Решение № 13136 от 03.07.2024, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 13136 гр. София, 03.07.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 25 СЪСТАВ, в публично заседание на осми април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ЙОАННА Н. СТАНЕВА при участието на секретаря Н.Г.Н. като разгледа докладваното от ЙОАННА Н. СТАНЕВА Гражданско дело № 20231110115891 по описа за 2023 година

Предявени са субективно и обективно съединени осъдителни искове от В. Г. Р. и С. В.

Р. срещу Е. К. Х. с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на всеки от ищците по ½ от следните суми: сумата от 3 329,11 лева, представляваща дадена на отпаднало основание сума по разваленоспоразумение (договор стоп капаро) от 03.06.2022г., както и сумата от 232,31 лева, представляваща мораторна лихва за периода от 01.08.2022г. до 27.03.2023г., и иск с правно основание чл. 88, ал. 1 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 3 634,91 лева, представляваща обезщетение за вреди от неизпълнение на договора, формирана както следва- 250 лева, разноски по извършване на оценка на пазарната стойност на имота, 60 лева- такса за издаване на 2 броя удостоверения за вещни тежести, 3324,91 лева- възнаграждение на брокер, както и сумата от 253,65 лева, представляваща лихва за забава за периода от 01.08.2022г. до 27.03.2023г., ведно със законната лихва върху главниците от датата на подаване на исковата молба28.03.2023г., до окончателното изплащане на сумите.

В исковата молба се твърди, че на 03.06.2022г. ищците са сключили договор с Е. К.

Х., по силата на който страните взаимно са се задължили да предприемат необходимите действия за подготовката и сключването на предварителен договор за покупко-продажбата на следния недвижим имот – къща на три етажа, с прилежащия към нея двор, със застроена площ от 67 кв.м., съгласно нотариален акт № ***, том XXXI, дело ****/07.12.1971г., с идентификатор по КККР ***************, заедно с дворно място с площ от 450 кв.м., с идентификатор по КККР *************, собственост на Е. К. Х.. В същия ден ищците заплатили сумата от 3329,11 лева по посочената от Е. Х. банкова сметка. От своя страна, Е.

