба на същия имот, купувач по който е продавача по нотариалния акт, са нА.це две функционално свързани сделки, сочещи на извод, че прехвърлянето на собствеността е само способ, чрез който едно вземане срещу продавача да бъде обезпечено чрез придобиване от купувача на собствеността на имот, за срок, съвпадащ с този за погасяване на вземането. Въпросното вземане може да бъде по договор за заем или друг договор, уговарящ изпълнение на насрещно задължение от страна на продавача.

В настоящия случай се установява безспорно, че на една и съща дата между страните са сключени две съглашения – едното договор за продажба на процесния имот с посочения по-горе нотариален акт и другото - предварителен договор за продажба на същия имот. Във въпросния предварителен договор е посочена цена която напълно съвпада по размер с цената на продажбата по нотариалния акт, а същевременно е уговорен срок за сключване на окончателния договор от една година, считано от датата на нотариалната сделка. Уговорената цена значително надхвърля данъчната оценка, като същевременно, видно от заключението на изслушаната оценъчна експертиза, не съответства на пазарната стойност на подобни имоти, която е значително по-висока.