Х. поела задължение да спре предлагането на имота от реклами, огледи и преговори с други потенциални купувачи до края на срока на договора, а именно - 24.06.2022г., на която дата 1 се предвиждало страните да сключат предварителен договор за покупко-продажба на гореописания имот. В хода на подготовката за сключването на предварителния договор купувачите открили несъответствия, свързани с действителното положение на имота с данните в кадастралната карта и кадастралните регистри, както и с наличните за сградата строителни книжа (разминавания в броя на етажите, площта и вътрешното разпределение), което събудило у тях съмнение относно законността на извършения строеж, което било установено и от вещо лице-оценител, ангажирано от „Банка ДСК“ ЕАД за оценка на годността на недвижимия имот за обезпечение на евентуален ипотечен кредит за закупуването му. Било налице разминаване в площта в документите, като в данъчната оценка на имота същият бил описан като „жилище, ет. 1, площ 67кв.м., мазе 67 кв.м., таван 67 кв.м“, а в скицата на сградата било посочено, че сградата е на един етаж и е със застроена площ от 74 кв.м. Потърсили съдействие от страна на Е. Х. за отстраняване на несъответствията, но им било отказано съдействие. Освен това поддържат, че ответникът не изпълнявал поетото по Споразумението задължение за прекратяване на предлагането на недвижимия имот за продажба на други лица, а го е обявил за продажба в интернет сайта olx.bg, при това на цена, значително по-висока от уговореното в споразумението - 195 000 евро вместо вече уговорените 170 000 евро. Твърдят, че съгласно чл. 4.2 от сключеното споразумение, ако до 19:00 часа на 24.06.2022г., не бъде сключен предварителен договор за покупко-продажба по вина на продавача, поради неявяване лично или чрез надлежно упълномощено лице, отказ, промяна или неспазване на договорените по-горе условия, същият се задължава незабавно да възстанови депозираната сума в действителен размер на купувача. Предвид констатираните несъответствия и позовавайки се на тази клауза, на 27.07.2022г. ищците отправили по имейл покана до Е. Х. за връщане на платения по Споразумението депозит в размер на 3 329,11 лева в тридневен срок, както и за заплащане на обезщетение за сторените от тях разходи и разноски във връзка с подготовката на сдЕ.та в общ размер на 3 634,91 лева, формирани както следва: 250 лева - разноски по извършване на оценка на пазарната стойност на продавания недвижим имот, 60 лева – такса за издаване на 2 бр. удостоверения за вещни тежести и 3 324,91 лева – възнаграждение към брокер за съдействието по подготовката на сдЕ.та, представляващо левовата равностойност на 1 700 евро (първа вноска от общо три броя вноски по сключения договор). В определения тридневен срок ищците не получили обратна връзка от Е. Х., нито плащане на описаните суми, като в последващи телефонни разговори Е. Х. потвърдила получаването на поканата като е заявила, че отказва да върне полученото по договора. Изложени са съображения, че сключеното споразумение има характеристика на „стоп капаро“, като функцията на плащането била продавачът да поеме задължение за бездействие за определен период от време- да спре предлагането на имота на други купувачи, като целта на договора била всяка от страните да предприеме активни действия по подготовка за сключване на предварителен договор- събиране на документи за собствеността на имота, анализ на възможностите за финансиране на сдЕ.та, извършване на проверки за пречки за сключване на окончателен договор. Твърдят, че в конкретния случай ответникът не била изпълнила задължението си по договора и била започнала да предлага имота на трети лица на 22.06.2022г. /два дни 2 преди изтичане на срока, предвиден в споразумението/. Поддържат, че констатираното неизпълнение, както и описаните несъответствия между действителното положение в имота със строителните книжа и данните в кадастралната карта и кадастралните регистри, препятствали възможността за сключване на прехвърлителна сдЕ.. Сочат, че разминаванията били пречка и за извършване на оценка за пазарната стойност на имота и преграждат възможностите за ипотечно кредитиране за покупката на недвижимия имот. С отправената на 27.07.2022г. покана били развалили сключеното с ответника споразумение, евентуално го разваляли с депозиране на настоящата искова молба. С оглед на развалянето на договора считат, че за ответника е възникнало задължение да върне платения депозит по сключеното споразумение в размер на 3329,11 лева, както и да заплати сторените от тях разходи и разноски, свързани с подготовката на сдЕ.та в общ размер на 3634,91 лева, от които 250 лева- разноски по извършване на оценка на пазарната стойност на имота, 60 лева- такса за издаване на 2 броя удостоверения за вещни тежести, 3324,91 лева- възнаграждение към брокер. Претендират и лихва за забава в общ размер на 485,97 лева. С уточнителна молба от 12.04.2023г. ищците са посочили, че цената на предявения иск по чл. 88, ал. 1 ЗЗД е 3634,91 лева. Размерът на мораторната лихва върху сумата от 3329,11 лева бил 232,31 лева, начислена за периода от 01.08.2022г. до 27.03.2023г., а върху сумата от 3634,91 лева- 253,65 лева, начислена за периода от 01.08.2022г. до 27.03.2023г.

С уточнителна молба от 26.09.2023г. В. и С. Р.и са посочили, че са съпрузи и със сключения договор са целели покупка на общо семейно жилище. Сочат, че исковите суми са платени фактически от С. Р., но представляват общо задължение на двата ищци. Поради което претендират по ½ всеки от описаните суми. Искането към съда е да уважи предявените искове. Претендират разноски.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответницата. Не се оспорва че между страните е имало преговори за закупуване на процесния имот, както и че на 03.06.2022г. са сключили споразумение за процесната сдЕ., както и че ищците са заплатили сумата от 1700 евро. Твърди се, обаче, че на 30.05.2022г. ответницата е предала ключа на имота на ищците, които са заживели в него на 01.06.2022г., като преведената от ищците сума е следвало да послужи за нуждите на имота и при хипотеза, че същите го закупят, сумата ще бъде приспадната от цялата цена. Поради това, че страните не били сключили договор за наем, в споразумението било записано, че двете страни по взаимно съгласие са се споразумели, че чл. 4.4 и чл. 6 нямат действителна сила на договор, поради което ответникът не дължи връщане на сумата, която била обявена като гаранционен депозит. В последствие бил подписан документ, който трябвало да послужи за договор за наем, но същият останал у ищцовата страна. Излагат се твърдения, че през цялото време ответницата е поддържала връзка с ищците, предоставила им била необходимата документация и съвестно е изпълнявала задълженията си по договора. Поддържа, че причина да не бъде сключена сдЕ.та е липсата на финансова възможност и финансиране на ищците. Оспорва да е имала задължение да премахне обявата на имота, както и че същата е качена с нейно разрешение. Въпреки това заявява, че е предприела мерки за премахване на 3 обявата. Твърди, че е понесла вреди, изразяващи се в загубен депозит от 2 000 лева, поради факта, че е разчитала на средствата, които ще получи за процесния имот и които да вложи в закупуването на нов. Оспорва представения договор за посредничество, като сочи, че същият е антидатиран, както и че същият е сключен не за конкретен имот, поради което не дължи претендираните суми за брокер. Сочи, че между страните не е имало необходимост от посредничество за процесния имот, тъй като същият не е бил предоставен на трето лице за предлагане и/или посредничество. Оспорва претенцията за заплащане на мораторна лихва.

Прави възражение за прихващане със сумата от 7499,99 лева, представляваща сума, с която ищците са се обогатили без основание, тъй като са обитавали процесния имот в период от един месец. Твърди, че след напускане на имота е имало и допълнителни разходи за ответника. Моли за отхвърляне на исковете.

С уточнителна молба от 27.09.2023г. Е. Х. е посочила, че сумата от 7499,99 лева е формирана на база изгубен депозит в размер на 2000 лева, както и наемна цена за къщата и парцела съгласно пазарните цени за района за периода от 01.06.2022г. до 03.07.2022г., месец и няколко дни. Счита, че ищците е следвало да заплатят сумата за два месеца, тъй като са обитавали и ползвали къщата и двора при започнал втори месец. Счита, че сумата следва да бъде разпределена по равно между двамата ищци. Твърди, че къщата е с одобрен проект и реализация към 1971г., като всяко следващо изменение е направено преди приемането на сега действащия ЗУТ.

В проведеното съдебно заседание на 29.01.2024г. Е. Х. е посочила, че претендираната сума от 7499,99 лева е формирана на база изгубения депозит от 2000 лева като останалата част до пълния размер били наемни вноски за месец юни и юли 2022г. Сочи, че е очаквала постъпването на тази сума, с която да закупи друг имот и претендира същата като пропусната полза. Относно 2000 лева ги претендира като следствие от неизпълнението на споразумението за сключване на предварителен договор.

С протоколно определение от 29.01.2024г. съдът е приел за съвместно разглеждане наведеното от ответника Х. възражение за прихващане за сумата от 2000 лева, представляваща обезщетение за вреди от неизпълнение на договорно задължение и за сумата от 5499, 99 лева, представляваща наемна цена за ползване на процесния имот за месец юни и юли 2022г.

Съдът като взе предвид становищата на страните и въз основа на събраните по делото доказателства, намери за установено следното от фактическа и правна страна.

По предявените искове с правна квалификация чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД, вр. чл. 87, ал. 1 ЗЗД ищците следва да докажат: сключването на процесния договор с ответницата, заплащане на сумата в размер на 3 329,11 лева, възникнало право да развалят договора поради виновно неизпълнение на ответника, отправено изявление за разваляне.

В тежест на ответника при установяване на горните факти е да докаже, че е изпълнил задълженията, за чието неизпълнение ищецът твърди да е развалил договора или че неизпълнението не се дължи на причина у него, или която не може да му се вмени във вина, 4 както и основание да задържи полученото.